建设用地费1
建设用地费
★《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)对于土地使用权的特殊处理:按照有关规定,在尚未开发或建造自用项目,土地使用权作为无形资产核算,房地产开发企业开发商品房时,将其账面价值转入开发成本;企业建造自用项目时将其账面价值转入在建工程成本。因此,为了与以后的折旧和摊销计算相协调,在建设投资估算表中通常可将土地使用权直接列入固定资产其他费用中。
任何一个建设项目都固定于一定地点与地面相连接,必须占用一定量的土地,也就必然要发生为获得建设用地而支付的费用,这就是土地使用费。它是指通过划拨方式取得土地使用权而支付的土地征用及迁移补偿费,或者通过土地使用权出让方式取得土地使用权而支付的土地使用权出让金。
1、土地征用及迁移补偿费
土地征用及迁移补偿费,是指建设项目通过划拨方式取得无限期的土地使用权,依照《中华人民共和国土地管理法》等规定所支付的费用。其总和一般不得超过被征土地年产值的30倍,土地年产值则按该地被征用前三年的平均产量和国家规定的价格计算。其内容包括:
(1)土地补偿费。征用耕地(包括菜地)的补偿标准,按政府规定,为该耕地被征用前三年平均年产值的6~10倍,具体补偿标准由省、自治区、直辖市人民政府在此范围内制定。征用园地、鱼塘、藕塘、苇塘、宅基地、林地、牧场、草原等的补偿标准,由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费制定。征收无收益的土地,不予补偿。土地补偿费归农村集体经济组织所有。
(2)青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费。这些补偿费的标准由省、自治区、直辖市人民政府制定。征用城市郊区的菜地时,还应按照有关规定向国家缴纳新菜地开发建设基金。地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。
(3)安置补助费。征用耕地、菜地的,其安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前三年平均年产值的4~6倍。但是,每公顷被征用耕地的安置补助费,最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。征用土地的安置补助费必须专款专用,不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的,安置补助费支付给农村集体经济组织,由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的,安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的,安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。市、县和乡(镇)人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。
(4)缴纳的耕地占用税或城镇土地使用税、土地登记费及征地管理费等。县市土地管理机关从征地费中提取土地管理费的比率,按征地工作量大小,视不同情况,在l%~4%幅度内提取。
(5)征地动迁费。包括征用土地上的房屋及附属构筑物、城市公共设施等拆除、迁建补偿费,搬迁运输费,企业单位因搬迁造成的减产、停工损失补贴费,拆迁管理费等。
(6)水利水电工程水库淹没处理补偿费。包括农村移民安置迁建费,城市迁建补偿费,库区工矿企业、交通、电力、通信、广播、管网、水利等的恢复、迁建补偿费,库底清理费,防护工程费,环境影响补偿费用等。
2、土地使用权出让金
土地使用权出让金,指建设项目通过土地使用权出让方式,取得有限期的土地使用权,依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定支付的土地使用权出让金。
(l)明确国家是城市土地的唯一所有者,并分层次、有偿、有限期地出让、转让城市土地。第一层次是城市政府将国有土地使用权出让给用地者,该层次由城市政府垄断经营。出让对象可以是有法人资格的企事业单位,也可以是外商。第二层次及以下层次的转让则发生在使用者之间。
(2)城市土地的出让和转让可采用协议、招标、公开拍卖等方式。
l)协议方式是由用地单位申请,经市政府批准同意后双方洽谈具体地块及地价。该方式适用于市政工程、公益事业用地以及需要减免地价的机关、部队用地和需要重点扶持、优先发展的产业用地。
2)招标方式是在规定的期限内,由用地单位以书面形式投标,市政府根据投标报价、所提供的规划方案以及企业信誉综合考虑,择优而取。该方式适用于一般工程建设用地,
3)公开拍卖是指在指定的地点和时间,由申请用地者叫价应价,价高者得。这完全是由市场竞争决定,适用于盈利高的行业用地。
(3)在有偿出让和转让土地时,政府对地价不作统一规定,但应坚持以下原则:
1)地价对目前的投资环境不产生大的影响。
2)地价与当地的社会经济承受能力相适应。
3)地价要考虑已投入的土地开发费用、土地市场供求关系、土地用途和使用年限。
(4)关于政府有偿出让土地使用权的年限,各地可根据时间、区位等各种条件作不同的规定。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:
1)居住用地70年。
2)工业用地50年。
3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。
4)商业、旅游、娱乐用地40年。
5)综合或者其他用地50年。
(5)土地有偿出让和转让,土地使用者和所有者要签约,明确使用者对土地享有的权利和对土地所有者应承担的义务。
1)有偿出让和转让使用权,要向土地受让者征收契税。
2)转让土地如有增位,要向转让者征收土地增值税。
3)在土地转让期间,国家要区别不同地段、不同用途向土地使用者收取土地占用费。
练习一、某砖混结构建筑物:基础采用人工挖土方,每挖1m3需消耗的基本工作时间为60分钟,辅助工作时间占工作延续时间的2%,准备与结束时间占工作延续时间的2%,不可避免中断时间占工作延续时间的1%,休息时间占工作延续时间的15%。
问题:试确定人工挖土方的时间定额及产量定额。
相关文章
- 建设用地的概念.特点与分类
- 某市中心城区20**年建设用地供应计划
- 村庄规划用地分类指南
- 浙江省建设用地审查报批管理工作规程(暂行)
- 成都土地"招拍挂"地票制度
- [城市用地分类与规划建设用地标准]用地分类
- MK_16.城市规划和土地利用规划用地分类衔接研究
- 城市用地分类与规划建设用地标准GBJ137
- 上海基础设施用地标准
- 河北省新民居建设用地政策30问
建设用地的概念.特点与分类 一.建设用地的概念 (一)建设用地的内涵 建设用地通常是指用于建造建筑物,构筑物的土地,它利用的是土地的承载力.它是把土地作为生产基地,生活场所,而不是以取得生物产品为主要目的的用地,包括城乡住宅和公共设施用地. ...
某市中心城区2011年建设用地供应计划 一.计划目的.意义和编制依据 (一)计划编制目的 为科学调控土地市场,合理配置土地资源,积极发挥计划引导作用,切实加强国有建设用地供应管理,依据国土资源部<关于印发国有建设用地供应计划编制规范( ...
村庄规划用地分类指南 中华人民共和国住房和城乡建设部 目 次 1 总 则......................................................... 2 2 用地分类 ................. ...
浙江省建设用地审查报批管理工作规程(暂行) 目录 第一章 总则 第二章 用地申请 第三章 报批方式与用地指标 第四章 报件目录.报件技术.质量要求 第五章 审查报批 第六章 批准用地 第七章 批后实施 第八章 备案与检查 第九章 附则 第一 ...
关于完善建设用地指标交易制度促进农村土地综合整治的实施意见 各区(市)县人民政府: 为进一步发挥农民的主体作用和市场配置资源的基础性作用,显化农民土地资产的价值和权益,实现 一.进一步发挥农民集体和农户的主体作用 (一)农村土地综合整治项目 ...
城市用地分类与规划建设用地标准 GB137-90 主编部门:中华人民共和国原城乡建设环境保护部 批准部门:中华人民共和国建设部 1991-3-1 第一章 总则 第1.0.1条 为统一全国城市用地分类,科学地编制.审批.实施城市规划,合理经济 ...
城市规划和土地利用规划用地分类衔接研究 郭谁琼 摘要:本文以城乡规划用地分类和土地利用现状分类的全地类兼容性衔接为主要内容,探讨"两规"用地分类接轨的主要思路和技术路线.本研究以符合实际管理现状和应用需求为要求.以实现规 ...
城市用地分类与规划建设用地标准GBJ137-90 目 录 第一章 总则 第二章 城市用地分类 第三章 城市用地计算原则 第四章 规划建设用地标准 第一节 规划人均建设用地指标 第二节 规划人均单项建设用地指标 第三节 规划建设用地结构 附录 ...
上海市基础设施用地指标 (试 行) 上海市建设和交通委员会 上海市发展和改革委员会 上海市房屋土地资源管理局 上海市城市规划管理局 关于印发<上海市基础设施 用地指标(试行)>的通知 沪建交联[2007]548号 各有关单位: ...
河北省新民居建设用地政策30问 1.新民居建设用地政策的核心内容是什么? 答:其核心内容为: 在确保耕地和基本农田总量不减少,质量不降低,建设用地总量不增加的前提下,经批准新民居建设可先占一部分农用地进行周转,待村民入住新居后,将旧村址复垦 ...