宏观政策解读第8期(20**年0801)

重要事件

2012年7月下半月房地产政策重要事件

序号 发布

时间 发布机构 政策名称

¾

国土

1 7月

19日 部、住建

部 关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成

果的紧急通知 ¾ ¾ 关键内容 要求坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹； 要求各地要把落实住房用地供应计划作为下半年的重点工作，应保尽保保障性安居工程用地，进一步加大普通商品住房用地的供应力度； 下半年各地要密切跟踪市场形势，切实把握好土地出

让节奏、时序和价格，防止出现商服和住宅高价地，

扰乱市场预期；

省部级领导干

2 7月

20日 王岐山 部“金融监管和风险防范”研讨

班座谈会上讲

话

派出8个督查

3 7月

下旬 国务院 组，对16个省(市）督查楼市

调控效果 ¾ ¾ 重点是检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。 对落实房地产市场调控政策措施有偏差、不到位的，

国务院督查组将督促进行整改。

¾

市政府关于进

4 7月

23日 南京 一步扩大内需

拉动消费的若

干意见 ¾ ¾ 对住房公积金缴存者首次购房家庭给予公积金贷款支持；积极支持人才住房消费，入选“321”计划的人才，正常缴纳公积金的可优先享受公积金贷款。 首次购买自住商品住房，视同南京户籍，并可按五年内个人所得税市以下留成部分，给予购房补贴； 首套商品房纯公积金贷款最低首付为2成，可贷额度

暂不提高。

广东省建设珠

5 7月

25日 广东省 江三角洲金融改革创新综合

试验区总体方

案 ¾ ¾ 该方案涉及珠三角9座城市，另加东西两翼的梅州和湛江两座城，呈现“9+2”布局，这也是目前国内政策内容最丰富、范围最广的金融试验区； 主要由三大部分组成：在珠三角地区建设城市金融改革创新综合实验区，在环珠三角地区的梅州市建设农

村金融改革创新综合实验区，在环珠三角的湛江市建

¾ ¾ 金融系统实施好稳健的货币政策，适当加大预调微调力度，提高针对性、前瞻性和有效性。 进一步优化信贷结构，确保重点项目建设资金供给

设统筹城乡发展金融改革创新综合实验区。

¾ 在房地产领域，方案还将研究开展房地产投资信托基

金和个人住房抵押贷款证券化业务。

¾ 保险公司投资非自用性不动产、基础设施债权投资计

划及不动产相关金融产品，账面余额合计不高于本公

司上季末总资产的20%。其中，投资非自用性不动产

的账面余额，不高于本公司上季末总资产的15%，此

关于保险资金

6 7月

25日 保监会 投资股权和不动产有关问题

的通知 前为10%； ¾ ¾

¾

¾

国资委主任在

7 7月

27日 国资委 中央企业、地方国资委负责人

研讨班上讲话

银监会2012年

8 7月

27日 尚福林 第二次经济金融形势通报分

析会议和年中

监管工作会议

关于进一步严

9 7月

27日 上海 格执行房地产

市场各项调控

政策的通知 下半年，银监会将坚决贯彻落实国家房地产调控政策，继续强化房地产贷款风险防控，加强房地产信托风险管理；下半年将积极支持保障房等合理住房信贷需求，重点支持以省级平台为主开展的公租房、廉租房、棚改房等三类保障房建设，支持中低价位、中小套型普通商品房建设，优先办理居民家庭首套真实自住购房按揭贷款； 严格执行差别化住房信贷、税收和住房限售政策；加大保障性住房和普通商品住房土地供应力度；严格按照房屋用途加强交易管理；开展房地产市场调控政策执行情况检查；大力加强住房保障，进一步扩大受益家庭规模；完善

信息披露，加强舆论引导 今年下半年央企要着重开拓市场促销售去库存、促进降本增效、推动管理提升取得实效、整合资源加强合作等 保险公司投资股权或者不动产，不再执行上一会计年度盈利的规定； 偿付能力充足率的基本要求，上季度末偿付能力充足率由不低于150%调整为不低于120%； 保险公司投资不动产，不得以投资性不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与土地一级开发。对于如何参与保障房建设，通知明确，保险资金以间接方式投资公共租赁住房和廉租住房项目

报告要点

【政策要点】

¾ 温家宝：经济困难可能还会持续一段时间

¾ 国务院：8个调查组专项督查房调政策实施情况

¾ 两部委：不得擅自放松房调

¾ 保监会：险资投资不动产门槛降低

¾ 银监会：继续强化房地产贷款风险防控

¾ 南京：房地产等十多个消费领域出台政策扩大内需

【政策展望】

¾ 财政政策：加大财政投入稳增长、完善结构性减税

¾ 房调政策：落实现有政策、储备新政策

¾ 地产金融：关注险资流入商业地产、房产金融新探索

¾ 地方微调：地方与中央博弈仍将继续

¾ 保障房：地方融资实践不断探索

目 录

【宏观政策】.................................................................................................................5

经济下行延续——多方政策支持................................................................................5

营业税改征增值税试点将扩至北京广州等10省市....................................................6

【产业政策】.................................................................................................................7

国务院专项督查楼市调控——重在落实现有政策......................................................7

住建部秦虹：下半年楼市稳字当头............................................................................8

谢旭人: 严格实施差别化住房税收政策......................................................................8

上海重申严格执行楼市调控政策................................................................................8

【土地政策】.................................................................................................................9

国土部和住建部紧急通知——不得擅自调整放松房地产调控....................................9

国土部：各地非法圈占集体土地倾向依然突出........................................................10

国土部拟将“城建开发”纳入可征地范围...............................................................11

广州写字楼土地增值税预征率调整至3%.................................................................11

【地产金融政策】........................................................................................................11

险资投资股权不动产门槛降低.................................................................................11

银监会：继续防控房贷风险、定向支持保障房及中小套型住房建设.......................14

资产支持票据业务开闸............................................................................................14

上半年房地产贷款增速回升.....................................................................................15

珠三角金改试验区启动——探索房产金融...............................................................16

巴曙松：调控应放松对基础设施和房地产贷款限制.................................................17

【地方微调】...............................................................................................................18

南京出台政策拉动房地产等消费..............................................................................18

珠海楼市限购松绑被叫停——地方与中央的博弈远未结束......................................19

深圳公积金贷款最快9月底上线.............................................................................20

【保障房】..................................................................................................................20

保障房建设持续发力................................................................................................20

国务院支持保险信托资金投资保障房......................................................................21

住建部：消除民资参建保障房的政策障碍...............................................................21

财政部：廉租房专项资金可用于购买改建或租赁....................................................22

河北省首只保障性安居工程企业债获批...................................................................22

上海试发行400亿中期票据助力保障房..................................................................22

【信息附表】...............................................................................................................23

地方放松政策一览表................................................................................................23

【宏观政策】

经济下行延续——多方政策支持

稳投资为提振经济的重要手段。7月13日至15日，温家宝总理赴成都调研当前经

济形势，并主持召开河南、湖南、广西、四川、陕西五省区经济形势座谈会。这是温家

宝一周内主持召开的第四场经济形势座谈会。温家宝指出，当前经济还没有形成稳定回

升态势，经济困难可能还会持续一段时间。提及下半年经济工作，温家宝重申适当加大

政策预调微调力度的同时，再度提出“稳定投资”。

扩内需、微调货币政策。7月13日至14日，李克强副总理在湖北考察时强调，要

着力扩大内需，稳定经济增长，加快结构调整，努力实现全年经济社会发展预期目标。

王岐山副总理7月20日出席省部级领导干部“金融监管和风险防范”研讨班座谈会时

指出，金融系统实施好稳健的货币政策，适当加大预调微调力度，提高针对性、前瞻性

和有效性。

国资委要求央企加快去库存。面对上半年销售收入增速下滑、企业实现利润持续负

增长的局面，国务院国资委主任王勇日前在青岛指出，今年下半年央企要着重开拓市场

促销售去库存、促进降本增效、推动管理提升取得实效、整合资源加强合作等。

地方省市稳增长政策陆续出台。包括南京、宁波、广州、上海、陕西、四川、湖南、

等地已根据各自特点明确了其稳增长的措施。加大投资力度、抓紧重大项目建设进度、

助力中小企业发展等也成为下半年各地稳增长的主要措施。随着经济下行压力增大，稳

增长政策可能继续加码。

事件点评：

从政策层的表态来看，经济形势依然严峻。数据层面也显示上半年经济增速放缓明

显。6月份工业生产仍然疲弱，同比仅增长9.5%，而去库存可能还在继续。6月份房地

产投资保持疲弱，全社会用电量同比增速再次放缓至4.3%。受宏观经济周期显著影响，上半年国企央企利润大幅下降，其中国企利润同比下降11.6%，央企净利润同比下降

16.4％。

就业形势严峻，保民生稳增长待解。上半年城镇新增就业600万左右，据此推算，

二季度城镇新增就业268万人左右，增幅明显小于近年同期。从PMI 的分项指数看，6

月从业人员指数为49.7%，比上月下降0.8个百分点，落至临界点以下，制造业用工量

明显收缩。从地方层面来看，受经济不景气影响，企业利润出现大幅度下滑，部分劳动

力输出大省提前出现民工返乡。温家宝总理重申促进就业是保障和改善民生的头等大

事，并将探索把就业完成情况纳入政府综合考核体系。在宏观环境不好，就业形势复杂

严峻之际，只有稳定投资，促进经济回升才能提升就业，否则只是空谈。预期宏观政策

放松力度将加大。

未来预测：

未来经济将缓步回升。7月份汇丰中国PMI 升至5个月来最高值49.5，提示实体

经济呈现筑底企稳的迹象。业界预期，宏观政策逆周期操作，包括基础设施投资有利于

总需求增长，财政政策的支持以及对民间投资准入的放宽，都将有助于经济在未来几个月出现明显好转。

稳增长政策下半年仍将继续出台。目前来看，促消费政策下半年出台的力度较大。'十二五'综合交通运输体系规划近期获国务院批复与稳增长政策不无关系。商务部目前正在和有关部门沟通协商，将采取进一步促进消费增长的措施。有关部门日前上报的金融机构稳定经济增长政策建议也提出，加大银行业等各类金融机构对“稳增长”的支持力度。 地方稳增长措施相继亮相——积极的财政政策力度不断加大

南京

宁波

广州

上海

长沙 《市政府关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》，明确在房地产消费、汽车消费、旅游经济、会展经济、电子商务、绿色消费等六大方面加大政策性投入 推出关于推进工业经济稳增长调结构促转型的若干意见，从清费减税、扩大投资、调整结构、科技创新等方面给予企业政策上的支持加大投资力度、狠抓重大项目建设进度、着力改善营商环境等市委书记俞正声表示，要千方百计稳增长，研究帮扶企业的政策措施，进一步扩大需求特别是保障房需求等。 对外发布12年重大推介项目195个，总投资额达8292亿元，其中，“四十”重

大项目将在推进城市化和城镇化、加大基础设施投资建设和提升新兴产业竞争力

方面投资3478亿元。155个一般项目，在节能环保和社会事业领域补充了一批辐

射带动力强的项目

广东省

陕西省

安徽省

四川省

湖南省 《关于促进稳增长调结构惠民生工作的若干意见》，提出19条具体措施促进经济平稳健康可持续增长。《关于贯彻中央预调微调决策部署确保经济平稳较快增长的意见》，提出10条加快陕西省经济平稳较快增长的意见《安徽省人民政府关于促进经济平稳较快发展的若干意见》，在帮助企业解困、产业结构调整、外贸进出口和金融服务工作等方面提出30条意见 方面提出27条意见 湖南省经济和信息化委员会主任谢超英表示，湖南要实现“稳增长”，着力点还是

要抓工业，抓实体经济。 《关于迅速落实稳增长措施切实做好当前经济工作的意见》，在稳投资、促消费等

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营业税改征增值税试点将扩至北京广州等10省市

温家宝总理7月25日主持召开国务院常务会议，自2012年8月1日起至年底，

将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围，由上海市分批扩大至北京、天津、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、广东和厦门、深圳10个省(直辖市、计划单列市)。明年继续扩大试点地区，并选择部分行业在全国范围试点。

事件点评：

“营改增”是“十二五”时期我国结构性减税的“重头戏”，“营改增”试点扩大

显示改革推进速度将加快，也顺应结构性减税扩内需的呼声。

增值税主要由国税机关征收，实行中央和地方按75比25的比例分享，营业税则

主要为地税机关征收，营业税收入占地方税收收入的比重超过三分之一。“营改增”的预期减税力度与专家学者们的建议减税目标存在着一定的差距，未来降低间接税的空间较大。

然而，经济增速减缓，减税呼声不断，在上半年税收增速大幅回落19.8个百分点

的背景下，结构性减税的实施效果有待考察。（返回目录）

【产业政策】

国务院专项督查楼市调控——重在落实现有政策

重点督查限购、限贷等执行情况。针对近期房地产市场出现的新情况、新问题，为

进一步推动房地产市场调控政策措施落实，国务院决定从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查，重点是检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。对落实房地产市场调控政策措施有偏差、不到位的，国务院督查组将督促进行整改。

督查覆盖大部分热点城市、范围广泛。此次督查的地区是：北京市、天津市、河北

省、辽宁省、吉林省、上海市、江苏省、浙江省、福建省、山东省、河南省、湖北省、湖南省、广东省、重庆市、四川省。

事件分析：

督查起因在于近期房地产市场出现明显异动。房价回升（从环比数据来看，6月新

房房价环比上涨的城市比5月增加19个，而前5个月上涨的均为个位数，楼市回暖迹象明显）、“地王、抢房潮”再现，部分投机需求入市。此前，相关部门多次表态房调不放松，仍未改市场异动。短期内，地方经济增长尚无法摆脱对房地产业的依赖，已有多地试图松绑楼市调控被叫停，但更多的微调仍将继续。最近有传言称，中山公积金贷款买二套房的首付比例从六成降至五成，但利率上浮10%。

房地产市场变化对银行资产的影响已引起有关部门的关注。一方面，土地出让收入

变化对融资平台、土地储备贷款风险会产生影响。另一方面，房企资金状况变化对房地产开发及关联行业贷款风险、房地产信托兑付风险会产生影响。

督查重在落实现有政策。在严重依赖土地财政收入下，地方对本轮调控政策的核心

“限购、限贷”的微调不断，本次督查的重点是检查执行情况，促进整改，释放中央层面坚持现有房调不放松的信号。目前尚没有迹象表明新政策的出台。顾及稳增长，新房调政策也不会贸然出台。此前住建部的表态也倾向于强化既有政策，至于针对性的措施，将做好“政策储备”，及时应对市场变化。新政策的出台要视检查结果及未来宏观经济走势、房价表现而定。比较可能的预期是相关部门根据此次检查的结果，针对性的细化某些举措：例如，落实保护首套刚需、落实普通住房用地供应等。目前住建部着手汇总分析北京、上海、广州、深圳等地的楼市成交数据，并据此对下一阶段房地产市场价格的走势和趋势进行初步评估。

税费将是下一步抑投机的手段。目前，在房地产的储备政策中，税费是运用较少的，不排除未来会有所突破。业内预期，若房价大幅上涨，上调二手房交易税费可能率先出台。加强个人住房信息系统建设扩大房产税试点、对存量空置房屋征税的呼声也一直很高。提高交易环节税费是未来抑投机的储备手段。

近一段时间，成都、长沙、西安等地相继上调了二手房交易计税价格。越来越多的

城市通过应用房地产评估技术上调了二手房交易计税价格，税收对房地产市场调控的效果将加强。（返回目录）

住建部秦虹：下半年楼市稳字当头

7月24日，住建部政策研究中心主任秦虹在重庆称，目前楼市整体下行趋势已不

存在，但是大幅的反弹和回升也不太可能。“稳”字当头是今年下半年房地产市场的发展状况。房地产宏观调控的政策不会一成不变，但方向是不会变的。

同时她表示，房地产开发企业的资金压力目前总体依然存在，资金增长持续恶化的

情况难以改善。

据秦虹介绍，从房地产开发企业的投资和销售比值看，1-6月是131.1，与2008

年基本持平。据国家统计局公布，还没有卖出去的商品房是2亿平方米，和2008年最高点1.8亿平方米相比还要高一些。因此，在这样一个市场和政策预期下，房地产开发企业现在的投资还是比较谨慎。和以往33%的投资增速高位相比，现在的增速仅为16.6%，开发企业明显采取“缩量保价”的策略来应对市场的不确定性。

秦虹还认为，当前房地产调控政策中说的“不动摇”指调控方向不动摇。它包括两

个方面，一是抑制投机，炒房需求来控制房价上涨，促进房价合理回归；二是支持和保护合理的购房需求。采取差别化的信贷和税收政策，将有助于抑制楼市投资和投机性需求。（返回目录）

谢旭人: 严格实施差别化住房税收政策

财政部部长谢旭人部署下半年财政工作重点时提出，要继续实施积极的财政政策，

落实和完善结构性减税政策。加快和扩大营业税改征增值税试点，落实支持小微型企业发展的税收政策，取消不合理的涉企收费项目等。

下半年要加快推进保障性住房建设、各类棚户区改造和农村危房改造，各级财政都

要按规定落实资金来源，切实加大资金投入。严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。

财政部财科所所长贾康表示，下半年积极的财政政策会更加突出一些重点，一方面，政府在就业、教育、医疗、养老、保障房、文化、中心区域城市建设等领域的财政支出将继续增加；另一方面，政府也将继续深化结构性减税。（返回目录）

上海重申严格执行楼市调控政策

7月27日，上海发布《关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》，

称将严格执行差别化住房信贷、税收和住房限售政策，加大保障性住房和普通商品住房

土地供应力度，下半年将开展房地产调控政策执行情况检查，加强限购方面违法违规的查处力度，严格按照房屋用途加强交易管理等。

通知中提到，要按照批准的土地、房屋用途严格交易管理。酒店式公寓房屋用途为

居住，属于住房限售范围；公寓式办公楼房屋用途为办公，公寓式酒店房屋用途为旅(宾)馆，公寓式酒店严禁分套销售。对混淆房屋用途、误导购房者等违规行为要依法查处。

上海的政策是根据国土部、住建部《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市

场调控成果的紧急通知》细化的，也是对国务院督查楼市的实际支持。（返回目录）

【土地政策】

国土部和住建部紧急通知——不得擅自调整放松房地产调控

重申坚持调控不放松，防房价反弹。7月19日，国土部、住建部联合下发《关于

进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，要求坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。

要求各地严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松，已放松的要立即纠正，

巩固调控成果。

国土部部长徐绍史在全国国土厅局长座谈会上表示，当前，土地供应可以满足市场

上合理的住房需求，将继续坚持房地产调控不动摇，关注异常交易，防范异常交易，不让其干扰整个土地市场。同时打击囤地，将房地产市场调控的任务落到实处。

增普通住房用地供应。要求各地要把落实住房用地供应计划作为下半年的重点工

作，应保尽保保障性安居工程用地，进一步加大普通商品住房用地的供应力度。从7月开始，国土部将对保障性安居工程用地和普通商品住房用地供应实行月度指导，对落实情况较差的将予以通报，年底对各省(区、市)进行目标责任考核。

控制土地出让方式，防止高价地。下半年，各地要密切跟踪市场形势，切实把握好

土地出让节奏、时序和价格，防止出现商服和住宅高价地，扰乱市场预期，破坏市场稳定，对可能出现高价地的要及时调整竞价方式，制定出让方案和现场预案。

防止地价信号误导市场预期。国土部当日召开视频会议对通知进行部署。国土部副

部长胡存智指出，要严格执行有关住房用地和房地产市场调控的政策，加大住房用地供应力度，探索完善土地交易方式，对保障性安居工程用地应保尽保，坚持做好市场监测监管，加大闲置土地处置力度。要关注舆论，敏锐反应，把握和引导市场预期，防止地价信号被社会误读。

事件点评：

近期房地产市场部分城市再现抢房潮，6月楼市成交量延续回暖之势，价格也有回

调，土地市场地王重现，搅动房调松动的神经。在温家宝喊话决不能让房价反弹造成功亏一篑的后果之后，国土部和住建部发文执行决不让房价反弹的号令。从通知的内容看，主要体现在以下几个方面：

1. 强调房调政策不得擅自调整放松。坚持房调不动摇、坚持稳定房价，不仅是经

济问题，更是政治问题。在房调效果初步显现后，放松调控必将导致房价反弹，造成功亏一篑的后果。“抑房价”将是未来一段时间房调核心考核目标。

2. 增普通住房用地供应。从供需端调节市场是符合规律的，两部委着手督促地方

加快土地供应步伐，旨在应对未来两三年可能出现的供应不足，但关键是如何增加供应，如何增加房企买地的积极性。

上半年土地市场运行惨淡，国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。受开发商拿地放慢速度的影响，今年上半年全国房地产用地供应5.97万公顷，同比减少15%。其中，住房用地供应4.08万公顷，同比减少21.7%。为提振市场信心，各地政府推出优质地块，以期带动土地市场回暖，却搅动了市场预期。预期未来可能的促进供应的举措是放开普通住房开发贷的限制。

3. 调整土地出让方式。两部委的通知也重点防范地价反弹。通知称，对预判成交

价格创历史总价新高、或单价最高，或溢价率超过50%的房地产用地(包括商服、住宅或商住综合)，要及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。在北京万柳地王的出让过程中，设定了价格上限，达到上限后竞配建，使得溢价率控制在50%以下，预期此后优质地块的出让或将采用此种“限地价、竞配建”的方式。此外，单纯的土地招拍挂容易推高地价，综合价高者得的出让方式还要继续探索实践。（返回目录）

国土部：各地非法圈占集体土地倾向依然突出

国土部25日在通报上半年国土资源领域违法形势时指出，今年以来国土资源执法监管形势持续向好，以多种方式圈占集体土地的倾向依然突出。

上半年全国发现违法用地行为2.9万件，涉及土地面积17.7万亩(耕地6.4万亩)，同比分别下降2.3%、36.5%(32.3%)。立案查处违法用地案件1.5万件，涉及土地面积15万亩(耕地5.3万亩)，同比分别下降1.7%、35.3%(26.9%)。依法拆除违法构建物506.1万平方米，没收构建物503.7万平方米，收回土地6681.1亩(耕地2667.0亩)，罚没款

6.5亿元。185名责任人受到党纪处分，82名责任人受到政纪处分，46名责任人被追究刑事责任。

国土资源部执法监察局副局长岳晓武表示，从上半年特点来看，违法用地呈现“两降一升”态势，即发现违法用地面积和本年发生违法用地面积，同比双双明显下降30%多，但本年发生违法用地面积逐月上升，6月份发现违法用地面积约占上半年的三成。以设施农业等为名的非农业建设违法用地行为有增多之势。

下半年一批重大项目急需落地，以多种方式圈占集体土地的倾向依然突出，违法违规反弹压力加大。国土资源管理系统将与相关部门加强对公路、铁路、水利等建设项目用地的监管和典型案件查处，与法院、检察院、公安、监察等部门开展联合调研，推动共同责任机制落实。（返回目录）

国土部拟将“城建开发”纳入可征地范围

日前，由国土部起草的《集体土地征收补偿条例》或将在近期交由全国人大常委会

审议通过。

条例对征地的范围做了相关规定，在征地条目中，除“基础设施能源、教育、政府

用地”等传统征地范围外，“城建开发”也被纳入到可征地范围中。

知情人士透露，该条例在征地补偿结构方面，对农民财产性补偿与安置性补偿进行

了分开处理。其中，除给农民提供青苗损失费、征地补偿费等一次性的财产损失补偿外，条例还明确，地方政府在征收土地时一定要出台安置补偿。

据悉，安置补偿可为就业性安置，也可依照城市标准将失地农民纳入社会保障体系，长期发放生活保障补偿金。

而如果将失地农民纳入社会保障体系，那么待农民到达退休年龄后则可获每月300

至500元的退休金，未到退休年龄者将按月补偿。

关于征地范围的探讨，有关专家的意见表示，我国应尽量缩小征地范围，实现公益

性项目征地和非公益项目不征地。国土资源部相关负责人就此表示，这将是我国努力的方向，但是需要有很多配套的制度以后才有可能实现。

而国土资源部耕地保护司司长严之尧表示，实现公益性项目征地和非公益项目不征

地，目前的税费制度还无法实现。（返回目录）

广州写字楼土地增值税预征率调整至3%

7月18日，广州市地税局发布公告称，自2012年7月1日起，广州写字楼(办公

用房)的土地增值税预征率将由2%调整为3%，执行时间至2013年6月30日止。同时，此次调整只针对写字楼，其他房地产开发项目均未涉及。

调整后，广州市土地增值税预征率分别为：普通住宅为2%，非普通住宅为3%，

别墅为4%；，写字楼(办公用房)为3%，商业营业用房和车位为4%。

此外，公告还明确，对符合市政府“经济适用住房(含解困房)”和“限价商品住宅”规定的房地产开发项目，不实行预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。（返回目录）

【地产金融政策】

险资投资股权不动产门槛降低

保监会7月25日下发《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，放宽

了保险资金在股权投资和不动产投资的要求。

涉及到投资不动产方面，主要包括：

将基础设施债权投资计划和不动产投资的比例进行合并整合，增加了保险公司的可

操作性和灵活性。保险公司投资非自用性不动产、基础设施债权投资计划及不动产相关金融产品，账面余额合计不高于本公司上季末总资产的20%。其中，投资非自用性不动产的账面余额，不高于本公司上季末总资产的15%，此前规定为不高于10%；投资

基础设施债权投资计划和不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季末总资产的20%。

放宽了投资股权或者不动产的资质要求。保险公司投资股权或者不动产，不再执行

上一会计年度盈利的规定；上一会计年度净资产的基本要求，均调整为1亿元人民币；偿付能力充足率的基本要求，上季度末偿付能力充足率由不低于150%调整为不低于

120%；开展投资后，偿付能力充足率低于120%的，应当及时调整投资策略，采取有效措施，控制相关风险。

保险公司投资同一基础设施债权投资计划或者不动产投资计划的账面余额，不高于

该计划发行规模的50%，投资其他不动产相关金融产品的账面余额，不高于该产品发行规模的20%。保险集团（控股）公司及其保险子公司，投资同一基础设施债权投资计划或者不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于该计划（产品）发行规模的60%，保险公司及其投资控股的保险机构比照执行。

加强风险管控。防止以养老项目名义建设和销售商品房，防范以自用项目名义投资

不动产。保险公司投资不动产，不得以投资性不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与土地一级开发。保险公司转换自用性不动产和投资性不动产属性时，应当充分论证转换方案的合理性和必要性，确保转换价值公允，不得利用资产转换进行利益输送或者损害投保人利益。

此外，保险公司不得用其投资的不动产提供抵押担保。保险公司以项目公司股权方

式投资不动产的，该项目公司可用自身资产抵押担保，通过向其保险公司股东借款等方式融资，融资规模不超过项目投资总额的40%。

对于如何参与保障房建设，通知明确，保险资金以间接方式投资公共租赁住房和廉

租住房项目，该类项目应当经政府审定，权证齐全合法有效，地处经济实力较强、财政状况良好、人口增长速度较为稳定的大城市。

股权投资方面，包括：

保险公司投资股权的资金比例提高。保险公司投资未上市企业股权、股权投资基金

等相关金融产品，可以自主确定投资方式，账面余额由两项合计不高于本公司上季末总资产的5%调整为10%。其中，账面余额不包含保险公司以自有资金直接投资的保险类企业股权。

扩大直接投资股权的范围。增加能源企业、资源企业和与保险业务相关的现代农业

企业、新型商贸流通企业的股权。

提高了保险资金投资股市的上限。险资可以投资的股权投资基金包括并购基金，而

并购基金的投资标的包括上市交易的股票。由于这部分投资并不计入此前险资投资股票与基金最高25%的比例范畴内，因此，此举事实上提高了保险资金投资股市的上限。一旦市场机会来临，险资在股票方面的配置可以更灵活。

保险资金投资不动产新旧规定变化 规范文件 《保险资金投资不动产暂行办

法》》 《保险资金投资不动产暂行办法》《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》

1、上一会计年度末偿付能力充

足率不低于150%，且投资时上

投资资格 季度末偿付能力充足率不低于

150%

2、上一会计年度盈利，净资产

不低于1 亿元

投资资金

来源 1、偿付能力充足率的基本要求，调整为上季末偿付能力充足率不低于120%，开展投资后，偿付能力充足率低于120%的，应当及时调整投资策略 2、不再执行上一会计年度盈利的规定，上一会计年度净资产不低于1 亿元 投资购置办公用房、培训中心、购置自用性不动产，除使用资本金外，还可使用资本后援中心、灾备中心等自用性不

动产，应当运用资本金 公积金、未分配利润等自由资金，非自用性不动产可运用自由资金、责任准备金及其他资金

1、投资非自用性不动产、基础设施债权投资计划及不

1、投资不动产的余额不高于上

季末总资产的10%，投资不动产

相关金融产品余额不超过上季

末总资产的3%，二者合计不超

过上季末总资产的10%

2、投资单一不动产投资计划余

额不超过该发行规模的50%，投

资其他不动产相关金融产品不

高于该产品发行规模的20% 动产相关金融产品余额合计不高于上季末总资产的20%， 其中投资非自用性不动产余额不高于上季末总资产的15%，投资基建债权投资计划和不动产相关金融产品余额合计不高于上季末总资产的20% 2、投资同一基建债权投资计划或不动产投资计划账面余额不高于该计划发行规模的50%，投资其他不动产相关金融产品余额不高于该产品发行规模的20%，保险集团（控股）公司及其保险子公司投资同一基建债权投资计划或不动产相关金融产品余额合计不高于该计

划（产品）发行规模的60% 投资比例 限制

事件点评：

在目前持续低迷的市场环境下，保监会放松险资投资政策，增加投资运作空间，有

利于降低保险资金对资本市场的过度依赖，支持保险资金取得长期稳定收益。

门槛的降低有利于更多的保险机构可以参与股权和不动产投资。

在房地产投资方面，保险资金可提高投资不动产的比例，但仍然不能投资商业住宅、

不能直接参与房地产开发、不能投资设立房地产企业，仅允许保险资金以间接方式投资大城市的公共租赁住房和廉租住房项目。

业内预期，放宽投资比例后将有千亿资金流入楼市。但鉴于不动产投资属于另类投

资，投资数额大、期限长、信息不透明，容易产生各种风险，保险公司短期不会贸然投资。

险资投资不动产领域主要包括购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体和商业物业

四类物业类型，而相关规定也明确指出，保险机构不得参与一级土地开发、参与住宅类商品房的开发和销售、提供无抵押、无担保的债权融资，因此千亿保险资金全部流入楼市，其对房地产市场尤其是住宅市场短期内影响也不大。在四类地产中，商业地产可能获益最大。（返回目录）

银监会：继续防控房贷风险、定向支持保障房及中小套型住房建设

银监会主席尚福林在银监会2012年第二次经济金融形势通报分析会议和年中监管

工作会议上指出，今年下半年，银监会将坚决贯彻落实国家房地产调控政策，继续强化房地产贷款风险防控，加强房地产信托风险管理。

银监会下半年要加强对重点领域的风险防范，继续扎实推进地方政府融资平台贷款

风险管控；着力加强信用风险前瞻性管理，有效防范重点行业、重点区域风险。

下半年将积极支持保障房等合理住房信贷需求，重点支持以省级平台为主开展的公

租房、廉租房、棚改房等三类保障房建设，支持中低价位、中小套型普通商品房建设，优先办理居民家庭首套真实自住购房按揭贷款。

事件点评：

从银监会下半年的工作思路看，保障房和刚需依然为信贷支持的重点。此外，支持

中低价位、中小套型普通商品房建设也意味着对开发端的信贷倾斜。中小套型商品房的开发建设有望更多的获得银行贷款。

对于房地产贷款的风险，从市场回暖的迹象来看，似乎风险因素正在减弱，但仍要

注意防控系统性风险。房地产信托审批松动，信贷替代资金重新活跃，信托兑付压力或平缓。信托业协会的数据显示，房地产信托在一季度首次出现负增长后，二季度环比继续下滑，资金余额为6751.49亿元，占比12.81%，有效地降低了宏观调控政策下房地产信托的系统性风险系数。

对于楼市需求端，保刚需仍为信贷支持重点。在中央层面尚未透露对改善性需求的

支持。但未来不排除在公积金贷款或者二套房认定方面有一些松动的可能。（返回目录）

资产支持票据业务开闸

由中国银行间交易商协会推出的ABN(资产支持票据)将于近日在银行间债券市场

发行。中信证券目前正在操作3家公司的资产支持票据，其中两家为城投性质的公司，最快将于下月发出。

资产支持票据(ABN，Asset-Backed Medium-term Notes)是指非金融企业在银

行间债券市场发行的，由基础资产所产生的现金流作为还款支持的，约定在一定期限内还本付息的债务融资工具。中国银行间市场交易商协会近期将正式出台《银行间债券市场非金融企业资产支持票据指引》，鼓励“非金融企业”发行资产支持票据。非金融企业资产支持票据是监管层正在推进资产证券化的其中一种类型。资产支持票据只出售未来可预测现金流的收益权，也即将未来应收账款出售获得短期资金支持。

中信证券承销的3只资产支持票据的发起人分别为，南京公用控股(集团)有限公司、

宁波城建投资控股有限公司和天津市房地产信托集团，分别募集资金10亿、10亿和20亿元。其中，南京公控募集的5亿元将用于偿还银行贷款，另外5亿元用于补充该公司营运资金。基础资产为发行人下属全资子公司——南京市自来水总公司未来5年自来水销售收入。宁波城投的还款来源为宁波市六区一市天然气设施而获得的天然气收费收益权。天房集团的交易基础资产为《总租合同》项下的全部权利、权益、利益、收益。

早在2005年，央行就已安排四大国有银行等进入资产支持商业票据的试点研究工

作，寻找项目并设计方案，后研究工作暂停。2009年2月，由兴业银行、招商银行 、浦发银行三家牵头，包含中金公司和中信证券组成了资产支持商业票据工作组，小组成员们启动设计开发方案，并开始营销客户。在经过半年的尝试后，再次夭折。

对于资产支持票据“夭折”的担忧。中国社科院金融重点实验室主任刘煜辉认为，

现在资产证券化的需求比较强劲，不存在发不出来的问题。银行对资本和流动性的约束越来越强，指标都不是很乐观，市场补充资本的渠道基本上已被封了。对银行来讲，能改善资本指标的方式，资产证券化就是一个考虑的方向。（返回目录）

上半年房地产贷款增速回升

央行《2012年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，6月末，主要金融机构

及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额11.32万亿元，同比增长10.3%，增速比上季度末高0.2个百分点；上半年增加5653亿元，同比少增2271亿元，上半年增量占同期各项贷款增量的12.3%，比一季度占比高2个百分点。

6月末，地产开发贷款余额8037亿元，同比增长0.8%，增速比上季度末高8.8个

百分点。截至去年末地产开发贷余额为7680亿元，同比下降7.9%；今年一季度此类贷款余额为7710亿元，同比下降8%。房产开发贷款余额2.92万亿元，同比增长11.3%，增速比上季度末高0.3个百分点。个人购房贷款余额7.49万亿元，同比增长11%，增速比上季度末低1.1个百分点；上半年增加3455亿元，同比少增2220亿元。6月末，保障性住房开发贷款余额4784亿元，同比增长62.7%，增速比上季度末低1个百分点。上半年增加869亿元，占同期房产开发贷款增量的49.7%，比一季度占比高2.6个百分点。 上半年房地产贷款相关数据及变化

房地产贷款余额（万亿）

新增贷款（亿）

地产开发贷款余额（亿）

房产开发贷款余额（万亿）

个人购房贷款余额（万亿）

个人购房贷款新增（亿） 上半年11.32 5653 8037 2.92 7.49 3455 同比 10.30% 少增2271亿元 0.80% 11.30% 11% 同比少增2220亿元

62.70%

备注 增速比上季度末高0.2个百分点 增量占同期各项贷款增量的12.3%，比一季度占比高2个百分点 增速比上季度末高8.8个百分点 增速比上季度末高0.3个百分点 增速比上季度末低1.1个百分点 增速比上季度末低1个百分点 占同期房产开发贷款增量的49.7%，

比一季度占比高2.6个百分点 保障性住房开发贷款余额（亿） 4784 保障性住房开发贷新增 869

数据特点：

房地产贷款余额增速回升。截至二季度末，我国房地产贷款同比增长10.3%，增速

比上季度末高0.2个百分点，是房地产贷款季度环比增长在连续八个季度回落后的首次回升。主要源于房地产开发贷款增速回升，一方面由于房产开发贷款增速企稳，另一方

面由于地产开发贷款增速由负转正。二季度个人购房贷款较一季度多增307亿元，达1881亿元。

二季度个人按揭贷款增速回升明显，但总体仍处低位。二季度累计同比增速从一季

度的-5.5%上升至0.8%，增幅达到6.3个百分点。截至6月末，个人购房贷款余额7.49万亿元，同比增长11%，增速比上季度末低1.1个百分点；其中，上半年增加3455亿元，同比少增2220亿元。

地产开发贷余额随地产行业的回暖而攀升。地产开发贷余额增速从一季度末下滑

8%到二季度末增长0.8%，增速比上季度末高出8.8个百分点。金融机构二季度对地产开发贷的大规模投放使此类贷款同比数据重回正增长。今年以来地产开发贷共新增357亿元，其中327亿元在二季度投放，一季度此类贷款规模仅有30亿元。

保障房贷款占比回升。上半年新增保障房开发贷款869亿元，占同期房产开发贷

款增量的49.7%，比1季度占比高2.6个百分点，有可能反映出二季度地产投资开发有止跌或回稳的苗头，其中保障房贷款可能是数据回升的重要支撑力量。

从管理层的表态看，下半年信贷仍将大力支持保障房建设及中小套房商品房建设，

支持首套房按揭贷款。

房地产贷款止跌回升、个人住房贷款增速略有回落

（返回目录）

珠三角金改试验区启动——探索房产金融

珠三角金改内容更广泛。广东省政府7月25日对外公布《广东省建设珠江三角洲

金融改革创新综合试验区总体方案》，这是继温州后，国内获批的第二个金改试验区方案。该方案涉及珠三角9座城市，另加东西两翼的梅州和湛江两座城，呈现“9+2”布局，这也是目前国内政策内容最丰富、范围最广的金融试验区。

主要由三大部分组成：在珠三角地区建设城市金融改革创新综合实验区，在环珠三

角地区的梅州市建设农村金融改革创新综合实验区，在环珠三角的湛江市建设统筹城乡发展金融改革创新综合实验区。珠三角金融改革的目标是，将金融业发展为该省支柱产业。

在城市金融改革创新方面，《方案》提出加快建设现代金融市场体系，构建多层次

资本市场，鼓励和引导民间资本进入金融服务领域等。同时，做好跨境贸易人民币结算试点工作，逐步扩大人民币在境外的流通和使用，在横琴新区和前海地区探索资本项目可兑换的先行试验；并将深圳市保险改革试验区相关政策扩大到珠三角地区等。

在农村金融改革创新方面，《方案》提出要培育完善的农村金融要素市场，推进农

村宅基地和土地承包经营权抵押贷款试点工作；创新农村金融服务体系，深化农村信用社改革、加快村镇银行发展等；优化农村金融发展环境。引导金融机构增加对“三农”金融投入；加强农村社会信用体系建设等。

在推动珠三角地区金融一体化发展方面，《方案》提出，建设错位发展、功能互补

的广州、深圳区域金融中心，以广东金融高新技术服务区为基础建设辐射亚太地区的现代金融产业后援服务基地，在中山开展城乡金融基础服务一体化试点，逐步推动珠三角地区金融基础设施建设、金融监管一体化。佛山以建设广东金融高新技术服务区为主导，合理规划发展金融后台服务产业，努力打造辐射亚太的现代金融产业后援服务基地。

在区域金融合作方面，《方案》提出在政策允许范围内支持符合条件的在粤金融机

构和企业在香港交易所上市，在港发行人民币债券、信托投资基金，探索深交所和港交所在证券信息、产品开发和技术联通等方面开展深层次合作，允许在粤港资法人银行参与证券投资基金销售业务。

在房地产领域，方案还将研究开展房地产投资信托基金和个人住房抵押贷款证券化

业务。

方案提出，利用国家已批的三个平台进行金融发展的布局。深圳前海注重对香港资

本市场的对接和错位发展；横琴金融的发展更多是为国际自由贸易提供配套，发展人民币离岸业务；广州南沙是利用珠三角的龙头地位，对科技产业金融提供配套，发展与实体经济相关的金融和期货。

广东省社科院财政金融研究所任志宏表示，与国内其他金融中心改革方案不同，珠

三角具有的排他性优势在于市场驱动。不过，亦有参与方案的设计者表示，方案如何落到实处，深化具体配套措施的执行，仍待考验。（返回目录）

巴曙松：调控应放松对基础设施和房地产贷款限制

中国国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在经济参考报发表文章称，当前

经济周期性下滑的最主要因素在于有效投资不足，下一阶段调控政策可以考虑，结构性地酌情放松对基础设施贷款和中小户型自住性为主的房地产贷款的行业贷款限制。

目前监管和风险指引政策对行业贷款的限制主要体现在融资平台贷款和房地产开

发贷款，这些限制和约束是导致当前投资大幅下滑的主要原因之一。

综合判断，在保持总体调控基调不变的前提下，适当支持对部分面向刚性需求的房

地产贷款和基础设施贷款的行业限制是抑制投资进一步下滑和兜住“增长底线”的关键之一。

除此之外，调控还应该重点考虑引入差别化的监管政策，满足中小企业的正常资金

需求；以及淡化存贷比考核，释放商业银行的贷款空间。（返回目录）

【地方微调】

南京出台政策拉动房地产等消费

南京市政府7月23日发布《市政府关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》，

在房地产、汽车、旅游、休闲、会展等十多个消费领域出台政策刺激消费，扩大内需。

在房地产方面，意见指出将加大公积金政策对首次购房和保障房的支持力度。

¾ 对住房公积金缴存者首次购房家庭给予公积金贷款支持。

¾ 积极支持人才住房消费，入选“321”计划的人才，正常缴纳公积金的可优先

享受公积金贷款；首次购买自住商品住房，视同南京户籍，并可按五年内个人

所得税市以下留成部分，给予购房补贴，此举被认为有放松限购之嫌。

¾ 南京公积金贷款目前对首套房刚需采取比较低的首付，商品房是20%，二手房

是30%，而且还在审批上面加快速度保证资金，可贷额度暂不提高。

¾ 积极争取南京列入公积金支持保障性住房建设试点城市，将在年底前发放

10-20亿元住房公积金贷款支持保障房建设。

¾ 南京还将实施中低价商品房计划，加大城中村改造力度，稳定住房价格；鼓励

房地产开发多元化发展。

¾ 南京市还提出促进农村住房消费发展。通过村庄环境整治和农村土地制度改革，

促进城乡统筹和乡村环境整体提升，带动农村住房消费发展。

在促进汽车消费方面，意见提出了要鼓励使用节能和新能源汽车，到2014年要发

展新能源公交车1000辆，其中50%为纯电动汽车，并给与一定的财政补贴，到2014年分年度更新发展出租汽车1500辆。

在促进旅游休闲消费方面，意见提出了要加大招徕旅游客源的力度，措施有政府会

对旅行社接待来宁过夜的游客按照3元每人每天的标准来实行奖励等，还提出了要加快推进中山陵、玄武湖、中央公园建设，打造长江路、夫子庙、老城南等一批特色旅游街区。另外，在大力促进节假日和新型方式消费方面，意见提出在节假日期间对市属权限的车辆通行、对部分购物街区、旅游景区停车费用进行减免措施，来刺激市民出行消费。

对于涉嫌放松限购，南京市委宣传部回应，南京没有放松房产限购政策，意见中涉

及房地产的政策是对以往政策的延续，是稳定市场，巩固调控成果的具体体现。其中，对于南京“321”计划，是南京市委市政府在2011年出台的针对打造中国软件和科技创业创新名城，吸引人才落户南京的计划，是将执行调控政策与地方政府吸引人才政策

的有机结合。南京市住建委相关负责人也强调南京不可能解除限购，也将严格执行中央对楼市调控的相关政策。

南京市商务局副局长何小庆表示，南京这次涉及到住房消费的政策，符合国家的宏观调控政策，符合限贷限购力度。南京将扩大住房消费，着重加强房地产市场发展，特别是扩张和引导普通商品房的消费，鼓励首次置业和正常改善性需求，还会加大保障性住房的建设，促进低收入人群的住房的改善。

事件点评：

新政体现南京政府稳经济促增长的意愿。经济处于下行阶段，进出口低迷，投资短期难以见效，消费成为短期稳增长的核心。而住房消费占比较大，地方政府有动力拉动住房消费增长。从本次的举措看，尽管有放松限购的冲动，但并未明显放松，而是选择打“人才牌”，与国家支持政策相结合。在保增长与稳房调之间，地方政府更偏向于在不违背国家房调意愿的前提下，刺激购房需求从而拉动增长。与此同时，加大公积金对保障房建设的投资力度，为保障房融资带来新希望，反映了经济下滑时期地方政府靠保障房建设拉动投资的渴望。地方主动寻找地产调控和稳经济之间的平衡点，凸显了地方政府的无奈和压力。

公积金支持力度加大，贷款额度未提高，影响有限。通过放松公积金政策加大对首套房购买支持力度是符合目前中央调控思路的地方政府普遍做法，对南京刚需购房者进入楼市起到一定的促进作用。但尽管首套商品房纯公积金贷款最低首付为2成，以家庭为单位最高限额依然为60万元，对市场影响有限。此前，沈阳也明确公积金贷款购买房屋在90平米(含)以下，贷款首付比例最低调整为20%。

针对特定人群放松，受惠面窄。调控至今以来，针对特定人群（主要是高新技术人才）的购房鼓励政策以在马鞍山、杭州等地落地。（返回目录）

珠海楼市限购松绑被叫停——地方与中央的博弈远未结束

7月13日下午，珠海政府有关部门召开会议，总结当地自楼市调控以来取得的成果，还进一步明确了限购范围，即将原来的香洲主城区限购范围缩小近二分之一的面积。另外决定，将限价不再作为楼市调控的主要手段。但14日凌晨，珠海住建局又改口称楼市双限政策维持原状不变。这是又一起地方微调被叫停的事件。

珠海酝酿楼市微调源于土地收入锐减给地方财政带来的压力。香洲区副区长谢树彪曾坦言，“双限”确实对珠海房地产产生一定影响。2012年珠海市计划投资108 .85亿元，其中的38%投资即42亿元打算从土地出让收入中获得。去年土地出让实际收入53亿元，比预期缩水一半，市国土部门及财政局均表示“压力较大”。

珠海自2011年11月1日出台“双限令”后，虽然限购的区域只是香洲区，但是加上11285元/平方米的限价标准，对珠海楼市形成冲击。珠海楼市“双限”半年的网签最低值出现在今年1月份，为231套，比“双限”之前（去年10月）下降了43.7%。直到今年5月份，珠海楼市的网签数据才恢复到“双限”之前的水平。

事件点评：

在温总理表态要防止变相放松购房政策，决不能让房价反弹，造成功亏一篑的后果之后没几日，珠海酝酿放松调控，可见地方政府财政压力之大，后迫于压力而叫停，反映当下地方与中央的博弈远未结束。预计未来仍将有地方微调楼市调控政策。

出现中央严格执行与地方小动作不断的主要原因是，各地财政依赖的房地产土地出让、土地税费在调控后出现了重大问题，特别是在目前经济出现局部困难的情况下，减少有关房地产部分收入对地方政府来说压力非常大。减少对房地产的依赖也成为各地发展的新课题，促进结构转型及升级是一个长期的过程，发展非住宅类地产项目是可行的路径。（返回目录）

深圳公积金贷款最快9月底上线

《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》（征求意见稿）自7月17日起至月底，向各界征求意见，公积金贷款业务力争9月底前正式上线。

公积金贷款最高额度80万。公积金贷款重点支持在深圳购买商品住房和保障性住房等住宅类房产。职工本人为公积金贷款申请人，配偶应为共同申请人。父母在本市缴存住房公积金的，也可以为共同申请人。公积金贷款可贷额度为申请人和共同申请人住房公积金账户余额的10倍，个人申请的单套住房公积金贷款最高额度为50万元；与共同申请人一并申请的则不得超过80万元。

二套住房可申请公积金贷款，只认房不认贷。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。对于首套房和二套房的界定，公积金中心将“只认房不认贷”。

此外，该规定还指出，骗贷者5年内不能再申请。住房公积金业务主要分三大块：缴存、提取和贷款，前两项业务已分别于2010年12月20日和2011年9月1日在深圳全市铺开。

事件点评：

目前，深圳是国内大中城市中唯一尚无实行住房公积金制度的城市。该政策对于房地产市场而言是支持性因素，会刺激部分的刚性需求，但房地产市场受多方面影响，公积金贷款真正受惠的人群有限，对楼市影响有限，更多来说只是一个信号。（返回目录）

【保障房】

保障房建设持续发力

尽管3600万套保障房大跃进不被业界看好，部委层面也意识到可能存在的问题，在2011年1000万套开工计划完成后，2012年保障房开工目标已降至700万套，2013年以后的开工目标已经由自上而下的布置任务改为自下而上的报批。可以说，地方保障房建设的压力有所减轻。

融资一直是保障房建设的核心制约因素。从近期行业动态看，不管是国家部委还是

地方实践，均加大了对于保障房融资的支持力度。包括国务院发文支持各路资金支持保障房建设；住建部要积极采取措施，消除民间资本参与保障房建设的政策障碍；财政部也加大对部分保障房的补贴力度以及调整补贴结构。地方层面，继社保投资、银行授信之后，中期票据、企业债等融资案例不断传递保障房融资渠道的拓展。

在当前经济形势下，保障房投资也被寄予稳投资的增长动力，未来保险资金也将在

政策的鼓励下投资保障房，保障房REITs的探索也一直在持续，预期在稳增长背景下，保障房投资的建设将持续发力。（返回目录）

国务院支持保险信托资金投资保障房

7月20日，国务院公布《基本公共服务体系“十二五”规划全文》，确定了44类

80个基本公共服务项目。其中在住房保障方面，规划明确提出了廉租房、公租房等保

障性住房的建设目标，明确了一揽子保障政策。

“十二五”期间廉租房和公租房的建设目标为：到2015年增加廉租住房不低于400

万套，新增发放租赁补贴不低于150万户，人均住房建筑面积13平方米左右，套型建筑面积50平方米以内，而公租房亦要求增加不低于1000万套，且单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主，中央财政、省级财政都将给予资金补助支持。

规划要求，进一步完善土地、财税、金融等政策体系，建立稳定投入机制，加大财

政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性安居工程建设和运营。支持保险资金、信托资金和房地产信托投资基金等投资保障性安居工程建设和运营。支持符合条件的地方政府融资平台公司和其他企业发行企业（公司）债券、上市公司债券，多渠道筹集建设资金等。土地政策方面，要求在土地利用年度计划中根据保障性安居工程建设需要单独列出相应内容。（返回目录）

住建部：消除民资参建保障房的政策障碍

中国住房和城乡建设部有关负责人7月23日表示，近期发布的鼓励民间资本参建

保障房的通知中要求，要积极采取措施，消除民间资本参与保障性安居工程建设的政策障碍。

据此，今年8月底前，各地要对本地区民间资本参与保障性安居工程建设和管理的

各项政策进行一次梳理，包括取消不符合法律、法规和有关政策的规定。同时，通知对民资参建保障房的具体方式、所享有的政策都做了明确。

此外，该通知还要求，对已列入年度建设计划的保障性安居工程项目，各市、县住

房和城乡建设部门要及时公开项目名称、位置、占地面积、建设规模、套型结构、总投资、开竣工时间等信息，便于民间资本参与。

而鼓励民间资本参建保障房主要是指，鼓励和引导民间资本根据市、县保障性安居

工程建设规划和年度计划，通过直投、间投、参股、委托代建等方式参与廉租房、公租房、经适房、限价房和棚户区改造住房等保障性安居工程建设，按规定租金标准、价格面向政府核定的保障对象出租、出售。（返回目录）

财政部：廉租房专项资金可用于购买改建或租赁

为支持财政困难地区及新疆生产建设兵团做好城市廉租住房保障工作，加强中央补

助廉租住房保障专项资金管理，财政部日前重新制定了《中央补助廉租住房保障专项资金管理办法》。

该办法明确，中央补助廉租住房保障专项资金，是指由中央财政设立的用于补助财

政困难地区及新疆生产建设兵团廉租住房保障工作的专项资金。专项资金按照公开、公平、公正、透明的原则分配给相关地区。

根据办法，具体补助范围包括：西部12个省(自治区、直辖市)和新疆生产建设兵

团，中部10个省及辽宁、山东、福建3省(不含省会城市和计划单列市)。专项资金管理根据相关地区廉租住房保障工作进展情况适时调整。

办法规定，专项资金在优先满足发放廉租住房租赁补贴的前提下，可用于购买、改

建或租赁廉租住房支出。其中，购买廉租住房可以购买旧房，也可以购买新房。在完成当年廉租住房保障任务的前提下，经同级财政部门批准，可以将专项资金用于购买、新建、改建、租赁公共租赁住房。

此外，专项资金原则上按照有关地区年度发放租赁补贴户数以及购买、改建、租赁

廉租住房套数等因素，并结合财政困难程度系数计算分配。2012年，发放租赁补贴户数以及购买、改建、租赁廉租住房套数两项因素所占权重分别为80%和20%，以后年度两项因素权重由财政部根据各年度廉租住房保障情况适时调整。财政困难程度参照财政部均衡性转移支付财政困难程度系数确定。（返回目录）

河北省首只保障性安居工程企业债获批

近日，国家发改委下发《关于河北省迁安市兴源水务产业投资有限公司发行2012

年公司债券核准的批复》，该债券发行额度不超过16亿元，债券期限6年，所筹资金全部用于迁安市城区棚户区改造和迁安市西部矿区棚户区改造2个项目建设，此为河北省首只获批的保障性安居工程建设企业融资债券。

截至目前，为支持保障性住房建设，河北省共上报国家6家企业融资发行债券申请

及申报材料，申请发行额度达94.1亿元，除本次获批的发债申请外，其他5家企业申请发债融资78.1亿元。其中，唐山市南湖生态城开发建设投资公司15亿元、沧州市建设投资集团有限公司6.1亿元、河北顺德投资集团有限公司12亿元、秦皇岛开发区国有资产经营有限公司17亿元、石家庄市地产集团有限公司28亿元。（返回目录）

上海试发行400亿中期票据助力保障房

日前，上海市人大常委会保障性住房建设工作调研会透露，为解决保障性住房建设

资金筹措困难，该市计划试点发行约400亿元总额度的中期票据，并将向三处公租房项目投放公积金贷款约30亿元。

今年上半年，上海市新增廉租住房受益家庭3808户，累计受益家庭超过9万户。

共有产权保障房签约0.66万套，预计全年可签约近2万套。据了解，今年全年，上海市保障性住房建设将筹资约900亿。除市财政专项补助和银行贷款之外，地产集团28亿元债券已发行；去年三轮160亿元国库现金商业银行存款招标，可解决保障性住房

建设贷款资金320亿元。

而新的举措，除计划发行中期票据和发放公积金贷款之外，还将试点利用企业年金

投资公租房债权融资产品，目前已获人保部同意，长江养老保险公司已着手制订有关方

案。（返回目录）

【信息附表】

地方放松政策一览表 类别

公积

金放

松

嵊州 城市 绍兴 执行时间 2012/7/16 内容 单职工可贷最高限额50万，双职工可贷最高限额60万，最高不得超过总房价的70%。此前为双职工50万元、单职工35万元 夫妻双方按规定比例缴存住房公积金的，最高限额从原来的35万元2012/7/1 提高到50万元，一方按规定比例缴存住房公积金的，最高限额为35

万元

住房公积金个人贷款额度由原来的40万元提高到50万元，各县由原

十堰 2012/6/7 来的20万元提高到25万元，同时，个人贷款部分条件放宽。首次使

用公积金购买二套房贷款比例有所提升

西安

临沂 2012/6/5 2012/5/17 西安市个人住房公积金贷款最高额度由50万元提高到60万元，特殊情况经审批可提高至70万元 从2012年6月1日起，各县域公积金最高贷款额度从20万提高到30

万

贷款首付由30%降低到20%，贷款额度由20万元提高到40万元；允

重庆 2012/4 许夫妻参贷，一个家庭最高可贷80万元；可贷额度由账户余额的15

倍提高到25倍，并允许贷款职工补缴账户余额；可贷额度期限由20

年提高到30年，并延长至退休后10年

沈阳市民缴存住房公积金满半年（之前为满一年以上）就可以申请

沈阳 2012/5/4 用公积金贷款买房。在沈阳使用公积金用于贷款购买首套普通住

房，如果房屋的建筑面积在90 平方米（含）以下，贷款首付比例

最低由30%调整为20%。

贷款贴息额度按该笔贷款在上一年度（1-12 月份）实际已支付的

贷款利息的一定比例计算，且单笔贷款的贴息额度最高每年不超过

常州 2012/5/1 5000 元。享受常州市城市（农村）居民最低生活保障、特困职工

待遇的贷款职工家庭，贴息比例为100%；享受常州市低保边缘困

难家庭待遇的贷款职工家庭，贴息比例为80%。

单方缴存的职工购买90平方米以下一手房，最低首付由三成调低

武汉 2012/4/23 到两成；月按揭还款额从以前不能超过职工月收入35%上升到

45%；以前需夫妻双方缴存才能申请最高60万元的贷款，现在单

方缴存人就可申请最高额度60万元。

郑州 2012/4/20 将公积金贷款最高额度上调5万元，市民最多可以贷款45万元。

南昌 2012/4/17 1、对购买普通住房的双职工（仅指夫妻双方）缴存户，适当放宽

限为2300元，下限由原160元上调至260元，住房公积金缴存比

例统一按照单位、个人各12%执行。

遂宁 2012/4/12 住房公积金个人购房贷款最高限额由20 万元提高到30 万元。

中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新园区单职工最高贷款

额度由25万元调整为40 万元，双职工最高贷款额度由45 万元调整

为60 万元；金州新区、保税区、旅顺口区单职工最高贷款额度统

大连 2012/4/1 一调整为30 万元，双职工最高贷款额度统一调整为50 万元；普湾

新区、长兴岛经济开发区、花园口经济区、普兰店市、瓦房店市、

庄河市、长海县单职工最高贷款额度统一调整为25 万元，双职工

最高贷款额度统一调整为40 万元。

1、最高贷款上限由50万元增加到70万元；2、“申请住房公积金

新疆

克拉

玛依 2012/4/1 贷款自取得购建房有效文件起1年内有效”调整为“2年内有效”；3、缴存职工“为没有经济收入的子女购买住房的，可以申请提取公积金”，调整为“为直系亲属（仅限父母和子女）购买住房”可

以申请提取公积金。

上调2012年职工住房公积金最高和最低缴存工资基数，最高缴存

济南 2012/4/1 基数由12757元调至14652元。最低基数，部分区县从950元调

至1100元。

蚌埠市住房公积金管理委员会审议通过了《关于提高蚌埠住房公积

金最高贷款额度的意见》。从4月1日起，职工夫妻双方均连续足

蚌埠 公积金贷款额度上限由30万元提高到35万元；2012/4/1 额缴存住房公积金，

购买二手住房及在市辖三县购买住房的，公积金贷款额度上限由25

万元提高到30万元。

借款申请人夫妻双方都缴存公积金的，贷款额度最高30 万元，单

日照 2012/4/1 方缴存公积金的，贷款额度最高20 万元；贷款期限不得超出市住

房公积金管理委员会批准的最长期限25 年。

滨州 2012/3/27 将住房抵押贷款的最高额度及最长期限由现在的25万/15年提高

至30万/20年。

单职工缴交住房公积金的，住房公积金个人住房贷款最高可贷额度

由原30万元提高到40万元；双职工均缴交住房公积金的，住房公

厦门 可贷2012/1/21 积金个人住房贷款最高可贷额度由原60万元提高到80万元。

额度的计算公式:由原按职工申请贷款时前12个月住房公积金缴交

额的60倍提高到80倍。

连云

港

合肥 2012/1/1 2011/12/20 住房公积金最高贷款额度调整：由原来双方40 万元、单方20 万元，调整为双方60 万元、单方30 万元。 家庭最高贷款额度由35万调高到45万，个人最高贷款额度由25

万调高到35万。

最高贷款额度将由现在的20万元/人、40万元/户，恢复为30万

元/人、60万元/户。与额度恢复同步的，是公积金二次贷款政策的

南京 2011/10/20 有条件恢复：家庭已申请过一次公积金贷款，在全部还清贷款并卖

出唯一住房后，再次购房时可以使用公积金贷款，但首付不得低于

6成，贷款利率是公积金基准利率的1.1倍。

常州

2011/9/28 家庭最高贷款额度由40万调高到50万，个人最高贷款额度由24万调高到30万。

积金贷款。

宁波

普通

住宅

标准

调整 上海 天津 厦门 武汉

北京 2011/4/21 每户住房公积金贷款最高限额，由此前的40万元提高至60万元。2012/2/16 2012/2/3 2012/1/16 2011/11/29 2011/11/25 优惠政策普通住房界定标准调整，总价上限提高 优惠政策普通住房界定标准调整，最低指导价上调 优惠政策普通住房界定标准调整，单价改总价，区分岛内岛外 放宽普通住宅标准，总价上限提高，取消单价限制 北京普通住宅标准放宽，以单价为标准

从2012年7月1日起，对个人新购买的成品住房，建筑面积在90平

扬州 2012/5/8 方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款千分之六。的奖励；

对90平方米以上、120平方米以下的，给予所购房屋合同价款千分

之五。的奖励；对120平方米及以上、144平方米以下的，给予所购

购房

补贴 房屋合同价款千分之四的奖励。 杭州

营口

全国

马鞍

山 2011/6/1 2012/5/28 2012/5/31 高端人才购房补助 5000万补贴公务员购买商业住房 金融机构可对购买绿色住宅的消费者在购房贷款利率上给予适当优惠 2011年8月20日起，个人购买90平及以下家庭唯一普通住房；2011/8/20 或具有本科以上学历或相应职称者购买家庭唯一普通商品住房，市

财政给予所纳契税100%补助

延长土地出让金缴款期限；对于土地出让价款在10亿元（含10亿）

土地

优惠

购房

落户

放宽 天津 2012/5/3 以上的拟出让地块，结合土地招商引资情况及意向竞买人的要求，竞买人可采用联合竞买方式参与竞买（原为竞买前必须成立新公司）；三是鼓励境外投资者参与土地竞买 吉林 长春 2011/6 2011/6 2011年6月起，购买房屋申请落户的，取消面积和金额限制 2011年6月起，购买房屋申请落户的，取消面积和金额限制

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宏观政策解读

张志伟

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