房地产网络营销渠道发展

前言：房地产网络营销 不可逆转的潮流

互联网、web2.0、SNS、BBS、微博„„每年，您都在听到和见证着互联网带给这个时代的奇迹，网络营销也日益成为这个虚拟世界的主题。

她的魅力在于，无论你是一个小店业主又或者是世界五百强，用户都可以通过网络来销售自己的产品，并且能获得不错的成绩。

2010年1月13日，CNNIC发布的第23次互联网显示，中国的互联网用户是

2.98亿。7月15日，26次报告告诉大家，这个数字已经是4.2亿。以这样的增长率，新一期的互联网用户数将超过5亿„„

巨大的市场的背后，是4.2亿个网民，他们利用互联网不断的获取各式各样的有效信息，这是一种主动行为，他们爱好钻研，爱好交流各类信息，他们成为了现在互联网信息的主要源头和受众，更重要的，他们是所有行业的目标客户。

互联网高度繁荣的今天，审慎地读数据，会发现原来互联网的影响力才是冰山一角，比起传统商业，电子商务目前还处在初级阶段，发展空间巨大。艾瑞咨询的最新数据显示，2009年中国网络经济规模达743亿元，同比08年569亿元上涨30.7%。预计2011年全年，中国网络经济规模会达到1594亿，相比国内生产总值(GDP)8%左右的增速，互联网的发展增速是巨大的。

潜力巨大的市场，庞大的目标群体，作为已经较为成熟的房地产营销模式，在网络上进行推广，必然是大势所趋，也是房地产营销的重要通路。

打破初级阶段 精准才是王道

也许您正在报纸投放广告，多家媒体集中投放，每次上百万的投入，获得的有效来电并不是很多。

也许，您的项目已经有了官方网站，却因为推广手法简单，访问量稀少，造成资源浪费。

也许，您也在网络媒体开始尝试投放广告或者软文，已经颇有成效，但依旧为自己的宣传亮点绞尽脑汁„„

但这些都是网络营销的初级阶段，没有太多的亮点，大面积撒网，渴望精准的网络客户来源，被誉为现代营销学之父的菲利普?科特勒教授认为：“具体来说，就是公司需要更精准、可衡量和高投资回报的营销沟通，需要更注重结果和行动”。

获取到真实可靠的精准购房者客户并且直接给售楼处有效电话，最终转化成实际成交客户，通过互联网能做到吗？

变被动为主动 信息对称成关键

传统门户网站是媒体平台的属性，楼盘推广的信息“被动式传播”，只有在浏览该网站的用户才能看到信息，通常这样的信息是开发商提供给相关网站，更新速度慢，开发商提供信息时没有主动权，链接及通路不够明显，由于媒体众多，信息也不够精准。

传统的卖房行为是单向的销售行为，开发商根据自身的市场调查与判断来制定销售与推广策略，这是另一种形式的信息不对称。除了在售楼处接触外，开发商与大量潜在的购房者人群间仍然是缺乏直接的、有效的沟通与互动，这同样制约了交易的达成并流失掉大量潜在客户资源。

而购房者有明确的楼盘购买意向，他们可能从报纸广告、户外广告或者是朋友那知晓某个楼盘的名字，他们喜欢以搜索的方式来寻找房产信息，搜索行为具有比较明确的指向，正如他们平时利用搜索引擎搜索其他资料一样便利，但是由于众多网站均提供楼盘库服务，但更新时间及完整度均不能保证，而自身建设的项目网站又缺乏公信力，利用传统的搜索引擎推广，例如常规的竞价排名或者

SEO优化，效果不明显，大量的投放广告也不是良策。相对用户而言，由于各类信息杂乱，通过搜索引擎也不能及时搜到需要的精确信息，更加不能及时与开发商取得联系，错失一些购房机会。

这种矛盾，就是信息不对称，也是目前房地产网络营销中将继续解决的问题。 网上找房、网上侃房、网上售房……随着房地产网民的日益增加，一个迹象越来越清晰，房地产商的下一个战场：网络。据最新统计，去年我国10.8亿元的网络广告市场中，近10%是房地产广告。业内人士表示，房地产企业如何利用网络渠道，发布更多精准的信息，并塑造自己的良好形象，将是一个重要课题。 政策发布：上海楼市告别“销控”时代

据了解，从7月1日后，上海市的商品房销售要全部纳入网上备案渠道。市场同时开始由供求平衡向供略大于求的格局转变。业内人士认为，这一政策涉及供求信息公开和房源集中上市两方面，对于房产销售商的“销控”有明显的制约作用。

上海市房地局有关负责人表示，“通过制约‘销控’，网上备案制度的最终目的是平抑上海房价”。在房产销售的“销控”时代，开发商通过控制上市数量，来推高房价，销售速度往往被忽视；但是在“网上”时代，上市数量、价格和速度都是公开信息，楼盘项目的销售速度将会影响到消费者的购房心理，从而间接对市场价格产生影响。

市场现象：北京地产商“大撒网”

近日，全球最大的中文搜索引擎百度合力打造的“中国楼盘人气榜”、“中国十大地产品牌榜”、“中国地产十英雄榜”，正式在北京、上海、广州三地同时颁布。业内人士认为，此举将成为2004年度房地产市场营销的范本，这一全新的合作方式也将成为未来百姓购房的风向标。

随着网络对人们生活的渗透，电子商务的发展势头日益迅猛。对于这一新模式的出现，北京房地产上市公司近日纷纷行动起来。一些房地产公司则“瞄准”了专业网站公司,通过“联姻”的方式,达到业务拓展的目的，如中华企业与“房产之窗”联手合作网上房产拍卖交易,一举获得成功,在48小时不间断网上竞拍过程中,累计拍卖总价达570万元。

据悉,目前全国大大小小房地产网站已逾200家,网上售房进行得如火如荼。网上售房这一销售模式的出现,使众多传统房地产公司感受到了新的机遇和挑战。不久前,北京搜房网、上海房产之窗、深圳房地产交易网、台湾家天下、香港房产网等20多家城市联手组成大中华房地产门户暨房地产网络联盟,希望通过网上售房这种模式拓展市场。就连搜狐也盯上了房地产网上交易这块肥肉。

业内观点：中国进入网络地产时代

21世纪是资讯年代，谁能掌握资讯，谁就能掌握市场。近日，地产顾问公司之一的中原集团负责人表示，2004年，中国地产将越过点子策划时代、企划整合时代，进入到网络地产时代。需要强调的是此网络非彼网络，不仅指新经济的产物科技网络，确切地说是指全方位网络，包括传统经济和新兴经济的网络，主要有四大网络：分公司网络、地铺网络、人员网络、科技网络。中原与众多新经济泡沫下的网络公司不同，不将科技网络视为赚钱工具，而将其作为公司的宣传媒体和交易的辅助工具。可以说将传统经济的实体网络和新经济的虚拟网络良好结合，是中原最核心的竞争优势。

2003年越来越多的地产商有了自己的网站。业内人士认为，2004年这一趋势将会更加明显。Internet让房产项目拥有一个属于自己而又面向广大网民的媒体，高效率、低成本，已经超越了传统媒体。据统计显示，目前仅搜房网一家门户网站，就有3万余个楼盘论坛，对楼市极度关注的网民，平均每天会发来10万个以上的帖子。业内人士表示，房地产企业如何利用网络渠道，发布更多精准的信息，并塑造自己的良好形象，将是一个重要课题。

专家提醒：网络营销并不是“万金油”

中国人民大学舆论研究所所长喻国明教授表示，网络营销的对象是大量信息，包括房地产企业产品的价格、位置、销售情况及有关房地产的知识与新闻，如房屋百科、焦点新闻等。网络虽然不能代替现场看房，但能为消费者提供丰富的信息，对优化房地产市场的信息环境意义也很大，所以网络营销的目标至少在目前应定为提供信息，而不是网上买卖，实际交易还是应在传统渠道。

喻国明教授认为，房地产企业网站的知晓和品牌的建立只有通过传统营销方式才能得以实现。网站作为消费者与企业最终产品之间的中介者，首先必须把自己推销出去，引导消费者进入网站，这样才能使他们接触最终产品信息，而网站怎样才能引起消费者的点击欲望呢？传统媒体的广告促销是有力的帮手。就连以网上直销闻名的戴尔公司，也在电视的黄金时段大打广告。在宣传网站的同时，还必须把网站同企业的品牌形象紧密结合在一起，吸引真正有需求的目标消费者，以免虚耗宣传资源。可以说，如果没有传统营销的帮助，网络营销只能坐冷板凳了。

不少专家提醒，网络“营销”需具备两个条件：一是采取传统的市场营销手段；二是在网上提供价格有吸引力的商品。应该说至少到目前为止，传统营销与网络营销实质上是房地产整体营销策略的两个有机组成部分。传统营销的对象是房地产网站本身和房地产企业品牌，而网络营销的对象是有关企业的大量信息，这两部分是缺一不可的

1、前期营销需要寻找精准客户

现很多地产公司会发现大量报刊、平面广告发出去了但结果却是看的多买的少投入产出完全不成比例大量的资金打了水漂。这是营销精准度不够的的表现广告业如此浪费的现象很普遍但不成为应该出现如此结果的借口。

大多地产项目都懂得路演的作用可得到的信息却仅仅是注册的名字和电话难道管这个就叫得到精准客户资料了吗？没有！客户信息不是杜撰出来的不是想象出来的也不是姓名和电话号码能够代表的你与客户的互动行为上收集越多的有用信息才对。

一次心理测试、一次理财讲座这些都不会花费地产商多少资金但得到的精准效果却远高于大面积的广告带来的结果客户漫无目的的来却不要让他们漫无目的的离去留下的信息会为后期营销奠定灵活的运做基础。

2、网络营销实现少投入、多产出

短信群发近期为很多地产项目所运用但大多都是无目的的发送地产商

们可能根本没想过它带来的骚扰更让人反感加上以往移动用户对接收群发信息一向没有好感实际上效果大打折扣。相反网络时代的来临为我们带来了更大的推广空间为我们细细挑选精准客户创造了便利条件。

当前越来越多的准购房者对社区软性文化的需求逐步提高专业的地产网站就成为他们获取信息的重要途径这类网站通过多年的经营建立了庞大的分类数据库能够更有效的实现区域化客户划分使项目的推广目标更加精准。尤其象期房这样没有参考点的项目大量客户一般都会通过网络来熟识项目。所以我建议地产商营销上首先应该先寻找合适的营销渠道将你们的推广重点逐步转移上网络形成平面+网络多重渠道实现区域化重点推广做到少投入、多产出。

无论如何客户越来越成熟了傻瓜式宣传的时代已经过去地产项目的营销将发生趋势性变革我此谈论的范围还比较窄希望更多的有识之士能够畅所欲言来共同推动变革的进程。