20**年房地产市场形势分析

2012年房地产市场形势分析

影响房地产市场形势走势的因素包括：宏观经济走势、政策环境变化、市场供求状况和企业资金压力。

一、宏观经济走势：复杂多变，稳中求进 我们必须跳出房地产来看我们整体宏观经济走势是怎样的，宏观经济政策的基本取向是什么。

1、全球经济形势：复杂多变，前景低迷

当前，随着欧洲主权债务危机的蔓延和美国经济陷入高失业、高负债的困境，世界经济前景低迷。2011年12月，联合国经济与社会事务部发布《2012年世界经济形势与展望》将其对2012年世界增长的预期削减为2.6%；欧洲央行也宣布，预测明年欧元区区内生产总值将介于下降0.4%到增长1.0%之间——世界经济前景充满诸多不确定性。从已公布的数字看：美国，经济虽然有所恢复，但失业率居高不下，让人充满疑虑；欧元区，此起彼伏的欧债危机使欧洲大陆愁雾惨淡。2012年1月13日国际评级机构标普公司下调了法国、奥地利、意大利、西班牙、葡萄牙、塞浦路斯、马耳他、斯洛伐克和斯洛文尼亚等9个欧元区国家主权信用等级，称欧元区目前所出台的政策仍不足以遏制主权债务危机的进一步蔓延。此举虽在各界预料之中，但依然给挣扎于欧债危机的各国带来重重一击；日本，2011年已连续3个季度负增长。受此影响，一些新兴经济体增速也有所放缓。

2、国内经济形势：增速下调，运行平稳

所幸的是，面对复杂多变的全球经济形势，在人民币升值、外汇缩水、出口下行等压力不断增强的环境下，中国经济依然保持了较快增长，总体经济运行平稳。

1）GDP仍然保持较高的增长。2011年前三季度GDP增速分别为9.7%、9.5%、9.1%，预计四季度GDP增速约为8.6%。如此全年增长仍可高达9.2%（2011年全年按可比价格计算，预计GDP总量为434597亿元），增速仍然位居世界领先位置。应该注意到，中国经济发展的基本面并未改变，虽然经济增速有回调的一面，但也有诸多支持经济继续保持较快增长的一面，制造业和基础设施建设投资继续稳健增长，将会对固定资产投资增速形成支撑。综合这些情况，预计2012年中国经济增速不会出现大幅下降。

2）CPI高位后逐月回落。2011年8月开始，CPI逐月回落，11月的CPI的涨幅已经只有4.2%，12月的CPI的涨幅已经只有4.1%。

3）PMI数据重回临界点以上。2011年10月发布的中国制造业采购经理指数PMI为49%，32个月来首回在50%以内。但2011年12月份PMI数据重回50%以上（为50.3%，比上月回升1.3个百分点），在一定程度上增加了市场的乐观情绪。12月份PMI回升，表明未来中国经济增速不会出现大的滑坡。正因为如此，2011年我国企业景气指数和企业家信心指数虽有回落，但自2009年以来已连续12个季度位于景气区间。2011年四季度企业景气指数为128.2，企业家信心指数为122.0，均明显高于景气临界点100。企业景气指数为128.2表明，当前经营状况“良好”的企业比重比“不佳”的多28.2个百分点；企业家信心指数为122.0，则表说明认为宏观形势“乐观”的企业家比重比认为“不乐观”的多22个百分点。调查结果显示，目前企业经营“不佳”的比重仅为12.0%，对宏观形势判断“不乐观”的企业家比重也只占13.8%，均为少数，多数企业景气状态良好。

4）2011年12月12—14日中央经济工作会议给2012年经济工作定的总基调是“稳中求进”。中央经济工作会议提出2012年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性。货币政策要根据经济运行情况，适时适度进行预调微调，综合运用多种货币政策工具，保持货币信贷总量合理增长。要突出把握好稳中求进的工作总基调，把稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐更好地结合起来。稳中求进，就是既要“稳”，也要“进”。不稳无法进，不进难以稳。两者互为条件，相辅相成。稳，就是要保持宏观经济政策基本稳定，保持经济平稳较快发展，保持物价总水平基本稳定，保持社会大局稳定。进，就是要继续抓住和用好战略机遇期，在转变经济发展方式上取得新进展，在深化改革开放上取得新突破，在改善民生上取得新成效。把握好稳中求进，才能有效防止经济增速大幅下滑，同时力避物价涨幅反弹，有利于疏解能源资源、生态环境等各方面压力，加快经济发展方式转变，保持经济社会发展的良好势头，在激烈的国际竞争中赢得主动。

综合上述因素可以预见：2012年经济由于同时要面对世界经济放缓、楼市调控和地方政府债务风险三方面的考验，上半年增长速度很可能继续放缓。但是随着政府稳中求进政策的陆续出台及显效，下半年增速将出现反弹。预计2012年经济发展将呈现出“一季度低开，二、三季度稳走，四季度可能有所回升”的较好局面。

二、房地产调控政策走势：紧箍不松，效果显现；短期到长期，由“堵”向 ”疏”转变

2011年楼市受宏观调控影响很大。自号称史上最严的“新国五条”出台以来，限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责等“五大利器”在楼市调控中发挥了积极作用。以往的“金九银十”销售旺季在严厉的调控背景下也并没有来临。成交量跌、成交价降、库存量增、资金缺、贷款难……等等已经成为众多房企面临的一道道难题。

2011年度中央经济工作会议对于房地产的表述中强调：“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，奠定了2012年的房地产政策基调。本次中央经济会议中也亦提出了建设多层次住宅体系的方向。首先，高端住宅靠遏制，即“推进营业税改征增值税和房产税改革试点”；其次，中端住宅靠市场，即“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”；最后，低端住宅靠保障，即“继续加大对保障性住房等领域的投入，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难”。

限购——强力的行政干预手段，只是过渡性的政策。限购固然能够打压房价，但其副作用非常大。首先，限购扭曲了价格机制，使价格不能成为引导资源配置的指示器，从而造成经济结构新的失衡；其次，限购政策持续过久，可能矫枉过正，影响经济增长，因为房地产业目前乃至未来相当长的一段时间都是重要产业；再次，如果房价下滑速度过快，造成预期逆转，则有可能影响金融稳定；最后，限购会误伤正当的消费需求。因为限购政策并不能完全甄别消费需求和投机需求，其中部分消费需求同样被误杀。

抑制需求的政策属于“短期”政策，而“改善供给结构、改善收入结构”的政策，则属于“长期”政策。楼市政策面，“限购、限贷”主要是“抑制需求”，但并没有从根本上消除“投资性需求、投机性需求”的根源，显然属于短期政策。短期政策一旦“超调”，可能积累后续更大波动的力量。所谓的“调控常态化”，应当是“长期政策框架的形成”，而不是简单的“限购限贷”短期政策的简单延续。所以，限购令并非长久之计，监管层是希望在保障性住房能够大批供

应上市之时，以保障房来消化一部分购房需求，然后再解除限购令，期望以这段时间来换取保障房与商品房的双轨并行的空间。

可见未来政策由“堵”到“疏”是大势所趋。但短期内以“限购”为代表的行政限制措施将继续为制度改革赢得时间差。

中央现在主要任务是稳中求进，主要是三个稳，一是稳增长，增长一定要在七上、八上，7%以上，一定不能够低于7%。二是稳物价，物价必须控制在5%左右。三是稳社会。所以，如果2012 年依然外贸不行、投资不行、消费不行，政策就有可能会有所松动。所以，2012年，房地产企业不必太过悲观，重点练好内功，迎接新一轮的高潮。

三、影响2012年中国房地产市场走势的因素

2011年以来，为了遏制房价过快上涨的势头，国家调控政策继续加码，调控效果逐步凸显。展望2012年，影响中国房地产市场走势的因素众多：

（一）长期性因素支撑房价保持上涨

1. 居民收入持续增加、城镇化速度加快，住宅刚性需求仍然强劲；

2. 土地价格可能在长期上会推动房价上行。

（二）市场供需状况对房价形成一定的下行压力

1. 房地产市场存量供给增加；

2. 开发商资金面从紧，可能会降价促销；

3. 部分城市成交低迷，观望情绪浓厚。

（三）政策因素可能促使房价涨幅继续回落

1. 已有的房地产行政政策不放松，会进一步遏制房价过快上涨；

2. 房地产税征收试点进一步扩大，有助于抑制投资和投机需求，平抑房价；

3. 保障性住房建设等供给面因素对房价有一定的平抑作用。

四、对2012年我国房地产市场走势预测

在各项影响因素的综合作用下，预计2012年的商品房价格将难以维持增长趋势，转而进入下行通道：

1.房地产投资预测

1）预计2012年房地产行业完成投资额为76799.5亿元，同比增长21.1%，涨幅同比下降8.4个百分点；

2）房地产企业购置土地面积36460.7万平米，同比下降13.9%，涨幅同比下降明显。

2.房地产需求预测

1）预计2012年全国商品房销售面积将为121011.3万平方米，同比增长3.2%，增幅同比增加0.5个百分点；

2）全国住宅销售面积为118822.5万平方米，同比增长14.0%，增幅同比增长2.0个百分点；

3）全国商品房销售额为54762.7亿元，同比下降9.2%；

4）全国住宅销售额为45076.2亿元，同比下降5.9%。

3.房地产供给预测

1）预计2012年房地产新开工面积211283万平方米，同比增长4.2%，增幅同比下降19.6个百分点；住宅新开工面积为163059.3万平方米，同比下降16.5%；

2）房地产施工面积625285.0万平方米，同比增长22.1%，增幅同比下降4.1个百分点；住宅施工面积475974.5万平方米，同比增加21.2%，增幅同比下降3.7个百分点；

3）房地产竣工面积89783.2万平方米，同比增长4.0%，增幅同比下降9.7个百分点；住宅竣工面积74448.5万平方米，同比增加11.1%，增幅上升1.7个百分点。

4.房地产价格预测

1）预计2012年商品房平均销售价格预测结果为5024.4元/平方米，同比下降5.3%； 2）2012年第一季度商品房销售均价同比下降10.7%，增幅同比回落21.0个百分点；

3）2012年第二季度商品房销售均价同比下降8.0%，增幅同比回落17.0个百分点； 4）2012年第三季度商品房销售均价同比下降3.6%，增幅同比回落11.0个百分点； 5）2012年第四季度商品房销售均价同比上升1.0%，增幅同比回落3.2个百分点。 综上所述可以预测：在宏观经济政策由抗通胀为主转向稳增长为主的契机下，国家对房地产业调控的表态是依然坚持不放松。除了保障房外，2012年国家将继续实行抑制房价过快上涨政策，坚持房地产调控不动摇。其实回顾08年底的历史经验，当时十大产业振兴规划中也没有涉及房地产，可事实是房地产对保增长起到了至关重要的拉动作用。因此，只要是在稳增长为主的新形势下，房地产业就有望迎来一个相对宽松的环境。