浅谈光伏电站土地使用税和耕地占用税!

现在国内光伏电站建设如火如荼，据相关数据统计，截止2016年6月30日，国内新增光伏电站建设规模就几乎达到了20GW，随着如此巨大规模光伏电站的建设并网，后续运维过程中需要产生的各项税费也是相当的惊人，一般而言，并网后光伏电站需要交纳所得税、城市和教育附加税、售电增值税、土地使用税、耕地占用税、新增建设用地有偿使用费、草场补偿费、森林植被恢复费等各项税费，近期有好多开发同行比较困扰于土地使用税和耕地占用税的缴纳标准范围问题，本文就土地使用税和耕地占用税，结合笔者自己的开发经验，浅谈下缴纳范围标准。

首先，我们看下国家城镇土地使用税征收和耕地占用税征收的定义范围。

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（以下简称土地条例）第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（以下简称耕地条例）第三条规定，占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。这两个暂行条例其实已经说明了土地使用税和耕地占用税征收的范围界限。

一般而言，目前国内地面光伏电站（不包含纯屋顶分布式电站）一般有以下几种建设模式：纯地面电站、农光互补光伏电站、渔光互补光伏电站、林光或牧光互补光伏电站，要理解为何会有这几种地面电站建造模式，我们就需要了解国土对于土地性质的划分，按照土地利用总规划，国土部门把土地分为三类性质，分别是一般农用地，建设用地和未利用地。纯地面电站，根据国能新能406号文件精神，投资方一般是在荒山、荒坡，滩涂，盐碱地等地类选择建设的，按照国土划分属于未利用地，不在耕地占用税征收范围内，至于是否需要交纳土地使用税，就要看选址是否在城镇土地使用税征收范围里面了，如果项目是落在XX省XX市XX县XX镇XX村，按照条例规定，土地使用税是避免不了需要交纳的，但是项目要是在XX省XX市XX县XX乡XX村，则不在条例规定的土地使用税征收范围里面，原则上不需要缴纳。

我们再来看农光互补光伏电站，顾名思义，农光互补项目一般都是选择的一般农用地的地类性质建设的（此类型项目尤其要避免基本农田，这是红线不能碰），耕地占用税是避免不了的，至于土地使用税，由于该类项目的特殊性（直接用于农业生产），根据土地条例第六条规定里面的第五小条解释，“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”在土地使用税的免缴范围里，所以我们不用考虑项目选址是不是坐落在土地使用税征收范围界限里面，但是，一定要做真农业哦，不能打擦边球为了获取土地搞假农业。

接着看渔光互补光伏电站项目，此类项目大多都是利用坑塘水面、河流水面和湖泊水面等选址建设，如果是利用坑塘水面建设，按照国土性质划分，也属于一般农用地范畴，需要交纳耕地占用税，但是该类项目同样适用于土地条例免收土地使用税范畴，也不用考虑选址坐落位置是否在土地条例征收范围边界内，原则上也不用缴纳土地使用税。

我们跳过林光互补项目先来探讨牧光互补地面电站的税收缴纳界定，此类项目在内蒙和东北和西北较多，这些地区一般的土地管理部门区别于内地中东部地区的国土局和林业局，还有一个特殊的土地管理部门-------草原畜牧局，我们前期选址的时候，国土可能显示为未利用地，林业显示非林地，但是到了畜牧局就会被告知是天然牧草地，按照国土性质划分，天然牧草地也属于一般农用地范畴，遇到这种情况，我们一般以畜牧局定义的为标准，此类项目在涉及缴纳土地使用税的时候，一般不适用土地条例规定的免收范围，就要看项目选址是否坐落与土地条例征收规定界限里了，等同于未利用地下的纯地面光伏电站，如果项目是落在XX省XX市XX县XX镇XX村，按照条例规定，土地使用税是避免不了需要交纳的，但是项目要是在XX省XX市XX县XX乡XX村，则不在条例规定的土地使用税征收范围里面，原则上不需要缴纳。至于耕地占用税，在此类项目中就会换成另外一个名称--------草场补偿费来征收，嘻嘻。

最后，我们来看林光互补项目，这估计也是大家遇到的最多的项目类型了，该项目基本都是利用荒山、荒坡依山而建，土地租赁价格明显低于一般农用地的租赁价格，但是由于国土局和林业局的数据衔接不及时及部门间的特殊性，明明在国土二调里显示的是未利用地，到了林业局一查，就是林地了，傻眼了吧，嘿嘿，不过不要紧，遇到多了就见怪不怪了，现在好多看上去毛都没有的荒山林业局非要说是什么宜林地或者灌木林地，这是地方之前退耕还林拿国家林业补贴导致的，就像孙悟空踢翻了老君的八卦炉，烧的满山都是宜林地或者灌木林地，唉，该类项目在涉及土地使用税的时候，也和未利用地性质的纯地面电站一样，就要看你选址坐落的位置了，此处就不再特殊说明，至于耕地占用税，也和牧光互补项目一样，换了个名称-----森林植被恢复费来征收，额。

所以，建设何种类型的地面电站，依据的就是你选址的是什么地类性质，当然也有特殊的案例，国土明明定义是未利用地可以做纯地面电站，却要搞农光互补项目，这里面主要是根据地方政府发改要求而定的，因为搞农光项目可以拉动就业和提高土地利用效率嘛，你懂的。

可能到这里，有朋友会说，我们把土地条例和耕地条例研究透，就好比有了倚天剑和屠龙刀，可以快意光伏江湖无往不利了，可是实际情况远不是我们想的这么简单，足球比赛中比分还随时变化呢，因为球是一直运动的，更何况政策呢，国土部门每年有两次的土地调规权利，你现在是未利用地，如果被调规成农用地呢，哈哈！

这里再分享一个业内广泛流传的案例。

下面以一个位于河北某地的50MW光伏电站项目为例，就光伏电站涉及土地使用税的实际情况及建议应对措施做详细说明。

该光伏电站项目位于河北XX县XX镇XX村，土地性质为未使用过的荒山，权属为集体所有，属于建制镇范围内的土地。项目所用土地获取方式为租赁，已经同村里签订合同拟租赁土地133.33公顷，约2000亩（1公顷=15亩）。

据开发人员介绍，目前该土地免土地使用税。但已有确切消息，河北省将在未来3年对该土地征收土地使用税。

开发人员上报的项目分析报告显示，土地使用税按照每平方米3元/年的费用计算，则每年需要上缴土地使用税=3*2000*667=400.2万元（1亩地≈667平方米），平均每亩地的年土地使用税=3*667=2000元（此费用已归到了每年的运维费用中），而该项目土地租金只有每亩地年租金200元。

由此，高额的土地使用税直接导致该项目的总投资收益率低于10%，只有9.86%，资本金收益率16.8%（如果土地使用税能够减半，按每平方米1.5元/年计算，则总投资收益率为10.49%，资本金收益率为19%）。

由于该项目用地属于城镇土地使用税征税范围内的集体土地，且有正式的土地租赁合同，使用单位应缴纳土地使用税。经过对当地情况的分析，项目开发者制订了如下应对策略：

首先，该项目的土地是荒山，根据“条例”第六条，经批准改造的废弃土地，可以享受免土地使用税5-10年（按照程序，开山填海整治的土地和改造的废弃用地以土地管理机关出具的证明文件为依据确定），项目开发者可以积极向当地税务部门和土地管理机关争取该项优惠政策。

同时，该项目所在河北西南部地区的荒山大多是低山丘陵，无法建工业企业的厂房，加上土壤贫瘠、干燥缺水，庄稼也无法生长。这样的荒山土地，没有什么利用价值，如果能够租赁出去用来建设光伏电站，则土地变废为宝，当地农民又多了一个收入渠道，因此是一件双赢的事情。这可以用来说服当地政府支持。

其次，可以参考其他地区土地使用税标准，在项目投资预算中提前予以拨备。

目前，各个省份都根据当地的实际情况出台了土地使用税实施办法，不同省份、不同城市等级、不同土地等级征税标准都不尽相同。比如，江苏苏中地区建制镇的土地使用税实际为每年2元/平方米。

参考两地的经济发展水平，河北的城镇土地使用税税额应该不高于每年2元/平方米（河北省2007年制定的建制镇的土地使用税标准与国家一样，为每年0.6-12元/平方米，没有明确的等级标准），具体征收标准要咨询当地税务部门。如果按每年2元/平方米，则每年的土地使用税=2*667*2000=266.8万元，总投资收益率为10.28%，资本金收益率为18.27%。

再者，根据“条例”第五条规定，经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过本条例第四条规定最低税额的30%。而该项目所在县属于河北省39个国家级贫困县之一，可以要求当地政府部门和税务部门给予降低税额。除此以外，由于该项目投资额巨大，而且投资回报期需要10年，电站前期无法盈利，还可以要求当政府和税务部门给予土地使用税减免或优惠政策。

另外，由于光伏项目运行周期长达25年，且投资额巨大，有利于长期拉动当地GDP水平、增加财政收入和带动经济发展，加上项目需缴纳的土地使用税额巨大，且这笔费用是全部留在当地财政，投资企业除此之外还需要缴纳企业所得税等各类费用。因此，在项目谈判时，就应与当地政府相关部门沟通，要求每年返还部分土地使用税税额。

所以，为了给企业减少投入，开发人员除了需要了解必须的政策，除了拿到倚天剑和屠龙刀，还要有必备的修炼秘籍--------商务谈判能力，额，好像逼格整高了，嘿嘿，那就通俗点吧，要能说、会忽悠，起码要说服政府。

至于土地使用税和耕地占用税缴纳的税额标准，分别如下：

根据土地条例第四条规定

土地使用税每平方米年税额如下：

（一）大城市1.5元至30元；

（二）中等城市1.2元至24元；

（三）小城市0.9元至18元；

（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元

根据耕地条例第五条规定

耕地占用税的税额规定如下：

（一）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；

（二）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；

（三）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；

（四）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。

从这个税额标准也可以看出，弹性空间是相当大的，所以，具体缴纳税额是多少，就看开发朋友们八仙过海，各显神通地去和相关地方政府部门沟通斡旋了，此处无法统一。

PS：1、土地使用税是每年都要交的，由地方税务部门负责，耕地占用税是由地方财政局负责，一次性缴纳。

2、开发人员前期和政府洽谈投资商务谈判的时候，最好把相关减免税收的诉求落实在和政府签订的投资框架协议里。

3、配备倚天剑和屠龙刀的武功心法，一般要选择接地气、热闹的场所修炼，个人觉得，撸串的场所不错，甩开膀子，三五一道，有诗、有梦有远方，逼格修炼的速成场所，嘻嘻！

最后，希望广大开发的朋友多提宝贵意见，一起交流、学习、探讨，毕竟我们是打工的嘛，为企业创造最大价值是核心。

作者： 撸串群，来源：光伏资讯，转载请注明作者和来源。