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商品房层高缩水问题的法律分析

近年来随着商品房的热销，关于房屋面积、层高缩水的纠纷不断增加。商品房预售中, 因面积误差、质量问题、交付延期等问题，在向开发商索赔时，目前已有详细的法律和司法解释依据，但在层高存在不符合时如何索赔，却至今找不到合法或合理的依据。

层高，从字面上理解也就是一层房屋的高度。根据国家质量技术监督局、建设部联合发布的《住宅设计规范》的规定，层高是指“上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。”说到层高，我们必须将其与“室内净高”予以区分。《住宅设计规范》规定，室内净高是指“楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。”室内净高和层高的关系可以用公式来表示：层高=室内净高+楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫室内净高。《商品房买卖合同》中一般是就层高进行约定，而许多买受人在交房验收时测量的是室内净高，忽视了楼板厚度，因此产生了误解。《长沙市商品房买卖合同(示范文本) 》第九条约定：本合同所述房屋层高是指上下两层楼面之间或楼面与地面之间的垂直距离。

房地产开发商在与买房者签订《商品房买卖合同》时一般都会表明层高高度，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，此标明的内容为买卖合同的内容。房屋实际层高低于合同约定的，开发商应承担违约责任。但具体的赔偿标准, 因没有明确的法律法规或司法解释的规定，法官可以行使自由裁量权解决此类违约赔偿纠纷。

一、商品房层高“缩水”责任的定性

如房地产开发企业交付的商品房在建筑净高方面与合同约定不符，究竟属于欺诈、一般违约还是意思表示错误，以及房地产开发企业应承担怎样的责任，具体分析如下：

（一）是否构成违约

如房地产开发企业与购房者签订购房合同后单方擅自变更层高，或因建设施工误差过大导致实际层高与合同约定不符，属于违约行为，房地产开发企业需承担违约责任。根据1999年6月1日实施的强制性国家标准规定, 卧室、起居室的室内净高不低于240cm ，利用坡屋顶内室空间作卧室、起居室时，其1/2面积的室内净高不低于210cm ，厨房、卫生间的室内净高不低于220cm 。层高的国家标准是层高的最低标准，实际层高未达到国家标准的，开发商构成根本违约，业主不仅可以请求赔偿，而且可以解除合同。购房合同中买卖双方对房屋层高高于国家标准的约定，开发商交房时应达到约定标准，允许存在合理误差。

如构成一般违约，购房人主张解除《商品房买卖合同》的，只有房地产开发企业交付的房屋构成根本违约的情况下购房人才能解除。《住宅设计规范》中的净高

要求是最低标准，未达到此标准的，可认定构成根本违约，购房人方可请求赔偿并解除合同。

就房地产开发层高案件而言，层高虽然减少，但仍高于国家规定的标准，且对正常居住使用不产生重大的影响，不符合购房人解除合同的条件，因此购房人单方主张解除合同的，一般不会得到法院的支持。但根据《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”即使符合国家标准，也构成违约。

（二）是否构成欺诈

若房地产开发企业存在欺诈购房人的故意，即房地产开发企业故意隐瞒经批准的规划、设计中的层高而虚报，购房人因陷入对层高的理解错误而订立了《商品房买卖合同》的，购房人有权根据《合同法》第五十四条的规定，请求人民法院变更或者撤销该《商品房买卖合同》，且房地产开发企业应当赔偿购房人的损失。实践当中，房地产开发企业被认定对购房人实施欺诈的可能性较小，多为过失所致。

（三）是否构成“意思表示错误”

房地产开发企业主张将全部或局部层高在合同中书写“x 米”成“y 米”（举例），应属于“笔误”，系意思表示行为的错误，即做出意思表示的人虽知表示行为之客观意义，但于行为时，误用文字或表示方法，以致文字表意与其内心效果意思不一致。 需要注意的是，房地产开发企业主张全部或局部层高是“y 米 ”系“笔误”，应当负举证责任。如能够证明“y 米”确实系“笔误”，如房地产开发企业预售商品房签署合同时已经确定的图纸已经确定“全部或局部层高是x 米”，销售现场公示的其他资料记载的层高或者购房人能够获悉或应当获悉的信息资料表明“全部或局部层高是x 米”，如能完成上述举证，向法院说明情况，则浆被法院判定为“意思表示错误”的可能性较大。

还需要注意的是，做出意思表示的人即使能够证明其在意思表示发生错误，也应承担对方受到的损失，对前述损失的赔偿范围法律未作明确规定，有人解释为信赖利益的损失，但是法律对信赖利益损失的赔偿范围也不明确，仍需要法院的自由裁量。

二、对商品房层高不符的处理

现行法律法规并未对商品房因违约、欺诈或“意思表示错误”等导致的层高缩水问题而给购房者救济的具体法律规定，在商品房买卖合同对于层高缩水如何处理已有约定的情况下，应按合同约定处理。在合同未作约定的情况下，一般也不宜强制要求房地产开发企业将层高恢复到约定层高，购房人只能要求房地产开发企业赔偿损失。购房人在索赔时，往往无法证明所受损失的具体金额虽然无法证明，但法院也不会判决驳回诉讼请求，都会判定一定的赔偿额。一般有如下几种有代表性的做

法计算赔偿额：

第一种、利润分成法

我们知道，开发商是为了追求利润最大化才减少层高的。假定某甲购买的商品房，约定层高为 2.8米，属于高层建筑，设计有20层；如果每层都减少 0.15米，则总可减少 3米。开发商可在不增加建造安装成本的情况下，多造一层商品房。由于这层商品房是以每层的层高缩说为前提，所以，笔者认为，该层利润应作为原购房人的共同赔偿金。举例略。

该理论的依据就是当合同中的守约方受到损害时，如该损害无法具体计算，则违约方通过该违约获得的利益可作为对守约方的赔偿计算的参考。这种赔偿计算方法，其实在一般的买卖合同中也时常遇见，但似乎至今也没有应用到商品房买卖合同纠纷中。

第二种、建筑容积率折算法

建筑容积率指项目规划建设用地范围内建筑面积总和与规划建设用地的面积之比。由于规划建设用地是不变的，因此，只有建筑面积在变。因此，如果每套房屋的层高减少，但整幢楼的建筑面积却增加，则相应的容积率就增大，购房人实际得到的房屋价值也就相应降低。因此，以先后两个容积率之比再折算为价格，即可得到相应的每套层高缩小可得到的补偿。

举例说明：某幢楼，原计算建筑面积 2万平方米，每层 1000平方米，层高 2.8米，每平方米销售面积为10000元，容积率2.9，某套房屋为 100平方米。后开发商通过每层减少 0.20米，增加了一层 1000平方米。 则：建造后的容积率={(20000+1000)>2.9}/20000=3.045,实际增加的容积率为0.145。然后再与 100平方米原先的价值100万元相比，即可得出增加了0.145，相应的该套商品房就贬值50000元。

该赔偿理论依据是，商品房销售时，容积率和绿化率都是非常重要的规划指标，容积率越低，绿化率越高，说明该楼盘在高品位阶段，居住环境就越好，这种品位是无法直接用金钱衡量的。而当容积率增高，则相应的人均绿化率减少，居住环境就变差。这种变化，是因开发商违约引起，所以应由开发商承担责任。

第三种、通过司法鉴定确定损失的方法

委托鉴定机构，对同地段符合约定净高的房屋和净高缩水的房屋进行估价鉴定，计算赔偿差额。

第四种、参照适用面积缩水处理的司法解释

参照类推适用《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》关于商品房面积缩水的规定，解决净高缩水/体积缩水/容积率缩水问题。 《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》规定，

面误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人）。

以此类推：净高缩水/体积缩水/容积率缩水误差超过3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，实际净高/体积/容积率小于合同约定的，误差在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人）。

本人认为, 在上述四种计算方式中, 第四种方式更为可行. 国家对由房屋面积产生的纠纷做了规定，但是对商品房的层高却没有给出详细解释。应适用类推的方法，适用商品房面积缩水的规定. 按层高或体积缩水的比例确定赔偿金额.

建设部颁布的《住宅设计规范》3.6条规定：“普通住宅的卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.4m ，厨房、卫生间的室内净高不应低于2.2m 。”层高不符合合同的约定，开发商如何承担违约责任，我们认为，如不符合国家标准或使用目的，则业主可要求解除合同或要求赔偿；如符合国家规定的标准，业主只能要求赔偿，业主由此遭受的损失可参照空间缩小的比例计算（即以房屋总价款÷合同约定的房屋立体空间×所交房屋与合同约定房屋相比所减少的立体空间）；

当然, 上述只是个人的浅显分析, 在实际案例中, 各地法院在使用自由裁量权时所参考的标准不一, 但有一个问题是肯定的, 在层高不符合约定, 但高于国家标准的情况下, 出卖人应当承担违约责任.

参考文献

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[2]梅创社. 基于GSM 手机模块在车载防盗系统中的应用研究[J].计算机应用与软件，2007，5.