房产营销整套策划方案

三川（国际）广告传媒

房

地

产

营

销

广告投放策划方案

短信营销策划方案

一、公司简介

湖南三川（国际）广告传媒有限公司是一家专门从事房地产营销策划、DM广告制作、发布、VI设计、网站建设及数据库营销和资讯传播的传媒公司，公司奉行“诚信为本，铸造经典”的经营理念，倡导广告服务的国际化理念，以树立品牌形象，推进产品销售为最终目的，将市场调研作为作业基础，在科学的数据分析下制订相应的市场战略，同时对所实施的策划进行跟踪监测，将市场效果作为检验服务水准的唯一标准。我们的口号是“我们的服务为客户创造最大的价值”。我们的员工用真诚、热情的心态,积极、负责的态度为您创造良好的营销平台。我公司在同行业中享有良好的声誉和口碑，先后为长沙国美电器、标志房产、苏宁电器、武商购物中心、涉外经济学院、博文外语学校、华瑞产权超市、名典咖啡语茶、香格里拉茶餐厅、三毛大酒店、格莱斯陶瓷、华尔赛宫、天逸艺术学校、岳阳珠心算学校、罗马假日、新东方艺术学校、罗门婚纱、九盛家居博览中心、吉盛美居、金百年家具广场、湘潭友华家电、康新百货、日晟房地产、步步高家电、和盛娱乐城等客户服务，并且受到了客户的一致赞同，取得了良好的效果及经济利益。

二、优势分析

众所周知,传统广告媒体(电视台、报社、杂志和互联网等)的大量增加使信息及受众广泛分流。导致广告效果大大降低，广告主实现“低收入,高效益”广告目的的难度越来越大。“手机短信息广告”作为一种新兴媒体,其以手机短信为广告信息传播工具的广告发布方式,在目前全国手机用户已达3.2亿且用户量仍不断飙升的应用环境下具有强大的宣传优势。也许，作为企业领导人的您也在思索：世界越来越小，广告越来越多，如何凸显自我?世界越来越大,眼界越来越窄,如何找到平衡?

电视：频道越来越多，锁定观众越来越难！成本越来越高。

报纸：版面越来越多，针对性越来越弱，有几个人会仔细阅读报纸上的连篇广告？

电台：收音机在哪儿？还有人听吗？

传统媒体无法克服的局限性使其不再是房地产企业项目推广时唯一选择，成熟房地产企业在营销推广时更加注重传播效果，开始研究各个消费群的消费能力、消费习惯是否与自己产品的目标群相吻合，并据此来分配广告投放比例，对传统媒体和短信群发进行有效整合，以产生最佳宣传效应。

传统大众媒体没办法考虑到贵公司特定的消费群体，大量的广告费用投入除能引起短暂的广告效应外，对于销售难以起到多大的帮助。而相对于传统的媒体，短信媒体具有以下特

点：

1、短信发布对象的含金量高：手机用户群体相对非手机用户来说是有一定收入的群体，具有一定的消费能力，而手机高费用用户对于手机低费用用户来说有更高的消费能力，这些都是普通的媒体无法达到的效果。

2、短信成本发布低：电视、报纸及户外媒体，成本较高，而短信成本较低，在相同的广告宣传费用下，短信媒体的受众用户要比传统媒体的受众用户要多出数倍。

3、短信形式新颖：短信与其他传统大众媒体不同，它是一种基于现代移动通讯的新型媒体。由于手机是用户随身携带的个人通信工具，用户可以在任何场所包括在出差旅途中轻松地接收信息，更容易被用户接受，有更好的广告效果，

4、广告到达率高：具有不可回避的信息传播方式，广告抵达率高达100%；对传统媒体而言，广告受众对于媒体的广告具有极强的选择性和可回避性，这就使广告客户的资金使用随着受众的回避而付之东流，达不到预期的宣传目的和宣传效果。手机短信息广播业务媒体通过手机短信息传输，使用者不可回避，广告到达率可达100%，广告用户所投入的广告资金分分都有宣传效果。

5、时效性强：信息发送成功后,客户即使当时无暇查看,空闲后都必须进行浏览,比一闪而过的电视广告、浩如烟海的报纸广告等具有无可比拟的时效性。

6、发布时间、区域及数量可以自由控制：广告的发布时间可以自由控制,不受传统广告制作、发行周期的影响；我们公司拥有全岳阳市的手机号码段,广告主可以根据产品流通情况自由选择发布区域；发布数量可根据受理情况进行调控,便于广告主的业务安排。

三、应用举例

事实上，手机短信营销成功案例以房地产为例就举不胜举。

“康城高尔夫别墅”是北京银兴地产开发的别墅区，该楼盘开盘后销售一直不太理

想，报纸宣传、电视推广、户外广告、传单直销，投入了数百万资金，但楼盘的销售状况没有明显好转，策划决策层在选择短信广告作为主要宣传手段以来，仅投入几万元，在短短3个月就售出积压的别墅60套，取得了良好的销售业绩。难怪代理该楼盘营销策划的创典全程顾问公司总裁戏称：短信广告是我们在康城楼盘销售中的秘密武器。

与此同时，在深圳也有不少成功案例，比如：祥福雅居、锦绣中华、金色时代、百

合星城、侨福大厦等著名房地产项目。

在西安，短信营销也开始发力，成为地产营销的辅助手段，据了解市场反映还不错。

豪盛时代华城、紫薇山庄、紫薇田园都市、亚美伟博广场、翔园、世家星城、蔚蓝印象、

蔚蓝花城、凤凰新城、雅荷智能家园等楼盘都采用了短信广告。

可以相信，随着短信营销被市场的逐步认可，短信广告“点石成金”也不是一个神

话。

四、我公司部分案例与资源优势

案例一：长沙某公司一次楼盘开盘时曾在三家报纸做广告宣传，平均一个整版的费

用为2万，三个版面为6万，每天的电话咨询大概在100个左右。而一次通过10万条短信的发送，按照0.06元/条计算，为6千元。10万条信息能够准确的及时的到达，客户收看率为100%。每天的咨询电话在260个左右，销售额高速攀升，短信营销的应用收到了良好的经济效益。

案例二：苏宁满月，空调、冰箱二节闹端午。祝您身体健康、合家欢乐！节日期间，

只要您的光临，意外惊喜礼包免费相赠，VIP贵宾首度专享“特价限购”购买权。

点评：宋女士，苏宁电器的VIP会员：“我定期都会收到类似这样的消息,有了这样

的信息，我感到作为会员的特殊待遇，觉得有种满足感。”

案例三：武商岳阳购物中心（步行街）6月10日举办国际化妆节，凡购化妆品每满

100元送现金券10元＋100元美容礼金券，现金券可增值，详见店前公告！

点评：王小姐，武商岳阳购物中心的VIP会员：“我喜欢购物，但平常忙于工作，没

时间特别去留意报刊等的促销购物消息，而会员短信服务让我能够及时知道商场的打折促销消息，既不耽搁工作又满足了购物欲，我觉得很不错。”

我们所拥有的资源优势：

1、我们拥有《全国企业信息大全》名录，掌握着全国经济能力较强的消费群体及信息

大全所有名录。

2、拥有全国整个手机号码数据库，熟悉全国名录上手机号码前7位用户最多的号码段。

3、我公司有强大的营销团队，拥有在市场营销中所搜集来的湖南绝大部分企业老总及高级管理人员的号码资源；

4、我们工作人员经验丰富，并且拥有国内最先进的短信发送软件及整套号码分析软件，能为您提供优质的推广服务。

邮政商业信函广告投放方案

商业信函、邮送广告和几种新兴DM广告的特点

1、邮政商业信函广告1、商业信函的五大优势

（1）发布范围广 依靠邮政系统“全程全网、遍布全国”的行业优势，商业信函成为覆盖面最广的一种传播手段。可按您的意愿，寄达全国城乡每个角落及世界各地，而电视、广播和报刊广告则因受电波覆盖及发行范围 的限制，难于与它相比。

（2） 针对性强 大众传播媒介的传播对象，广告主不能自由选定和控制，而商业信函媒介的传播对象，可由广告主自由选定，要发给谁、针对哪个阶层、何种职业的人进行宣传，广告主都 可以自由选 择这一特性，在提高广告效果方面是非常有效的，同时可避免时间及广告费的广告费的浪费。

（3） 发布灵活 广告的大小和设计形式，发布时间的长短，发布地区的广窄，发布对象的变换，发行数量的多少，都可以根据商品的不同，销售意图的不同，销售地区的习惯不同，而随时变换，并做出最适于广告目的表现和诉求，这是其它媒介所比不上的。

（4）造价便宜 商业信函的一条龙服务省去您查阅收件单位名址、封发信件的麻烦。一封商业信函，从制作到邮寄仅花费一元钱左右，于是便有了“只花一元钱的推销员”的美称。

（5）手续简便 您只需交付广告内容（也可直接提供印刷件），其它事情交给我们打理。 商业信函之所以能成为当今经济市场的热点广告媒体，主要由于它具有以下几方面特点：

一、经济性：成批交寄的商业信函在资费上可享受优惠，与其它信息发布形式相比费用较低廉。

二、实用性：可装寄文字、图片、合同、订单、帐单、卡片等，图文并茂、内容详尽。

三、可靠性：具有明确的收件人地址、单位名称和邮政编码，可准确及时地投交给指定的单位或收件人。

四、针对性：可根据商务信息和广告内容的适用范围，分门别类地去制作、发布商业信函。

五、方便性：邮政商业信函使用方便，可随时随地阅览。

2、邮送广告：

邮送广告是由商业信函广告演变而来的，利用《中邮专送广告》和各地邮政办理的邮送广告媒体，通过强大的邮政网络传递商业信息的一种新颖，独特的印刷品广告业务。 其独有特点为：

①发布区域及时间灵活。可根据客户的实际需求指定广告发布区域和发布时间，有的放矢，迅速高效。

②针对性强。点和面有效结合，能够使一份投资，达到多份报纸的宣传效果。

③印刷精美，制作形式多样。高档铜版纸彩色印刷，可完美表现客户的各种设计创意，有多种规格形式供客户随意选择。

④价格实惠，回报率高。就广告投入、有效到达率和广告效果来看，价格相对较低，销售达成率较高。

⑤投递方式多种多样，能满足各种覆盖需求：

A、随邮政发行的报纸夹送（可多种报纸同时夹送）；

B、通过住宅小区的邮政信报箱进行投递或入户派送；

C、沿街门面派送；

D、通过邮政的行业名址信息库邮发商业信函；

E、客户的其它投递需求。

3、新兴的ＤＭ类广告：

在“大DM”概念下，新兴的DM主要有：

（1）手机短（彩）信广告：利用手机短信进行点对点或点对多的广告发送，确保“一对一”传递信息，强制性记忆，保证100%阅读率。

（2）互联网邮件广告等：从收集到的注册用户信息中，筛选出目标受众，通过互联网的电子邮件、专题网页进行点对多广告发送或投放。

（3）企业进行俱乐部营销的会刊、网上会员俱乐部、会员网上论坛等：主要是通过构建网上用户沟通交流的平台――会员俱乐部、定期给会员寄发会刊、组织会员活动、奖励会员免费参与一些活动、享受一些优惠。其中，会刊类如摩托罗拉的《感受》和诺基亚、海尔的俱乐部会刊，安徽卫视的《创造传播》），古井双喜《接触》、水井坊的《水井坊》会刊等；网上论坛类如厦新的潜龙俱乐部和潜龙论坛等。

与传统的DM广告相比，以手机短信和电子邮件等广告形式为代表的新兴“大DM”广告有着自己独有的特点：

①高到达率，低成本，互动性强，比普通的直邮广告具有更好的效果。

②发布时间灵活，没有时间和空间限制，广告主可根据产品特点弹性选择广告投放时间，而且可以在极短的时间内向数量众多的目标消费者发送。

对于企业短期的促销性活动非常有效。即发即送，即时收到，一瞬间万人传阅，形成口碑效应。

③直接影响最具消费力的一族。

具有手机的消费者，大部分是消费能力较强。同时，我们还能根据具体的目标受众设计个性化的广告信息，并将其准确发送至个人。并且同一产品可根据不同的接收对象轻松传递不同的信息以求得最大程度提高客户的购买欲。

④具有极强的传播性。

消费者可将信息随身保存，随时咨询广告主，需要时可反复阅读，并可随时发送给感兴趣的朋友。

国内商业信函邮寄价格标准

注：商业信函（DM）内件由客方提供，内件规格为210×297mm（105K铜版纸）。如果内容已经设计好，我方可以代做印刷。印刷费用为0.10/张。

以下是中邮专送广告几种分类 -------

国际印刷品

印刷品准寄全部用印刷方式印制的各种纸质物品（印刷的文具用品除外）。印刷的方式是指铅印、石印、油印、晒印、熏印、拓印或者雕版、照相版等和影印复制品。

下列物品可以按印刷品交寄：

（1）相片和照相复制品；

（2）著作手稿、新闻手稿；

（3）手抄的乐谱；

（4）半印半写的各种证书、合同、单据、报表、通知单和学生作业的原文；

（5）没有通信内容的明信片和其他印制的卡片（画片、名片、祝贺片等）。

（6）打字机或电子计算机打印的文件。符合明信片规格的卡片印刷品，可以不 加封套按印刷品交寄。

印刷品上准许加注的事项和附寄下列内容的签条：

（1）印刷品内可以附寄收、寄件人姓名地址签条和内件清单以及有关发票、付货单等；

（2）附寄印刷的画片、名片、祝贺片，用作添注礼节方面的习惯用语（以五个词为限）

（3）文学和美术作品上可以添注祝贺或勉励性质的语句（以五个词为限）；

（4）注明寄发地点和日期，书刊的著作者，出版单位或目录编号；

（5）校正印刷品上的错误或删去印件上的某些字句或某些部分，或作些记号、划线， 以上修改和加注均应与印件有直接关系，不应构成暗语或具有现时通信性质。

国内印刷品

国内信函

房地产ＤＭ投放方案

房地产作为地产开发商的您是否为了广告成本越来越高而发愁呢？怎么才能轻易把楼卖出去？唯有选择我们，选择三川广告--都市任我行DM，我们为您准确投递地产广告。我公司在总结单张发行经验的基础上，创办了一系列专业地产直投 ( 单张型 册子型 信封型 ) ，填补了其它媒体的空白。

一.房地产DM业务

1.我们专业为您提供投递单张型 册子型 信封型房地产广告服务

2.我们拥有强大的居民区住户地址数据库,由您自由选择目标

3.定区定量为您投递

4.节约广告成本

二.房产直投数据库 (示例)

1 、房产、汽车拥有者

2 、俱乐部、信用卡等持有者

3 、高级职业经理人

4 、工商企业主

5 、高级白领、金领

三.我们的原则

让您用最少的钱，将广告信息最大限度地传递到目标客户最集中的区域，

四.房产与DM

(1)最好的媒体，是直达目标客户的媒体

房地产DM，将针对不同的项目特性，进行专业的市场分析，提供DM专业策划方案，DM专业策划方案包括：客户数据的范围确定，宣传资料的内容和设计建议，投放时机和策略的建议等。DM目前已经成为房地产项目推广不可或缺的手段之一，被喻为“房地产宣传的一匹黑马”，随着报纸广告效果的逐渐降低，以及对客户的细化要求更加严格，DM优势越加明显，大有超过传统媒体之势。据调查，北京60%左右的房地产项目采取过利用DM形式进行推广和寻找客户，普遍反应效果理想。

房产作为商品，最大的特点是价值高，消费者不经常购买，而每一次购买都必须投人大量资金，因而在购买前消费者都会投入极大的精力四处收集相关资料，反复比较研究，多方权衡得失利弊。由于房地产的购买决策行为高度复杂，决策时间相对漫长，因而要求房地产

的广告信息不但必须详细、准确、有吸引力，而且应该可重复接触，这也正是房地产广告以报纸为主的原因之一。与报纸杂志售楼书等平面广告相比， DM 不仅同样收藏方便，而且既可以有与售楼书同样翔实完整的内容，同样精美的装帧设计，又可以有报纸广告灵活多样的版面安排，因而也就更加吸引人。更重要的是， DM 是直接寄送给目标消费者的，不仅占有主动性，还可以达到与消费者单独沟通的效果，藉此即有可能在 DM 的主力文案——绘消费者的“信”中针对各个不同的对象，量身定做，发展出直击每一个消费者个人心灵的广告诉求点，以最简便直接的方式与消费者沟通，从而最大限度地引发他们问询、现场看楼甚至产生购买冲动的欲望。

房产作为商品的另一大特点是目标消费者的局限性。一般说来，一个楼盘不过几百套房，少的则只有一百余套甚至几十套，若再以地理位置、价格水平、条件等对市场进行细分，则目标消费者的人数范围更小。自去年下半年开始，深圳阳明山庄就在《深圳特区报》和《深圳商报》连续推出“每套约 210 万元，仅供 96 位成功人士享”为主题的系列报纸；楼高 46 层、最大单元售价 900 余万元的深圳最新概念豪宅“万科俊园”近来又在报纸上以“非常空中、非常豪华”为主题连续发布广告。客观地说，这两个楼盘的广告语简洁而又针对性极强，“阳明山庄”的系列广告画面因大幅留白而显得极为清新干净，“万科俊园”的广告则以竖半版形式突出表现其楼字高度，显得气势非凡，单以广告而论，在深圳房地产中都属上品。但问题在于，它们的目标消费者是身价在数百万元甚至千万元以上的成功人士，而达到这种级别的成功人士即使在深圳也并不算太多。如此连续不断地通过大众传播媒体面向全体媒体接触者发布广告，必然有相当部分的广告费是被浪费掉了。在这种目标消费者人数不多而又比较明确的情况下如果运用 DM ，以更精致的广告设计、更翔实的广告内容、更富人情味的沟通方式展开更直接的攻势，我们相信广告费要花得少些而广告效果则反而要好一些。 结束语

非常感谢贵公司对我们公司工作的信任和支持，使我公司能有机会与贵公司共同探讨本项目之推广策划工作。本案中的一些细节，双方可以共同沟通讨论确定。我公司深信凭籍丰富的专业经验和无比的工作热诚，在本项目的营销推广工作中必定会全力以赴，做到最好！

三川（国际）广告传媒邵阳办事处

联系电话：0739-2633535 [1**********]