物业管理基本内容问答

什么是物业？

指建成并投入使用的各类建筑物和设施设备及其相关的场地。

什么是物业管理？

答：物业管理指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。主要从三个角度理解：一、业主选聘有合格资质等级证书的物业管理企业来实施物业管理；二、物业管理活动中两个重要的主体是业主和物业管理企业，双方签订物业服务合同，明确双方的权利义务；三、物业管理的内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序。

为什么要实施物业管理？

答：主要有三方面原因客观上要求实施物业管理：

（1）房屋产权多元化。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变，90年代初以来我市住房制度改革逐步变化，房屋商品化，房屋产权多元化，个人拥有房屋产权的比例越来越高，原来的公房管理体制不能适应市场化和产权转移的形势。

（2）人们生活水平的提高，需求增强。房屋作为价值高的资产，是大多数家庭最主要财产以及财富积累的主要形式，人们对房屋财产的使用、维护、保值提出了较强的服务要求，一方面要求住得好，房屋状况保持的好，环境整洁优美，同时还要求房屋的保值增值，这些都需要高水平的专业物业管理服务。

（3）物业项目建设规模大，房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高。一个物业项目里往往有成百上千业主，众多业主由于房产毗邻，在使用管理物业、在物业的保值增值等方面，全体业主形成公共性物业管理服务需求，而且房屋建筑结构及设施设备较为复杂，对物业管理服务要求转业文化程度高。这种公共性的物业管理服务不可能由单个业主或少数业主来完成，要通过全体业主委托专业化的物业管理企业提供这种服务。

什么是业主？业主在物业管理活动中主要有什么权利和义务？

答：房屋所有权人为业主。在成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为“业主”外，购买预售商品房（含经济适用房），尚未取得房屋权属证书的，房屋买卖合同记载的“购房人”可以视为“业主”。

业主是物业管理活动中的重要主体，物业管理离不开业主的参与。业主的物业管理权利和义务是建立在对房屋拥有的财产权基础上，业主既拥有物业管理区域内的一份房产，也是物业管理区域的成员。业主在物业管理中享有权利，同时也要履行相应的义务。

业主在物业管理活动中享有的权力主要有：接受物业服务；提议召开业主大会，就物业管理的有关事项提出建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权等。同时负有遵守业主公约和业主大会议事规则，执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，交纳物业服务费用等义务。

业主临时公约具有什么作用？

答：业主临时公约要求物业管理区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。例如,业主临时公约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了保证小区全体住户的安全；又如业主临时公约规定对欠缴费用的业主，业主委员会和物业管理企业有权公布欠费名单催缴，是为了维护全体业主的利益，对欠费业主的约束。

业主临时公约包括哪些主要内容？

答：业主临时公约由开发企业在售房前制订，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。开发企业制订的业主临时公约不能侵犯购房人的合法权益。

违反业主临时公约怎么处理？

答：业主违反业主临时公约的，应该承担相应的违约责任，比如个别业主不按照公约的规定使用公用部位公用设施设备，造成损坏，是对其他业主的利益侵害，应该赔偿损失。

对业主违反业主临时公约的行为，相关业主、业主委员会，物业管理企业、可以督促其改正；协商调解不成的，可以提起诉讼；违反相关政策法规的，报告有关部门。

新的业主临时规约制度从什么时候开始实行？原来已经签署的物业管理公约是否继续有效？

答：2007年10月1日后《中华人民共和国物权法》的实施使《物业管理条例》重新修订将业主临时公约改成业主临时规约，实行新的业主临时规约制度。

原来已经签署的物业管理公约（或房屋使用、管理、维修公约），在业主大会通过新的公约前，原公约继续有效。

业主临时公（规）约和业主公（规）约有何区别？

答：业主临时公（规）约和业主公（规）约均对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主临时公约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段；业主公约是业主大会成立后，经全体业主所持投票权三分之二以上通过后生效。

开发企业制订的房屋买卖合同中有关物业管理的内容，购房人为什么不能随意修改，是不是霸王条款？

答：由于物业管理服务具有公共性的特点，绿化、保洁、公共秩序维护等物业服务，服务内容和服务水平，对入住的每个业主都是一样的，支付的费用也应该是一样的。如果与每个业主约定的公共性服务内容不一样，没有可操作性；如果约定的费用不一样，一样的服务水平，有的费用高，有的费用低，对多付费的业主不公平。

因此，房屋买卖合同中关于公共性物业服务的费用，服务内容和质量要求等条款应由开发企业根据前期物业服务合同确定，与前期物业服务合同保持一致，开发企业在售房时要将物业服务内容和费用等明示给买房人并进行约定，但不能由个别购房人与开发单位单独协商确定。这是由于前期物业管理的特殊性决定的，目的是为了维护全体业主的合法权益，不应理解为霸王条款。

房屋买卖合同中约定的物业服务费、服务内容和质量等在什么阶段实行？

答：在业主大会成立前的前期物业管理阶段实行。业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，物业服务价格、服务内容和质量等按新合同执行。

物业服务费主要构成 ？

南京市物业服务公共服务费用的构成因素为：

1、管理员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；

3、物业服务区域清洁卫生费用；

4、物业服务区域绿化养护费用；

5、物业服务区域秩序维护费用；

6、公司办公费用；

7、公司固定资产折旧费用；

8、经业主大会同意的其他费用；

9、合理利润（普通住宅不超过8%）；

10、法定税费。

物业服务费如何定价？

物业服务费应根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。为物价产权人，使用人提供的公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化等有公共性的服务以及代收缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或者政府指导价。实行政府定价或者政府指导价的

物业服务服务收费的具体价格管理形式，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业服务市场发育程度确定。凡属于物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者除外，服务收费实行经营者定价。 业主大会成立前，业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交纳物业服务费用？ 答：不能。因为按照规定，前期的物业管理企业由开发建设单位委托，业主应当按照约定交纳物业服务费用，接受物业管理企业的服务。

业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交费？

答：不能。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主必须履行业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同的约定，交纳物业服务费用。

什么是业主大会？

答：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是对应物业管理区域成立的，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

如何划分物业管理区域？

答：物业所在地区、县国土房管局会同街道办事处负责协调物业管理区域划分工作。划分住宅物业管理区域应当考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素；非住宅区域划分主要考虑建设立项、规划等因素；住宅与非住宅结构相连的区域，应本着有利于物业管理的原则划定。

什么时候应成立业主大会？

答：新建和已建成的商品房（包括经济适用房）入住率超过50%的或入住率不足50%但首户入住已满两年的物业管理区域；公有住房出售率超过50%的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。

如何召开首次业主大会会议，成立业主大会？

答：应按以下步骤召开首次业主大会会议，成立业主大会：

（1）成立筹备组，负责业主大会筹备工作。

住宅物业首次业主大会会议由所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位（或公有住房出售单位）、社区居委会组成业主大会会议筹备组；筹备组中的业主代表由筹备组组成单位按照业主自荐、推荐的形式在充分听取业主意见基础上确定。非住宅物业筹备组由业主代表、建设单位组成。

筹备组的主要职责如下：

①确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

②按照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

③确定业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权；

④确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

⑤做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

上述工作①—④应以书面形式在物业管理区域内公告。

（2）筹备组应自组成之日起30日内组织召开首次业主大会会议，审议通过《业主大会议事规则》和《业主公约》，并选举产生业主委员会。区、县国土房管局对筹备组召开业主大会会议工作进行指导、监督。

业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

什么情况下可以不成立业主大会？

答：物业管理区域只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的，业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 如何确定业主在首次业主大会会议的投票权？

答：首次业主大会会议的投票权按照业主拥有的物业建设面积计算。以每一平米为投票权计算基数，不足一平米部分不予计算。

以后业主大会会议的投票权计票方式可以通过《业主大会议事规则》确定。 业主大会会议以什么形式召开？

答：业主大会会议可以采取集体讨论形式，也可以采取书面征求意见形式。但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主因故不能参加业主大会会议，可以书面委托代理人参加。

业主大会是否要定期开会，由谁召开？

答：业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。 有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

(1)20%以上业主提议的；

(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

(3)业主大会议事规则或业主公约规定的其他情况。

业主大会具有哪些主要职责？

答：业主大会主要职责如下：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会如何决议才有效？

答：决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

什么是业主委员会，与业主大会是什么关系？

答：业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会的决议。业主委员会组成人数一般为5至9人的单数，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会职责是什么？

答：业主委员会的主要职责为：

（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

（4）监督业主公约的实施；

（5）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会应当监督违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。

什么人可以当选业主委员会委员？

答：具备以下资格条件的业主可以成为业主委员会委员：

（1）具有完全民事行为能力的业主；

（2）遵守国家有关法律、法规；

（3）遵守业主大会议事规则、业主公约、模范履行业主义务；

（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

（5）具有一定组织能力；

（6）具备必要的工作时间。

在实际工作中，鼓励和支持物业管理区域内具有业主身份的各级人大代表和政协委员作为业主委员会委员参与物业管理。

业主委员会是否需要备案？

答：业主委员会应自选举产生之日起30内，到物业所在地的区、县国土房管局备案。备案时须提交《业主委员会备案单》及业主大会议事规则、业主公约、业主大会决议、法律法规规定其它材料。

业主委员会如何作出决定？

答：经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。会议应当有过半数委员出席，作出的决定须经委员人数半数以上通过。 业主委员会的决定应以书面形式在物业管理区域内及时公告。

什么情况下业主委员会委员资格终止？

答：出现以下情况时业主委员会委员资格终止：

（1）因物业转让，灭失等原因不在是业主的；

（2）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

（3）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（4）有犯罪行为的；

（5）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（6）拒不履行业主义务的；

（7）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主大会、业主委员会是否可以作出于物业管理无关的决定？

答：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出于物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

什么是业主公约？

答：业主公约由全体业主共同制定，经业主大会会议通过后，对全体业主具有约束力。主要内容是对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项。

什么是业主大会议事规则？

答：业主大会议事规则由业主大会制定和修改，由全体业主共同遵守。

业主大会议事规则主要就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定方法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

业主大会、业主委员会与社区建设是怎样的关系？

答：居住区物业管理纳入社区建设，是城市管理的重要基础工作之一、目的是为了保障物业管理秩序，维护业主和居民物业管理合法权益，促进社区建设全面发展。

按照有关规定，社区居委会指导、监督业主大会和业主委员会工作，并参与成立业主大会筹备组。业主大会、业主委员会应当配合公安机关、与社区居委会相互协作，共同做好维护物业管理区域的社会治安的相关工作。

住宅小区业主大会会议，应当告知相关的社区居委会；业主大会、业主委员会作出的决定，应当听取社区居委会的建议；积极配合社区居委会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

问49、物业服务一般包含哪些内容？

答：物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行。物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动；一般包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等。

什么是公共性物业管理服务、特约性物业管理服务？

答：公共性物业管理服务指物业管理企业在物业管理区域内提供的共用部位共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序等多种内容的综合服务。一般提到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务。

特约性服务指受个别业主的单独委托提供的服务。比如户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。

物业管理企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司？

答：可以，一个物业管理区域应由一家物业管理企业实施统一管理。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务（比如保洁、绿化、电梯维护等）委托给保洁公司、绿化公司、电梯公司等专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理业务以并委托给他人。

物业管理企业在履行合同义务时，是否有权对违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行制止？

答：是。物业管理企业按照业主（临时）公（规）约的规定以及物业服务合同的授权，有权要求业主配合物业管理企业的管理服务，对业主违反业主（临时）公（规）约和物业管理规章制度的行为进行劝阻、制止或按业主大会、业主委员会的授权采取其他处理措施。

车辆停放时停车人享有什么权利？应遵守什么规定？

答：车辆停放时停车人有权按照停车管理协议的约定向收停车管理服务。同时停车人应遵守停车管理制度，交纳停车管理服务费用，在指定的区域停放车辆，停放车辆不能占用、堵塞消防通道和消防设施等。

出租房屋时，物业服务费用由谁来交纳？

答：出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用？

答：开发企业已竣工但尚未出售的物业应全额交纳物业服务费用。

电梯费用如何交纳？首层要交电梯费吗？

答：电梯费用由楼内全体产权人按建筑面积比例分摊，首层住户也要交纳电梯费用，《物权法》第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。

物业管理企业收取停车管理费的，在停车管理中应承担何种责任？

答：物业管理企业应负责车辆的看管和停车秩序的维护，具体包括：有机动车、非机动车管理制度和管理方案；对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；保证停车有序，24小事设专人看管；长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务。 装修时也主是否要交纳装修押金和装修服务费？

答：装修时，业主应当按照装修服务协议缴纳装修管理服务费依照《南京市物业管理收费实施办法》规定以业主房屋3.5元/平方米（建筑面积）不得收取任何形式的押金。物业管理公司收取装修服务费的，应承担以下义务：

有健全的装修管理服务制度；查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议，告知业主装修注意事项；装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调节因装修引发的邻里纠纷；业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的包行政管理部门；及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。

因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？

答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。

业主或业主大会是否可以聘请专业机构对物业费用进行审计？

答：物业服务费用实行包干制的，业主大会主要对物业管理企业的服务质量进行考核，不对物业服务费用进行审计。

物业服务费用实行酬金制的，业主大会与物业管理企业可以在合同中约定对物业服务支出或成本进行审计。审计机构由双方共同委托，审计费用由全体业主承担，审计结果对双方都有约束力。

业主买房时是归集起来的维修资金由谁代为管理？

答：商品住宅专项维修资金是属于业主所有的，由市房地产主管负责代管，并存入市财政部门指定的维修资金专用银行账户，保证专户存储、专款专用。

物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途？确需改变用途的，如何办理？ 答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。如擅自将小区内的学校改为娱乐场所、绿地改成商业设施等做法都是不被允许的。

业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理相关手续，并告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续。

因维修物业或者公共利益，业主、物业公司或其他单位需临时占用、挖掘道路和场地怎么办？

答：因维修物业或者公共利益，业主或其他单位确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会同意，或者按照事先制定的预案进行处理。

业主、物业公司能否擅自占用物业共用部位、公用设施设备？

答：物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业公司都不能擅自占用。 如需占用物业共用部位、共用设施设备，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理公司同意后，按照规定办理有关手续。

能否在房屋楼顶架设广告牌?

答：一幢楼内有多个产权人的，如无特殊约定，楼顶是共用部位，属于全体业主共有。如需在小区楼顶上架设广告牌，应征得业主大会、物业管理企业同意后，依法办理有关手续。所得收益主要用于补充住宅专用维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 业主能否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚？

答：封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚等行为看似是业主自家的事，但是会影响小区

的环境和整体外观。一个环境整洁优美的小区不仅使居住其中的业主感到舒适，而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全和公众利益，业主封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚时，都应遵守《业主（临时）公（规）约》和小区有关规章制度的规定。

邻居占用了公共楼道怎么办？

答：公共楼道属于共用部位，邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业管理企业可以要求其停止占用；造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。

物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备由谁负责维护？

答：物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备属供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位所有，由供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位委托物业管理企业负责维修养护。

物业管理公司需要入户维修，业主是否应该配合？

答：小区内房屋结构相连，供水、供电、供气、供热等基础设施物业具有系统性等特点，致使物业局部安全隐患不仅会业主、使用人，还会影响到相邻的业主，甚至整个物业管理区域的安全和正常使用。即物业安全隐患往往会影响到公共利益和他人合法权益。因此，物业管理企业需要进行入户维修时，业主应当配合。

业主不履行维修责任，造成损失的，是否需要赔偿？

答：由于业主不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连设施安全及公共安全的，业主大会、业主委员会可授权物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。造成损失的，业主应当赔偿。

小区内的共用设施损坏，维修费用该由谁承担？

答：如果是人为造成小区公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

如果责任不明确的，维修费用应该由全体业主按所拥有的建筑面积比例分担。 为什么要规范房屋装修装修行为？

答：我国住宅房屋多数属于集合式楼房。在住宅小区中，住宅单体间存在共用部位，如主体结构承重部位；单幢楼或小区内有共用设施设备，如电梯、水、暖、照明、消防等设施设备。不当的装饰装修会导致结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。为了维护公共安全和公众利益，需要对房屋装饰装修行为进行规范，因此，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业也应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

业主装饰装修房屋，需要事先告知物业管理企业吗？

答：装饰装修房屋是业主的权利，但这一权力的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。如装修噪音影响相邻业主生活和休息、破坏房屋承重结构会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。同时，物业管理公司有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，而对物业及其共用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。因此，业主装饰装修房屋，应当事先告知物业管理公司。 业主装饰装修房屋，需要与物业管理企业签订装饰装修管理服务协议吗？

答：业主应当在装饰装修房屋前与物业管理企业签订住宅内装饰装修管理服务协议。 住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括以下内容：装饰装修工程的实施内容，装饰装修工程的实施期限，允许施工的时间，废弃物的清运与处置，住宅外立面设施及防盗窗

的安装要求，禁止行为和注意事项，管理服务费用，违约责任等。

住宅室内装饰装修禁止行为有哪些？

答：按照建设部第110令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：

（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；

（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

（5）未经批准，不得搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。

（6）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

业主装饰装修房屋过程中，物业管理企业能否进行入户检查？

答：业主装饰装修房屋过程中，直至装修结束后，物业管理企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的予以制止；情节严重的，及时向有关部门报告。

应如何处理住宅室内装饰装修垃圾？

答：住宅室内装饰装修所形成的各种废弃物，应当按照物业管理企业指定的位置、方式和时间进行堆放和清运。严禁从楼上向地面或者垃圾道、下水道抛弃废弃物。 住宅室内装饰装修工程的保修期有多长时间？

答：在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。

住宅小区的一般性概念？

住宅

住宅，就是供人们居住并具备可供人们生活起居的功能和设施的房子。住宅是人工建造而不是自然形成的。

住宅小区

一般称“居住小区”，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

即将实施的《物业管理条例》和《业主大会规程》备受深圳市民的关注。从今天起，本报将根据群众关心的热点问题，采访物业管理专家、学者和律师，请他们比照9月1日实施的《物业管理条例》和《业主大会规程》的条款内容，给予详细解读。

解读一:拒交管理费的业主能进业委会吗？

问：某小区要进行业主委员会的选举了，有两位业主连续多个月拒交管理费，这两人却要求周围邻居们推选他们成为业委会委员候选人。请问，按照条例规定，这两位业主是否有资格担任业委会委员候选人？

答：在9月1日实施的《业主大会规程》第21条规定，业主委员会委员应当符合下列条件：本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；具有一定

的组织能力；具备必要的工作时间等。

《物业管理条例》第二章也明确规定：业主在物业管理活动中要履行六项义务：1.遵守业主公约、业主大会议事规则；2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4.按照国家有关规定交纳专项维修资金；5.按时交纳物业服务费用；6.法律、法规规定的其他义务。 解读二:业主对物业公司有意见怎么反映？

问：福田区某小区业委会委员李先生投诉说，他所在的小区有这么几个业主常常鼓动少数业主跟物业公司闹对立，一些人还跑到物业公司，砸了办公用品，打伤了物业管理人员。请问，这些业主的做法是否合法？业主对物业公司管理有意见，该通过何种方式来反映，寻求解决？

答：显然不合法。暂且不说这几位业主闹事可能会触犯法律外，根据新条例的规定，业主在行使对物业管理企业履行服务合同监督权时，如有意见，可以通过向业主委员会提议召开业主大会会议的方式，或就物业管理的有关事项提出建议的办法来寻求解决。而不能像该小区的少数业主那样，通过不理智的行为解决问题。

根据新法规，业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。而业主委员会是业主大会的执行机构。业主对物业管理者有意见，可以当面向物业管理公司负责人或业主委员会反映，业主委员会也有责任将业主的意见向物业管理单位反映，并督促其整改。如果业主想炒掉物业管理单位，另聘他人，也必须通过业主委员会召集业主大会会议决定。而业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会会议规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

显然，少数业主针对物业公司的做法是不对的。

解读三:一个小区能否成立多个业委会？

问：一座封闭的小区内有多栋多层、小高层和高层组成，住宅区里的公共设施为全体居民共享。现在，部分业主提出，可否按多层、小高层和高层楼宇的类型，分别成立自己的业主委员会，以便更好地代表本类型居民的意见。

答：按照《物业管理条例》第二章第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。一个物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。像这家住宅区，本身是一个封闭管理的小区，住宅区里的设施又为全体业主所共用，这将视同为一个物业管理区域，成立一个业主大会。

根据条例规定，业委会有5项职责：具体召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责等。 但如果多个业委会存在于一个业主大会下，势必造成一个小区的多个执行机构各行其事，甚至架空业主大会，影响到整个小区的物业管理和共用设施的使用，也必然影响到小区业主的利益。 解读四:组织业主大会的责任在物业公司吗？

问：某小区一直没有召开过业主大会，请问首次业主大会召开的时间有没有界定，如果一直没有召开过，小区的物业管理公司是否要承担责任？

答：新条例中没有明确规定业主大会的召开时间，组织业主大会的责任也不在物业管理公司，业主大会一般是在建设单位和主管部门的发动、组织下成立的，新条例第二章中明确规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会。

解读五:小区的停车位可以出让吗？

问：某小区有剩余的地下停车位空置着，如果出让停车位既可以不浪费资源，又可以取得一部分收入，但一部分业主却坚决不同意，请问小区的停车位可以出让吗？

答：新条例中关于买卖车位的法律还没有提及，而按特区的《房地产转让》条例，如果在房地产买卖合同中，有明确约定车场的产权属于发展商，那么车场的所有权就不属于全体业主，而且在这里所谓的出让合同，也只是一个长期租赁协议，没办法做房地产的产权登记。如果发展商没在合同中约定，那么停车场属于全体业主，至于取得的收入分配，新条例明确规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 解读六:物业用房可以挪用为健身娱乐房吗？

问：某小区物业管理公司占用的房子比例很大，该小区的业主认为其中的一部分房子可用来作业主健身娱乐房，请问物业管理的用房比例是多少？该小区业主的想法有误区吗？

答：新条例第三章明确规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。而用房比例的多少，一般都是由该公司和发展商自行协商解决的问题，业主不得干涉；关于小区业主想把物业用房挪用为健身娱乐房的问题，第五章中也明确规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途，业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业。

解读七:物业公司没有签合同可以收管理费吗？

问：业主委员会不与物业公司签订管理合同，而又不炒物业公司，物业公司向业主收取管理费遇到一定困难，请问该怎么处理？

答：上述情况新条例没有详细提及，但根据新条例第四章，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。如果合同没有及时签订，只要物业公司服务和管理了，与业主存在事实上的法律关系，就可以收取管理费。

解读八:住户拖欠水电费物业公司可否停水电？

问：某小区的水电费都是由物业公司代收代缴，住户拖欠水电费和管理费，而小区还没办理抄表到户，请问物业公司可否采取停水电的措施催缴？

答：不可以，物业公司和小区业主是代收代付的关系，不是水电供应在法律关系中的主体，物业公司无论什么原因停电停水，都属于侵权行为。

解读九:哪些人没有资质证书从事物业管理会被罚款？

问：根据新条例，未取得资质证书从事物业管理活动的，会被处5万元以上到20万元以下的罚款，请问是指所有员工都需取得物业管理职业资格证书吗？

答：上述问题新条例还没有详细规定，还要看建设部出台配套的关于资质管理的规定，根据新条例第四章，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

解读十:业主在空白授权书上签名是否有效？

问：某小区的业主委员会成员拿着空白授权书，挨家挨户上门签名，假设签名的人数超过半数，请问这样的授权是否有效？

答：这样的授权还是有效的，业主的书面授权和表决在确保真实的前提下，就都是有效的；空白的授权书只是意味着业主把他的权利完全交给业主委员会行使，在真正行使时还是需要填满授权内容的，否则也没有法律效力，故业主有签名时应认真做考虑。

问：我们与业委会签订的物业管理合同已经期满，没有续签物业管理合同，但又对物业继续进行着管理，这种行为有效吗？

答：物业管理服务合同所约定的服务期限届满后，业主委员会（前期物业管理期间，则为出售单位）未与物业管理企业重新签订物业管理服务合同，但物业管理企业仍然对物业进行管理，对业主进行了服务的，业主也接受其管理和服务的，可参照《合同法》第236条的规定，认定原物业管理服务合同继续有效，但服务期限为不定期。

业主委员会或物业管理企业可随时提出终止更新后的物业管理服务合同，但应提前3个月通知对

方。

问：小区没有成立业主委员会，业主因物业管理费收取与物业公司发生争议，怎么办？

答：在《上海市居住物业管理条例》所规定的成立业主委员会的条件成就以前，物业管理企业应依照物价部门规定的系列收费标准，或物业管理企业与出售单位约定的合法收费标准收取物业管理费。具备了成立业主委员会的条件，由于出售单位的原因，致使业主委员会无法如期成立的，物业管理费的收取，有物价部门收费指导价的，以收费指导价为计算依据。无收费指导价的，则以物价评估机构所确定的评估价或市场相类似物业服务收费情况为计算依据。摘自高院《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》（简称“23条”）

问：没有成立业主委员会的居住小区，因物业管理费收取发生争议，人民法院该如何处理？ 答：在《上海市居住物业管理条例》所规定的成立业主委员会的条件成熟以前，物业管理企业应依照物价部门规定的系列收费标准，或物业管理企业与出售单位约定的合法收费标准收取物业管理费。具备了成立业主委员会的条件，由于出售单位的原因，致使业主委员会无法如期成立的，物业管理费的收取，有物价部门收费指导价的，以收费指导价为计算依据。无收费指导价的，则以物价评估机构所确定的评估价或市场相类似物业服务收费情况为计算依据。

问：因物业管理企业未及时向业主委员会移交物业档案资料等有关材料而发生争议的，可否作为民事案件受理？

答：物业管理企业在物业管理服务合同终止或解除后，未按《上海市居住物业管理条例》的规定，及时向业主委员会移交物业档案资料和有关帐务帐册，移交业主共有的房屋、场地和其他财产的，业主委员会有权向法院起诉，要求判令物业管理企业返还。如果造成损失的，物业管理企业还应承担赔偿损失的民事责任。

问：业主委员会委员以业主委员会名义所为的行为，是否都可推定为业主委员会的行为，发生争议该如何处理？

答：业主委员会仅在被授权的范围和期限内，为了全体业主或大多数业主的利益，可以以业主委员会委员的身份处理业主委员会的相关事务。业主委员会委员的行为超越被授权范围和期限，对外构成表见代表的，业主委员会对外承担了民事责任后，有权向该业主委员会委员追偿。业主委员会委员超越被授权范围和期限的行为，给业主直接造成损害的，业主可以直接要求该业主委员会委员承担赔偿责任。摘自《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》

问：业主在什么情况下，可以对物业管理费的缴纳行使抗辩权？

答：物业管理企业未履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定的，业主可行使抗辩权。

如果物业管理费用是分不同项目收取的，则业主仅能就物业管理企业未尽职责部分的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业管理费用的方式行使抗辩权。但物业管理企业拒收部分物业管理费的除外。

问：业主行使抗辩权不成立或部分成立的，滞纳金该如何确定？

答：依本《解答》第１５条第２款之规定，业主行使抗辩权不成立的，应对欠交的相应物业管理费用，支付滞纳金。

滞纳金即逾期付款违约金。滞纳金的标准，当事人有约定的从约定。当事人无约定的，应当参照最高人民法院关于逾期付款违约金的司法解释所规定的标准计算。

物业管理企业履行服务合同确有部分瑕疵的，但其收费项目无法明确区分的，业主一方提出减少物业管理服务费的，法院可以根据物业管理服务的内容、质量，确定相应的物业管理费。业主依此补交物业管理费的，无须支付滞纳金。

问：物业管理服务合同期满后，物业管理企业与业主委员会没有续签物业管理合同，但又对物业继续进行了管理的，该如何确定其行为性质？

答：物业管理服务合同所约定的服务期限届满后，业主委员会（前期物业管理期间，则为出售单

位）未与物业管理企业重新签订物业管理服务合同，但物业管理企业仍然对物业进行管理，对业主进行了服务的，业主也接受其管理和服务的，可参照《合同法》第２３６条的规定，认定原物业管理服务合同继续有效，但服务期限为不定期。

业主委员会或物业管理企业可随时提出终止更新后的物业管理服务合同，但应提前３个月通知对方。

问：如果物业管理企业在履行对物业管理服务合同中，与业主行使权利发生冲突，并产生纠纷，应该如何处理？

答：物业管理企业在履行对物业的管理职能，或在为业主提供服务中，应避免对业主行使权利构成妨碍。

当履行管理、服务职责与保障业主权利不受侵犯之间发生冲突时，如果该行为的实施，是为全体或多数业主的利益而必须实施的行为，在物业管理企业尽了努力仍无法避免冲突发生的情况下，少数受影响的业主具有给予配合、提供方便的义务。

如果少数业主因履行上述配合和方便义务而遭受损害的，受有利益的其他业主应对造成的损害给予合理补偿。

问：涉及居住物业小区或发生在居住物业小区内的哪些纠纷，业主委员会可以直接起诉？

答：业主委员会作为业主选任的维护业主利益的组织，对于涉及业主公共利益的事项，在履行一定手续后，业主委员会可以直接以自己的名义提起和参加诉讼。

问：业主委员会作为原告起诉，须履行哪些手续？

答：业主委员会为涉及业主公共利益事项欲提起民事诉讼的，须经业主大会或业主代表大会，以合法决定通过。

业主大会或业主代表大会对诉讼与否作出的决定，对业主委员会及全体业主具有约束力。业主委员会非因主观原因无法组织召开业主大会或业主代表大会的，可以由业主委员会直接提起诉讼业主以业主公约或者其他方式授权业主委员会可以直接提起诉讼的，不需再经过业主大会或者业主代表大会的同意。

热点一：业主如何正确维权？

昨天上午，一些群众反映了某些住宅区的业主在维权时，采取拒交管理费，威胁谩骂业主委员会成员，砸物业管理设施，撕扯保安员衣服等行为。

深圳市住宅局物业监管处副处长雷昭新说，依法维护业主的合法权益是应该获得支持的，但是如果业主以上述方式维权则是错误的，甚至是违法的。管理费基本用于为全体业主服务和小区管理上，不全归物业管理公司所有。根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则第六章第三十九条规定，管理费的基本开支包括：住宅区公用设施、设备和公共场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等）；业委会、管理处规定人员的津贴工资、福利及办公费用；就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用；住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税

费；住宅区必要的社区文化活动费用等。

这样看来，如业主拖欠管理费，实际上是损害了其他业主的权益，这对物业管理单位和交费业主来说是很不公平的，等于是别人掏钱你来享受。

谩骂、围攻业主委员会成员、撕扯保安员衣服等就更不该。无论业主委员会成员还是保安员，其人身权利都受到法律保护。而砸物业管理设施，毁坏公物，更属违法。

热点二：成立业委会如何避免矛盾？

目前，深圳许多小区正在进行业委会的选举或换届。这令接听热线的同志非常振奋。他们普遍认为，这是件好事，反映了物业管理相关法规越发深入人心，广大业主维护合法权益的自觉性提高了。

但应当提醒业主、物业管理公司和开发商的是，在业委会选举过程中，有几个地方容易产生矛盾，引发投诉：开发商是否积极配合、业委会筹备组人选推荐是否公平、候选人是否具有代表性、分期开发小区的业委会选举如何操作；选票真实性等。选举业主委员会成员是个比较敏感的大事，相关部门一定要谨慎依法操作，在选举中要充分尊重广大业主的权利，杜绝黑箱操作。

热点四：物业管理费需要审计？

据了解，国家建设部正在起草《物业服务收费管理办法》，其中规定，每年年初，物业公司都要编制包括人工费、办公费、福利费、设备折旧、小区清洁、公共设施如电梯、地下管网维护、保安费等服务费用预算；还要将一年的收支情况向广大业主汇报。业主有权聘请会计事务所进行审计，当然审计费用也将打入一年的预算中。这样既保证了物业管理公司不亏本经营，又确保了物业管理费用用在了全体业主身上。

热点五：如何做好约定防止纠纷？

不管是物业公司还是业主，都必须认真对待六个约定，

第一个是业主约定：内容必须涉及物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项；

第二个约定为业主大会议事规则：应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定；

第三个约定是建设单位应当在销售物业前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定；

第四个约定是物业服务合同，应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定；

第五个约定是物业服务收费约定：应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定；

第六个约定是物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。