万达的"出海"法则

  6月5日,正值俄罗斯总统普京访华期间,王健林在北京签署了一份在俄罗斯投资高达25亿至30亿美元的意向协议书。万达集团将联合中国泛海控股集团(以下简称“泛海”)计划在莫斯科、圣彼得堡、北高加素或俄罗斯其他地区建设大型文化、旅游和商业的综合设施,目前该投资意向书已上报国家发改委和外交部。但这并不是万达集团走出国门的第一笔巨额投资。早在5月21日,万达集团宣布将斥资31亿美元,(并购交易总额26亿美元,之后还将投入5亿美元运营资金)海外并购负债已近21亿美元的全球第二大院线集团美国AMC。  在楼市低迷、负债高企的情况下,万达集团缘何还要砸出50亿美元重金豪赌国际市场?并购AMC的商业价值何在?巨额海外投资的资金来自何处?如此逆势扩张是否会成为其资金链的不能承受之重?  50亿美元豪赌国际市场  5月25日,AMC发布的年报显示,截至2012年3月29日,在过去一个财年中,公司营业收入总计约26亿美元,净利润亏损约8200万美元。资产负债结构方面,在约36.38亿美元的总资产中,归属为股东权益的净资产仅1.54亿美元,负债为34.84亿美元,资产负债率为95.7%。其中,企业借款约21亿美元,其他长期负债超过4亿美元。  王健林在并购AMC签约仪式上表示,财务成本过高导致AMC公司亏损,收购后将着力降低其负债率,并保证管理层的稳定。“并购后,万达集团将投入不超过5亿美元作为运营资金,用于帮助AMC提升旗下影城硬件水平及运营能力,将大大增强AMC的市场竞争力。”他在签约仪式上承诺。  对于外界关于溢价收购的问题,王健林在接受媒体采访时称,“AMC不是上市公司,何来溢价之说?”他同时透露,此次并购有相当大折扣,根本不存在溢价收购的问题,万达集团实际只需要支付21亿美元左右。据了解,关于万达集团收购AMC的计划,目前正在等待中美两国政府部门批准。  “除AMC外,我们还在寻求对欧美其他大型院线的并购,万达集团的目标是到2020年,占据全球电影市场约20%的市场份额。万达集团跨国发展将采取并购和直接投资两条腿走路,主要围绕万达集团相关业务,在文化、旅游、零售三个产业进行。”王健林宣称。  5月25日,英国媒体报道称,万达集团欲收购英格兰老牌足坛劲旅老牌考文垂俱乐部,并且其已与该俱乐部副主席霍夫曼进行了长达一年的谈判。该报道称,考文垂将成为万达集团进军英国市场的第一站,王健林将计划在英国开展酒店、商务开发以及娱乐设施方面的投资。据了解,《时代周报》记者曾向万达内部人士求证此事,该人士既未肯定也未否定。  “万达集团今年的文化产业总收入将达到200亿元,成为中国最大的文化企业。万达将在5年内使文化产业年收入翻一番,超过400亿元,进入全球文化产业的前50强。”王健林对媒体宣称,2020年,万达集团商业地产的收入比重将降到50%以下,彻底实现转型。  并购AMc后盈利堪忧  对于万达集团“天价并购”AMC,业内有大量质疑声音。除了万达集团是否有能力管好AMC的讨论外,关于AMC的财务状况也有很多质疑。有人认为AMc是个连年亏损的大包袱,万达集团恐怕背上了卸不掉。AMC方面发布的消息以及其递交美国证监会的申报文件显示了更多细节:万达集团以书面协议承诺保持AMC高级管理层不变,同时“不期待对AMc的雇员政策施加影响”,AMC现有1.85万名全职和兼职员工。这意味着,万达集团未来在降低AMC运营成本方面,将受到不小的约束。  不过,仔细研究AMC过去十年的财务状况可以发现,AMC基本上能够保持盈亏基本平衡,历年的亏损除了2008年次贷危机当年外,基本上与其扩张速度过快导致的并购成本和财务成本过高有关。  比如在过去十年中,AMC当年净利润为负的年份有2010年、2008年、2005年、2004年和2003年。以2010年为例,AMC当年亏损1.23亿美元。其主因是,该公司于当年会计年度末并购了一家名为Kerasotes的电影院线,导致其运营费用猛增l亿美元以上,同时并购需要的借款又使其财务费用大幅增加0.2亿元以上,最终导致公司亏损。  同样在AMC扩张步伐最快的2003年、2004年和2005年的会计年度中,无一例外发生亏损。而在AMC扩张步伐大幅下降的2006年则出现盈利迅速反弹。因此可以预计,如果万达集团愿意在财务上支持AMC,同时AMC在未来几年放慢扩张的话,则该公司基本上可以保证财务上盈亏平衡。  值得注意的是,由于美国电影业已经进入稳定发展阶段,影院收入和支出都具备相当刚性,AMC要想实现盈利大幅提升也很困难。相关数据显示,美国电影市场在过去6年维持相对稳定态势,从2006年至2010年,其年观影人数基本维持在13.3至14亿人次间。人均票价则从6.4美元逐步上升到7.9美元,导致其票房总收入的平均年增速低于5%。同时,各家电影院线的成本也趋于刚性,票房分成、运营费用等都比较稳定。  因此,万达集团未来通过提升AMC效率或拓宽影院收入来回收其31亿美元资本支出是极其困难的。如果要回收现金,最有可能的是,通过资产整合后寻求上市退出的机会。  并购资金主要来自银行贷款  动辄数十亿美元的并购和投资,万达集团的钱从哪里来?据了解,万达集团与中国银行、中国进出口银行、工商银行、北京银行和渤海银行等多家银行均有密切合作。有消息称,万达集团的并购资金主要来源于银行贷款,一部分是人民币并购贷款,另一部分是通过“内保外贷”获得美元贷款。  中国银行内部人士向记者证实,中国银行已与万达集团签署协议,中行将作为AMC收购案的贷款牵头银行,但具体金额目前还未确定。  记者了解到,中国银行总行的贷款额度也比较紧张,新增贷款难度较大,可能只能在已有授信额度里发放贷款。目前,万达集团在中国银行的贷款余额是170亿元。有消息称,中行北京分行有意对万达集团新增一些贷款。  四大国有银行都曾与万达集团签署过“总对总”战略合作协议。其中,中国银行、中国农业银行对万达集团贷款较多,2010年农行对万达集团的授信超过200亿元。而建行对万达集团的贷款余额大约在20亿元。   今年2月,中国进出口银行与万达集团签订战略合作协议,将对万达集团提供金融支持。有知情人士告诉记者,中国进出口银行将在万达集团海外并购中发挥比较大的融资支持作用。进出口银行内部人士也透露,该行针对万达集团的主要对口机构是大连分行,目前进出口银行已和万达集团签订合作框架,并无授信额度。  某银行人士告诉记者,对这一类巨额跨国并购,银行在设计融资结构时会考虑多种组合方案。包括用“内保外贷”的方式来规避“并购贷款最多占并购资金50%”的规定,即境内企业向境内分行申请开立担保函,由境内分行出具融资性担保函给境外分行,再由境外分行向境外企业发放贷款。但为规范人民币跨境贸易结算,去年7月央行已要求暂停境内企业从境外银行直接融入人民币(除贸易融资外)。意味着前述“内保外贷”方式已受到限制。  “万达集团的海外并购和投资,得到了政府的鼓励和支持。”中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平认为,万达集团最终能获得低成本的贷款。也就是说,AMC公司的21亿美元负债,其中一部分将逐步转为万达集团的集团负债,而这将进一步推高其负债率。  “万达模式”面临大考  在房地产调控的背景下,如此大规模的海外投资,万达集团的资金链能否承受?20U年,万达集团整体收入达到1051亿元,万达商业地产公司实现年收入953亿元。王健林对外表示,这是依靠“万达模式”快速发展的结果。“万达模式”,即“以售养租,以现金流滚资产”的模式。通过住宅、公寓和商铺及写字楼的开发和销售,来获得现金流滚动开发,最后持有高档酒店和购物中心并运营。理论上讲,住宅、商铺和写字楼的销售回款能够覆盖整体项目投资的一半以上,甚至有些项目自身即能实现资金平衡。  更重要的是,“万达模式”受到了很多地方政府的青睐。这一优势,直接体现在拿地和土地价格上。通常,万达集团的项目都是当地重点招商引资项目,各种手续开绿色通道,有些地方政府还会在土地出让时设定特殊条件,以实现“定向出让”。在二三线城市,万达集团项目的土地价格会低于周边项目30%,甚至更多。有的三四线城市甚至还会将土地出让金再度返还给万达集团。2010年,万达集团新增197635-平方米土地储备,拿地资金投入约300亿元,以此计算平均楼面地价约1500元/平方米。  “万达集团现在任何时间账面现金都有几百亿元,我们旗下将有一个千亿级的公司,两个百亿级的公司。”王健林曾公开表示。  据了解,截至2010年底,万达集团总资产达到1414亿元,其中账上货币资金394亿元,但其同期的流动负债高达706亿元。即使去除其中380亿元的预收账款,流动负债仍超过320亿元。2011年之后,随着房地产调控的深入,银行信贷紧缩,整个行业资金面趋紧,万达集团也不能例外。为周转资金,其一般将酒店、写字楼的装修等项目外包合作,有时出让部分项目股权或由其他企业垫资。据某位曾与万达集团有过合作的企业人士透露,与其他知名房企相比,“向万达集团要钱最费劲”。  和资产高增长同步,万达集团的负债水平也一贯高企,但是净利润增幅却远远跟不上资产的膨胀。2011年,总资产增至2030亿元,负债1825亿元,净利润约79亿元——没有达到集团预计的90亿元。而且这些净利润中包含了写字楼投资的账面收益。  这暴露了万达集团的另一个隐忧,租金收益过低。资产规模不断扩张,资产收益率却在下降。调控下,万达集团在2012年也放缓了增长预期。“今年总体目标偏低,(收入)只比2011年增加11%,特别是项目系统零增长,这在万达集团24年历史上是第一次,反映出其对市场的判断和对宏观调控的应对。”王健林今年初在万达集团内部的总结大会上说。而过去几年,万达集团的收入及资产规模增速都在40%以上。


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