注册会计师经济法物权法

第三章 物权法律制度

本章考情分析

2015年本章教材的主要变化有：

（1）明确房屋承租人的优先购买权不属于法定物权种类； （2）根据2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》，对不动产的范围进行了重新界定、新增“我国不动产统一登记制度”。

本章基本结构框架

考点1：概述 物→物权→物权法的基本原则 （一）物的概念（P33）

1. 有体性:物权法上的物指的是有体物；权利在特殊情况下，经法律规定可成为物权客体（如以股权质押）。 2. 可支配性

3. 在人的身体之外 （二）物的种类（P34） 1. 动产（包括车辆、船舶、航空器等大型动产）与不动产（包括土地、海域以及房屋、林木等地上定着物）（2015年调整）

2. 主物与从物

（1）从物与主物是两个独立物，从物并非主物的成分，但作为主物发挥作用的辅助工具而存在；如旅馆设置的家具、房间的钥匙、机器的维修工具等。

（2）在无法律特别规定或当事人特别约定时，从物的权利归属与主物一致。

（3）抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物；但抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。（P56）

（4）动产质权的效力及于质物的从物；但从物未随同质物移交质权人占有的，质权的效力不及于从物。（P61）

3. 原物与孳息物

（1）判定：两物之间，原有物产生新物 （2）孳息的取得 ①天然孳息

（A ）当事人对天然孳息的取得有约定的，按约定取得；没有约定的，由所有权人取得。 （B ）既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得，当事人另有约定的除外。 ②法定孳息

当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

（三）物权VS 债权（P35）

（四）物权的种类（P35）

（五）物权法的基本原则（P36）

1. 物权法定原则：物权的种类和内容，由法律规定。

【解释】房屋承租人的优先购买权、典权，均不属于法定物权种类。（2015年新增） 2. 物权客体特定原则（一物一权原则）

（1）物尚未存在不可能存在物权，物尚未确定也谈不上物权；而物尚未确定、甚至尚不存在，并不影响债权合同的有效性。（2015年新增）

（2）多人共同对一物享有一项物权并不违背一物一权原则

（3）一物之上只能有一个所有权，但可以成立数个“互不冲突”的物权；如所有权与他物权的共容、用益物权与担保物权的共容等。

3. 物权公示原则

（1）动产通常以交付占有为公示手段，不动产以登记为公示手段；

（2）为法定公示方法所彰显的权利人，被推定为合法权利人，第三人有理由对其表示信赖。 考点2：物权变动的原因（总述）（P38） 1. 基于法律行为的物权变动（P39）

（1）法律行为分为债权行为和物权行为，债权行为不足以导致物权变动，物权行为直接导致物权变动。 （2）物权行为VS 债权行为

【相关链接1】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。（P55） 【相关链接2】当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。（P39）

【相关链接3】出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。（P40）

2. 非基于法律行为的物权变动（P39） （1）基于事实行为

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 （2）基于法律规定

因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时（而非“登记或交付”时）发生效力。 （3）基于公法行为

因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

3. 公示要求

基于法律行为的物权变动应当公示，非基于法律行为的物权变动不必以公示为前提。 考点3：基于法律行为物权变动的公示方式——动产（P40） （一）变动规则

1. 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

2. 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 3. 交付并非动产抵押权的设立要件

（1）以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具或者正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人；

（2）企业、个体工商户、农业生产经营者以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。 （二）交付的种类 1. 现实交付

2. 交付替代（P40，教材举例）

考点4：基于法律行为物权变动的公示方式——不动产（P40） （一）变动规则 1. 登记生效

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

【相关链接】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

2. 登记对抗

（1）土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记，未经登记，不得对抗善意第三人。

【解释】土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立；登记仅产生对抗效力。

（2）地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

（二）我国的不动产统一登记制度（2015年新增）

1. 我国实行不动产统一登记制度，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

2. 纳入我国不动产统一登记范围的不动产物权

（1）集体土地所有权； （2）房屋等建筑物、构筑物所有权； （3）森林、林木所有权； （4）耕地、林地、草地等土地承包经营权； （5）建设用地使用权； （6）宅基地使用权；

（7）海域使用权； （8）地役权； （9）抵押权； （10）法律规定需要登记的其他不动产权利。 （三）不动产登记的类型 1. 土地登记与房屋登记

2. 土地总登记、初始登记（或称首次登记）、变更登记、转移登记与注销登记 3. 所有权登记、使用权登记、地役权登记与抵押权登记 4. 更正登记与异议登记

（1）权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。

（2）不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 （3）不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。

（4）登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。 （5）异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 5. 预告登记

（1）具有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记： ①预购商品房；

②以预购商品房设定抵押；

③房屋所有权转让、抵押； ④法律、法规规定的其他情形。

（2）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

（3）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。

【例题2·多选题】甲和乙约定，如果中秋节的那一天，有喜鹊停在乙的屋顶上，乙就将该房屋以10万元的价格转让给甲，为了防止乙届时拒绝办理登记手续或者在中秋节之前擅自高价向他人转卖该房屋，甲向房屋登记机关办理了预告登记手续。根据物权法律制度的规定，下列说法正确的有（ ）。

A. 甲乙之间的房屋买卖合同属于附生效期限的合同

B. 在预告登记有效期内，乙擅自高价向他人转卖房屋的，不产生物权效力

C. 如果中秋节有喜鹊停在乙的屋顶上，则3个月内甲乙应当办理正式的产权变更手续，否则预告登记失效 D. 如果中秋节没有喜鹊停在乙的屋顶上，预告登记失效 【答案】BCD 【解析】（1）选项A ：中秋节是否有喜鹊停在乙的屋顶上，属于不确定事项，甲乙的房屋买卖合同应属于附生效条件的合同；（2）选项B ：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；（3）选项CD ：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。 （四）不动产权属证书VS 不动产登记簿

不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

考点5：基于法律行为的物权变动——无权处分与善意取得（P46、73） （一）无权处分（P73） 1．《合同法》的规定

无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 2．《买卖合同解释》的规定

当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 （二）善意取得制度（P46） 【《物权法》第106条】“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 1．适用环境

（1）依法律行为转让物权

基于事实行为、公法行为和直接基于法律规定（非因法律行为）而发生的物权变动，均不存在善意取得的问题。 （2）转让人无处分权

（3）转让人基于真权利人的意思合法占有标的物（委托物），遗失物、盗窃物（脱手物）原则上不适用善意取得制度。

（4）善意取得制度既适用于动产，也适用于不动产。 （5）善意取得制度既适用于所有权，也适用于限制物权。 2．核心构成要件

（1）受让人受让该物时善意

【解释1】受让时属于善意即可，第三人受让后方得知转让人无处分权的，不影响受让人之善意。

【解释2】事实上不知道且不应当知道转让人无处分权的，受让人方构成善意。在理解“不应当知道”时应结合物权公示制度进行：①不动产、车辆、船舶、航空器应当确认登记状态（权利人是否为转让人，是否存在异议登记、

抵押登记或预告登记等），未确认登记状态的受让人属于轻信，而非有理由相信，不作为善意受让人对待。②对普通动产而言，因转让人对标的物的占有第三人有理由信赖其享有处分权，不需要考虑登记问题。 （2）以合理的价格转让

【解释】只要存在合理的交易对价即可，并不要求对价已经支付。 （3）物权变动公示手续（交付或者登记）已经完成 3．法律效果

（

1）善意受让人取得标的物的所有权，真权利人的所有权丧失； （2）真权利人有权向无权处分之转让人请求损害赔偿。

（三）扩展应用

1．抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿或者提存；转让价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿；抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权（“涤除权”）的除外。（P57）

2．质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。（P62）

3．质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。（P62）

考点6：共有（P43） 1. 共有的类型

（1）共有包括按份共有和共同共有；共有人对共有的不动产或者动产没有约定的为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

（2）按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。 （3）准共有

两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照共有的规则处理。 2. 共同共有VS 按份共有：内、外部关系 表

考点7：动产所有权的特殊取得方式（P49） 1. 先占

先占的对象应当是无主物，如果是脱手物（遗失物、赃物）不能以先占主张取得其所有权。 2. 拾得遗失物

（1）拾得遗失物后，拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。

（2）有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。自有关部门发出招领公告之日起6个月内无人认领的，遗失物归国家所有。

（3）拾得人虽不能取得遗失物的所有权，却可享有费用偿还请求权；在遗失人发出悬赏广告时，归还失物的拾得人还享有悬赏广告所允诺的报酬请求权。

（4）所有权人或者其他权利人有权追回遗失物；该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。

3. 添附

（1）添附包括附合（为墙壁刷墙漆）、混合（牛奶加咖啡）、加工（将木条变成木雕），其中附合既可能发生在动产上，也可能发生在不动产上；但混合和加工仅适用于动产。 （2）所有权的确定

表3-5

（3（4）抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。（P56）

（5）抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金。（P56） 考点8：用益物权——建设用地使用权（P51） 1. 创设取得（一级市场）

（1）除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施以及公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的外，其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国有，然后取得国有建设用地使用权。 （2）创设取得建设用地使用权的方式包括有偿出让和无偿划拨。

（3）用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。

（4）建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

2. 移转取得（二级市场）

（1）以出让方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件

①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；

③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 （2）以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批；

②有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

（3）不得转让的房地产

①以出让方式取得土地使用权的，不符合法定转让条件的；

②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； ③依法收回土地使用权的；

④共有房地产，未经其他共有人书面同意的； ⑤权属有争议的；

⑥未依法登记领取权属证书的；

⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 3. 登记

（1）建设用地使用权的设立、转让、互换、出资、赠与，应当办理登记手续，建设用地使用权自登记时设立、转移。

（2）建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记，登记机构应当收回建设用地使用权证书。 【解释】在《物权法》规定的4种用益物权中，只有建设用地使用权采用“登记生效”，其他均为“登记对抗”。

【例题·多选题】2014年2月，甲公司与其全资子公司乙公司签订协议，约定甲公司将其建设用地使用权用于抵偿其欠乙公司的2000万元债务，并约定了仲裁条款。但甲公司未依约将该建设用地使用权过户到乙公司名下，而是将之抵押给不知情的银行以获得贷款，并办理了抵押登记。根据相关法律制度的规定，有关甲公司、乙公司与银行的法律关系，下列说法正确的有（ ）。

A. 甲公司欠乙公司2000万元债务没有消灭

B. 甲公司抵押建设用地使用权的行为属于无权处分 C. 银行因善意取得而享有抵押权

D. 银行因建设用地使用权人的抵押行为而享有抵押权

【答案】AD （1）选项A ：由于建设用地使用权并未过户，乙公司未取得建设用地使用权，债务尚未得到抵偿；（2）选项BCD ：建设用地使用权并未过户，其权利人仍然为甲公司，因此，甲有权抵押，银行因甲公司的抵押行为直接获得建设用地使用权，无须主张善意取得。

4. 期限

（1）以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 （2）以有偿出让方式取得的建设用地使用权、出让最高年限按下列用途确定： ①居住用地70年； ②工业用地50年；

③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； ④商业、旅游、娱乐用地40年； ⑤综合或者其他用地50年。

（3）建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

（4）住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。（2009年单选题） （5）非住宅建设用地

①期满如需继续使用，应当至迟于届满前1年申请续期；

②准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 ③未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。 5. 收回

出现下列情形之一，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权： （1）为公共利益需要使用土地；

（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地；

（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准； （4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地； （5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废。

考点9：抵押权的特性（P53） 1．从属性（P53）

（1）若无旨在担保的债权，担保物权不能成立；

（2）担保物权亦不能脱离所担保的债权单独转让，所担保的债权转让时，担保物权一并转让； （3）担保物权随债的消灭而消灭。 2．附条件性

担保物权的行使以债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形为条件。 3．优先受偿性

当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权情形时，担保物权人可就担保物变价之后的价金优先于普通债权人得到清偿。

【相关链接1】建筑工程承包人工程价款的优先受偿权优于抵押权和其他债权。（P106） 【相关链接2】拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，应先依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项，抵押权人可主张剩余价款的优先受偿权。（P57）

【相关链接3】①同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。②质权与未登记的抵押权并存时，质权人优先于抵押权人受偿。（P64）

4．不可分性（P54）

（1）主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权。

（2）主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使全部抵押权。

（3）主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务；但第三人提供抵押的，债权人许可债务人转让债务未经抵押人书面同意时，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。

（4）抵押物被分割或者部分转让的，抵押权人可以就分割或者转让后的抵押物行使抵押权（受让人已经善意取得抵押物所有权的除外）。

5．物上代位性（P56）

（1）担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿；被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

（2）抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金。 考点10：抵押财产（P54）

1．建筑物和其他土地附着物可以抵押。 2．土地

（1）土地所有权不得抵押；

（2）建设用地使用权可以抵押；

①以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的房屋一并抵押。（房地一体原则，P55）

②建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。（P55、P56）

（3）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。

①以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以抵押。

②乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押，以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

3．其他可以抵押的财产

（1）生产设备、原材料、半成品、产品；

（2）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（3）交通运输工具；

（4）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

4．其他不得用于抵押的财产

（1）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（2）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（3）依法被查封、扣押、监管的财产；

（4）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

考点11：抵押权的设定手续（P55）

1．抵押合同

设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同；不论以动产抵押，还是以不动产抵押，登记均非抵押合同的生效要件。

2．抵押登记

（1）不动产抵押：登记生效

以建筑物和其他土地附着物，建设用地使用权，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，正在建造的建筑物设定抵押的，应当办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立。

（2）动产抵押：登记对抗

以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具以及正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。

（3）抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。

考点12：抵押权的效力（P56）

1. 担保物权的担保范围（P56）

有约定按约定，无约定则为全额担保，即担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现担保物权的费用。

2. 抵押权人的优先受偿权（P56）

（1）债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。有关抵押权实现方式的协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起1年内请求人民法院撤销该协议。

（2）流押条款无效

当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。

【相关链接1】质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有（流质条款无效）。

【相关链接2】物权的内容法定，即不得创设与物权法定内容相异的内容。

（3）拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，应先依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，抵押权人可主张剩余价款的优先受偿权。

【相关链接】出资人以划拨土地使用权出资的，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续；逾期未办理，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。（第6章）

3. 放弃抵押权或变更抵押权的顺位（P57） （1）抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

【案例】黄河公司以其房屋作抵押，先后向甲银行借款400万元，乙银行借款300万元，丙银行借款500万元，并依次办理了抵押登记。后丙银行与甲银行商定交换各自抵押权的顺位，并办理了变更登记，但乙银行并不知情。因黄河公司无力偿还三家银行的到期债务，银行拍卖其房屋，仅得价款600万元。 （2）债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

4. 抵押权的保全（P58） （1）抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。

（2）抵押人的行为造成抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少价值相当的担保；抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。

5. 抵押物孳息的收取（P58）

（1）债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。

（2）抵押权人所收取的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

6. 抵押与租赁（P58）

（1）出租在先，抵押在后

原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效（抵押物虽可折价、拍卖、变卖，但抵押物新所有权人无权要求承租人返还租赁物）。

（2）抵押在先，出租在后

该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

①抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；

②抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

考点13：抵押权的实现（P58）

1. 以抵押物所得价款清偿债务时，须首先支付实现抵押权的费用，其次支付主债权的利息，最后支付主债权。

2. 多个抵押权并存时的清偿顺序

（1）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。

（2）抵押权已登记的先于未登记的受偿。

（3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

【解释】抵押权的顺位与抵押合同的签订时间、债权的到期时间等均无关，主要考虑是否办理抵押登记，登记的时间先后。

（4）顺位在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺位在先的抵押担保债权的部分受偿；顺位在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺位在后的抵押担保债权；若所得价款不足以清偿顺位在先之抵押权，则顺位在后的抵押权消灭，其所担保的债权转化为普通债权。

考点14：动产的浮动抵押（P55）

1. 经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。

2. 在浮动抵押中，抵押财产在下列情形发生时确定：

（1）债务履行期限届满，债权未实现；

（2）抵押人被宣告破产或者被撤销；

（3）当事人约定的实现抵押权的情形；

（4）严重影响债权实现的其他情形。 3. 浮动抵押之抵押权自合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。

4. 在动产浮动抵押的抵押财产确定之前，即使浮动抵押办理了登记，该抵押权也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

考点15：最高额抵押（P59）

1. 为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额的限度内就该担保财产优先受偿。

2. 最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。

3. 抵押权人的债权在下列情况下确定：

（1）约定的债权确定期间届满；

（2）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设定之日起满2年后请求确定债权；

（3）新的债权不可能发生；

（4）抵押财产被查封、扣押；

（5）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；

（6）法律规定债权确定的其他情形。

4. 最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。

5. 最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。

考点16：质权的设定（P60）

1. 质押合同不以交付或登记为生效要件。

2. 动产质押的设立：交付

（1）动产质权自出质人交付质押财产时设立。

（2）以货币出质：先特定化（特户、封金、保证金等），后交付。

（3）丧失对质物的占有

①因不可归责于质权人的事由而丧失对质物的占有，质权人可以向不当占有人请求停止侵害、恢复原状、返还质物。

②若质权人丧失质物占有后不能主张返还，或者质权人将质物返还于出质人，则质权消灭。

【例题·多选题】6月6日，丙向甲借用劳力士手表，约定6月10日归还。6月7日，甲向乙借款5万元，并以该劳力士手表出质担保。双方在书面质押合同中约定，若甲届时不能清偿债务，则手表归乙所有。6月8日，甲通知丙于借用期满后直接将手表交给乙。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的有（ ）。（2012年）

A. 乙的质权设立于6月7日

B. 乙的质权设立于6月8日

C. 若甲届时不能清偿对乙债务，乙依约直接取得手表所有权

D. 若甲届时不能清偿对乙债务，乙有权就手表变价，并以变价所得优先受偿

【答案】BD （1）选项AB ：动产质权自出质人“交付”质押财产时设立，在本题中，甲、乙以指示交付的方式设立动产质权；（2）选项CD ：质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有，但“流质条款”的无效不影响质押合同其他部分的效力。

3. 权利质押的设立：交付或登记

表

考点17：质权的特殊效力（P61）

1. 孳息（P61）

（1）质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外；所收取的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

（2）以依法可以转让的股份、股票出质的，质权的效力及于股份、股票的法定孳息。

2. 质物的保管与保全（P61）

表3-7

3. 质物处分限制（P62）

（1）对质权人的限制：不得擅自使用、处分，不得擅自转质

①质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。

②质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。

（2）对出质人的限制

①基金份额、股权、应收账款出质后不得转让，知识产权中的财产权出质后不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外。

②经同意转让或许可使用所得的价款应当向质权人提前清偿或者提存。

4. 动产质权的优先性（P64）

质权与未登记的抵押权并存时，质权人优先于抵押权人受偿。

考点18：留置（P63）

1. 留置权属于法定的担保物权，但当事人可以约定排除留置权的适用；抵押权、质押权均为约定产生的担保物权。

2. 留置权的成立条件

（1）债权人合法占有债务人的动产。

（2）债权已届清偿期

债权人的债权未届清偿期，其交付或返回所占有标的物的义务已届履行期的，不能行使留置权，但债权人能够证明债务人无支付能力的除外。

（3）债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。

3. 留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额；留置财产为不可分物的，留置权人可以就其留置物的全部行使留置权。

4. 留置权人有权收取留置财产的孳息，所收取的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

5. 宽限期

（1）留置权人与债务人可以约定留置财产后的债务履行期间（短于或长于2个月均可）；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人2个月以上履行债务的期限，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。

（2）债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后（而非“宽限期届满后”）行使留置权；留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。

6. 留置权的优先性

同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。