20**年[住房租赁和销售管理条例]解读报告

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2017年7月

正文目录

1. 房地产供给侧改革，从增量到存量 .............................................................. 4

1.1 住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》出台 ...................................... 4

1.2 政策方向符合预期 ........................................................................................ 4

2. 对《征求意见稿》主要内容解读 .................................................................. 5

2.1 扩大租赁用房来源，鼓励专业化运营 ........................................................ 5

2.2 加大力度保障承租人权益 ............................................................................ 5

2.3 对“二房东”行为做出明确规定 ................................................................ 6

2.4 对开发商房产销售、中介行为做出更严格规定 ........................................ 6

3. 万亿租赁市场规模大，后期影响深远 .......................................................... 6

3.1 有利构建“租售并举”多层次市场体系 .................................................... 7

3.2 引导“人人有房住，不等于人人有房产”的消费观 ................................ 8

4. 相关建议 .......................................................................................................... 8

4.1 万亿租赁市场规模大，后期影响深远 ........................................................ 8

5. 风险提示 ........................................................................................................ 10

图目录

图1 六大方向培育和发展住房租赁市场 ........................................................... 7

图2 构建三大层次市场 ....................................................................................... 7

图3 房地产中长期市场模式构建框架 ............................................................... 8

图4 租赁行业规模大概测算 ............................................................................... 9

图5 租赁市场存在的问题 ................................................................................... 9

表目录

表 1《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》主要内容 .......................... 4

表 2 近期关于房地产租赁制度建设的相关会议和文件 .................................. 5

表 3 海通地产关于租赁制度建设的相关报告 .................................................. 5

1. 房地产供给侧改革，从增量到存量

我们在《从区域和产品结构上推进地产供应侧改革》报告中指出，解决房价涨幅过高的手段除增大土地供应外，更加重要的方向在于存量改革，即构建多层次供给体系和树立“人人有房住、不等于人人有房产”的消费观。

1.1 住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》出台

为了建立购租并举的住房制度，规范住房租赁和销售行为，保护当事人合法权益，保障交易安全，按照国务院2017年立法工作计划，住房城乡建设部近期起草《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》（以下简称“《征求意见稿》”）。

本次文件大体从“加大租赁用房供给，鼓励住房租赁企业长期经营”、“政府对租赁市场的监管、引导和信息公开制度”、“出租人权利和义务”、“承租人权利和义务”、“住房预售监管”和“房地产经纪专业人员职业资格制度”六大层面对行业住房租赁和销售管理的具体指导思想，做出明确规定。

表 1《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》主要内容

1.2 政策方向符合预期

以上政策住房租赁和市场销售监管条例完全符合政府前期一贯思路，体现构建房地产中长期制度的核心思想。

表 2 近期关于房地产租赁制度建设的相关会议和文件

海通地产在此前报告中一贯强调，在房价、地价高涨后，纯粹限购方式压制需求或者期待土地供应增大实现供需平衡较难持续奏效。但是，发展租赁制度，限制和保障出租人与承租人彼此权利和义务，属于市场缺失但却真正需要落实的调控方向。我们很高兴看到，政府目前走在正确的调控方向上！

表 3 海通地产关于租赁制度建设的相关报告

2. 对《征求意见稿》主要内容解读

对比2016年《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，本次方案在以下方面做出更加明确的细化要求。

2.1 扩大租赁用房来源，鼓励专业化运营

鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策，可依法将住房租赁相关收益设立质权。

2.2 加大力度保障承租人权益

为保护承租人合法权益，意见稿对出租人行为设臵明确限制条款。包括以下几点内容：

1）“出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房”；

2）当事人应当在住房租赁合同中约定租赁期限。对租赁期限约定不明确，出租人解除住房租赁合同的，应当提前三个月通知承租人。