房价调控失败的必然

中国目前的房价像一锅沸水，同时沸腾的还有民众的怨气。经济的持续增长和民众旺盛的需求就是锅底那把越烧越旺的大火，为房价升温提供了源源不断的动力，地方政府为了当地利益对宏观调控阳奉阴违则是火上浇油，从十月份中国各地的房价情况来看，今年中央政府推动的宏观调控房地产市场的措施，歉然无效，应了中国那句老话：雷声大，雨点小。

从供求关系来说，房地产价格是个市场问题；可是从社会关系来说，这又是个民生问题，如果处理不好，就会衍变为政治问题。所以中央政府花了很大气力来调控住房价格，不仅调子上升到政治的高度，而且各种行政措施力度很大，可是半年多下来，收效甚微，原因何在？从宏观看，这次调控失败大概有两方面的因素，一是方法问题，二是制度问题。

在市场经济的条件下，调控市场价格其实是个经济问题，只能用经济杠杆来调控，很难看到美国总统谈房屋价格的问题，这事得让美联储局局长去办。市场学的基本概念是，供不应求就会导致价格上升。

从经济学原理来看，决定价格的因素有两个，供应和需求。中国的贫富差距越来越大，买不起房的人确实很多，有人戏称所谓“按揭”就是“按着你的头让你揭不开锅”，甚至有人说，中国的老百姓再也买不起房子了。但如果这个结论是正确的，那么用不着什么“不买房运动”，房地产市场的需求自然会很快衰退。但是房地产商却说，别看房价高，买的人却不见少。因为比较富裕在支撑着房地产需求，而且还需要若干年的时间才能满足这部分需求。

整个社会财富增长导致中国土地资产价格上升是房价上升的根本原因，欧美、日本等国的房市发展经历莫不如此。自2002年中国开始逐步走出通缩，2002至2005四年间GDP分别增长8.3%、9.3%、9.5%和9.9%，而这段时间也是房价高歌猛进的时期。在2001到2003年期间，收入上升幅度甚至超过了房价变化率。

虽然中国有商品房的历史不长，但昨天的购房者和今天的购房者已经不可同日而语。在2001年，更多的买房者可能仅买得起三十万元一套的房子，而在2006年，买得起六十万元一套的房子的大有人在。

一句话，经济在增长，收入增加了，能花在房子上的钱越来越多了，所以房价上涨了。

中国经济多年持续向好，第一批独生子女潮的不期而至，成了突然增加的购买群体，这一群体汇合原来稳步增长的成熟消费者，推动四年来房价屡创新高。

中国自1978年开始一胎化，现在二十五至二十八岁年龄段的人正好是第一代独生子女参加工作两三年之时。专家分析购房人群年轻化的原因时表示，这些年轻的购房者可以得到双方父母两个家庭力量的支持，这让他们进入房地产市场的时间提前了许多。同时，由于房价连年攀升，也使得不少年轻人出现“价格恐慌症”，提前释放了自己的购房需求。

除了独生子女这一购房生力军，其他的购房者还包括城市拆迁改造中出现的大量拆迁购买者、海外留学归来者、富裕的外地购房团、为靠近名校而置业的父母、外地驻京机构、在京工作的外国人等等，而这一切莫不与中国经济的繁荣有关。

在如此强劲的需求支撑下中央开始新一轮的宏观调控。从去年下半年的国八条，到今年初的国六条，再到建设部、发改委等九部委的十五条政策，再到现在的土地增值税政策，此一轮宏观调控，中央的决心不可谓不大，却收效甚微。原因何在？

中央政府的宏观调控还是原来的三板斧，控制银行对开发商的银行信贷；查处炒楼的投资者；进行舆论轰炸，打击房屋市场信心，这些措施都是需求的方式，在今天的中国这种方式显得落伍，无法适应环境的变化。

当然，中央政府对这种方式很熟练，也很熟练。当年计划经济时代用的就是这一套，当时经济面对的问题是生产力又跟不上，市场总是供不应求，只能控制需求的办法来平和供求，比如发粮票、布票，都是控制需求的办法。

为什么这些措施在计划经济时代有效，现在却无效了呢？因为需求不会消失，只是被延迟了。就好像准备结婚一对小情人，他们最想要的是什么？当然是房子了。这种需求是不会消失的，你能推迟他们购房的时间，等到他们掏钱的时候，如果房屋供应没有倍增，房价就会更高，因为新的需求在不断发生。现在的情况正是这样。

从1993年到2006年，十几年来中国经济、政治局面已经发生了巨大变化，如果用当时一刀切的行政手段来控制房价，无异于刻舟求剑。

从银行的角度来看，1993年宏观调控一声令下，银行停止贷款，大量在建项目中途停工也在所不辞，造成了大量银行呆帐坏帐。但当年房地产市场的资金绝大部分来自银行，而目前房地产企业获得的银行资金仅占其资产的六成以上，其它资金和外资占有相当比例，仅仅掐住银行信贷并不能扑灭楼市旺火。更何况现在的四大国有银行（工商银行、建设银行、中国银行、农业银行）或者已经上市、或者正在做上市的最后准备。四大国有银行角色在向商言商、追逐利润转变，政府在决策时需要顾及到金融安全、银行利益，强行停止贷款、硬刹车的办法已经不合时宜。

外资的大量涌入也弱化了宏观调控对房地产市场的效果。虽然中央年中公布限制外资投资房地产的171号文件，但国家统计局新近公布数据显示，上半年中国房地产开发企业利用外资折合人民币167亿元，较去年同期成长32.5%。前三季利用外资升至259亿元，增长率更飙至46.6%。

房市火爆、房价难降的另一个重要原因是地方政府与地产商联手对抗中央的宏观调控。地方政府为了当地或个人利益，对宏观调控阳奉阴违，尤其趁硬指令未达赶尾班车，加大投资。早在去年春季以来的国内商品房市场上，一直就存在着两股力量的博弈：一方面是中央政府以稳定房价涨幅为基调的调控政策措施越来越细、力度不断加大；另一方面则是各地商品房价格在“涨幅同比下降”的说法中持续上涨，许多城市的房价连创新高。

从供应的角度来看，本次宏观调控的一大突出特征是国土资源管理部门发挥了重要作用，其所采取的措施主要是收紧土地供应。这必然推动房价上涨。国土部门再三解释说，市场上并不缺土地，问题是，国土部门不断释放出来的收紧土地供应的信息本身，就足以让人们形成土地供应减少、因而房屋供应减少的预期，这一预期必然推动人们的入市热情，需求增加，房价自然会被推升。

转型期的中国经济蕴涵着中央政府与地方政府、供应与需求、经济过热与硬着陆、市场化与计划经济等诸多博弈，而房价恰恰集中体现了上述矛盾。对于中国经济这样一个庞大、复杂、矛盾的综合体，仅靠宏观调控这一不合时宜的行政手段注定只能是隔靴搔痒。

中央政府应该采取怎样的措施调控房价呢？其实很简单，推出更多的土地，让更多的发展商盖房子，提高二手房屋交易的效率。如果土地不够怎么办？也简单，扩大城市规模，兼并城市边缘的郊县。总而言之，增加房屋供应才能根本解决房价高企的问题。没有其他办法，在这个问题上讲政治都没用。