冷链物流建设项目可行性研究报告(立项案例20**年)

冷链物流建设项目

可行性研究报告

编制工程师: 范兆文

版权归属： 北京国宇祥国际经济信息咨询有限公司

中国项目工程咨询网 www.china-gczx.com

I

目 录

第一章 总 论 .............................................................................................. 1

1.1 项目背景 ................................................................................................ 1

1.2 项目概况 ................................................................................................ 4

第二章 项目背景与发展概况 .................................................................... 10

2.1 项目建设背景 ...................................................................................... 10

2.2 项目建设的必要性和意义 .................................................................. 11

2.3 国内外现状和技术发展趋势 .............................................................. 12

2.4 建设项目在国民经济中所处的地位 .................................................. 14

2.5 项目建设必要性 .................................................................................. 16

第三章 市场分析与预测 ............................................................................ 19

3.1 绿色冷冻食品的市场前景 .................................................................. 19

3.2 绿色冷冻食品市场现状 ...................................................................... 19

3.3 项目产品销售预测与出口分析 .......................................................... 21

3.4 农产品流通业和物流业现状分析 ...................................................... 21

第四章 建设规模与运营模式 .................................................................... 26

4.1建设规模与方案 ................................................................................... 26

4.2 运营模式 .............................................................................................. 28

II

第五章 建设条件和场地选择 .................................................................... 31

5.1 场地所在地理位臵现状 ...................................................................... 31

5.2 场地建设条件 ...................................................................................... 31

5.3 场地条件比选 ...................................................................................... 37

第六章 工程技术方案 .................................................................................. 40

6.1 工程建设方案 ...................................................................................... 40

6.2 工程方案 .............................................................................................. 44

第七章 总图与公用辅助工程 ...................................................................... 46

7.1 总图布臵 .............................................................................................. 46

7.2经营环境要求 ....................................................................................... 49

7.3 公用辅助工程 ...................................................................................... 50

第八章 环境影响评价 ................................................................................ 54

8.1 场址环境条件 ...................................................................................... 54

8.2 项目主要污染源 .................................................................................. 55

8.3 项目对环境影响分析 .......................................................................... 55

8.4 防护措施 .............................................................................................. 55

8.5 项目的设计依据 .................................................................................. 56

第九章 劳动安全卫生和消防 ...................................................................... 57

9.1 劳动安全保护 ...................................................................................... 57

9.2 消防 ...................................................................................................... 58 III

第十章 节约能源 ........................................................................................ 60

10.1设计依据和原则 ................................................................................. 60 10.2 冷库节能 ............................................................................................ 60

第十一章 组织、定员和培训 .................................................................... 62 11.1 企业组织 ............................................................................................ 62 11.3 生产制度 ............................................................................................ 62 11.3 劳动定员 ............................................................................................ 62 11.4 人员培训 ............................................................................................ 63

第十二章 项目实施进度 ............................................................................ 64 12.1 建设进度安排原则 ............................................................................ 64 12.2 建设进度安排计划 ............................................................................ 64

第十三章 工程招投标 ................................................................................ 66

13.1招投标依据 ......................................................................................... 66

13.2招标范围 ............................................................................................. 66

13.3招标组织形式 ..................................................................................... 66

13.4招标方式 ............................................................................................. 66

第十四章 投资估算与资金筹措.................................................................. 67 14.1 投资估算依据 .................................................................................... 67 14.2 投资估算 ............................................................................................ 67 14.3 资金来源与融资方案 ........................................................................ 72 IV

第十五章 财务评价 .................................................................................... 75 15.1 概述 .................................................................................................... 75 15.2 基础数据与参数 ................................................................................ 75 15.3 营业收入与成本估算 ........................................................................ 76 15.4 盈利能力分析 .................................................................................... 79 15.4 偿债能力分析 .................................................................................... 80 15.5 财务生存能力分析 ............................................................................ 81

第十六章 不确定性与风险分析................................................................ 82 16.1 概述 .................................................................................................... 82

17.2盈亏平衡分析 ..................................................................................... 82 16.3 敏感性分析 ........................................................................................ 83 16.4 风险分析 ............................................................................................ 84

第十七章 结论与建议 ................................................................................ 88 17.1 可行性研究推荐方案概述 ................................................................ 88 17.2 建议 .................................................................................................... 89

V

附表：

财务分析表

附件：

1、建设工程规划许可证

2、建筑工程施工许可证

3、土地使用权证（三本）

4、平面布臵图

VI

第一章 总 论

1.1 项目背景

1.1.1 项目名称

X X农产品交易物流中心冷链物流工程。

1.1.3 可行性研究报告的依据

1、《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》及《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》；

2、《国务院关于促进流通业发展的若干意见》（国发„2005‟19号）；

3、商务部、中央编办、发展改革委、财政部等七部委《深化流通体制改革试点方案通知》（商改发[2004]654号）；

7、《农副产品绿色批发市场标准》（2005年商务部部颁标准）；

9、湖北省发改委颁发的《X X物流股份有限公司“X X农产品交易物流中心”》投资项目备案证（登记备案项目编号0000402）；

11、X X物流股份有限公司委托编制可行性研究报告的委托书；

12、X X物流股份有限公司X X农产品交易物流中心冷链物流工程冷链物流工程项目申报材料及提供的其它有关资料。

1.1.4 研究工作的范围

根据上述文件和有关资料，经过本院调查研究，本报告将提出可行性研究报告，其范围如下：

1、项目的背景与发展概况

2、市场需求分析与预测

3、拟建规模和项目建设的必要性、可行性

4、建设条件分析

5、工程技术方案

6、环境保护、消防及工业卫生

7、劳动组织及人员培训

8、项目实施进度

9、投资估算与资金筹措

10、财务分析及还贷能力测算

11、不确定性分析

1.1.5 项目提出的理由与过程

X X物流股份有限公司专门组织人员对X X（江汉平原和洞庭湖平原）、湖北、湖南及全国各地冷冻蔬菜的加工，国内外市场需求和发展前景进行了初步调研，特别是对反季节蔬菜、水果和冷冻食品销售体系和规则进行了详细的分析。为了促进两湖地区绿色食品的生产加工水平，特别是提升两湖地区食品的品质从无公害食品到绿色食品最终到有机食品的转化，优化目前农药残留较低、劳动力富足等与沿海地区的比较优势，发挥综合效益。

根据该公司从事农产品交易的优势和荆州市地区农产品资源优势，荆州市水路、公路、铁路的交通优势，因而，该公司提出了以X X建设绿色食品加工和储藏基地的设想。

按照《中共中央关于制定国民经济和社会稳定发展第十一个五年计划的建议》及农业部《食品工业“十五”规划》和中国共产党十七次代表大会有关农业方面的批示精神，社会的稳定和持续发展要解决好“三农”问题，面向市场，依靠科技进步，解决好农产品的收购、加工、销售等方面的问题，促进农业发展。本项目的建设符合国家产业政策，对荆州市及周边地区，甚至两湖的农产品产业和运输业、物流业将起到重要的推动作用。不仅可以提升荆州市绿色食品的生产和加工水平，而且将带动和规范长江中游农产品生产和加工产品的质量水平，同时还会为建立长江中游绿色食品储藏基地起到重要的示范作用，对繁荣地区经济，促使中国中部农产品产业与世界接轨具有重要战略意义。

目前，荆州乃至两湖地区的农产品生产和加工还比较落后，特别是规范化种植、加工、销售还处于粗放型阶段，需要大的龙头企业加以示范和带动，保障出口产品质量，降低生产成本，减少运输损失和交易消耗。

X X物流股份有限公司根据公司的发展战略，积极响应国家“十一五”规划和党的“十七”大会议精神，充分地调查资源和市场状况，积极推动我国农业产业化进程，确定了X X农产品交易物流中心冷链物流工程项目。该项目属于农业产业化和农副产品深加工食品工业项目，是我国政府大力扶植和优先发展的产业。绿色冷冻食品项目，对充分地利用了当地资源，有效地组织各个农户或农场的生产，引导农民改善种植结构，提高农民的收入具有重要的积极意义。该项目的实施可调剂农产

品的供应，稳定市场，满足城市人民日常生活的需要，提高人们的生活水平具有重要的现实意义。该项目的实施，实行严格的品质控制和质量保证。通过规模生产，提高综合效益，为此，X X物流股份有限公司编制了该工程项目的建设方案，湖北省发展和改革委员会已批准备案。该公司委托我院编制本可行性研究报告。

1.2 项目概况

1.2.1 拟建地点

X X农产品交易物流中心冷链物流工程冷链物流工程项目拟建设于湖北省荆州市荆沙大道北侧。总占地面积40.73亩。

1.2.2 建设规模

一、储藏能力

1、低温冷冻9000吨。

2、高温冷藏8000吨。

3、保鲜8000吨。

合计：25000吨。

二、经营范围

各种适宜于冷冻食品、蔬菜、水果等，冷冻产品的研制、开发、技术转让、销售和服务等。

三、指导思想

本着发展农业产业化经营模式，推动农业种植结构调整，引导国内消费、扩大出口的愿望，依照《中华人民共和国食品卫生法》及相关法

规和拟出口国对冷冻食品的各项法律、法规和条款规定，采用高科技工艺生产手段，以世界先进的经营管理方法，努力提高科研水平、管理水平和经营水平，使成为荆州市的绿色冷冻食品基地。

四、项目技术来源

本项目技术来源为大连三洋公司。 五、建筑指标

1号冷库（低温库）6649.77m2。 地下冷库（保鲜库）6649.77 m2。 2号冷库（高温库）4844.31 m2。 机房497.06 m2 合计：18640.91m2。 1.2.3 主要建设条件

一、场地概述

拟建的X X农产品交易物流中心冷链物流工程位于湖北省荆州市荆沙大道北侧，项目紧邻荆襄、汉宜高速公路荆州出入口，距荆州中心城区仅3公里，距长江码头约5公里，距新建的荆州火车站仅1.5公里，离沙市飞机场5公里，是荆州市整体城市规划中的“物流商务园区”。

荆州市作为X X区域的中心城市之一，地处湖北中南部，与周边的宜昌、荆门、潜江、仙桃等距离在100公里以内，与武汉、襄樊、岳阳、常德等在200公里左右。

二、交通条件

项目的交通区位优势十分明显，具有公路、铁路、水路联运的良好地理环境。荆州市地处湖北省中南部，位于江汉平原腹地，东连武汉，西接三峡，南跨长江，北临汉水，是连东西、跨南北的交通要道和物资集散地，是川湘鄂经济纽带，长江中游重要港口城市，国家轻纺工业基地、粮棉油生产基地和淡水渔业基地，素有文化之邦、鱼米之乡和旅游胜地的称誉。

荆州市拥有四通八达的公路网，荆州市现状的公路主骨架由襄（樊）荆（州）高速公路、宜（昌）黄（石）高速公路，207国道，318国道组成。其中襄（樊）荆（州）公路、宜（昌）黄（石）高速公路和207国道和318国道分别在荆州市交汇。

沪汉蓉高速铁路将于2009年建成通车，荆沙铁路为焦枝线上的支线铁路，规划将东接岳阳，成为焦枝铁路和京广铁路的联络线。

荆州港是长江中游的重要港口，荆州长江公路大桥的建成和相关公路技术等级的提高，荆州港的物资贸易量将逐步增加，它将成为长江上又一重要的联系公路主干枢纽的港口。

三、主要农产品资源、燃料和动力供应 1、主要农产品资源

本项目主要交易物质为粮食、棉花、油料、蔬菜、水果、水产品、肉食品、禽蛋、副食、土特产品、种子、农资、农机等。X X是湖北、湖南两省粮、棉、油、蔬菜和土特产主要产区。2007年，X X农产品总量4840.77万吨，湖北、湖南两省农产品总量12804.58万吨，本项目设

计交易量为X X和湖北、湖南两省2007年产量的6.20%和2.34%。此外，由于荆州市的特殊地理位臵和商贸基础，全国每年还有大量的农产品通过X X区域进行集中和分散，目前荆州市已形成了具有一定交易规模和影响力的转手流通市场，对周边市场有很强的辐射力和 影响力。项目通过与各地农产品市场打造“资源共享、信息互通、调剂余缺、平抑物价”运营平台，为项目成为我国中部规模最大、功能最强的农产品流通枢纽和物流平台奠定了物质基础。

2、能源

电力：本项目总装机容量约1500KVA，紧邻荆州市草市变电站，拥有足够的电力资源。目前，荆州市电力局已承诺本项目的电力供应。

燃料：本项目属贮存、物流组织与协调项目，无所需的燃料生产。 3、水资源

本项目日用水量约15吨/日，主要为冷库、生活和消防用水。其中：冷库用水和其它用水12吨/日，用水由荆州市自来水公司供应。

四、劳动力资源

本项目建成投产后，新增人员29人。其中：管理人员6人、冷库技术人员2人、冷库保管及搬运人员15人、其它人员6人。管理人员、技术人员可从公司调配，不足部分向大专院校和相关企业调入。 1.2.4 项目投入总资金及效益情况

一、总投资与总资金量

本项目总投资估算额为7,784.57万元，其中：建设投资7,585.17万

元，建设期利息149.40万元，流动资金50.00万元。

二、资金来源

本项目建设投资7,585.17万元，建设期利息149.40万元，其中资本金3,734.57万元，项目法人申请银行贷款4,000.00万元，年利率为7.47%。

流动资金投资50万元，项目资本金50.00万元。 三、经济效益

本项目建成投产后，冷冻、冷藏各种农产品2.5万吨，年新增经营收入2,508.00万元，达产年利润总额1,305.32万元，净利润978.99万元，息税前利润1,305.32万元，营业税金及附加84.48万元，所得税前投资回收期5.55年（含建设期1年），所得税后投资回收期6.36年（含建设期1年）。

1.2.5 主要技术经济指标

本项目建设方案的主要技术经济指标可见表1－1。

主要技术经济指标表

表1-1

第二章 项目背景与发展概况

2.1 项目建设背景

2.1.1 项目建设单位

一、概况

建设单位X X物流股份有限公司由蓝特集团有限公司于1998年发起设立，公司总部位于湖北省荆州市，主营装饰建材、家居用品、农副产品的流通和物流配送以及电子商务等业务。公司于2001年通过ISO9001国际质量管理体系认证，2008年完成上市辅导工作，是湖北省重点后备上市公司。

近几年来，公司大力实施资本经营战略，先后投资建设了蓝特商贸城、蓝特国际家居城及中国建材商务网。1996年至1998年间，公司投资建设的蓝特商贸城装饰材料市场（一、二期）和蓝特商贸城陶瓷建材市场（三期）总占地面积220亩，建筑面积16.7万平方米，主营建筑装饰、装潢材料等产品，市场辐射至鄂、渝、川、湘、豫、皖、黔等七省60多个市县，年交易额30亿元。1999年，蓝特商贸城成为我国三大建材批发市场之一，是国家经贸委评定的首批“国家重点商品市场”。2003年，公司投资近亿元建设了占地面积80亩、建筑面积7万平方米、主营家居用品的蓝特国际家居城。2007年，公司投资4亿多元建设了占地500多亩、建筑面积达20万平方米的大型农产品交易物流中心。目前，公司

几大市场形成的市场集群是长江中上游地区规模最大、设施最全、管理最先进的建材装饰市场、家具市场和农产品市场。

公司不断聚增人力资本，推行职业经理人机制，完善公司管理结构，提升企业核心竞争力。公司不断创新物流经营业态，先后在市场中实施“精品街”、“名品店”、“超市区”等技改工程，并整合周边地区社会物流配送资源，实行物流配送“社会化、市场化”的新模式，走出了一条企业办市场发展物流的崭新模式。

二、公司近几年经营状况

公司历年无逃废金融机构债务情况，无欠息，无拖欠水费、电费、租金或税金被罚情况，无拖欠职工工资情况，其最大股东蓝特集团公司被湖北省建设银行评为AA 级企业，是湖北省银行同行工会公认的“优秀信贷诚信客户”。

2.2 项目建设的必要性和意义

农业结构的调整受到各级政府大力重视，蔬菜生产和流通已呈现欣欣向荣的局面，但我国与先进国家相比，蔬菜加工的比例分别为20%-30%和80%，有相当大的差距。同时我国在蔬菜的后加工中仍为简单的清理和大包装，已经不适应市场的发展，急需要利用现代技术来对蔬菜，特别是毛豆产品进行深加工、精加工以适应市场对产品的需求。

中国进入WTO和国内人民生活水平的提高，对冷冻食品的需求量不断提高，缮食结构的调整、市场的需求也必须通过龙头企业加工来带动蔬菜品种的改良和数量的增加。

湖北省荆州市位于长江黄金水道中段，交通地理环境优越，农业结构也从传统的粮食种植向经济作物转变，特别是各类蔬菜的种植上，需要加工业对整个结构调整的支撑。

根据国际和国内市场需求，发展无公害、绿色、有机蔬菜及其精深加工制品势在必行。X X物流股份有限公司依托其自身的技术优势，在种籽、种植、加工与销售环节实行全方位的质量控制，利用对基地农户的技术咨询和技术服务，按无公害、绿色食品规程指导农民种植，重点抓好施肥与使用农药等关系到产品品质的关键环节，在此基础上，以工厂规模化生产科技含量高的冷冻蔬菜、低温脱水蔬菜、保鲜菜、净配菜等系列产品，并研发产品的更新换代。一方面在于提高产品质量档次，另一方面努力降低生产成本，从而提高具有国际、国内市场竞争力的物美价廉的冷冻蔬菜系列品种，以满足城乡居民和不同消费层次的需求。

2.3 国内外现状和技术发展趋势

早期的冷冻蔬菜和食品主要用于果品和干鲜蔬菜，二十世纪70年代开始出现的盐渍毛豆杀青品种，那时的生产流程是以R.B工艺为主导的传统产品，消费者采购后，必须再煮8-10分钟方可食用，十分不便。即开即食品种在80年代中期才开始上市，开始生产的含盐毛豆，采取二次杀青和浸盐工艺，产品外貌色泽较差，含盐量不稳定，消费不畅。

1988年，日星冷冻根据日本市场需求，研制成全自动化盐味毛豆的生产流程，1999年正式大量推向市场，2001年仅日本市场年销售量达到3.5万吨。与此同时，台湾40多家冷冻食品厂纷纷转向大陆，利用大陆

廉价的劳动力进行刀豆、大蒜、西兰花等蔬菜的生产和销售，由于受自身技术力量的制约，加之在生产过程中粗制滥造，时有农药残留超标和有关质量不符合要求的现象发生，出口形势时好时坏.同时，又受到日本、韩国以及有关国家以绿色壁垒作限制，导致二十一世纪初，冷冻蔬菜出口受阻。2003年，日星冷冻与日本公开昭的专利之争，也是由技术壁垒所导致。

目前国际市场基本上以CAC（国际食品发展委员会）、IPPC（国际植物保护公约）及HACCP有关标准作为新的无公害蔬菜的生产和加工准则，从种植到收割、加工、运输、销售一体化都得到控制和监督。产品层次从无公害食品向绿色食品升级进而最终达到有机食品要求；产品质量要求色泽鲜艳、品种大小均匀，水份和其它调味剂均匀，保鲜效果好；工艺装备逐步发展为高压蒸煮、消毒杀青一体化，自动化深冷、速冻和包装。我国也制定了一系列无公害食品标准，本项目所选工艺和质量控制标准将以二十一世纪初世界先进水平为标准。

改革开放以来，人们的生活水平日益提高，对食品的要求也越来越高，人们的饮食结构、饮食习惯也日趋合理，对食品的营养、安全、方便诸多方面的要求也越来越高。在大中城市，连锁超市的出现，给广大群众带来了生活的方便，也给食品、蔬菜供应提供了场所。工厂规模化科技含量高的冷冻蔬菜、低温脱水蔬菜、保鲜菜、净配菜等系列产品越来越受广大消费者欢迎。有质量保证，信誉度高的产品在市场的竞争中将处于有利的地位。这样就要求食品加工企业不断地研发新的产品，提

高产品质量档次，努力降低生产成本，创建品牌。企业有了好的信誉度，有了好的产品，市场的前景是广阔的。国内的蔬菜加工行业目前还处于起步阶段，主要的技术还是吸收和消化国际上先进、成熟的技术，所采用的工艺和质量控制标准也正在与国际接轨。

2.4 建设项目在国民经济中所处的地位

2.4.1 符合我国国情

X X以及湖北湖南两省是我国粮食、棉花、油菜籽、蔬菜、水果、水产品、肉食品、禽蛋、副食、土特产品的主要生产区和集散地，农副产品加工业发达。“两湖熟，天下足”，X X地处长江中游，农业资源优势明显，形成了良好的产地市场和销地市场。

当前，X X农产品流通大体处于自产自销、沿街叫卖、固定摊位和流动摊贩、现货交易的低水平状态。信息采集发布系统有待完善，交易方式层次低，物流环节如收购、清理、分级、包装、贮藏、交易、运输等都还处于粗放阶段，迫切需要按现代物流和工业化理念谋划农业，使农产品质量规范化、物流标准化、流通程序化，以期扩大生产、促进消费、降低费用、减少损失、农民增收。 2.4.2 符合国家产业政策

国家大力支持农产品市场建设和农产品物流体系建设。《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》指出，要“加强农村现代流通体系建设”，要“积极推进农产品批发市场升级改造，促进入市农产品质量等级化、包装规格化”，要“加快农业标准化工作，健全检验检

测体系，强化农业生产资料和饲料质量管理，进一步提高农产品质量安全水平”。《国务院关于促进流通业发展的若干意见》指出，要“加强流通基础设施建设，建立健全流通领域公共信息服务体系”，要“加大流通基础设施建设投入力度，加大对农产品批发市场、物流配送中心等流通基础设施建设的投入力度”。此外，现代物流作为一种先进的组织方式和管理技术已广泛地在欧美发达国家运用。业界普遍认为是企业降低物资消耗、提高劳动生产率之外的“第三利润源”。当前，我国物流业总体水平不高，随着我国企业管理水平的不断完善和加强，企业可控的生产领域内降低成本的空间越来越小，在生产领域以外的采购、运输、仓储等物流环节上存在巨大的潜力。为此，2004年，经国务院批准，国家发改委、商务部等部门联合印发了《关于促进我国现代物流业发展的意见的通知》，要求各地方、各行业要高度重视物流工作，搞好物流规划，支持重点物流项目。

2.4.3 符合荆州市总体规划

荆州市“十一五”规划支持农产品物流项目。荆州市“十一五”规划中，提出“坚持以市场化、产业化、社会化为方向”，“积极构筑有利于服务业快速发展的机制和环境。”在现代物流业方面，要“紧紧围绕建设江汉平原现代物流中心区的总体目标”，“全面推进流通体系现代化建设。积极发展第三方物流，着力建设现代物流信息网和四大现代物流园区”，“加快推进现有运输、仓储、货代、外贸、批发等企业向现代物流转型，整合物流资源，创新管理模式，提高物流专业水平。”“以X X物

流股份公司为主，组建农产品物流园。重点支持X X物流公司X X农产品交易物流中心项目建设。”

荆州市城市建设和发展规划中，本项目所处位臵是荆州规划的“商务物流区”。本项目符合荆州市经济和社会发展规划和城市建设规划。

2.5 项目建设必要性

2.5.1 是促进农产品流通的需要

X X以及湖北湖南两省是我国粮食、棉花、油菜籽、蔬菜、水果、水产品、肉食品、禽蛋、副食、土特产品的主要生产区和集散地，农副产品加工业发达。“两湖熟，天下足”，X X地处长江中游，农业资源优势明显，形成了良好的产地市场和销地市场。X X每年都存在大量的粮棉油及其它农产品交易，但由于交易市场和冷链物流系统建设滞后，导致价格混乱，品质参差不齐，水分杂质过高，贮藏和运输过程中产品和原料变质损耗，造成了大量的农产品资源浪费和人力物力的消耗。

2.5.2 是减少农产品损耗和提高人民生活质量的需要

中国是世界上最大的水果、蔬菜生产国，2005年，全国水果总需求量达到7400万吨，人均需求量为55.72公斤。预计至2010年，中国水果总需求量将达到8000万吨，人均需求量相应达到57.31公斤。同年，中国蔬菜总需求量为29517万吨，人均222.25公斤。预计到2010年，中国蔬菜总需求量将达到30408万吨，人均需求量相应为217.84公斤。以苹果加工为例，由于原料充足、价格稳定，加工后又延长储存期和便于运输等因素，浓缩苹果汁每年以双位数增长。2005年，浓缩苹果汁生

产能力达到2600吨/小时。2004年浓缩苹果汁出口达48.7万吨，2005年比上年又有大幅增长。再如蔬菜、水果罐头也是主要出口产品，占全球市场的六分之一以上。水果和蔬菜是鲜活产品，通过发展冷链物流系统改善其储藏、运输和加工条件，可以减少损耗和浪费。

2.5.3 是荆州及其周边地区发展现代农业的需要

农业是我国的基础产业，也是弱势产业。党中央十分重视农业，对于荆州及其周边地区来说，既是挑战，也是难得的机遇。根据荆州市第十一个五年《发展纲要》，农产品流通和加工行业将得到大力发展。荆州市农产品资源丰富、农产品转化量多、产业关联度高、带动能力强、市场潜力大，出口增值能力强。荆州市2006年蔬菜总产238.4万吨，水果总产46.53万吨，只有不到10%进入到了有温度控制的加工和流通环节，而国外，达到80%以上。仅此一项就可以看出荆州市冷藏物流市场的强大需求潜力。可以说荆州市冷藏物流所面对的市场是非常巨大的，冷藏物流项目的建设是符合荆州现代农业发展需要的。

2.5.4 是满足农业产业结构调整的需要

项目建设是连接农业生产和城乡人民生活和消费的重要环节。是荆州农业走向全国乃至世界的途径，同时也是城市自身基础设施的组成部分。荆州市作为农业大市，该项目的建设，对调整农业产业结构，实现荆州农业向多元化、规模化迈进，促进全市农村经济全面进步，增加农民收入都是十分必要的。对提高城乡经济共同发展、社会各项事业和谐进步都将发挥积极作用。

第三章 市场分析与预测

3.1 绿色冷冻食品的市场前景

绿色冷冻食品是人世追求健康生活的较高品味产品，随着人们对回归自然，环境保护的需求，滥用农药、化肥以及转基因产品的大量出现使人们不得不面对现实，希望得到自然的无污染食品，其初始阶段为无公害食品，接踵而至是绿色食品，最终达到有机食品水平，国家标准委员会在《全国农业标准2003年--2005年发展计划》中提出了大量修改目标，13类涉农产品将制定国家标准，尽管毛豆相关产品尚未列入，但目前我国大量出口的食用菌及其初加工产品已经列入，相关蔬菜加工产品将逐步被列入，今后十年，将是绿色食品大力发展的时期和市场需求旺盛期，2010年左右，将会逐步转向有机蔬菜时期。

3.2 绿色冷冻食品市场现状

由于食品生产及其加工既是劳动密集型又属土地密集型产业，我国具有较大的生产优势，据外贸部的统计资料显示，近几年我国蔬菜出口量呈逐年上升趋势，1996年为30万吨，1998年为45万吨，1999年为52万吨，2000年至70万吨，2001年超过100万吨，2000年，我国农产品出口163.8亿美元，果蔬、花卉出口占20.1%，蔬菜60%销往日本、20%销往欧洲、5%销往北美、2%和1%销往非洲和拉美。2003年元-八月，我国食用蔬菜出口已达到135536万美元，而世界市场对中国蔬菜还寄予

相当的希望和表示极大关注。除大葱、大蒜、紫苏等大宗产品外，菜用大豆（毛豆）也是一个比重较大的品种之一。我国目前蔬菜中毛豆出口基本是向日本、韩国、欧洲、东南亚等市场。

目前，我国蔬菜在国外市场的竞争力仍然不强，其主要的问题在于蔬菜产品的品质达不到国际市场的高档次标准。以美国纽约蔬菜交易市场价格，结合美国其它州蔬菜批发市场的批发价，可以看出不同质量档次的价格差异很大。根据大小、颜色、形状、内部组织、干净程度、是否有缺陷及其它永久性的物理性破坏共分很好、好、尚好、一般、差等5个档次。质量好的产品价格大约是质量较差产品的3-6倍，最低价格已经和目前上海大卖场中的价格相近。本项目将以优质的原料和现代化的加工水平生产毛豆，其价格将是国内市场的至少3倍以上。在蔬菜的分级的价格分配上，台湾厂商充分利用这一特点，在国外市场价格和份额上取得了良好的效果。

随着我国人民生活水平的不断提高，消费量不断增加，但由于其季节性问题，在某些季节出现断档，满足不了消费者的需求，许多人为之叹息。尽管如此，但目前由于在种植和采摘过程中未能很好的控制采摘时节、加工时间、保鲜水平等环节，在质量上仍存在较大的差距。一方面市场广泛需求旺盛，另一方面采摘加工不规范，质量参差不齐，市场找不到好的卖点，挫伤农民种植蔬菜的积极性。该公司冷链物流工程项目正可解决此类的问题，以解市场之急需。

近几年来，随着我国商业的发展，连锁超市发展迅速，便民超市也

深入到每一个居民小区，人们的购买习惯也发生了变化，消费者已逐渐习惯于到超市购买食品、蔬菜等。商业行业的发展也为食品的消费提供了场所，提供了机遇。冷冻蔬菜、低温脱水蔬菜、保鲜菜、净配菜等系列产品也逐渐被广大消费者接受和喜爱。食品加工企业只要从种植、收割、收购、加工、购藏、运输、销售全过程一体化都得到有效的控制和监督，树立良好的市场信誉，保证质量，培育品牌，创建名牌，消费者是认同的。人们生活节奏的加快，工作效率的提高，也需要方便、安全、营养合理的蔬菜。随着人们生活水平的进一步提高，对食品的要求也越来越高，食品工业将大有作为，绿色冷冻食品的市场也越来越大。天荣股份有限公司利用企业的自己优势和原有品牌的影响力，在现代农业产业化方面拓展领域，开拓市场，绿色冷冻食品工程将在行业内起到示范作用。

3.3 项目产品销售预测与出口分析

根据外贸部统计资料显示，我国冷冻蔬菜出口量2007年已超过100万吨，该年日本进口8万吨，韩国进口5万吨，大部分为大陆供应，部分由台湾、泰国供应。有关专家预测，在冷冻蔬菜品种出口在今后几年内将有大幅度的增长，预测蔬菜出口量250万吨的1/5左右，并每年将还以10%左右的速度递增。

国内销售形式将逐步由粗放型个体加工转化集约化加工销售，2008年国内集中加工产品市场需求量将达到100万吨以上。

3.4 农产品流通业和物流业现状分析

3.4.1我国流通业现状分析

我国流通业有待发展和完善。从我国流通企业规模和结构上看，企业数量多，规模偏小。中小企业仍是流通业的主体，单体分散经营的流通主体仍占较高比重。

目前，在全国1700多万个流通主体中，有93%为单体经营的个体商户；规模以上流通企业比重仅为1%；销售额亿元以上的大型流通企业仅有200多家，销售额超过百亿元的仅有10余家。2004年，我国批发零售业前100家企业的销售额只占全社会消费品零售总额的9%。而同期美国仅沃尔玛一家公司销售额就达2630亿美元，占美国当年全社会消费品零售总额的7.8%，相当于中国当年社会消费品零售总额的47%。总体分析，我国零售业的零散度高达90%，而欧美国家只有40%左右，日本为50%。

从我国流通产业内部上看，产业结构不尽合理。主要表现在三个方面：首先，现代流通业在流通总量中所占比例小，流通现代化水平低。以满足初级交易为主的传统经营方式大量存在，新型流通方式发展虽快但规模很小；其次，流通业的组织形式结构不尽合理，即企业内部法人治理结构、运营机制、激励机制、竞争机制等方面有待完善；第三，批发业与零售业的比例结构不合理。零售业发展较好，批发业发展滞后。这种状况与快速发展的流通业不相适应。

3.4.2我国农产品批发市场现状分析

规模化农产品批发市场已成为我国农产品流通的主要渠道。2005年，

我国农产品交易额达8000亿元，其中规模化批发市场有4862个，交易额约为4219亿元, 规模化批发市场农产品交易额占农产品总交易额的52.7%。通过农产品批发市场交易的粮食、食油、肉禽蛋、水产品、蔬菜、干鲜果品等八大类农产品总量达2045.6万吨，同1996年相比，市场数增加了10.3%。据《中国市场统计年鉴》发布的数据，国内较大的农产品批发市场有布吉农产品批发市场、北京新发地农产品批发市场、郑州粮食批发市场、合肥周谷堆农产品批发市场、长沙红星大市场、广州市白云农产品批发市场、哈尔滨哈达果品市场、山东寿光蔬菜批发市场、天津红旗农贸批发市场、山东烟台蛇窝泊果品批发市场。

3.4.3 X X农产品批发市场与全国农产品批发市场比较

农产品批发市场建设滞后。2007年，X X农产品交易额近1200亿元，尽管自发形成的农产品市场2438家，但通过规模以上农产品批发市场65家交易额仅为220亿元，X X规模以上农产品批发市场交易额仅为X X农产品总交易额的18.3%。 荆州市农产品交易额近300亿元，通过规模批发市场12家集散交易额仅为40亿元，荆州市规模以上农产品批发市场交易额仅为农产品总交易额的14%。这种市场建设滞后的现实与全国重点农产品生产基地极不相称，但同时为从事农产品交易物流行业的企业提供了良好商机和广阔发展空间。

3.4.4我国农产品物流现有特征

我国农产品的物流按有无中介主体参与可分为 “单段二元式”物流、 “双段三元式”和“多段众元式”物流三种。“单段二元式”物流为直销

式，即生产主体（企业＋农户）→消费者，买卖双方直接见面，无中间环节，交易费用低，商品损耗少，是销售物流发展方向，这种形式只存在于小批量交易、加工企业设点收购的过程中；“双段三元式”物流是当代西方发达国家在农产品市场流通中普遍采用的作法。它的形式为生产主体→中介者（分销商等）→消费者。但是，如果中介主体多重，会形成“多段众元式”物流。

我国农产品的销售过程物流形式常常为：农产品生产者→产地中间商→市场批发商→市场中间商→零售商→消费者。经历了多个销售环节，农产品随货主转换场所，物流环节多，路线长，多次装卸搬运和包装，中间损耗大，因此增加社会交易费用和物流成本，降低物流效益。而且中间商层层瓜分中间利润，损害农户利益。

3.4.5 X X和荆州市农产品流通现状分析

一、本地农产品商品率高，以流出为主，农产品市场建设拥有一定基础

有关资料表明，X X农村农产品商品率达82.2%，其中：种植业商品率87.5%、牧业商品率94.4%、渔业商品率72%。同发达地区相比，还存在差距，与其优厚的资源条件和区位优势也不相称。主要原因是农民还没有完全从自给自足的传统思维模式跳出来，其生产活动仍带有很大的盲目性、传统性，农业生产的组织化程度市场化程度也较低。

农民进入市场，需要信息、技术、农产品流通等中介组织提供服务。而X X农村原有的供销社、粮食部门、农业服务部门由于机制原因、适

应市场能力不强，没有充分发挥其服务农业、服务农民的作用，为农业生产提供产前、产中、产后服务的各种技术协会、信息协会等中介组织处于起步阶段，不能适应现阶段市场化要求。一些由政府主办的农业技术推广体系大多网破线断，技术、新品种推广困难，这些都成为农业和农村经济发展的重要障碍。

第四章 建设规模与运营模式

4.1建设规模与方案

4.1.1建设规模

一、储藏能力

1、低温冷冻9000吨。

2、高温冷藏8000吨。

3、保鲜8000吨。

合计：25000吨。

二、经营范围

各种适宜于冷冻食品、蔬菜、水果等，冷冻产品的研制、开发、技术转让、销售和服务等。

三、指导思想

本着发展农业产业化经营模式，推动农业种植结构调整，引导国内消费、扩大出口的愿望，依照《中华人民共和国食品卫生法》及相关法规和拟出口国对冷冻食品的各项法律、法规和条款规定，采用高科技工艺生产手段，以世界先进的经营管理方法，努力提高科研水平、管理水平和经营水平，使成为荆州市的绿色冷冻食品基地。

四、项目技术来源

本项目技术来源为大连三洋公司。

五、建筑指标

1号冷库（低温库）6649.77m2。

地下冷库（保鲜库）6649.77 m2。

2号冷库（高温库）4844.31 m2。

机房497.06 m2

合计：18640.91m2。

4.1.2 项目建设目标

为加快X X农产品交易物流中心建设，促进荆州地区农产品流通和农业结构调整，公司拟进行X X农产品交易物流中心农产品冷链物流项目建设。

该项目实施后，通过改革X X农产品交易物流中心的现有管理体制和建立良性投入机制，引导地方和企业加大对农产品冷链物流建设的投入，完善荆州地区现有重点农产品交易市场的冷链物流基础设施，提升市场的功能和档次；逐步形成布局合理、功能完备、安全卫生、机制健全、信息灵敏、交易方式先进、运行规范、统一高效、竞争有序、现代化的农产品批发市场体系。对增加农民收入、降低流通成本、保证人民消费安全，提高荆州地区农产品的竞争力，有十分重要的意义。

X X农产品交易物流中心冷链物流工程将遵循现代物流理念，建设集“物质流、资金流、信息流”高效统一的农产品冷链中心，通过产品贸易、批发交易、包装加工、物流配送、电子商务、信息服务、农技培训等多种功能，采取“合纵”和“连横”相结合的方式，“合纵”上接农

产品生产基地（农户）、农村经纪人、初加工企业，下连用户、零售商和深加工企业；“连横”联合全国各地大型农产品批发市场和中小型专业市场，打造“资源共享、信息互通、调剂余缺、平抑物价”运营平台，实现具有现代冷链物流体系的冷链中心。

项目通过2到3年的经营，使X X农产品交易物流中心冷链物流工程成为我国中部规模最大、功能最强的农产品冷链物流平台。

4.2 运营模式

4.2.1 经营理念

合纵连横。横向联合，与各地大型农产品批发市场和本地各种农产品批零市场组建战略联盟，实现“资源共享、信息互通、调剂余缺、平抑物价”的目标，着力打造全国农产品大物流格局的节点。纵向发展，上与连锁物流企业、超市、规模经销商和其他客户密切联手，下与各地的农副产品加工企业、农户基地相结合，发展物流配送。形成“纵横交错”的现代化农产品冷链物流中心。

4.2.2 运营方针

一、打造品牌：“两湖熟”，“天下足”

1、通过常年举办全国性和区域性农产品“节”“会”“展”，配之以营销策划、媒体推介、公关等宣传举措，打造市场品牌。

2、通过制定标准，选择基地生产优质农产品，贴牌加工，使“两湖熟”、“天下足”农产品成为绿色无公害、消费者放心的知名品牌。

3、建立购销网络、实施专业培训、打造绿色市场、规范物流配送、

使“两湖熟”、“天下足”成为农产品流通领域的主导品牌。

二、建立两个平台：农产品交易平台和信息网络平台

1、充分发挥X X农产品资源、市场需求优势，按照国家有关“建设大市场、发展大商贸、搞活大流通，实现贸工农、内外贸一体化”战略方针，建立以X X农产品交易物流中心冷链物流工程为核心的城乡一体化农产品物流中枢和商贸平台。

2、通过与国家农业信息网络、各大农产品流通市场、各地农产品专业网站等进行联网，实现信息共享。

三、构建三个网络：农商网络、市场网络、配送网络

1、上游通过组织“十大基地、十万农商、百家公司、百万农户”建立农产品供应网络。

2、中游通过与各地大型农产品批发市场和本地农产品批零市场组建战略联盟，实现资源共享、信息互通、调剂余缺、平抑物价的目标，打造农产品大物流格局的节点。

3、下游发展规模化、标准化、流程化物流配送体系、与“十大品牌超市、百家农产品深加工企业、千家便利店、万村千乡工程”合作，形成社会化互动配送网络。

四、完善四大管理体系：产品质量管理体系、价格管理体系、优质服务体系、物流配送体系。

1、产品的质量管理体系：建立和完善市场准入、质检、行业自律、先行赔付、无忧退货等制度。

2、价格管理体系：包括构建各类农产品价格信息数据库、推行竞价拍卖交易、杜绝价格欺诈、实行价格指导检查制等。

3、优质服务体系：包括服务流程标准、岗位管理标准、实行规范化、亲情化、无障化、系列化服务等。

4、物流配送体系：包括统一标识、统一运载工具、统一服务规范流程等。

第五章 建设条件和场地选择

5.1 场地所在地理位置现状

5.1.1 场点与地理位置

X X农产品交易物流中心冷链物流工程冷链物流工程项目建设场点位于湖北省荆州市荆沙大道北侧。是荆州市北部城郊结合部。

荆州市地处湖北省中南部，长江中游的江汉平原腹地，地理位臵位于东径115º15´～114º05´，北纬29º26´－31º37´。横跨长江两岸，东临武汉，南与湖南省接壤，西接宜昌市，北邻荆门市、潜江市、仙桃市。

荆州市位于X X中心，距武汉市、长沙市约200公里，距宜昌市、荆门市、岳阳市、常德市、襄樊均在200公里内。

项目紧邻荆襄、汉宜高速公路荆州出入口，距荆州中心城区仅3公里，距长江码头约5公里，距新建的荆州火车站仅1.5公里，离沙市飞机场5公里，是荆州市整体城市规划中的“物流商务区”。项目的交通区位优势十分明显，具有公路、铁路、水路联运的良好地理环境。

5.1.3 场地现状

地势平坦，少量拆迁。X X农产品交易物流中心冷链物流工程冷链物流工程项目建设用地主要涉及荆州市沙市区杨泗村等。

5.2 场地建设条件

5.3.1 地形、地貌、地震情况

项目所在地地势平坦，根据国家地震局和建设部公布的区划图，荆

州为6度区。

5.2.2 工程地质与水文地质

典型的冲积平原地质。荆州市处在新华头系第二沉降带江汉盆地品下陵凹陷交接地带。沙市小背斜的东北翼部为巨厚的第四系、第三系沉积物所覆盖。第四系沉积物总厚度为130m，临近勘构造运行主要特点为满承性下沉，局部伴有断裂的差异性活动。附近还伴留有木沉渊溃口扇形微地形地貌。地形分为三级，南高北低，标高28m～40m。

拟建交易物流中心立新乡场地地层由更新世未至晚新世中期沉积的一套冲积、冲洪积、湖积的粘土、粉质粘土、砂砾卵石层组成。地下水类型为孔隙水。

根据周边钻探揭露，场地地层，野外特征自上而下依次描述如下：

1、耕植土：浅褐色，不均一，疏松，厚度0.2－1.0m。

2、粘土：灰褐色，稍湿，软塑顶面埋深0.2m，厚度1.0－2.2m，呈透镜状。

3、质粘土：黄色、浅黄褐色、浅灰褐色，稍湿，较可塑。顶埋深0.2－1.3m，厚度0－2.75m，一般0.75－2.60m。分布比较稳定，成层性较好。

4、粉砂：浅灰黄色、浅灰色，饱和，稍密，以石英、长石、云母片成份为主，颗粒均匀，手捻具有较明显的粉质感。顶面埋深0.55m-3.05m，厚度0-0.5m，一般1.75m－9.5m。

5、细砂：深灰色、灰绿色，颗粒均匀，饱和，稍密。以长石、石英、

云母碎屑为主。分布比较稳定。顶面埋深1.75－13.10m，层厚3.20－12.4m。

6、中砂：灰色、灰绿色、浅黄绿色，颗粒均匀，饱和，中密。以石英、长石风化颗粒为主。顶面理深11.50－16.60m，层厚0-5.01m。

7、砂砾石：深灰色，紧粒结构，粒径大于2mm占30％，主要成分为石英岩、凝灰岩。砾石磨圆度好，粒径5×3 mm。钻进较慢，机械稍有振动。饱和，锥探N120＝9.2（8.2-9.86），中密。顶面埋深15.50－17.26m，层厚0－1.87m，一般1.30－1.87m。

8、砾卵石：杂色，卵石为肉红色、浅绿色、灰白色，紧粒结构，成分为：凝灰岩、辉绿岩、闪长玢岩、硅质白云岩。粒径 20 ×10mm-50×95mm，占30％以上。磨圆度好，分选性较差，饱和，锥探N120＝11.9（11.7-12.5），密实。层项埋深15.91-18.04m。

9、砂砾石：深灰色，粒径3×5mm，顶面埋深22-23m，层厚l.00m左右，饱和，中密。

10、砂砾卵石：杂色，卵石成分为：凝灰岩、辉绿岩、闪长玢岩、硅质白云岩。粒径一般50×75mm，占30％以上，大者为 100×150mm。在层面埋深 28.0m处见卵石，一般100×150mm，钻进极为困难，机械振动剧烈。饱和，锥探N120＝（17.1-47.6），密实。该层出露稳定，强度高。

水文地质：场地内地下水类型为孔隙水。1、2、3层为孔隙潜水，以下层为孔隙承压水。水位埋深0.6-1.96m，一般埋深在1.60m左右。水

质分析显示：该水质在地层中出现时对任何水泥拦拌制成的砼均无侵蚀性。

场地土覆盖层为一套松散、稍密的砂土层，厚度约17.5m左右。用标贯击数判别，N＞Ncr，为不可液化砂土。经验判别：VS≈80N1/3＝177m／s，场地土类型中软弱土，属Ⅱ类地层。

5.2.3 气象条件

四季分明。荆州市地处江汉平原西南部，受东南风影响大，属亚热带季风气候，其特点四季分明，光照充足，夏热冬冷，雨量充足。根据荆州市气象局提供的资料，拟选场地的基本气象条件如下：

年最高气温：36.50C

年最低气温：－1.60C

年平均气温：17.40C

日最大降雨量：81.4ｍｍ

年降水量：1237.0ｍｍ

年雷暴日数：23天

主导风向：西北风

最热月平均湿度：83%

最冷月平均湿度：77%

5.2.4 水文情况

长江从湖北枝江至湖南城陵矶河段称为荆江，长江在荆州市境内江段全长66.3km，该江段河道蜿蜒，水面宽阔，平滩水位一般在1380m，

水深12.7m，年平均水位35.25m，最高水位1998年达到45.22m，最低水位31.87m，年平均流量12900m3/s，最大流量67600m3/s，最小流量3600m3/s。年径流量4070亿m3。河道弯道环流，泥沙淤积，为长江最险要河段。江面平均宽度1950m，最大宽度2880m，最小宽度1035m，平均水深10.5m。

荆襄河位于荆州市西北部，立新乡西部，呈南北走向，长约4.2km，宽30～60m，北段可航，出口后由关沮口入海子湖，荆襄河最高水位33.13m，水位受长湖控制，荆襄河是一条纳污河。 5.2.5 主要排水渠道

荆州市北郊西干渠和豉湖渠。西干渠为四湖（长湖、三湖、白露湖、洪湖）防洪排涝工程的四大排水干渠之一，全长91.32km，起自荆州市西北近郊邻雷家档，自西北流向东南，经江陵县岑河、资市、白马、熊河、普济等进入监利县，在江桥以东河闸汇入总干渠。

豉湖渠是荆州市四湖排水工程的主要排水干渠之一。起于沙市区娘公堤，在江陵县何家桥附近汇入总干渠，全长约26km，豉湖渠沙市段自娘公堤起，止于朱部面以东约1150m处，全长5650m。

西干渠与豉湖渠是两条排水干渠，承雨面积105km2，占全市总面积的90%，近年来，工厂污水排入渠道，使渠道日趋污染，其现状功能为Ⅴ类水域。今年，荆州市政府斥巨资对西干渠进行维修合改造，各种环境有所好转。

5.2.6 城镇规划及社会环境条件

项目位于湖北省荆州市荆沙大道北侧。项目紧邻荆襄、汉宜高速公路荆州出入口，距荆州中心城区仅3公里，距长江码头约5公里，距新建的荆州火车站仅1.5公里，离沙市飞机场5公里，是荆州市整体城市规划中的“物流商务区”。项目的交通区位优势十分明显，具有公路、铁路、水路联运的良好地理环境。 5.2.7 交通运输条件

交通便利。本项目拟选场址的地理位臵优势，水路、铁路、公路交通设施齐全，有利用物流联营，为货物进入中心和输出原料到各加工企业提供了便利，交通十分方便。

荆沙大道宽60米，从拟选场地前通过，将市场分成两个部分。项目紧邻汉宜、荆襄高速荆州进出口，南部紧靠318国道，货物进出十分方便。长江货运码头离拟选交易中心场地5公里。优越、便利的交通条件，为该项目的实施奠定了好的基础。但在以后该项目实施具体的设计中，要充分考虑这些有利的交通条件，对整个项目的物流通道合理地组织。 5.2.8 公用设施社会依托条件

水、电、通讯等依托工程供应条件良好。

1、供水：项目建成后，每天需用水约15吨，主要是冷库冷凝水、生活和消防用水，用水由自来水公司已辅设的Φ300ｍｍ自来水水管供水。

2、供电：本项目建成后主要消耗的是电能。项目总装机容量约为1500KVA，拟选场地紧临荆州市草市变电站，荆沙大道边有10KV高压

线通过，电力供应具备条件。

3、通讯：拟选场地位于荆州市北部城郊结合部，离城市中心3公里左右，通讯线路均已至拟选场地边缘。通讯设施具有一定的基础。 5.2.9 拟建项目所在地区政府和法律的支持条件

本项目是荆州市政府重点支持项目。本项目所在地区位于湖北省荆州市，荆州市政府对该项目非常重视，成立了以市政府主要负责人牵头挂帅 的项目“协调领导小组”，多次召开协调会，以“会议纪要”方式出台了一系列的优惠政策，包括对企业的所得税实行部分减免、享受荆州市工业兴市的一系列优惠政策、项目前期的手续简化、政府有关部门协助办理等，对建设过程中各项规费实行减免等。 5.2.10 征地拆迁、移民安置

项目有少量拆迁，拆迁居民就地安臵。

5.3 场地条件比选

中心在城郊结合部最为有利。项目承担单位在项目立项之初，对该项目的场址选择比较慎重，对该区域内的多处场地进行了比较选择。

该项目拟选用场地还有一处也位于湖北省荆州市沙市区内。荆州市沙市区锣场镇，北边紧邻宜黄高速公路，西边靠东方大道，面对宜黄高速公路沙市至武汉进口。距318 国道约为1公里，场地周边有居民点，涉及到部分拆迁和农田。该处场地原属沙市区锣场镇，在该区域地势较低，鱼塘较多，场平和土建工程量较大。 5.3.1 对两处场址作如下比较

场址方案比选详见表5－1。

场址方案比较表

表5－1

5.3.2 推荐场址方案及理由

对两处拟选场地的比较自然条件、地震、防洪情况等由于处于同一地区有很多相同的地方，但交通条件、建设费用和场外公共工程的情况有较大的差距，而本项目为农副产品交易物流中心，既有批发，又有现货交易，对物流系统的要求比较高，对交通的条件要求也比较高，对城

市配套水平要求较高。

通过以上场址有关方面的比选，推荐位于湖北省荆州市北部城郊结合部的场址更宜于该项目。在本项目可行研究报告中的总图方案、工程方案以该处场地作为本可行性报告研究的拟用地。

第六章 工程技术方案

6.1 工程建设方案

6.1.1 设计依据

1、《冷库设计规范》 GB50072-2001。

2、《钢结构工程施工质量验收规范》GB50465-2001。 3、《民用建筑热工规范》GB50172-93。 4、《建筑设计防火规范》GB50016-2006。

5、《制冷和供热机械制冷系统安全要求》GB9237-2001。 6、《制冷设备安装工程施工及验收规范》GB50274-98。 7、《建筑机械使用安全技术规程》JGJ33-86。 8、《建筑气象参数标准》JGJ35-87。

9、《施工现场临时用电安全技术规范》JGJ46-88。 10、《建筑装饰工程施工及验收规范》JGJ73-91。 11、《建筑地基处理技术规范》DBJ15-38-2005。 12、《建筑钢结构焊接规程》JGJ81-91。 13、《建筑抗震设计规范》GB50011-2001。 14、《民用建筑设计通则》JGJ37-87。 15、《建筑结构荷载规范》GB50009-2001。 16、《砼结构设计规范》GB50010-2002。

17、《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002。 18、国家现行有关建筑结构设计规范和规程。 6.1.2 设计参数

1、整个冷库包括高温冷藏库（含高、低温冷藏库）、低温冷藏库、保鲜库三部分，制冷设备放臵在用户设计的机房内。

2、室外温度：28℃ 3、冷凝温度：40℃ 4、冷间温度： 高温冷藏间：0-4℃ 高低温冷藏间：-18～5℃ 低温冷藏库：-18～-20℃ 地下保鲜库：0～15 5、性能指标：

高温冷藏间分6间，每开间尺寸为60×12.5×7米，其中3间可以作为低温冷藏库使用；

低温冷藏间分8间，每开间尺寸为60×12.5×7米； 6、储存品种：

高温冷藏库：果品、蔬菜、干货等。

低温冷藏库：冻结好的水产、肉类奶制品和冰制品等。 7、进货量

高温冷藏库：每天进货量为库容量的5%，物品温度为25℃，经24

小时库内温度达到0～4℃；

低温冷藏库：每天进货量为库容量的5%，物品温度为-15℃，经24小时库内温度达到-20～-18℃； 6.1.3 制冷主机设备匹配

1、制冷系统以R22为制冷剂，采用热力膨胀阀供液直接蒸发制冷。 2、高温冷藏间分6间，其中由3个库作为高温使用，每间选用SANYO中央机组1套，型号为LCU-800MPJ，匹配1台SPL-330蒸发式冷凝器，每间冷库设臵6台DL-33.6/160冷风机，平均布臵在冷库长度方向一侧；另3个冷库可以高温、低温通用，每间选用SANYO中央机组1套，型号为LCU-800LMPJ-G，匹配1台SPL-330蒸发式冷凝器，每间冷库设臵6台DD-32.1/160冷风机，平均布臵在冷库长度方向一侧。

3、低温冷藏间分8间，每四间选用SANYO双级变频螺杆机组1套，型号为LCU-1801KVSMPJ，匹配1台SPL-550蒸发式冷凝器，1#冷库设臵6台DD-37.4/200冷风机，可做快速降温库使用，其它低温冷藏间每间设臵6台DD-20.0/100冷风机。

4、冷冻设备选型配臵 冷冻设备选型详见表6－1。

冷冻设备选型配置表

表6－1

6.1.4 控制系统

1、所有冷间温度采用现场设立的数显智能控制仪表自动检测，控制制冷机的开停。

2、制冷机组自带的数字式压力开关能够准确地自动进行能量调节。 3、制冷机设臵有高、低压保护装臵；过电流（过负荷）保护器、电机过热保护器；低电压保护装臵等。并有报警输出，当保护装臵动作时，报警红灯显示。

4、冷藏库冷风机采用电化霜。

5、每间冷藏库设臵2个温度控制点，每个控制点控制3台冷风机，根据库内区域温度控制冷风机的开停。

6、整个制冷系统采用全自动控制方式运行，不需要人工运行。 6.1.5 库体保温

高温冷藏库外围墙体保温为100mm厚聚氨酯双面彩钢板，棚顶保温为100mm厚聚氨酯双面彩钢板，隔板、包柱板及门斗为100mm厚聚氨酯双面彩钢板，地面采用厚度为100mm的挤塑板进行铺设，聚氨酯板容重≥38kg/m3；

高低温冷藏库墙体保温为150mm厚聚氨酯双面彩钢板，棚顶保温为

150mm厚聚氨酯双面彩钢板，隔板、包柱板及门斗为100mm厚聚氨酯双面彩钢板，地面采用厚度为150厚双面彩钢板，隔板、包柱板及门斗为100mm厚聚氨酯双面彩钢板，地面采用厚度为150mm的挤塑板进行铺设，聚氨酯板容重≥38kg/ m3。

6.2 工程方案

6.2.1 主要建构筑物的建筑特征、结构方案

一、建筑设计原则

项目包括农产品运输、储存、装卸、搬运、配送、信息活动等一系列环节。其主要设计原则为：

1、“6R”理念

即要将顾客所需的正确的产品，能在正确的时间、按照正确的数量、正确的质量和正确的状态送到正确的地点，对整个供应链系统进行计划、协调、操作、控制和优化的各种活动和过程，使物流总成本最小。

2、“3W”理念

现代冷链物流建设有着必然性、重要性，也是一种新兴产业。什么时候，在什么地点，建立具有何种功能的物流中心，是三个必须把握的问题。

二、建筑设计指导思想

设计指导思想：体现企业文化和工作特点

1、本项目设计以“一流的形象，一流的质量，一流的管理，一流的效益”市场形象为指导方针，在满足功能的基础上创造一个体现高科技