浅析房价与地价的关系

浅析房价与地价的关系

中文摘要：房地产作为国民经济的重要组织部分，是我国国民经济支柱产业之一，但随着我国经济快速发展，在宽松货币政策下，城市房价快速上涨，地价也随着不断上涨，房价和地价关系成为人们讨论焦点，文章通过房价和地价的内在关系、静态关系、动态关系、影响房价的因素、影响地价的因素、房价上涨的因素以及解决的办法七个方面进行分析，并结合实例分析，得出城市房价快速上涨，带动地价上涨，地价上涨反作用于房价上涨的交织关系，并对房价上涨的原因进行分析，提出调控房价快速上涨切实方法，使房价地价在平稳中发展，促使我国房地产健康有序的发展。

关键词：房价地价、关系、调控、发展、因素

目录：

一、回顾近几年房地产的发展状况

二、房价和地价的内在关系

三、房价和地价的静态关系

四、房价和地价的动态关系

五、影响房价的因素

六、影响地价的因素

七、房价上涨的主要影响因素

八、降低房价的政策和建议

正文

一、回顾近几年房地产的发展状况

经过20年发展，房地产作为国民经济的重要组织部分，成为我国国民经济支柱产业之一，对我国经济稳定和发展起到举足轻重的作用。房地产具有收益、保值、增值和消费特点，已成了人们改善生活和投资热点。房地产一直都是人们关心的问题，加上这几年受到经融危机的影响，国家宏观政策的调控，房地产的走势此起彼伏，国家的救世新政让房地产的市场交易量有所回升，大量的楼房盖起来，导致了土地用量的供不应求，房价居高不下，房地产市场泡沫严重。但是从总体上讲，我国的房地产市场形势还是好的，房地产企业有较好的生存环境。随着房价过快上涨，政府出让地价也不断上扬，各城市“地王”不断刷新，房价和地价之间关系成为社会各界关注焦点，是地价决定房价，还是房价决定地价，人们对房价和地价关系讨论越来越激烈，由于不同角度，不同利益、不同思想观念，对房价和地价关系观点有所不同。本文将对房价和地价的关系进行深入探讨。

二、房价和地价的内在关系

房价是指房地产的市场价格，是土地及定着在土地之上建筑物、构筑物特定时间的市场交易价格。房价有成本价、基准价、指导价和市场价之分，人们所说房价普遍是指房地产市场价，市场价指不同地区不同类型的房地产市场交易价格。市场价分为一级市场房价和二级市场房价，一级市场房价（称一手房价）指开发商销售房地产市场价格，二级市场房价（称二手房价）是人们通过中介流通房地产市场价格。一手房价和二手房价是不同的，一般一手房价开发商在市场定价比周边二手房房价要高，有的甚至高出很多。房价特点主要是区域性、类型性、即时性，当其他条件相同情况下，不同区域房价是不同的，不同类型房价是不同的，不同时点房价也是不同的。地价是指地方政府通过招拍挂方式出让给自然人、法人和其他组织的土地价格，在地产市场中，一般情况下，国有土地是政府出让给开发商。地价分为起始价、底价、出让价。出让价是开发商通过招拍挂竞得土地

开发权的成交价格，人们关心的地价是政府出让地价。房价和地价区别在于主体不同，房价主体结构主要是开发商-市民、市民-中介-市民，地价主体结构主要是政府-开发商。对于同一个楼盘来说，房价和地价关系从数学角度属于“包含”关系，房价包含地价，房价大于地价，但极少有房价小于地价的情况出现。

三、房价和地价的静态关系

影响房价因素很多，在其他因素不变的情况下，本文从静态角度分析房价和地价二者的关系。针对单独房地产项目，依据房地产估价路线法，公式：房价=地价+建安费+税费+利息+管理费+利润。其中，建安费、税费、利息和管理费一般是可计算的相对固定。而地价是开发商从政府土地市场上通过招拍挂竞买价格，从定价时点说地价相对房价也是一个固定值。根据国土资源部统计数据，2009年5月底开展620个案例调查，销售房价最高为45000元/平方米，最低为1130元/平方米；地价占房价最低比例为5.3％，最高为58.6％。大多数项目地价占房价比例在15％-30％。620个案例平均为23.2％。地价、建安费、税费、利息、管理费构成楼盘开发的成本价，开发商获得地块进行楼盘开发时，开发商确定房价时点前，包括地价在内的成本价是相对固定，可见一个楼盘的房价除了和成本价有关外，还和开发商的利润有关。房价高于地价等构成的成本价，高出成本价多少往往取决于开发商的利润，可见高房价不是由地价决定。2006年2月，温州大学操场地块、成教学院地块、温州商校操场地块三宗分别出让给温州三家不同开发商。楼盘分别取名中央公馆、东南角一、华府天地，这三个地块出让时间是相同相近，位于是同一区城，且相距很近，出让时住宅楼面地价均是6400元/平方米，开发楼盘品质也差不多，但是销售房价各不相同，2007年1月中央公馆房价销售平均价为17000元/平方米。2007年10月，东南角一精装修房价销售平均价为27000元/平方米、扣除精装修造价2000元/平方米，实际销售平均价为25000元/平方。2008年12月，华府天地精装修房价销售平均价为33000元/平方米，扣除精装修造价2000元/平方米，实际销售平均价为31000元/平方米。中央公馆楼盘当时均价远高出周边大华名豪精装修楼盘均价13000元/平方米，高出房价4000元/平方米，相对另外两个楼盘自己房子卖了觉得很吃亏。从三个楼盘看出地价占房价比例分别为40％、25.6％、20.6％，房价远高于地价，高房价其实取决于开发商的高利润。总之，从静态分析，房价和地价二者关系，一般房价是高于地价。在低房价时代（利润率≤国际惯例15％），从单个楼盘的房价高低是取决于地价、建安费、税费、利息、管理费等构成的成本价，但不是取决于政府出让的地价；在高房价时代（利润率≥国际惯例15％），实际上高房价更多取决于开发商高利润。

四、房价和地价的动态关系

1. 同一区域的房价上涨带动地价上涨

从动态角度分析，房价和地价关系是非常复杂关系。影响房价因素很多，主要归为以下方面。第一，政策面是国家对房地产市场宏观方面政策。20世纪90年代，我国住房分配制度改革，由货利性分房向货币化、商品化转变，这是对房地产利好。第二，基本面主要是国民经济、银行信贷、税收等，基本面因素对房价的影响较大。国民经济快速发展，人们对固定资产尤其是不动产投资看好，对将来房价上涨预计导致房价上涨。银行信贷对房价影响是极大，在宽松货币政策下，银行利率在下降周期中，处于低利率状态下，商品将呈现通货膨胀状态，房价会大幅上涨。在银根紧缩情况下，利率上调周期中，处于高利率状态下，房价会进行下跌调整。税收主要是契税，营业税、个人所得税调整和增收，对房价起到一定

积极影响，契税下调，促进房地产交易活跃程度，交易量上升，使房价会在一定程度上涨，营业税和个人所得税增收，降低房地产交易活跃程度，交易量下降，从理论上房价有向下调整，但房地产税收提高和增加，出现“羊毛出在羊身上”，卖房者把税收转嫁在房价上，无形中提高了市场房价。第三，楼盘自身面：主要是楼盘区域位置、小区环境、建筑密度、建筑间距、房屋朝向、楼层、套型、装修、物业管理、科技含量、楼盘宣传策划等因素影响，各因素不同房价是不同的，甚至相差较大，在同样条件下，品质好楼盘经过策划后房价远远高于周边房价。房价受影响因素很多，不管各影响房价因素如何变化，最终主要是影响房地产供求关系，从长远讲，房价变化是符合价值规律变化的，房价是随楼盘价值上下波动，价值是指房地产的成本价。在一定情况下，房价是在低于价值以下运转。受金融危机影响下，一些国家、一些地方房价低于价值销售。例如，2007年7月，美国次贷危机中房地产，1993年受东南亚金融危机影响我国海南房地产。但在国民经济向好发展背景下，房价会高于价值在上方运转，尤其是宽松货币政策低利率情况下，房价会远远高于房地产价值，现在北京、上海、温州等地房地产市场，有的楼盘房价高得离谱，上海汤臣一品楼盘房价高达11万元/平方米，温州鹿城广场房价高达5万元/平方米。房价快速上涨根源主要是当政府创造环境，开发商垄断了房地产市场，银行推动房地产市场发展。地价是政府的垄断行业，当地政府控制资源，主要受国民经济、政策、区域位置、房价等因素影响，但受房价影响较大。当房地产市场处于繁荣时，房价处于高价状态下，开发商预计未来地价还会不断上涨，会积极报名参加当地政府组织国有土地招拍挂活动，开发商参加越多竞争越激烈，政府出让地价水涨船高，有些开发商为了得到一块中意地块可以不惜一切代价，通过几十轮，甚至一百多轮竞投，高价拿到地块开发权，这样各城市“地王”不断刷新，地价上涨本质是开发商对未来房价上涨预计。2009年4月，温州新房销售均价在22000元/平方米，4月22日，温州市区原南站地块出让中标价为9亿元，楼面地价达20000元/平方米。可见在动态状态下，同一区域的房价上涨会推动地价上涨。

2. 同一区域的地价上涨反作用房价上涨

地价上涨，地王不断刷新，人们预计“面包不可能低于面粉”在一定程度下带动周边房价快速上涨。2004年11月，温州市江滨路造船厂地块出让。曼哈顿楼盘，中标土地出让金为15.3亿元，楼面地价达9000元/平米。当时周边房价6000元/平米，一夜之间周边房价上涨2500元/平米，大部分房东预计将来房价还会上涨出现惜售现象。总之地价上涨会推动周边房价快速上涨。房价和地价二者的关系，不是“鸡和蛋”关系，虽然房地产中房和地是不可分割，但房产市场和地产市场是两个独立市场，两个市场是相互影响。先有房产市场中的房价不断上涨，直接影响地产市场中地价上涨。另外地产市场地价上涨，通过预计将来房产市场房价上涨，在国民经济快速的发展中，宽松货币政策，银行低利率情况下，房价地价在交织中上涨运行。为此，在动态状况下，二者关系是先由房价上涨，房价推动地价上涨，地价反作用于房价上涨。

五、影响房价的因素

1.开发商建造房地产的成本

房地产价格是一定成本基础上的价格。一般来说，成本愈高，投人愈多，房地产的供给价格越是比同等条件下的房地产价格高。房地产的建造成本包括土地成本、前期工程费用、基础设施建设费用、建安成本、管理费用、销售费用、税费、财务费用、开发商合理利润等等，其中，很重要的一部分就是土地成本。在不同

的经济发展阶段，土地成本在房地产总成本中所占的比重不一样。国土资源部在全国范围内就地价与房价做的专门的调研统计数字显示，国内 32个主要城市的地价因素只占商品成本的23％。北京土地占成本比为22.98％ ，上海地价占房地产开发成本的比例为16.15％ ，而广州则更低为11.4％ 。地价对房价的影响主要体现在土地成本占房地产总开发成本中的比重。

2 .开发商对未来的预期

如果开发商对未来的预期较高。一方面会加大房地产的开发量；另一方面也可能会提高房地产开发成本的预算，特别是土地成本方面。这样，可能以较高的价格取得土地，从而无形中提高了地价。

3 .需求者的收入水平

需求者的现实收人状况直接决定着对房屋的有效需求，收人水平较高，承受住房消费的能力也相对较高。特别是在经济快速增长、收人水平持续提高阶段，需求者会对自身未来的收人做出乐观的估计，从而影响其购房的投资总量。一般说来，大中城市的收人水平较小城镇的收人水平高，房价也比小城镇高。按照 20世纪90年代初世界银行专家安瑞荷马的研究，平均上市房价与居民年平均收入之比4-6倍是比较理想的比例。而我国的特殊国情决定了我国房价与收入之比最适当比例可能比国际上的稍稍要高。

4 .消费者的偏好及对未来的预期

消费者对商品的需求产生于消费者的需要和偏好，对房屋的需求有的消费者偏向于多层，而有的消费者则更喜爱高层。当消费者对某种房地产的偏好加强时，直接带动该类房地产的销售，该种房地产的价格就有可能上升。消费者现时的消费行为，不仅与其现在的状况有关，而且还与其对未来的预期有关。就房地产来说，消费者对其自身未来收入的预期和房地产未来价格的预期都会影响他现时的消费行为。如果消费者对其未来自身的收入水平有足够的信心，就会提前消费，加大房地产的有效需求，从而促使房地产价格的上升；如果消费者对房地产市场呈观望态度，则需求减少，房地产价格有可能下跌。

5 .土地供应计划的调控

由于我国国有土地实行的是土地所有权与土地使用权相分离的制度，政府垄断了土地一级市场，出让土地数量的多少和区位的优劣完全由政府调控。而供地数量的多少和区位的优劣直接影响着房地产开发的规模和结构，从而影响房价的高与低。当然，科学的土地供应计划应与土地利用总体规划和城市规划相协调，应有足够的弹性，能够对市场信号做出灵敏的反应。

6 .金融杠杆的作用

房地产业与金融业息息相关。房地产开发商购置土地、建筑商带资施工、消费者贷款购房都需要金融业的支持。居民储蓄存款利率的下调、个人住房抵押贷款利率下调、房地产开发建设贷款利率的下调都有利于房地产产业的发展；而这些利率的上升将会延缓房地产业的发展。因此，通过信贷规模、利率水平、贷款方式等金融措施调节房地产市场，是政府调控房地产市场的一个重要手段。

7. 住房政策的影响

目前，我国城市住宅的供给主要有三类：廉租房、经济适用房和市场价商品房，其中，廉租房和经济适用房主要面向中低收入家庭，其价格也由政府决定或指导；而商品房的价格则完全由市场决定。政府对廉租房和经济适用房分配的控制严格程度，廉租房和经济适用房建设的数量多少，都会影响商品房的价格。同时，房改房分配制度的取消、住房福利的货币化等政策也会刺激房地产市场的发展。因

此，政府的住房分配和消费政策，对商品住宅市场的调控作用也是显而易见的。 8 .税收的影响

通过税赋差别可以体现政府的税收政策和产业政策，对抑制房地产投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行为等方面有明显的作用。政府在房地产发展的不同时期，开征不同的税种、调节税率，都会对房地产市场产生重要的引导、调控作用。

六、 影响地价的因素

由于政府垄断了土地一级出让市场，因而土地市场更具有不完全性，它带有明显的政府调控性。因此，对土地市场来说，是政府调控多一点，而市场少一点。

1. 供给方对地价的影响

目前，我国土地的供应方主要是政府，政府既是土地所有者的代表，又是土地使用的管理者，政府的这种双重身份，使土地供应原本应是一种市场行为而掺杂了非市场的因素。

2 .供给土地数量的多少影响地价的高低

一般来说，某种物品供给的数量多，它的价格相对便宜：供给的数量少，因为稀缺，所以它的价格相对要高，土地也不例外。政府作为土地所有者和经营者的代表，一方面，卖出的地能带来建设城市的资金；另一方面，供给土地的数量多了，土地价格上不去，而发展的空间小了，留给子孙后代的农田少了。因此，政府每年都会根据社会经济发展水平制定年度土地利用计划，以控制土地供应的数量。 3 .供给土地的成本影响地价的高低

政府一般是以熟地或净地的形式供地，对于存量土地，存在着老城区拆迁的问题；对于新增用地，存在着征地拆迁问题。政府不会做亏本的买卖，供地的底价一般都大于其征地拆迁的成本，供地的成本或多或少地影响地价。

4 .开发商对房价的预期

若开发商对未来的房产市场较为乐观，则会加大投资，尽可能获得更多的土地，从而加剧对土地的竞争，提高取得土地的价格上限。因此，一方面，开发商对房价的乐观预期提高了土地取得价格：另一方面，土地价格的提高加大了房地产开发的成本，从而提高了房价的核算成本，最终在某种程度上提高了房价。但如果开发商对未来的房地产市场预期不是很高，即使有再多的土地供应，开发商也不会感兴趣。

5 .非市场因素对地价的影响

与影响房价的非市场因素一样，地价也会受到银行政策等方面的影响。开发商取得土地特别是较大地块时，往往需要通过银行融资，而银行金融政策的变化会影响开发商能够融通资金的规模以及使用资金的成本，从而影响开发商取得土地数量的多少和取得价格的高低。同时，土地收购储备也需要银行的大力扶持，如果银行提高贷款的利率或是紧缩贷款的额度，则会加大土地所有者的土地取得成本，从而最终影响地价与房价。

七、房价上涨的主要影响因素

1. 开发商利润偏高是房价偏高的一大原因

如果说地价、建安成本等数据比较公开透明的话，相对来讲房地产开发企业界的利润则是一个“暗箱”。局外人是很难搞明白房地产企业的利润率究竟有多高。我国房地产业公认的合理的净利润率应为 10％ 一1 5％。有关方面的数据显示，房地产开发利润方面，全国大多数城市普遍在1O％以上，中高档房地产的利润率一般高达3O%一40%。远远高于其他行业的平

均利润率水平。按照国际上目前统计数字看，多数国家房地产开发商的平均利润般在 6％左右。可见，高额的垄断利润才是高房价的真正原因。

2. 地方政府政策是影响房地产价格的重要因素

在国家宏观政策一致的情况下，地方政府的政策左右着房地产的价格。除了土地、规划政策外，地方政府还可采取建设管理、税收优惠、收费减免、甚至财政奖励等政策来影响区域性的房地产价格。如某城市政府为了加快新城区或重点地段的建设，有的给予减免城市基础设施配套费、防空费等优惠；在契税、增值税缴纳时给予减免或返还。这些政策不仅造成了不平等竞争，也使房地产价格偏离了市场轨道。

3 .房屋拆迁补偿价格上升，是房地产价格上涨的一个因素

随着我国防地产市场的发育，居民的房屋财产意识显著增强，这使城市房屋拆迁逐步由地方政府定价过渡到市场定价，不仅大幅度提高了房屋拆迁补偿费用标准，也拉长了房屋拆迁周期，房屋拆迁成本急剧升高。旧房拆迁费用转化为房地产开发成本，也是房地产价格上涨的一个因素。

4 .需求旺盛是房价上涨的重要原因

从需求方面看，我国正处在城市化进程加速发展的时期，平均每年由农村转移到城市的居民约 1500万人。在这些人口中，相当多的家庭需要改善居住条件，提高住房质量并加大面积，也有一些家庭子女结婚、父母分户需要购置住房。在我国经济长期持续发展的状况下，这些家庭收入相对稳定，能够买得起或者通过按揭贷款买得起住房；再次，因城市建设、房屋拆迁产生大量需要动迁安置的居民，在一些城市占有相当高的比例。这部分居民大多数必须购房，且享有高额房屋拆迁补偿费，能够买得起住房。除上述消费需求外，还存在很多投资购房需求。 从供给方面分析，新建房屋供给的绝对量在增加。正常情况下，不应该出现房源紧张、房价大幅上涨的现象。但实际上，这里存在一个建设周期和预期消费的问题。房屋从施工建设到竣工、再到销售有一定的时间差， 即同时段上的开工建设面积不等于竣工面积。也不等于进人市场销售的面积。开发公司一般将可销售的房屋分期分批投放市场，经常性地保持供不应求的状态。一些开发公司以国家进行宏观调控、清理整顿土地市场秩序的借口和卖方市场优势极力营造土地供应不足、房源减少的氛围。利用各种营销策略，充持调动消费者的预期消费欲望．调减房屋入市量，调高销售价格。这是造成房屋供给偏紧、房价上涨的重要原因。

5. 投机是房价变动的不稳定因素

房地产业既然属于资金密集型、高风险、高回报率的产业。那么在一定条件下，投资行为转化为投机行为就在所难免。有些开发公司专门炒作土地，前几年通过协议方式取得土地或与土地使用者签订协议后 , 自己不开发法，而是首先通过抵押货款回收资金，将风险转嫁给金融部门，然后再伺机高价转让。在土地使用权招拍挂出让过程中，有的开发公司并不真正想竞买土地，而是通过串标渔利。从房屋购买者方面看，有相当部分比例是投资型购房，目的不是居住，而是倒卖获利导致房价上涨。房价上涨后有更多人跟风，进一步形成房地产投机。

八、降低房价的政策和建议

房价受当地的经济发展水平、供给者的房屋开发成本和对未来房地产市场的预期及消费者的收入水平、消费者的偏好等市场因素的影响大，同时，银行政策、土地供应制度等也会对其起调控作用。而地价，由于政府垄断了土地出让市场，政府是作为土地的供给方，受政府调控等非市场的因素影响更大；开发商对未来房价的预期等市场因素对其也有影响。 总之，影响房价与地价的因素很多，而它

们之间又相互影响。因此，在遵循房地产市场规律的前提下，可针对影响房价与地价的因素，采取以下调控措施：

1. 政府要加强宏观调控

运用恰当的土地政策加强宏观调控，可以在一定程度上规避房地产泡沫的产生。加快建立土地监督制度，严格监督纠正地方政府和开发商的违法占地行为；建立农村耕地保护责任考核制度，增强政府的土地管理能力；增加城市规划的透明度，适度控制城市发展规模；合理分配土地收入，保护失地农民的基本权益；实行严格的成本核算制度，限制房地产开发的暴利空间。

2 .运用价格机制调控土地市场

“土地是十分宝贵的资源，特别是中心城区的土地更显珍贵”，运用价格机制抑制多占、滥占和浪费土地，这是利用市场机制和价格杠杆进行资源优化配置的有效手段。市场经济规则要求运用经济的手段和方式对土地要素进行配置，而目前我国土地一级市场中土地招拍挂的比例总体上偏低，还不足 30% 。在加大土地市场秩序整顿的同时，加大土地供给制度改革的力度，积极制定经营性用地出让制度的配套政策，逐步缩小划拨和协议出让供地范围，进一步规范协议出让行为，逐步扩大土地招牌挂比例。这些举措顺应了市场经济的要求。房价上涨不是土地招牌挂的错，土地供给制度不能退回到过去的“三无”老路上去。

3..调整供地结构抑制地价上涨

从土地供应机制方面，需不断挖掘土地的开发潜力，加强存量土地的消化和利用，调整土地供应结构以适应土地市场信息需求，确保地价水平的稳定。在宏观调控政策的引导下，供地结构对地价起到较好的抑制作用，从而在一定程度上降低房价的增长幅度。

4. 加强和完善城市动态监测系统

城市地价动态监测充分反映了我国城市地价的整体水平和变化趋势，以及对宏观社会经济发展的协调程度。对指导我国土地市场建设，运用土地参与宏观调控具有重要的作用。现在，城市地价监测的范围已经覆盖了全国主要的大城市和部分中等城市，对一些如长江三角洲和珠江三角洲等重点地区进行了特别的监测，今后还将扩大范围，对一些重点行业和特殊地域的地价情况进行监测。

5. 加强和完善土地储备制度

土地储备供应制度建立后，政府可以更好的运用经济、行政、法律手段，通过合法的运作程序，将分散状态的土地用权逐步归集于“土地储备库”，使政府掌握城市土地“统一收购权” 和“垄断供应权” ；对一些环境较差、规划条件不理想、靠一个单位无法有效开发的地块，通过收购储备实现土地的再开发和再利用，促进了地资源的优化配置，提高了土

地的利用率。为国有企业盘活土地资产创造好的环境，合理处置、盘活企业占用的土地资产，将土地收益或土地资产注入企业增强企业融资能力使企业获得的活力；政府通过土地收购储备的土地经过前期开发、整理，实行招标拍卖，杜绝协议出让，使巨大资金形成巨额级差地租收益从“散户”手中收回到政府这一“大户”手里，以地养城，使土地资产得到不断的保值增值，为城市建设积聚资金。

6. 实行定价听证会制度

政府对房价进行管理的一种公平、公正且行之有效的方法， 就是实行商品房价格的听证会制度。听证会应该定期召开，每年应在两次以上。在听证会上，涉及到各种有争议的问题时应集体讨论，特别要听取开发商和消费者双方的意见。要确认一个表决实施机制，如半数以上或三分之二以上才付诸实施，该免的免，该

合并的合并。该取消的要坚决取消，并贯彻执行国家有关房价的最新规定切实制定出公平合理的商品价格。

7. 规范中介服务

房地产咨询评估等中介服务机构的对房价起着推波助澜的作用，加强对房地产价格评估等中介机构行为约束，规范价格评估行为，监督其按规定的评估方法和技术规程提供服务严格执行国家规定的收费标准。破除评估市场的行业垄断、部门分割、重复收费。禁止利用行政权利强制企业和购房者接受指定服务及收费，取消行政机关对价格评估结果的确认权，减少行政干预。创造公平竞争的环境，行政管理部门应与所办评估实体完全彻底脱钩。

综上可知，在国民经济快速发展，房价和地价快速上涨，导致我国许多城市处于高房价时代，房地产泡沫越来越大，不利于房地产业健康发展，不利于当地其他行业发展，不利于我国经济发展。为促进房地产业的健康发展，政府要找准方向，对症下药，关键是开发商开发楼盘在一级市场上大幅拉高房价销售，带动二级市场周边房价快速上涨，开发商又在政府出让地产市场上高价竞买土地，高地价又推动同一区域周边房价上涨。对房地产进行调控关键是要通过控制金融信贷工具，严格控制银行年度信贷指标，同时细化制定银行房贷每月信贷额度，防治银行在房贷上扎堆放贷，银行监督部门要加强房地产价格动态管理，尤其是针对开发商一级市场房价，加强风险防范，在贷款上采用分别对待政策，对开发商开发的高价楼盘，尤其是大幅提高房价爆炒的楼盘，要大幅提高房贷首付款，大幅提高房贷利率，提高购房人门槛，对开发商高房价定价预计受到抑制，也影响了一级市场房价暴炒现象。只要抑制城市中虚高房价，控制了房价过快上涨带来风险，才能使房地产平稳发展。2007年7月美国发生了房地产次债危机，这血的教训是深刻的。同时要加强对开发商高房价楼盘进行监管，对发布虚假广告宣传进行惩治，对乱宣传和疯抬楼盘房价扰乱房产市场行为的进行教育，且要适当加强风险投资宣传，积极引导市民进行合理房地产消费和投资，使我国城市房价和地价处于合理健康状态，不断促进我国房地产进入健康有序的发展。

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