论中国物业税的理论基础和目标模式

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论中国物业税的理论基础和目标模式 傅光明

关键词: 构建/物业税/目标/模式 内容提要: 提出兼容性是物业税目标模式的理论基础。既公平、 效率、改革与收入目标的兼容，政治、经济、社会目标的兼容，不同 群体利益和诉求的兼容。提出“累进增益调节税”功能的概念：物业 税与经济发展水平和人均国民收入、财富拥有量呈正相关性，物业税 收入与房地产价值及政府公共服务水平呈正相关性， 物业税支出与各 方面受益程度与市场价值呈正相关性， 物业税地位与国家的社会管理 能力与税收征管水平呈正相关性,并形成链式累进性和增益机制。成 为房地产经济和财产分配的“内在稳定器”。 目标是调节房地产价值 级差和溢价，维护社会公平,改变目前我国基尼系数继续增长，并可 以逐步将其减少三分之一。 物业一词来自香港，英文为 Real Property 或 Real Estate，表 示房地产或不动产。物业税(Property tax)国外也称财产税、地产税 或者是财富税，是一个古老的税收制度。其主体是对土地、房屋等不

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动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款， 是国 际上常用的地方政府收入来源之一。 党的十六届三中全会通过的 《关于完善社会主义市场经济体制若 干问题的决定》提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动 产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。 〔中央之所以如此 重视物业税的问题，是其在国民经济中具有多方面功能和作用。 建立物业税目标模式是关系到国计民生最敏感最核心的问题之 一。“征税的权力事关毁灭的权力”。“与其说是税收改革，是一种 技术活动，不如说是一种政治活动。”确立物业税目标模式不仅是一 个经济问题，也是涉及政治、经济、社会、文化等诸方面的综合性变 革。不单纯是收入问题，更是关系到国家对经济社会生活管理与干预 的效果。因此，物业税目标模式是当前经济和财税理论研究的前沿和 热点问题。目前，我国理论界对改革物业税的功能定位和与之相适应 的目标模式的选择， 还缺乏深入研究， 也没有形成统一的认识。 因此， 研究物业税的目标模式，意义重大，影响深远，难度极大。关系中国 物业税改革的指导思想和当前改革推进及长期发展， 关系我国物业税 在筹集财政收入、调节财富分配和优化资源配置等方面的

功能发挥， 关系最广大人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。物业税目 标还涉及中央与地方分权关系的构建，公共财政体制的完善、收入分 配差距的调节、土地批租制度的改革等诸多方面的关系调整，是一项

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系统工程。因而本文的研究成果有利于我国的物业税制的决策、设计 和实施;有利于促进我国的宏观经济调控、加快建设社会主义和谐社 会进程。 一、研究物业税目标模式的意义 物业税的目标模式是改革完善物业税的理论依据。 关系到物业税 种类、模式选择，以及物业税的税制设计和法律体系的构建。总的说 来，目前中国物业税目标模式的研究及其制度设计处于初级阶段，具 有以下特点：一是对研究物业税的目标模式缺乏整体性、系统性。有 的从经济角度研究物业税， 单纯从经济增长论证构建物业税制度的物 质条件。有的注重从税收角度研究物业税的收入目标，单纯把税收增 长作为物业税的主要目标。有的注重从改革角度研究物业税，单纯把 改革土地出金制度作为目标，提出化解市场风险和社会矛盾。没有将 物业税的目标与我国政治、 经济、 社会、 文化产生的整体效应相联系， 因而政策具有片面性。二是对物业税体系制度的设计单一，侧重于考 虑国家宏观层面的多，考虑微观纳税人利益保障的层面少，因而制度 设计缺乏科学性、综合性。三是对物业税的具体政策措施，借鉴国外 的多，对中国具体国情研究较少，对中国实施物业税的长期性、艰巨 性、复杂性缺乏深入研究，因而政策措施缺乏长远性。

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具体地说，研究物业税目标模式有以下方面的意义：一是政治意 义。确立物业税的目标模式政治意义重大，是加快实现党的十六大提 出的在本世纪头 20 年全面建设小康社会目标任务的迫切需要。我国 已初步完成了实现温饱阶段(40%以上)，住房是民生之本，实现安居 乐业、家庭财产普遍增加、人民过上更加富足的生活，也是到 2020 年构建社会主义和谐社会的重要目标和任务。 〔根据《中国人民大学 中国社会发展研究报告》中国庞大的人口基数使得住房持续旺盛，城 镇人口中的年轻人及在城镇化中进入城市的农业人口， 也对住房产生 强烈的需求。 而物业税制度缺失， 影响全面建设小康社会目标和进程。 二是经济意义。 近几年来， 我国房地产二级市场上住房价格高

攀不下， 高房价成了全社会关注的问题。 这与我国现行物业税制不完善和财产 保有环节的税收缺失相关。 必须通过物业税收改革对房地产市场进行 宏观调控，有效地调控房价，清理整顿税费，降低房价，促进房地产 市场的均衡发展。同时正如斯密所言：税，由那经济困难的人负担， 所以一定是残酷的、难堪的。有必要建立健全税收优惠政策，扶持弱 势群体的经济生活，消除物业税的负面影响。三是改革意义。我国现 行土地和房地产税费繁重， 特别是土地批租和土地出让金制度在现实 中存在不少问题，到了非改不可的时候。确立物业税目标模式，要推 进土地制度改革，取消土地批租，促进相关改革。〔13〕四是收入意 义。在分税制条件下，县乡财政困难，最根本的原因，是缺乏长期的 地方税源。而物业税目标模式的确立，就是要满足省以下特别是县市

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地方政府提供基本公共服务之需。提高在县级财政的地方税收比重。 〔五是分配意义。 目前中国社会不平衡， 社会收入分配差距不断扩大， 基尼系数继续增长，呈现出两极分化和固定化的发展态势，在一定程 度上与物业税调节功能缺失有关。 物业税可以缓解我国目前收入分配 差距过度悬殊，缩小贫富差距、调节收入分配和再分配。产生“挤出 效应”，推动富人捐款。促进社会公平正义。六是开放意义。确立物 业税目标模式， 与国际惯例接轨， 与世界接轨， 与国际税收制度接轨， 扩大对外开放。认真吸收美国、日本等发达国家物业税的优点，优化 我国物业税制度。 笔者提出研究中国物业税目标模式的目的， 是为了实现物业税制 度设计和实施的公平、效率、改革和收入目标，构建具有中国特色的 物业税税、租、费三位一体的法律体系和科学合理的地方财政体制。 我将目标体系确定为：优化资源配置，促进经济增长;调节收入分配， 更加注重公平;推进土地制度改革，规范收费管理;增加税收收入，强 化县级政府公共服务功能。在具体问题上，公平目标、效率目标、改 革和收入目标之间既有协同性，也有冲突性。因此必须根据现实情况 和客观条件，分析权衡，既要强调物业税内部的整体性与系统性，也 要强调物业税制与外部其他制度的相互协调，实现良性互动。 二、物业税目标模式的理论基础

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一般说来， 国内外关于物业税目标模

式的理论基础主要有“公平 说”、“受益说”、“税制完善说”、“资源合理配置说”、“效率 说”、“管理控制说”、“财政收入说”等七种观点。 1)关于公平说 这里的公平有两个方面的含义。一是普遍征税;二是平等征税。 普遍征税，通常指征税遍及税收管辖权范围内的所有法人和自然人， 也即所有有纳税能力的人都应毫无例外地平等纳税，不存在特权阶 层。而纳税能力的判断标准，在理论上又有“客观说”和“主观说” 之分。按照客观说，纳税能力应依据纳税人所拥有的财富、取得的收 入或实际支出等客观因素来确定。 而主观说则强调纳税人对国家的牺 牲程度， 也就是纳税人因纳税所感到的效用的牺牲或效用的减少应相 同。税收的公平标准主要是依据能力原则，要求纳税人应当根据他们 的支付能力纳税。 笔者认为， 公平说是税收理论的基础， 具有普适性， 更适用于物业税。物业税对财产收入的公平调节功能，优于所得税。 但是单纯强调物业税的公平说，并不能真正反映物业税的本质和特 征。 2)关于受益说 物业税受益论是指以税收主要为纳税人服务， 并没有带来福利的 损失。地方房地产税和政府支出被资本化入房地产的价值。费希尔认

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为，美国的物业税与受益税相似，因为物业税与居民从地方政府服务 中获得的收益非常相近。特别是用地方的物业税支付地方服务的开 支，会提高公共决策的效率，因为纳税人将支持那些创造的收益大于 税收支出的措施。笔者认为，税收是文明的对价，纳税人通过纳税， 获得了政府的公共产品的供给。从受益角度分析，受益说也难以反映 物业税的理论特征。 3)关于税制完善说 该理论认为完善的现代税制应包括所得课税、 商品课税和物业课 税这三大体系。 笔者认为， 税制完善说从税收功能角度来认识物业税， 有一定的科学性和实用性。特别适合作为中国物业税的理论基础之 一。 4)关于资源合理配置说 该理论认为对物业课税有利于社会资源的合理配置，笔者认为， 税收都具有资源配置的功能，不同的税种具有不同的资源配置功能， 因而，这种学说具有普遍性，不能体现物业税的理论特点。 5)关于效率说

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在物业税的效率理论中，普遍认为物业税与所得税比较，对工作 激励的作用较小。笔者认为，用效率说作为物业税的理论基础，存在

争论。但物业税具有效率性。 6)关于管理控制说 加强对所得税逃、避税的控制。这种理论似乎有一定道理，国外 通过物业税，加强了对财产登记和管理。 7)关于财政收入说 对土地等主要物业课税，是为满足财政支出需要，而筹集国家财 政收入。税收都具有组织财政收入的功能和作用。 综合国内外对物业税理论的研究，既有一定的借鉴作用，但存在 一定的理论局限。主要是没有从宏观和微观的结合上、国内与国际的 结合上研究和分析物业税目标， 难以对物业税的理论基础和目标得出 比较全面系统客观的结论。 首先，本文提出兼容性是物业税目标模式的理论基础。既包括公 平、效率、改革和收入目标的兼容，政治、经济、社会目标的兼容。 不同群体利益和诉求的兼容， 以适应中国社会进入黄金发展和矛盾凸 显时期的客观环境要求。如果物业税只讲效率、不讲公平，贫富差距 就会不断拉大，导致社会不稳定，最后也无效率可言。如果物业税只

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讲公平，不讲效率，就难以满足人民群众日益增长的物质文化教育的 需要。物业税的政治目标经济目标和社会目标并不是完全一致的，要 做到相互协调和兼容， 充分发挥物业税优化资源配置、 调节财产分配、 增强政府实力等多方面的功能作用。 其次，本文提出物业税具有“累进增益调节税”功能的新概念： 物业税与经济发展水平和人均国民收入、财富拥有量呈正相关性，物 业税收入与房地产价值及政府公共服务水平呈正相关性， 物业税支出 与各方面受益程度与市场价值呈正相关性， 物业税地位与国家的社会 管理能力与税收征管水平呈正相关性。并形成链式累进性和增益机 制。成为房地产经济和财产分配的“内在稳定器”。目标是调节调节 房地产价值级差和实现溢价回收，维护社会公平,改变目前我国基尼 系数继续增长，并可以逐步将其减少三分之一。 三、国外的经验和借鉴 国外物业税制度的共同特点是物业税构成地方税收的主体税种; 在遗产税和赠与税开征上，各国根据本国国情做出了不同的选择;在 财产课税的管理权限上，目前向地方分权的倾向已成为主流;从物业 税的征管看，各国的配套措施完备齐全，如设有专门的评估机构进行 不动产评估、这些机构都设立详细的信息储备、多采用计算机批量评 估程序等

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通过对中外物业税收体系

的比较， 我认为中国现行物业税是“缺 失性配置”模式。表现在：只开征了个别财产税，没有开征一般财产 税;只对国有集体财产开征，没有对个人财产开征;只对开发环节开 征，没有对流通、保有环节征收;只对部分财产开征，没有对财产全 面开征;只有中央的税权， 没有地方政府的税权;由于不是确切意义上 的财产税，导致了政府调节手段的缺失。物业税早已成为发达国家地 方财政收入的主要来源;一些分税制国家的地方政府对隶属于自己的 财产课税拥有较大的税权和财权。我国税权高度集中于中央，地方基 本没有税权。财产估价在一般财产税的征收中非常重要，它关系到财 政收入的多少和纳税人实际税负的轻重。 许多国家的税务部门专设有 财产评估机构。关键是要建立一个合理、可持续的物业税体系。因此 我国需要从制度上、机制彻底改革完善现行税制,结束财产保有层面 的无税状况， 建立起在收入和财产层面全方位调节和缩小贫富差距的 物业税租费三位一体的法律体系框架。 通过与国外比较，实现物业税制度的公平与效率目标并非易事。 国外物业税的经验和做法给以下方面的启示：①设立较大的评估单 位。应在一个省内，统一对财产进行集中评估，并运用计算机等现代 评估技术改进和统一评估程序。 ②聘用数量充分和高素质的地方工作 人员。③把物业税基限制在最容易辨认的财产种类。④降低在不同区 域内的评估差异。 ⑤商用财产有效税率要高于住宅。 ⑥征收非财产税，

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如地方销售税和所得税，来减轻对物业税的依赖。⑦保护农业，农业 财产有效税率低于非农业财产有效税率。⑧在非农业商业财产中，对 采矿与伐木用较低的税率，对银行、保险公司和宾馆采用较高税率。 ⑨对制造业财产用较低的税率。⑩鼓励节能，对交通和公共水电财产 征收较高的税。○11 同样的财产，城市的有效税率高于农村。○12 大城市郊区物业税最高，增长也最快。○13 对老年人、残疾人、退 伍军入及确实有困难的特定人群降低税率。 通过与国外比较， 建立物业税目标模式的制度安排和政策设计时 必须充分考虑以下细节：①由哪级政府来确定法定物业税率;②税率 应该定多高;③税基定多广;④是否与纳税人收入成正比;⑤是否应与 由其支付的公共开支及纳税人的获利相对应;⑥是否作为从富人向穷 人进行财富再分配的工具;⑦是否调节对房地产业的投资环境;⑧对 经济有哪些影响和冲击;⑨提高税收管理质量;⑩处理地

区之间税收 不平衡;○11 具有调整城乡价格体系、强化对财富的调节和缓解收入 分配领域中的不合理状况等积极作用;○12 如何预防物业税成为普通 老百姓的一种负担等。 四、物业税的经济增长目标 近几年来，我国房地产二级市场上住房价格高攀不下，高房价成 了全社会关注的问题.必须通过物业税收改革对房地产市场进行宏观

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调控，有效地调控房价，清理整顿税费，降低房价，促进房地产市场 的均衡发展。 从税收的效率原则来看，我国现行房地产税制在税负水平、税负 结构、税种设置、税率设置、计税依据和税费体系等方面不利于优化 房地产资源配置，影响了房地产业的健康发展。表现在：一是我国房 地产行业税收占税收总额的比重远高于其所贡献 GDP 占我国 GDP 总额 的比重，平均税负高于国内其他行业，也高于世界其他国家的房地产 行业。二是现行税制在房地产流通环节税种较多，税负较重，而在房 地产保有环节税种较少，税负较轻。使得国家无法对房地产保有期间 的自然增值部分参与分配，导致财政收入的流失。而“重流通”的局 面，则抑制了土地正常的市场交易，助长了土地的隐性流动。三是税 种间重复设置，难以体现税收中性原则，给经济运行带来了额外的负 担。四是税率设置不能适应房地产经济发展的要求。五是部分税种的 计税依据不合理，不能反映房地产的市场价值。六是租、税、费体系 混乱，以费挤税的现象特别突出，限制了税收宏观调控功能的发挥。 租、税、费三个经济范畴，在理论上的区别非常明显，但在实践中， 以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象非常普遍。使得房 地产业不堪重负，提升了居民的购房门槛，妨碍了房地产业的健康发 展。

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发挥物业税在房地产消费环节和保有环节的调控作用， 将有力地 控制房地产市场的投资性需求。在房地产开发、销售过程中，通过物 业税，可以促进住房市场的供求平衡。对转让国有土地使用权及其地 上建筑物、附着物所取得的增值收入开征土地增值税，对抑制房地产 业投资过热，促进产业结构、经济结构协调发展，具有积极的作用。 要坚持征税、明租、少费。在我国，租、税、费都具有增加财政 收入的作用，实行租、税、费分离，界定租、税、费的基本内涵，划 清租、税、费的基本界限，解决当前

租、税、费混乱的问题。取消土 地出让金的管理制度。改革土地供应管理制度，将原来的土地批租制 改为土地年租制， 由一次性收取几十年土地出让金改为每年收取一次 土地年租金(土地使用费)， 降低房地产价格。从中国的实际分析，物业税改革将一切税费都 统一为物业税，由房产最后所有者缴纳，占房产价格 50%～60%的房 地产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等等税费由物业 税取而代之后， 购房成本会有一个比较大的调整。 物业税的调节目标， 是使房价下降 20%到 50%。建设成本下降 50%， 稳定金融市场和消除城市扩张。 物业税款和消费者的支付能力是 正相关的。物业税的实施会减少消费者拖欠付款或停止付款的可能 性，从而减少金融系统的不稳定性。〔物业税对建筑物收税，促使土

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地开发强度下降，导致城市空间扩张以容纳其人口。研究表明，物业 税可以消除不良的城市扩张 五、物业税的公平目标 物业税的公平目标，就是要坚持注重公平兼顾效率的原则，调节 收入分配不公，从财产级差收益中筹集财力，缓解我国目前收入分配 差距过度悬殊，改变目前我国基尼系数继续增长，并可以逐步将其减 少三分之一，促进社会公平正义。。 从理论上说，税收调节目标是在一定的客观经济基础上提出的， 是为现实的公平和效率服务的。当效率问题突出时，税收目标就主要 为效率服务;当公平问题突出时， 就主要为公平服务;当两者矛盾尖锐 异常时，协调两者矛盾成为主要任务。而在目前中国公平成为突出问 题的形势下，物业税具有较强的调节贫富差距功能。对财富的存量征 收物业税，并对不同规模的财产实行差别对待，财产多的多纳税，财 产少的少纳税，没有财产的不纳税。这样可以从富人手中转移一部分 钱到穷人手中，以达到均富的目的。 物业税对财产如何进行公平调节?一般将财产作为储蓄对待。家 庭的财产是指一定时点上家庭所拥有的经济资源(财富)的总值， 它是 一个存量，是家庭各个时期储蓄的积累，又称它为总储蓄。政府对家 庭的财产课税，实质上是对家庭储蓄的成果课税，这对家庭的储蓄行

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为产生一定的抑制作用。尤其是在家庭没有遗产目标时，这种抑制作 用将更为明显。换句话说，物业税会鼓励人们把更多的收入用于当期 消费， 而不是用于储蓄;而我国

居民恰恰是注重储蓄而不愿当期消费。 另外， 我们还可以把财产视为资本收益的资本化价值来理解财产税对 储蓄的影响。也就是说，可以把对财产的课税视同为对资本收益(利 息)的课税。因为在完善的资本市场上，对资产价值课征的一定比例 的税收实际上可以转化为对资产收益课征的所得税。 例如，假定资产价值为 1000 元，市场利率为 10%，这时资产的 年收益为 100 元，如果政府课征 5%的财产税，税额为 50 元，这相当 于对资产收益课征 50%的所得税。我们可以用公式来表述物业税与所 得税的关系。设 V 为资产的价值，Y 为资产的年收益，i 为市场利息 率，则： Y=iV (式 1) 或 V=Y/i 设物业税税率为 TP，所得税税率为 TY，为了使物业税与所得税 税额相等，必须有： TPY/i=TYY (式 2) 或 TY=TP/i

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在上面的例子中，TP 为 5%，i 为 10%，因而 TY 一定等于 50%。 由于对财产课征 TP 的物业税，相当于对财产收益(利息)课征了 TP/i 的所得税。这显然减少了财产存量。在税收收入一定的情况下，课征 物业税会比课征等量的所得税导致人们进行更多的储蓄，换句话说， 在税额一定的情况下，物业税对储蓄的影响要小于所得税。因为人们 会将更多的资产通过货币形式储蓄。 加大物业税对房地产级差地租收入或房地产溢价的调节。 在市场 经济条件下，土地、住房是一种资产，是稀缺资源。随着城市经济的 发展和城市化进程的加快， 经常出现投资于某一地块或地段的收益外 溢化现象，并在土地使用权的作用下转化为级差收益，即引发周边或 两边不同地块产生级差收益，进而引起房价大幅攀升。大体有以下几 种状况：一是投资于城市地铁、轻轨和高速公路会引起其两边地块， 特别是站点周边地块产生级差收益，使房价大幅攀升。二是投资于公 园、 绿地、 森林会引起周边不同地块产生级差收益， 使房价大幅攀升。 三是投资于城市车站和码头会引起周边不同地块产生级差收益， 进而 使房价大幅攀升。四是投资于城市地区或城市副中心、区中心以及大 型超市，会引起周边不同地块产生级差收益使房价大幅攀升。五是投 资于名校，大型公共文化、体育、娱乐设施也会引起周边不同地块产 生级差收益、房价大幅攀升。

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对于上述经济现象，许多经济学家把其看成是宏观投资，并把这 种投资引发的周边或两边一定范围的不同

地块产生的级差收益归入 级差地租Ⅱ;或者把这种现象看作是城市土地投资的“地租效应扩散 性强”，“积累性大”，因而不仅会增加直接投资地块的级差地租， 而且会提高相邻地块的级差地租。级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ是不同 的，具有自己的特点。级差地租Ⅰ是以等量资本投入等量面积，是丰 度和位置不同的土地所产生的超额利润转化而来的。 级差地租Ⅱ是以 等量资本连续投入同一块土地上产生不同的生产率所形成超额利润 转化而来的。级差地租Ⅲ则不一样，它是投资者投资某地块产生级差 收益的同时引发了周边不同地块产生级差收益， 并在土地所有权作用 下转化为地租的。 物业税承担的一个很重要的功能是房地产价值的溢价回收 (value capturing)。由于政府在基础设施和公共服务的投资被资本 化入房地产的价值中，公共投资提升了私有土地和房屋的价值。私有 业主的财富凭空增加很多，房地产的评估值也随之提高，犹如天上掉 馅饼。 这样物业税可以将政府行为带来的房地产增值部分地以税收的 形式截取，避免私有业主占取全部不劳而获的财富增加。因此，物业 税实质是对三种级差地租收入的调节。特别是通过累进的税率，将级 差地租Ⅲ大部分收入集中到国家。

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采取租金收益。即以不动产租赁价格(租金)作为计税依据。以年 度租金收益为计税依据， 经济发展所带来的升值因素可以在税收收入 中得到较好的体现。同时，从公平和公正的角度讲，税收调节基于不 动产的实际用途也更符合量能支付原则。 但对于某些特殊类型的不动 产， 如用于公共用途而保有的不动产， 往往并不存在公开的市场价值， 如何确定其年度租金收益成为一个问题。 各国目前的解决办法是在估 算房屋建筑物的重置成本减去折旧后， 再运用一个合理的贴现率去确 定名义租金。土地面积。以土地面积作为计税依据，采用的是从量计 征的课税方式。 六、物业税的税收收入目标 物业税的收入目标，是为地方政府提供了长期稳定的、可持续的 收入来源，提高物业税占地方财政收入的比重，增强地方政府投资教 育、卫生和社会保障等公共产品的供给能力。特别是成为地方税体系 中的主体税种。从地方政府职能转向提供公共服务角度出发，我国政 府支出责任加大， 政府今后的主要职能是提供与老百姓生活密切相关 的公共品。 公共服务分两个层次： 一是支出责任， 即中央的支出责任; 第二层次是管理责任，主要指地方政府的管理责任

。地方政府主要指 县市，县是历史上最稳定的建制，以县为单位提供公共品比较合适， 因此基层的县级政府应该承担更大提供与老百姓密切相关的公共品 责任。让县级政府有财力提供公共服务，须以财税改革为契机构建县

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市税制。我国名义上有地方税，但是集中在省一级，县级政府财权十 分有限， 县级政府最需要财权。 物业税作为最合适的县税有四个理由： 地域性强。不同地区房价、地价差别大;地方政府易于管理;符合服务 收费原则;放在县税里，有利于物业税的建设。 物业税能否成为主体税种，主要依据有两点：一是物业税收的作 用：二是物业税收入占地方税收总收入比重的大小。从物业税收的作 用来看，物业税的开征影响地方政府财政收入结构：一是由于流转环 节是一次性征收，而保有环节是持续性征收，物业税改革会减少当期 一次性税收，增加长期持续性税收。二是在城市房地产大规模开发阶 段，在城市房地产稳定发展阶段，物业税改革将使保有环节税收增加 而流转环节税收减少， 税收净增加。 三是在流转环节税收是对新开发、 销售或转让的增量不动产征税， 而保有环节税收是对持有的存量不动 产征税，由于存量房地产的基数大于增量房地产，使税基扩大，会对 当期税收减少产生一定的抑制。通过增加地方税收，不断加大对地方 教育、卫生医疗、就业和社会保障、生态环境建设投入，不断改善人 民群众的生产生活条件，满足人们公共产品需求。 物业税收入占地方税收总收入比重的大小来看， 现有税收不具备 主体税种的条件。 从国家税务总局发布的统计报告中获悉,十五期间, 我国房地产业税收完成 5190.98 亿元,年均增长 41.4%,增幅在各行业 中居于首位;十五期间,房地产业税收占全部税收比重为 3.0%,至十五

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末年提高到 5.9%,上升 2.9 个百分点;占第三产业税收的比重同期从 7.0%提高到 14.6%,翻了一番,是三大产业中比重上升最快的。 开征物业税的收入目标，有以下五种测算形式： 第一种是国家税务总局地方司副司长高世星的估计， 按现有的涉 及房地产的 6 个税种(一共 9 个， 3 个忽略了)的收入规模， 2002 后 以 年为例，占全国税收收入的 2.36%，占地方税务局收入的 5.9%，是有 相当收入规模的。改革以后的统一规范的房地产税，它的收入规模至 少应该在 1500 亿到 2000 亿之间，这

个税率按照低税率的原则确定， 最关键的因素就是房地产税的收入规模。这种预测数量较少。 第二种是某市内经济技术开发区的物业税模拟，2006 年某省辖 市财政局对市内经济技术开发区纳税单位 120 个免税单位 11 个及 8 个区部分重点税源户,共计 400 个单位的房地产数据进行了评估。税 收可增长 50%。房地产业的税收规模可达 2000 亿元以上。基本结论 是： 以总体税负不变为原则， 以税收收入目标值与房地产模拟评税计 税价值之比匡算税率，分别为 1.44%和 0.8%。其中：评税价值如果不 包括原未计入房产原值土地评税价值，测算税率为 1.44%;评税价值 如果包括原未计入房产原值土地评税价值，测算税率为 0.8%。

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评估后，房地产评估值为 807 亿元，其中房屋 401 亿元，土地 406 亿元(其中未含在房产原值中的土地的评估值为 358 亿元)。与房 产原值 527 亿元相比，增加 280 亿元，增长 53%，主要原因是计税依 据中增加了部分土地的评估价值。 第三种是以某省辖市的数据进行模拟测算， 物业税在现有规模基 础上可增长一倍，达到 2600 亿元。 根据《2005 年某省辖市国民经济和社会发展统计公报》显示， 2005 年末市区居民人均住房使用面积 17.2 平方米，其中市区户籍人 口 393.19 万人， 那么至少有住宅面积 6762.87 万平方米(非住宅物业 暂不考虑)。假定人均免税面积为 10 平方米，以 2003 年商品房销售 价格 6000 元/平方米为单价进行测算：假定税率为 0.5%，物业税收 入将在 8.5 亿元左右，比城镇土地使用税、土地增值税、房产税这三 个税种的收入总和多 4 亿左右。 就居民负担来说，如果一套价值 40 万的商品房，居住人口为 3 人，税率为 0.5%，年应缴物业税为 1100 元;如果拥有一套价值 100 万的商品房，居住人口为 3 人，税率为 0.5%，年应缴物业税为 4100 元。 以整个市目前的人均负担看，物业税的人均年负担在 200 元左 右。按照 2003 年市区居民人均可支配收入 12898 元，地方财政一般

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预算收入为 150 亿元来测算，物业税负担占人均可支配收入的 1.6%。 占地方财政一般预算收入的比重为 5%。 开征物业税后，可以改变目前的对房地产交易环节税负重，而对 持有环节税负轻的不合理现象， 过分侧重房屋流转环节的税收不利于 房产的自由流动，税收收入不稳定且增长乏力。如果重视对房屋持有 环节的征税， 地方政府为了

获得更多的税收收入必将重视城市环境的 建设，重视人民居住质量的提高，地方政府的行为会更加符合公共财 政的要求。 第四种以全国个人购买的商品房总量测算。据统计，到 2003 年 全国累计销售给个人的商品房 89 亿平方米， 加上 2004 年 47949 万平 方米和 2005 年 66962 万平方米，合计 100.5 亿平方米，2005 年中国 统计公报公布的城镇人口 56212 万人，人均 17.9 平方米面积，以 10 平方米面积为免税基数，全国合计有 44.4 亿平方米面积纳税，按照 2005 年全国平均每平方米 2700 元计算，金额 11988 亿元，按 0.5% 税率，应当征税 5994 亿元。 第五种是综合对广东各县、地级市以及全国 35 个大中城市的分 析，物业税收入是根据城市市区的数据来计算的，不包括郊区和市属 县的税收收入，财政收入的数据一般都包括郊区和市属县，因此住宅 物业税占地方财政收入的比例将被低估。实行物业税改革之后，住宅

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物业税收入将成为地方政府新的税源， 加强了房地产税收在地方财政 中的地位。从三个层面上看，实行改革之后房地产税收总额将占地方 财政收入的 10%到 20%。另外，物业税改革之后不断有新房加入作为 税源，而新房的税率拟定为 1%，因此住宅物业税的整体比重将会上 升。目前的经营性用房相关房地产税收的征收存在着很大问题，相当 部分房产的价值按照房产原值计算， 造成房产价值的低估引起的税收 流失。实行物业税要对经营性房产的税收评估进行规范化，这就会增 加经营性房产的房地产税收。因此，物业税将逐步成为地方的主体税 种。表 1 可以看出，物业税总额占地方财政收入的比重最大值为 27.84%，最小值也有 10.23% 表 1 35 个大城市物业税指标测算 项目 住宅物业税收入(亿元) 住宅物业税占地方财政收入百分 比(%) 物业税总额占地方财政收入百分比(%) 最小值 0.65 银川 2.84 福州 10.23 长沙 最大值 47.85 上海 11.94 兰州 23.9 27.84 海口 中位数 3.51 厦门 5.32 上海 14.81 天津 如果按照以上六种方法的计算，开征物业税的收入规模区间是 2000 亿元到 6000 亿元之间。

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物业税占税收和地方税收的比重：2004 年全国税收总额 24217 亿元，其中中央税 15814 亿元，地方税 8403 亿元，2004 年，来自房 地产业的税收(不包括耕地占用税、契税、关税，下同)为 1369.6 亿 元，约占当年全国税收收入的 5.7%。 按表 4.2 所列的 2000 亿元

的收入规模计算，物业税占全国税收 的百分比 8.3%，占地方税收的 23.9%。按 6000 亿元的规模，物业税 占全国税收的百分比 24.8%，占地方税收的 71.4%。因此，物业税具 备了成为地方税主体税种的条件。 表.2 物业税的收入规模占税收的比重 项目 2004 年 1369 亿元 按 2000 亿元收入规模 按 6000 亿元收 入规模 占全国税收百分比(%) 5.7 8.3 24.8 占地方税收百分比(%) 16.2 23.9 71.4 七、物业税的改革目标 从中国的实际出发，物业税改革的重要目标是《中共中央关于制 定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》提出的：稳步推行 物业税，规范土地出让收入管理办法。如何处理好开征物业税与土地

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出让金的关系，成为一个难点问题。本文提出用取消土地批租制，开 征土地税，同时实行土地年租制度，使物业税和年租制成为房地产经 济和土地管理的内在“稳定器”，成为地方财政体制的收入来源。 土地批租制满足了城市财政支出压力不断增长的需要。 改革开放 以来，我国城镇化比率不断提高。从发展趋势看，在未来相当长的一 段时间内，城镇化比率仍会持续提高，这对城市财政支出提出更高的 要求和压力，导致了城市财政赤字的不断增加，导致交通拥堵、水资 源、能源与土地的短缺。为了维持有限的环境承受能力，土地批租制 满足了这种需要。因此土地批租实际是地方的土地财政。 据统计，1990 年到 1992 年土地出让金收入分别为 10.5 亿元、 11.3 亿元和 525 亿元。据有关部门统计，1992 年到 2003 年全国土地 出让金收入累计达 1 万多亿元。另据《中国国土资源年鉴》的统计， 我国 2001 年、 2002 年全国土地出让金分别为 1295.79 亿元和 2416.79 亿元，占当年 GDP 的比重分别为 1.18%和 2.01%，而 2004 年的土地出 让金 5894.14 亿元，占当年 GDP 的 3.69%.2005 年，全国土地出让金 总价款高达 5505 亿元，占 GDP 的 3.82%,占同期地方本级财政收入 15092 亿元的 1/3 还强。我国现有的土地批租政策，在很大程度上缓 解了城市政府的财政困难。但是土地批租制度也存在不少问题：隐藏 并积累了城市公共财政风险。导致资源的不合理配置。不利于宏观经 济的稳定运行。不利于满足居民的合理居住需求。不利于创造就业。

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不利于弱势群体利益的保护。不利于党风廉政建设。不利于获得长远 利益。 改革的思路是：国家将土地使用权完全彻

底地交给土地使用者， 建立所有权国有化、使用权私有化的新型土地制度。建立高度市场化 的土地经营制度。取消土地使用权期限的限制，土地交易仅在土地使 用者之间进行，市场化的土地经营制度为房地一体化消除了障碍，为 城市房地产统一经营管理提供了有利条件。 规范土地费体系，将土地批租改革为土地使用费，并入土地税中 统一征收。 由一次性收取几十年土地出让金改为每年收取一次土地年 租金(土地使用费)，可以大大降低地价所占比重，从而降低商品房的 价格。可对第一次取得土地使用权收取土地补偿金，土地补偿金的额 度低于当前的土地出让金，然后逐年收取地租性质的土地使用费。补 偿性收费符合行政收费的特点和功能，应以保留，补偿性收费主要有 设施补偿费、劳务补偿费和工本补偿费。设施补偿费是指为使国家对 公共服务设施投入的资金得到一定的补偿， 向使用该设施的单位和个 人收取的一定金额的使用费，以保证这些设施的正常运行和维护，推 动整个城市的良性循环。 劳务补偿费用是指对土地资源不进行资金投 入，而只是对活劳动的补偿，如政府平整土地作为停车场，停车场费 以及为办理各种土地转移手续所收取的费用，属于劳务补偿型费用。 工本补偿费是指为加强土地管理，确定土地产权，建立地籍档案，土

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地管理部门须发给土地使用者的各种证件、证明，印制这些证件的费 用要得到补偿，因此，要收取工本费。 八、物业税的法律体系 制定《物业税法》及《实施细则》，是实现物业税目标模式的载 体。应当采取由最高权力机关制定全国性法律的立法模式，以“宽税 基、少税种、低税率”为指导原则，确定物业税的纳税义务人、征税 范围、征税对象及税目、征税环节、税率、计税依据减免税规定以及 征收管理等内容。确立我国物业税法律体系的基本框架是：构建以物 业税、遗产税和赠与税为主体以土地年租金为基础、其他房地产税费 为辅助的科学合理的房地产税、租、费体系，同时提升物业税收的立 法层次并适度分权，建立完善房地产估价制度等税制改革的配套措 施，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。 一是将现行房地产保有环节的房产税和城市房地产税合并， 对土 地、房产开征统一的物业税。 二是统一内外税制， 纳税人为内外资企业单位、 经济组织和个人。 三是取消城镇土地使用税和土地增值税。首先，我国已建立国有 土地有偿使用制度，即国

家保有土地所有权，而将土地使用权有偿出 让给土地使用人。从法学理论上讲，土地使用权属于地上权的一种，

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地上权人有偿取得地上权时，须向土地所有人按期支付约定地租(土 地出让金)。从经济学的角度讲，市场经济条件下，土地作为一种生 产要素进入市场， 要求国家以所有者的身份或产权主体的身份进入市 场。土地出让金是土地所有权在经济上的体现，是土地使用权的市场 价格。 既然以出让方式取得土地使用权的土地使用者已经缴纳了土地 出让金(地租)，故不应再次缴纳地租性质的城镇土地使用税。其次， 从理论上讲， 随着房地产市场的竞争加剧， 行业利润逐步趋于平均化， 土地增值税已失去了存在的意义。从实际征收情况来看，土地增值税 计征烦琐，征收阻力大，征收效果差，应考虑予以取消。至于取消增 值税后产生的收入流失，可借鉴国外做法，把土地增值所得并入一般 所得计征所得税。 四是适时开征遗产税和赠与税。 遗产税和赠与税的开征将弥补无 偿转让房地产环节税收调节的缺位。 其目的主要不是出于财政收入的 考虑，而是协助个人所得税，调节财富分配，促进社会公平，因此， 应该采取高起征点和高的累进税率。从目前中国的税收征管水平出 发，遗产税应采用总遗产税制度。 五是设立土地年租制。将原来的土地批租改为土地年租制，由一 次性收取几十年土地出让金改为每年收取一次土地年租金。

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六是清理房地产行业乱收费， 将具有经营性的房地产收费从行政 事业性收费中分离出来，规范政府行为;将一部分名费实税的收费改 为税，对需要保留的收费纳入规费系列，纳入财政预算管理。 注释: 〔1〕Aaron,H.J.and Munnell,A.H.， “Reassessing the Role for Wealth Transfer Taxes”，National Tax Journal， V01.XLV.1992.pp.119—143. 〔2〕Engen，Ehc，Arte Gravelle and Kent Smetters，”The Effects of Foundamental Tax Reform”，1997.pp.11—13. 〔3〕中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定. 人民出版社, 2003:23-24 〔4〕中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划 的建议. 人民出版社, 2005:22-23 〔5〕 张守文, 税法原理. 第 2 版, 北京大学出版社, 2001:34-35 〔6〕中华人民共和国 2005 年国民经济和社会发展统计公报, 经 济日报, 2006

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〔7〕邱晓华等, 中国经济增长动力及前景分析, 经济研究, 2006(5): 5-7 〔8〕刘剑文, 财税法教程, 第 2 版, 法律出版社 2002:268-269 徐盂洲(主编), 税法, 中国人民大学出版社 1999:256-257 〔9〕贾康, 国有资产管理二题, 财政研究, 2004(4):2-4 〔10〕2004 年城镇房屋概况统计公报, 中国城市建设出版社, 2005:105-106 〔11〕中国人民大学中国社会发展研究报告, 中国人民大学出版 社, 2005:200-201 〔12〕[英]亚当.斯密, 国民财富的性质和原因的研究, 商务印 书馆, 1981:422-423 〔13〕 Robert A.Haugen， “Modern Investment Theory”， Press Hall International Inc. 1997 51. 〔14〕中国统计年鉴 2006, 中国统计出版社, 2006:579-580 〔15〕中国财政年鉴 2006, 中国财政出版社, 2006:235-236

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〔16〕Fisher, Ronald， “Intergovernmental Incentives and Local Fiscal Behavior”，Working Paper， Michigan State University,1988.78. 〔17〕李实、魏众、丁赛, 中国居民财产分布不均等及其原因的 经验分析, 经济研究, 2005(6): 15-17