宅基地使用权纠纷案

冯柳好与广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社宅基

地使用权纠纷上诉案

广州市中级人民法院 二审 （2010）穗中法民五终字第3859

号

上诉人(原审被告)：冯柳好，女，1948年6月7日出生，汉族，住所地在广州市海珠区琶洲蟠龙左三巷2号。委托代理人：张志同，北京市盛廷律师事务所律师。委托代理人：默立贤，北京市盛廷律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社，住所地在广州市海珠区新港东路琶洲跃龙大街19号。负责人：郑伟华，社长。委托代理人：马力伟，广东华之杰律师事务所律师。委托代理人：黄碧洲，广东华之杰律师事务所律师。

上诉人冯柳好因宅基地使用权纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2010)海民三初字第2630号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

原审法院审理查明:据编号为穗海新NO.012832号的农村（墟镇）宅基地使用证记载，宅基地座落琶洲村朝阳大街左四巷7号，新滘镇琶洲第一生产队；使用人为冯柳好，结构为混合，层

数为贰层，建筑面积为196平方米；核发日期为1992年1月9日。2002年6月18日，广州市海珠区农业水利局印发海农水[2002]53号《关于“城中村”改制中农村集体经济组织转制若干问题的意见》。该文载有，根据穗办[2002]17号《中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》和海委办[2002]51号《海珠区“城中村”改制工作实施意见》的精神，为推进和实施我区“城中村”改制工作，现就我区“城中村”改制中农村集体经济组织转制若干问题提出如下意见：

一、暂时保留社区合作经济组织。根据《海珠区“城中村”改制工作实施意见》的精神，按照“整体部署，分步实施，各方配合，平稳过渡”的基本原则，在撤销村委会之后，暂时保留我区的社区合作经济组织，即经济联合社和经济合作社。农村集体经济组织的转制工作，先进行试点，摸索和总结经验做法，再全面铺开。…三、社委会成员的过渡问题。撤销村委会，组建居委会，村委会停止运作。在完成农村集体经济组织转制前这个过渡期，其经济活动继续由经济联合社、经济合作社组织运作。等。2003年4月4日，广州市海珠区人民政府办公室印发海府办函

[2003]6号《关于我区原村委会属下企业工商登记问题的函》。该函载有：根据《广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》（穗办[2002]17号）和《中共海珠区委办公室、海珠区人民政府办公室关于“城中村”改制工作的实施意见》（海委办[2002]51号）的精神，海珠区所有“城

中村”的村委会已经于2002年10月撤销，成立了过渡时期的各村改制工作办公室，建立了居民委员会。这些村共有20个，分别是：联星村…琶洲村…海委办[2002]51号文同时明确规定保留我区农村社区经济合作组织，经济合作社和经济联社是依据省政府颁布的《广东省农村社区合作经济组织暂行规定》设立的，是农村集体生产资料的所有者。因此，经区委、区政府研究同意，原村属下企业的工商登记主管单位由原村委会改为村经济联社。等。2004年3月26日，广州市海珠区人民政府印发海府函

[2004]14号《关于原新滘镇辖管的各村委会及其属下单位企业房地产登记问题的函》。该函载有，根据《广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》（穗办

[2002]17号）和《中共海珠区委办公室、海珠区人民政府办公室关于“城中村”改制工作的实施意见》（海委办[2002]51号）的精神，海珠区原新滘镇辖管的所有村委会已经于2002年10月1日撤销，成立了过渡时期的村改制工作办公室，建立了居民委员会。这些村共有20个…其中，…琶洲村、黄埔村、石基村属我区琶洲街辖管…海委办[2002]51号文同时明确保留我区农村社区经济合作组织，经济合作社和经济联社是依据省政府颁布的《广东省农村社区合作社经济组织暂行规定》设立的，是农村集体生产资料的所有者。街道办事处对辖区的经济联合社负有管理责任，但不是经济联合社集体资产的所有者。因此，经我区委、区政府研究决定，原村委会的集体资产（包括土地、物业）归属

经济联合社所有，其属下的单位企业（包括社一级经济实体）予以相应更名。如“海珠区新滘镇赤沙村委会”，更名为“海珠区官洲街赤沙经济联社”。等。2008年8月28日，广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社（以下简称琶洲经济联社）做出《琶洲村城中村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》。该方案载有：为切实做好旧村改造房屋拆迁补偿安置工作，保障改造建设项目顺利进行，保护村民群众及港澳同胞的合法权益，改善居住环境和琶洲村面貌，根据市委办公厅提出《广州市猎德村为试点“四个坚持”，加快推进“城中村”改造》的通知，结合本村（一村一策）的实际情况，制定本方案。琶洲城中村改造项目分东、西两块地，以规划路为界。东面整体作为琶洲村的回迁安置及经济发展用房地，规划中二、四号地铁站口为商业中心及商务办公用地，珠江河边为四星级酒店用地，中间为琶洲村回迁安置房用地，西面整体作为房地产开发用地。合理分区，有利于提高区域的综合素质，会取得良好的社会效益及经济效益。琶洲城中村改造项目由琶洲经济联合社与合作方保利房地产（集团）股份有限公司、广州昊丰投资有限公司成立项目公司具体实施。由保利房地产（集团）股份有限公司、广州昊丰投资有限公司进行方案设计、报建等工作，向政府申请调整琶洲地区控制性详细规划，将原容积率从0.6调至适合改造的水平，并负责回迁安置用房及经济发展用房的建设等工作。一、本方案适用于村址改造范围内的房屋拆迁安置（环球电器有限公司及部队驻地房屋除外）。二、城中村改造拆迁安

置原则上按有证面积“拆一补一”为准则。“拆一补一”是指对被拆迁房屋有合法产权证明部分的建筑面积以一比一计算，一平方米建筑面积补回（已按一级一类装修好的楼房）一平方米建筑面积。合法产权证明是指政府的国有土地房产证及镇宅基地使用证和集体土地房产证。侨居海外、港、澳、台及原居民（宅证为准）原属本土村民，在城中村改造拆迁安置按有证面积“拆一补一”原则上再给予5％的补偿面积。原因是城中村改造后产生利益时的福利和利益分配资格上没得参与及享受该项待遇。三、经济联社、经济社合法产权面积均以建筑面积一比一的商业面积安置。

四、阳台的补偿标准：未超出（宅证等）面积的房屋，阳台面积按有证面积“拆一补一”计算，没有确认产权的房屋阳台面积，按超建面积补偿标准给予补偿。五、超建面积不作回迁安置，只作材料损失补偿，以宅证等面积为准，超出证内合法面积部分即属超建面积，超建面积按1000元/平方米给予补偿。六、拆迁房屋有合法产权证明的面积大于实建面积的房屋，按实建面积进行回迁安置。七、村民房屋回迁安置时出现有证部分的增加安置面积（安置套间合起超出的部分面积）村民个人须按4500元/平方米的单价购买。村民也可以选择放弃部分面积，村集体也按4500元/平方米标准给予补偿。属于购买超出有证部分增加安置面积的人群：1、属广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社章程中界定的社员，并在村内有房屋产权的人；2、本村村民、居民并在本村内有房屋产权的人；3、原本村民、居民的外嫁女在本

村已建房屋或购买房屋置业，并有房屋产权的人；4、现侨居海外、港、澳、台等，但在本村有房屋产权的人；其它外地非以上4类人群在琶洲村内拥有房屋产权的，不纳入购买超出有证部分安置房面积。八、被拆迁户的临迁费补偿按以下标准计算：（以拆时开始计至发给收楼通知壹个月止）1、有合法产权证明的住宅建筑面积20元/平方米/月的标准补偿临迁费。2、对2008年7月15日前已存在的商铺（该商铺位面积）的临迁费按30元/平方米/月的标准补偿。2008年7月15日改建的商铺位不作商铺位补偿。3、搬家费村民住户按每证每户（房产证或宅证）“一出一进”两次，600元/次的标准发放。4、搬迁家居、电器损失补偿费；村民住户由于临迁或搬迁过程中，家具、电器多数会低价钱卖或直接丢弃，会造成一定的损失，需给予适当补偿，按每证每户发放1万元的补偿。九、本村村民选择放弃房屋回迁安置的，该房屋可在本村民中自行转让，并可以选择货币补偿，村集体按国家有关一次性弃产给予货币补偿。十、外地非本村村民在本村内建有房屋或购买房屋的（必须是有房产证或宅证的使用人或权属人），可选择货币补偿，村集体按国家有关一次性弃产给予货币补偿，亦可选择复建安置。选择复建安置的，必须服从村集体的统一安排，不纳入购买超出有证部分安置房面积；安置面积按建筑面积拆一补一计算，上楼居住期间不享受琶洲村民所享有的一切福利待遇。十一、旧村改造完成后，所有村民等回迁安置或复建安置以套为单位，由村集体统一办理集体土地房产证

（该房产证盖有未付土地出让金）。十二、未有合法产权的厂房和被拆迁户的构筑物、附助物的补偿标准，待报市城中村改造领导小组批复后，另行再议。未尽事宜，另行商议。十三、本方案按照《广东省农村集体经济组织管理规定》，经联社社员签字表决同意通过后，报广州市海珠区人民政府、广州市人民政府批复后实施。2009年3月23日，广州市海珠区人民政府琶洲街道办事处向海珠区人民政府作出海琶办[2009]17号《关于提请对琶洲村整村改造方案进行审议的请示》。该文载有，我街琶洲经济联合社城中村改造方案经多次修改，特别是最近根据广州市规划局《关于琶洲村改造规划方案意见的复函》（穗规[2009]115号）的意见和区政府关于琶洲村改造工作会议的精神，琶洲经济联合社组织社员对市规划局的复函意见进行了认真讨论，并在原改造规划设计方案的基础上，对该方案部分内容进行了调整，提出了新的改造方案。经我街领导班子会议讨论审议，认为新的改造方案符合琶洲村的实际情况，具有较强的可操作性，现将琶洲经济联合社报来的《关于提请组织对琶洲城中村改造方案进行联合初审的请示》上报区政府，恳请区政府组织有关部门进行审议。2009年3月24日，广州市海珠区人民政府向广州市建委、市规划局、市土地开发中心作出海府函[2009]39号《关于请求审批琶洲村整村改造方案的函》。该函载有：我区政府收到广州市海珠区琶洲街道办事处的来文《关于提请对琶洲村整村改造方案进行审议的请示》（海琶办[2009]17号）。经研究，我区政府

同意广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社编制的琶洲“城中村”改造规划方案。按照《广州市城中村改造规划工作流程》的要求，现将方案报给你们组织联合初审，争取早日报市城中村改造领导小组审定实施。2009年6月16日，广州市人民政府办公厅秘书处印发穗府会纪[2009]151号《关于海珠区琶洲村等城中村改造问题的会议纪要》。该文载明：会议议定事项如下：一、关于“城中村”改造方案。（一）琶洲村改造，方案已近完善，需作三方面修改：一是按琶洲控规将住宅大幅度降下来；二是尽量减少开发量；三是力促按今年建设安置房，2010年6月前全部拆除来开展工作。请市规划局按此修改后迳复海珠区即可。市土地开发中心愿意与琶洲村合作实施整体改造，可予支持。但应尊重海珠区特别是琶洲村的意见。2010年1月4日，广州市城乡建设委员会向海珠区政府作出穗建督函[2009]2680号《关于同意将琶洲城中村改造项目纳入绿色通道的复函》。该函载有：你区《请求将琶洲城中村改造项目纳入市重点建设项目绿色通道的函》（海府函[2009]154号）收悉。经研究并报市政府同意，琶洲城中村改造项目纳入我市重点项目报批绿色通道。请你区按有关规定加快办理相关审批手续。琶洲经济联社于2010年9月7日提起本案诉讼。诉讼中，琶洲经济联社对其主张还提交证据如下：证据1、琶洲经济联社于2008年8月28日作出的《公告》。该公告载有：根据市委办公厅提出《广州市猎德村为试点“四个坚持”，加快推进“城中村”改造》的通知精神，结合本村的

实际情况，琶洲村“城中村”改造经过前段时间的摸查、设计、制定拆迁补偿安置等工作已基本完成。现向全体社员进行琶洲村“城中村”改造设计方案、拆迁补偿安置方案的公示。根据《广东省农村集体经济组织管理规定》的要求公示后，全体社员对该项目进行表决。表决时间为2008年9月4日至8日11时，各经济工作人员上门收集签名，同意的签名，不同意的不用签名。说明：1、琶洲村“城中村”改造设计方案在各片财务组、琶洲市场及联社会议室公示；2、琶洲村“城中村”改造拆迁补偿安置方案派发到每户。被告质证表示对该证据内容本身的真实性无异议，但对该公告是否对外张贴公示有异议。证据2、琶洲经济联社于2010年4月30日作出的《致琶洲村全体村民的公开信》。该公开信载明：琶洲村整村改造已进入动迁签约阶段，琶洲村的整村改造，政府将土地通过拍卖，由企业参与改建，截至4月28日，琶洲村累计签约面积已超六成，等。被告质证表示该证据的复印件与原件一致，但对该公开信是否有公开有异议；琶洲村的整村改造是政府通过土地拍卖由企业参与改建，土地不是琶洲经济联社所称的收回，而是由政府征收、拍卖、出让以及开发，该证据反证了琶洲经济联社不具备征收土地的主体资格，不是涉案土地的所有权人，其诉讼主体不适格。证据3、琶洲经济联社于2010年8月23日作出的《公告》。该公告载明：目前，琶洲村整村改造签约率已超过98％，全村已实施封闭管理。为贯彻落实市委、市政府关于迎亚运在2010年9月30日前必须完成

琶洲村整村拆除工作的要求，实现全体村民早搬迁、早建设、早回迁的根本利益，督促少数未签约业主早日完成签约，经研究决定，公告如下：一、凡是琶洲村城中村改造范围内回迁安置区尚未签约的业主，必须在2010年8月30日以前到琶洲村整村改造服务中心，依照《琶洲村城中村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》签订拆迁补偿安置协议，并依约交付房屋实现拆除。二、对于确实存在实际困难的业主，请在上述时限内抓紧商谈签约事宜。对于在2010年8月30日仍拒绝签订拆迁补偿安置协议，尤其是诉求无理、蓄意破坏整村改造大局的部分业主，我社将依法提起诉讼，申请法律强拆，以确保整村改造工作顺利推进，由此造成的一切损失均由业主自行承担。被告质证表示对该证据的真实性不予确认，琶洲经济联社没有证据证明该公告已对外公示，且该证据与本案没有关联。证据4、琶洲村房屋测量表（2007年9月18日）。被告质证表示对该测量表本身记载的内容没有异议，但由于琶洲经济联社没有提供勘察单位的相应资质，以及勘测人员的资质和签名，故对其合法性不予确认。证据5、琶洲村房屋测量表（2010年6月7日）。被告质证表示对该证据真实性不予确认。证据6、广州市海珠区人民政府琶洲街道办事处和琶洲经济联社于2010年9月21日出具的《琶洲村城中村改造房屋拆迁安置补偿协议签约率统计》。被告质证表示原件与复印件一致，对该证据的真实性不予确认，且与本案没有关联。证据

7、公告照片。被告质证表示该证据作为视听资料，应当注明制

作时间、地点和制作人，但琶洲经济联社并未提供，对该证据的真实性和合法性均不予确认。证据8、广州市海珠区人民政府于2009年7月6日印发的海府函[2009]98号《关于报送琶洲村改造方案调整相关要点的函》。该函载明：根据6月4日市“城中村”改造工作领导小组会议的要求（穗府会纪[2009]151号）。我区组织琶洲街、琶洲经济联社以及设计单位进行研究，针对会议纪要中提出的三点修改意见，调整了琶洲村改造方案。一、调减34万平方米建筑总量…二、调减住宅面积27万平方米…三、公建配套的调整。等。被告质证表示对该证据的真实性没有异议，但该文属于规划、报批的复函，对该证据来源的合法性有异议。冯柳好对其抗辩提交证据如下：证据1、编号为穗海新字第NO.031700号的农村（墟镇）宅基地使用证。琶洲经济联社质证表示对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。证据2、编号为保琶拆协第20101051号的《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》。琶洲经济联社质证表示对该证据的真实性、合法性无异议，但该证据未能证明涉案城中村改造属于城市征地拆迁。证据3、琶洲经济联社于2008年9月10日作出的《公告》。该公告载有：关于2008年8月28日琶洲经济联合社公告于全体社员的琶洲村“城中村”改造设计方案和琶洲村“城中村”改造拆迁补偿安置方案，由于市政府追保利房地产（集团）股份有限公司上交方案及联社申请改造报告的时间太紧，琶洲联社未在各社开会作细致解释，社员解释工作做得不够（只把方案发至

各家各户），使大部分社员未明确本次上门各家各户签名表决的目的。表决时间从2008年9月4日至9月8日11时，本次上门签名表决同意琶洲村“城中村”改造的人数为1308人，有表决权人数为2286人。暂时未能达到项目表决必须经三分之二以上社员同意才能通过的决定，现暂不能上报广州市海珠区人民政府和广州市人民政府进行审批。…鉴于以上情况，大家如果想改善一下生活环境或提高生活水平，是否可考虑一下琶洲村可以进入“城中村”改造的潮流。对于暂未想通或暂未理解琶洲“城中村”改造目的的社员，可以到各片财务组进行咨询，思考成熟后也可以在各片财务组签名表决。琶洲经济联社经核实后确认该证据的真实性。证据4、琶洲经济联社于2008年9月1日作出的《琶洲村“城中村”改造方案的情况说明》。琶洲经济联社质证表示对该证据的真实性、合法性均无异议。证据5、广州市国土资源和房屋管理局于2009年9月10日向琶洲街琶洲经济联合社作出的穗国房函[2009]1652号《关于“城中村”改制涉及土地转性问题的复函》。该函载有：你社向我局海珠区分局提出将琶洲村改造地块从集体土地转为国有土地的申请，其用地位于琶洲经济联合社内，面积为525933.98平方米，我局以09国用08000001号立案受理。经审查，根据《关于“城中村”改制工作的若干意见》（穗办[2002]17号）第二部分第（一）项、《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》（穗办[2008]10号）第二部分第（六）项、《关于农村土地登记发证有关问题的复函》

（粤国土资（地籍）函[2004]296号）第六条及《城中村转制改造中土地房产权属登记和用地手续衔接的操作办法》（穗国房字[2002]280号）第二部份的规定，我局同意你村申请，将上述土地由集体土地转为国有用地。证据6、广州市国土资源和房屋管理局于2009年9月10日向琶洲街琶洲经济联合社作出的穗国房函[2009]1653号《关于“城中村”改制涉及土地转性问题的复函》。该函载有：你社向我局海珠区分局提出将琶洲村改造地块从集体土地转为国有土地的申请，其用地位于琶洲经济联合社内，面积为13423.21平方米，我局以09国用08000002号立案受理。经审查，根据《关于“城中村”改制工作的若干意见》（穗办[2002]17号）第二部分第（一）项、《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》（穗办[2008]10号）第二部分第（六）项、《关于农村土地登记发证有关问题的复函》（粤国土资（地籍）函[2004]296号）第六条及《城中村转制改造中土地房产权属登记和用地手续衔接的操作办法》（穗国房字[2002]280号）第二部分的规定，我局同意你村申请，将上述土地由集体土地转为国有用地。证据7、广东省国土资源厅于2010年5月17日向广州市人民政府作出的粤国土资（建）字

[2010]306号《关于广州市2008年度第十五批次城市建设用地农用地转用和土地征收实施方案的批复》。改批复载明：经你市政府审核同意上报的《关于上报广州市2008年度第十五批次城市建设用地农用地转用和土地征收实施方案的请示》（穗国房

字[2009]1119号）收悉。经省人民政府同意，批复如下：一、同意上报的农用地转用和征收土地实施方案。将广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社的集体农用地6.4998公顷（耕地5.9616公顷、园地0.1815公顷、其他农用地0.3567公顷）转为建设用地，并连同集体建设用地5.6365公顷，合计土地12.1363公顷一并征收为国有土地；同时，收回0.2736公顷国有建设用地的土地使用权。上述共计12.4099公顷土地经完善征收和收回手续后，依照规划安排作为广州市城市建设用地。等。证据8、广州市国土资源和房屋管理局于2010年5月21日向海珠区分局作出的穗国房函[2010]799号《转发省国土资源厅关于广州市2008年度第十五批次城市建设用地农用地转用和土地征收实施方案的批复的通知》。证据9、广州市规划局于2010年10月11日作出的穗规函[2010]8049号《广州市规划局依申请公开政府信息决定书》。该决定书载明：经查，我局穗规地证

[2010]11号《建设用地规划许可证》同意保利房地产（集团）股份有限公司征用海珠区新港东路琶洲村地段土地，用地面积757639平方米（其中净用地面积493323平方米），道路面积136360平方米，绿化面积127956平方米），用地项目名称为海珠区琶洲村“城中村”全面改造项目，用地性质为二类居住用地（R2）、商业金融业用地（C2）、村镇居住用地（E61）、村镇企业用地（E62）、公共绿地（G2）、广场用地（S2）。等。证据10、穗规地证[2010]11号《建设用地规划许可证》

及建设用地规划红线图。琶洲经济联社对上述证据5－9质证表示，对上述证据5－9的真实性、合法性均无异议，但是上述政府的有关文件只是启动涉案城中村改造的集体所有土地转化为国有土地的立项批文，具体的转化需要在改造过程中予以实施，因为拆迁以及收地工作没有完成，故琶洲经济联社也无法将整个改造范围内的集体土地交由保利房地产（集团）股份有限公司进行建设以及代建，目前有关政府部门也未对改造涉及地块颁发国有土地使用权证，涉案改造地块的集体性质以及琶洲经济联社作为土地所有权人的性质都没有改变。诉讼中，琶洲经济联社表示其所提交的《琶洲村“城中村”改造设计方案、拆迁补偿安置方案表决结果报告》的时间签署存在笔误，该方案的第一轮表决时间是从2008年9月4日至2008年9月8日，由于第一轮的表决结果暂时未能达到必须经有表决权的三分之二以上社员同意通过，为此，其于2008年9月10日作出《公告》，继续对广大社员做解释工作，至2008年9月30日止，全琶洲村同意“城中村”改造并签名的社员共1551人，达到全村有表决权的社员总数2288人的三分之二，表决结果获得通过后，其于2009年3月23日将《关于提请组织对琶洲城中村改造方案进行联合初审的请示》上报琶洲街道办事处，现事实上已经有超过98.56％的村民（社员）、业主签署了《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》。琶洲经济联社对此还提交证据如下：证据1、广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社于2008年9月8日作出的《琶

洲村“城中村”改造设计方案、拆迁补偿安置方案表决情况》表决结果报告。该报告载有，琶洲经济联合社年满18岁（1990年9月8日前出生）有权参加表决的社员共2288人，于2008年9月4日进行签名表决，同意该方案并签名的社员共1551人，不同意该方案的社员共737人，根据《广东省农村集体经济组织管理规定》项目的表决必须经三分之二社员同意才能通过，本次表决符合该规定，本次表决结果有效。冯柳好质证表示确认复印件与原件一致，但不确认其真实性，且该证据本身由琶洲经济联社出具，不能证明琶洲经济联社的证明对象。证据2、广州市海珠区人民政府琶洲街道办事处和广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社于2010年11月1日作出的《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议签约情况说明》。该文载有：从2010年3月开展琶洲村城中村改造房屋拆迁动迁工作，琶洲村城中村改造范围涉及的拆迁房屋（以农村宅基地使用证或集体土地房产证、房地产权证统计为准）总户数为2435户，截至2010年9月20日，已经签订《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》的户数为2400户，拆迁补偿安置协议约定的补偿安置内容均依据广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社于2008年8月28日公告的《琶洲村城中村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》执行，所有已签订的《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》均在广州市海珠区人民政府琶洲街道办事处进行备案。冯柳好质证表示，对该证据的真实性没有异议，但该证据是琶洲经济联社单方面出

具的，无法证明涉案城中村改造项目的合法性。证据3、广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社于2010年1月4日对保利房地产（集团）股份有限公司作出的授权委托书。冯柳好质证表示对该证据的真实性无异议，但与本案无关。证据4、南方日报、广州日报、羊城晚报、南方都市报和新快报等关于琶洲“城中村”改造的新闻调查报道。冯柳好质证表示对该证据的真实性无异议，但这些新闻报道不具备合法性，与本案没有关联。证据5、《琶洲村“城中村”改造设计方案、拆迁补偿安置方案表决情况》（共十套）。冯柳好质证表示该证据中有诸多签名笔迹相同，如“徐伟强”与“徐炜铭”的签名。庭审中，琶洲经济联社、冯柳好均确认涉案琶洲城中村改造是在琶洲村行政管理范围的全部土地和土地上的房屋，整村改造规划分为13宗地块，其中涉案房屋位于规划地块11，是琶洲村村民住宅用地和村经济发展用地，属于回迁安置地块。诉讼过程中，琶洲经济联社书面申请撤回其第二项诉讼请求，同时明确表示会按照《琶洲村城中村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》规定的补偿安置标准予以补偿安置。冯柳好向原审法院申请对《琶洲村“城中村”改造涉及方案、拆迁补偿安置方案表决情况》中“徐炜铭”签名的真实性进行笔迹鉴定，但未提交有关鉴定所需的“徐炜铭”的签名样本。琶洲经济联社认为冯柳好的笔迹鉴定申请不符合有关法律规定，且即便扣除“徐炜铭”的签名，表决结果依然超过三分之二，故不同意进行鉴定。冯柳好于2010年9月30日向原审法院申请到广州市国土资源

和房屋管理局海珠分局调取琶洲村土地征为国有的有关批准文件。琶洲经济联社认为冯柳好所申请的内容其已经自行向国土部门调取了相应的证据，并提交给法院，已经达到了冯柳好举证的目的，法院没有必要重复调取，而且涉案琶洲“城中村”改造的土地要最终转为国有土地也必须等到整个改造完成后，目前仍处于改造过程中，涉案土地的性质并未变更。

原审法院认为：原广州市海珠区琶洲村民委员会经批准改制后原村委会的集体资产（包括土地、物业）归属琶洲经济联合社所有。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村宅基地属于农民集体所有。《中华人民共和国村民委员会组织法》第五条第三款规定，农民集体所有的土地，由本村村民委员会进行管理。根据《琶洲村城中村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》和实际实施情况，琶洲村改造是在村址红线范围内现有集体土地整体进行改造。虽按改造后的功能等不同划分为东、西两地块，但整体改造的性质未变。涉案土地地上建筑物位于琶洲村朝阳大街左四巷7号，在琶洲村范围内，且涉案土地地上建筑物的宅基地使用证未注销或转为国有土地使用证，该地上建筑物使用权的性质现仍应为宅基地使用权性质。冯柳好针对涉讼土地地上建筑物所享有的仅是宅基地使用权。因此，琶洲经济联社与冯柳好之间基于涉案土地而产生的关系仍是宅基地分配、管理关系，双方因涉案土地收回所产生的权利义务应受我国关于宅基地即农民集体

所有土地相关法律法规的调整，并不受《城市房屋拆迁管理条例》的调整。琶洲经济联社现因涉讼土地收回与冯柳好产生纠纷，其有权就此提起诉讼主张权利。即便涉案土地转为国有土地与本案涉及的“城中村”改造安置补偿亦没有关系。鉴此，该院对冯柳好关于到有关国土部门调查收集涉案土地转为国有的证据材料的申请不予采纳。《中华人民共和国土地管理法》第六十五条第一款第(一)项规定，为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的，农村集体经济组织经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权；第二款规定，依照前款第(一)项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。琶洲经济联社基于村民得到实惠、村集体经济得到壮大、改造区域环境面貌得到提升、历史人文景观得到保护的目的，提出了收回村民宅基地使用权、整体进行改造的《琶洲村城中村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》，上述方案符合琶洲村村民的整体利益，亦不损害宅基地使用权人的合法权益；且该方案也已经广州市海珠区人民政府的批准同意实施。因此，琶洲经济联社有权收回涉讼宅基地使用权。因土地与地上建筑物是不可分割的，涉案宅基地使用权被收回后，冯柳好所建设的地上建筑物亦应一并交给琶洲经济联社。综上，琶洲经济联社要求冯柳好将广州市海珠区琶洲村朝阳大街左四巷7号房屋腾空交回，符合《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，应予以支持。琶洲经济联社虽撤回其要求涉讼宅基地地上建筑物拆除后参照《琶洲村城中村改造村民房

屋拆迁补偿安置方案》予以补偿的第二项诉讼请求，但同时明确表示将按《琶洲村城中村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》规定的补偿标准予以补偿。琶洲经济联社对上述诉讼权利的合法处分，并未损害冯柳好的合法权益，予以照准。应当指出，琶洲经济联社在收回宅基地使用权后，应当更加积极主动与冯柳好协商安置补偿的相关细节，切实按照《琶洲村城中村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》规定的补偿标准做好安置补偿工作。冯柳好在诉讼中主张对琶洲经济联社所提交的《琶洲村“城中村”改造涉及方案、拆迁补偿安置方案表决情况》中“徐炜铭”签名的真实性进行笔迹鉴定，琶洲经济联社对此予以反对，而且由于即便“徐炜铭”的签名不属实，亦未能影响该表决的同意人数达到三分之二。况且，琶洲经济联社也已提供证据证实截至2010年9月20日涉案“城中村”改造的签约率已超过98%（涉案改造范围涉及的拆迁房屋总户数为2435户，已经签订《琶洲村城中村改造房屋拆迁补偿安置协议》的户数为2400户），可见涉案“城中村”改造及其补偿安置方案是得到琶洲村绝大部分村民（社员）实际支持的。鉴此，该院对冯柳好关于《琶洲村“城中村”改造涉及方案、拆迁补偿安置方案表决情况》中“徐炜铭”签名真实性的笔迹鉴定申请不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第八条

第二款、第六十五条第一款第(一)项、第二款，《中华人民共和国村民委员会组织法》第五条第三款、第十七条、第十九条第(八)

项、第二十条第二款的规定，判决：冯柳好于本判决发生法律效力之日起3日内，将广州市海珠区琶洲村朝阳大街左四巷7号房屋腾空后交付给琶洲经济联社。本案受理费200元，由琶洲经济联社负担100元，由冯柳好负担100元。上述受理费已经由琶洲经济联社预交，琶洲经济联社同意由冯柳好在履行本判决时将其应承担部分直接支付给琶洲经济联社。

上诉人冯柳好不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：

一、被上诉人不具备起诉的原告主体资格，应当驳回被上诉人的起诉。（一）被上诉人不享有案涉土地的所有权，无权做出任何决定。1、被上诉人不具有土地所有权证书，不是案涉土地的所有权主体；2、案涉土地已经被收回，被上诉人不是案涉土地的所有权人；（二）被上诉人并非案涉“城中村”改造项目主体，也没有证据证实被上诉人已经获得拆迁改造的主体资格，无权以原告资格起诉；二、本案不属于人民法院受理范围，应当依法驳回被上诉人的起诉。假定案涉土地未依法征收为国有，那本案属于宅基地使用权纠纷，根据《土地权属争议调查处理办法》的规定，宅基地使用权纠纷不属于人民法院受理范围，被上诉人应当向土地所在地县级国土资源行政主管部门申请调解处理；三、一审法院违反法定程序，未按上诉人的请求依法核实案涉土地性质，对本案重要的事实不予调查取证；四、一审法院违反法定程序，对上诉人提出的笔迹鉴定申请违法不予采纳，直接采信被上诉人伪

造的证据；五、案涉项目属于征地拆迁，不属于收回宅基地使用权。根据土地管理法第六十五条的规定，收回宅基地使用权是不改变土地性质，土地仍为集体土地，但本案中，根据被上诉人的提交的证据和上诉信任的庭审陈述，案涉土地已经涉及到土地性质的变更。另根据土地管理法第四十五条的规定，土地征收应当由省级人民政府批准，根据土地管理法第四十五条的规定，土地征收应当由省级人民政府批准，而被上诉人并未提供广东省人民政府批准案涉土地的用地批准手续；六、本案不符合受贿宅基地使用权的法定条件。（一）案涉土地收回不符合土地管理法第四十六条规定的情形。案涉土地开发实质是商业开发，根本不是为了公益事业或者乡镇村公共设施的建设；（二）、土地收回并未取得三分之二多数村民的同意。据此，上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的起诉，诉讼费用由被上诉人负担。

被上诉人广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社辩称：同意一审判决，请求维持原判。

经二审庭询，本院对原审法院查明的事实予以确认。在二审庭审中，上诉人当庭向本院提交以下申请书：1、申请证人徐炜铭出庭作证，徐炜铭到庭陈述称改造方案中“徐炜铭”的签名不是其本人签的。2、申请对《琶洲村“城中村”改造涉及方案、拆迁补偿安置方案表决情况》中徐炜铭签名真实性进行鉴定；3、申请向

广州市国土资源与房屋管理局海珠分局调取琶洲村土地征为国有土地的批准文件。在二审庭审中，上诉人当庭向本院提交以下证据材料：1、同城快邮业务详情单、2007年及以后数据查询单，拟证实上诉人已经向市房管局就案涉土地申请土地争议；2、（2010）海行初字第102号行政案件受理通知书，拟证实上诉人就要求确认案涉穗规地证（2010）11号《建设用地规划许可证》违法诉讼，已经被海珠区人民法院受理；3、粤府行复（2010）276号行政复议案件受理通知书，拟证实上诉人申请撤销粤国土资（建）字第（2010）306号《关于广州市2008年度第十五批次城市建设用地专用和土地征收实施方案的批复》一案，广东省人民政府已经于2010年11月23日被受理。在二审期间，上诉人向本院申请中止本案诉讼。

本院认为：关于诉讼主体的问题。本院认为，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款之规定，农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地属于农民集体所有。该法第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。《中华人民共和国物权法》第六十条规定，对于集体所有的土地，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。琶洲经济联社在琶洲村委会撤销后，经有关部门批准成为琶洲村集体资产的所有人。农村集体土地所有权的归

属是由法律规定的，即使琶洲经济联社不持有土地所有权证书，也不影响土地所有权的归属。冯柳好也没有证据证实有其他单位已经有关部门核发了案涉土地的所有权证书。冯柳好上诉称被上诉人不具备提起本案诉讼主体资格，依据不足，本院不予采信。对于冯柳好上诉认为本案纠纷不属于法院受理案件范围的问题。本院认为，农民集体土地所有权的归属已经由法律明确规定，冯柳好与琶洲经济联社之间并不存在土地所有权和使用权归属的争议，冯柳好认为本案纠纷不属于人民法院受理案件范围，依据不足，本院不予采信。关于冯柳好申请中止本案审理的问题。本院认为，虽然冯柳好已经另行就案涉土地的《建设用地规划许可证》提起行政诉讼，对《关于广州市2008年度第十五批次城市建设用地专用和土地征收实施方案的批复》提起行政复议，但上述文件与本案纠纷没有直接的关系，冯柳好申请中止诉讼，依据不充分，本院不予采信。关于冯柳好申请调查取证和笔迹鉴定的问题。本院认为，土地权属的变更情况可由冯柳好自行向有关部门查询或申请信息公开，不属于必须由人民法院才可调取的证据材料，本院对冯柳好的调查取证申请不予准许。其次，只有徐炜铭出庭陈述否认其签名的真实性，冯柳好并无提供其他直接证据可证实其他村民的签名存在不真实的情况，也没有证据证实《琶洲村城中村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》未取得三分二多数村民同意，徐炜铭一人签名的真实性对本案处理没有影响，故本院对冯柳好要求笔迹鉴定的申请不予准许。关于本案的实体处理。

案涉讼土地虽经有关部门同意由农民集体所有土地转为国有土地，但使用权人仍为琶洲经济联社，该地块在改造过程中所产生的权利义务仍应由琶洲经济联社承接。冯柳好取得该案涉房屋的土地使用权是基于琶洲经济联社的分配，且涉讼土地地上建筑物的宅基地使用证未注销或转为国有土地使用证，该地上建筑物使用权的性质现仍应为宅基地使用权性质，冯柳好对涉讼土地地上建筑物所享有的仅是宅基地使用权，涉讼土地转为国有土地与本案涉及的安置补偿没有关系。现琶洲经济联社基于全体村民的集体利益，经市、区两级人民政府的批准实施旧村整体改造，实为管理者对村农民集体所有土地进行重新分配使用的行为，双方当事人因琶洲经济联社主张收回涉讼宅基地使用权而产生的纠纷属于宅基地的分配、管理纠纷，因此，原审认定本案性质为宅基地纠纷正确，本案应适用《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国村民委员会组织法》予以调整，冯柳好上诉认为本案属于征地拆迁，不是收回宅基地纠纷的理由不成立，本院不予支持。琶洲经济联社为实现村民得到实惠、村集体经济得到壮大、改造区域环境面貌得到提升、历史人文景观得到保护的目的，经广州市海珠区人民政府批准同意由其收回冯柳好使用的涉讼宅基地用于实施旧村整体改造，对于在改造过程中需拆除宅基地上建筑物的补偿问题，琶洲经济联社已经依法召开会议，审议通过了《琶洲村城中村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》，该方案确定了拆除村址红线范围内的宅基地房具体安置补偿办法，该方案

是经民主讨论后确定的在这次整体改造中包括涉讼土地地上建筑物在内全部房屋实施拆迁安置补偿的明确标准，因冯柳好所持的是该集体土地上的宅基地使用权证，其安置补偿理所当然受上述补偿安置方案的约束，因土地与地上建筑物是不可分割的，涉讼宅基地使用权被收回后，冯柳好所建设的地上建筑物也应一并交给琶洲经济联社，琶洲经济联社也已经明确表示拆除涉讼宅基地的地上建筑物后将按该方案对冯柳好给予补偿，故琶洲经济联社要求冯柳好腾空涉讼宅基地房交付拆除合法有理，原审判决予以支持正确。冯柳好与琶洲经济联社之间关于涉讼宅基地房被拆除后的安置补偿及领取临迁费等问题，理应按照上述《补偿安置方案》规定的补偿标准进行处理，琶洲经济联社在收回宅基地使用权后，应当积极主动与冯柳好协商安置补偿的相关细节，切实按照《补偿安置方案》规定的补偿标准做好安置补偿工作。这次旧村改造是惠及琶洲村全体村民的重大事项，具有富民优生的重大意义，琶洲村整体改造计划涉及全体村民的切身利益和公共利益，冯柳好没有按琶洲经济联社通知的时间搬迁已经延缓了改造计划的实施，实际上对村集体经济利益和其他村民的合法权益构成了影响，因此，在有详细具体的安置补偿标准可供执行的前提下，冯柳好迅速腾空涉讼宅基地房并交给琶洲经济联社拆除，也是冯柳好服从大局，积极配合琶洲经济联社早日完成改造的应有之责，故此，原审判决支持琶洲经济联社收回涉讼宅基地并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予

以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。本案二审受理费400元，由上诉人冯柳好负担。本判决为终审判决。

审判长沙向红审判员孔婉芬代理审判员刘宏

二Ｏ一Ｏ年十二月三十一日

书记员王碧玉