CRIC克而瑞案例分析-上海联洋国际社区大拇指广场

上海拇指广大案例场研及借鉴

究

1

国内

著案名借鉴——上例大拇指海广场

上海

联洋国际社区拇指大场广概

况型典的域区社区购型中物

心大证拇指广大场大拇指场广位于上浦东联洋海区，社距 陆嘴5k家。m是它一个典型的域区型区购社物心中总体建 ，规筑约模1万平方1，米筑形式建地以两上层为主局 ，一部至层三，层地两下是层停车和配套场备用设房

。功

齐能

全项融购物目休闲、娱、、美食、度假（四星乐级酒）店 艺、术一体于成为，上规模海最、大功能最全的合式社区复 ＆区域商业型心中。

庞大便的捷交通网

公络共通交包：括地铁号2线、轨L4线轻2（005开年）通等轨道线 路江园，线、道四线、794路隧、周东线、61路0 617路、6、4路、8105、936路、98路4、路高专杨线、陆申专线、大桥 五线泰、高线十数等路公线交。路形当无扩中展了整 个目的辐项射径。

2

半

内国名著案例借鉴—上海—大拇指广

场上

联海国际社区大拇洋广指场辐商射圈围范商圈

级 经营性分消 基本性费费 消旅游消费性 计合消 群能级 一费级 级 二级三 ——辐 射口人万人（） 102 510 征 特求追品质、尚崇时尚热、爱活的生中收入阶层高人士年龄， 25-45在岁右，以联洋左区社居住人为主。口 括包碧国云社区际张江、洋、泾花木、金桥、六、等里区域大浦东 至整乃个海区上 ——域

45万

联洋

国社际区介—绍—

 联国洋社际区拥有250万方平米模； 规以国际 态文化生区社为题；主 联洋 区秉社打承国造际尚社高区人居的发 理念，开引了吸自来界各世地的名流富等高豪收 人士入业置居，安整其消体能费力很  目前高社区该已成为经海上为最著名 的外人

籍

次级射商辐

圈核

辐心商圈射

士聚集的高社区之尚。

一

3

国

内著名案例借鉴——上海拇指大广

上场海联国际社区洋拇指广大场整业体态定位目前整

大个指拇场广超以购市物、零售卖专餐、、饮娱、休闲等乐多态于一体业，真正成具有形代表性的区型域社 购物中区。如今的大心拇指广经营良好，但在其最场阶初段，曾经也由于业定位与态置设偏差遭的遇过境。困由 大拇于广场指的力主辐射消客费为群周边域内区居的群住，该群体体的在直接决存商定业位定因以日生常活配套、

餐饮、娱、休乐闲等务服功能主，为但其是初最的态业设置配完全比按传照的统城购市中心物式模，零售将购比物设置例

50在%左右这样的，位定完全能不符主力合费群体消的实际求需这，也接导直致目初项的经营不期。佳

采取

整策调略 ：售零主

为→

餐

饮娱乐主 导大（幅低零售降比，重扩大饮餐消费

）

餐饮店引的进都知是名

品牌，态组合方业面调特色强和差性，满异不足类同型、不同档次、不口同的消味费需求 1：、造打一条菜了复合系餐的街，饮引进包日本括理料韩、国烤、意大利烧PZIZ、印度A理料、式港茶餐川菜、、海小上 、中吃式食在素的内种多特色味； 2风家、乐地下一层福设旁了置个一食美场广提供，格较价的低餐； 3、快主入口侧两为胜必客、肯德、基星克巴传统知名等餐和咖啡店快； 、4入引一家了次档高较中餐的舰旗－唐店朝；5、 此除之外广场内其，他置位也引了进家多色小特、茶吃餐厅意大、餐利等。

厅4

国内

名著例借鉴——上案海大拇指场广

上联洋海国际社区拇指广场整大体业定态

位态业合组表：

别类 统内计容 营经数 户数量比例% 经营面㎡积 积面例% 业比种大类例比 %合 零计售物购正餐 43.2 % 770 0026% .快 餐7 .5%5 50206.7% 休闲 饮 餐10 79. %720 273. 餐% 饮 色特餐 饮10 .97 %1205 58%.45.8 %啡茶馆 4咖 31. %607 .8%1 酒 吧4 3.% 1800 2.1%食品 1 41.10 %50 1.5% 4戏游艺 游（影） 院32 4. %2520 .6%0娱 乐闲 休KV 夜总T会 0.18%2000 .4% 524.2 %美容健 身浴足1 7.9%0 8400 1.82%其它 银行 97 1%.2 950 .96%6 .9%

5

1

4.10 86%53 3.1% 232.1%

经

总面营 3积753 ㎡5、营总经户数 12 家、零售7商数量比业例2 31 %、.零售非商业积比例 76面. 9%

1。1%

7

%0%4 4%2

数比量

零售重物 餐购饮 娱休乐闲 其他

7% 2%446% 23%

面积重比零

售物 餐购 饮娱乐闲 休他

从商家户其数及面积比重来看餐， 饮过调整后经据占绝对的重比而零，售 态得到严业控格制。以看可，到

饮消费已餐成经为区型社商 业的重组要成分，而部也是这发 展必的然势。

5

趋

内著名案例国鉴—借—海大拇指广上场

上联洋海国社际区拇大指广场商档次家及积情面

业况种合 经计营品牌 际国线 一18国 二线际 61国际 线 1三1国内一 线 30国 二线 内42非品 牌 10

27

 1家品商仍牌然以内一国二、为主，线数其量占到总了营品经牌的57，可%大部见分的消客费还群对于是国品内具有牌较 高的知认度与可度认  ；由于主辐力射整联洋个国际社，外籍区费客消占群一定据例，比因其此内的国部际牌达到品45，家占总约营品经牌

的3

%5，包家括乐福肯德基、星、克巴、胜客、哈根必达斯等使得档，次客群与着有比较好的匹配度

；另有 %左右为非8牌商家，凭品借身的自色特受，到市场睐（青以色特饮餐为）。 主档比次重

%8 41 3%% 132%9 %24 国际一% 线际国二线 际三线 国国内一线国内 线 二非品牌

品从组合牌构来结看，本基集汇了国外内类各态具业一有线二品牌高 度的部分表代商家其，在餐中饮分，更是部涉了及国知际 品牌名国、知名内品牌私、特人色品牌

等，使项得目呈了百家现齐 、放各具特的经色营果效为消费客，群重复的费与消慕

消费名制良好的造条。件（

注详：细品牌明见下表）

细6

内国著名案例鉴借—上海—拇大广指场

上海联

洋国际社大区拇指场商广家档次

位 1F置2F/1F/2F 1 /F2 1F 1F BF 11F2/ F1 FF 1F1B 1 F 11F1 F/2 F2F 2F 1F1F F 11F2F F12 F3 F 业商质 性零售 非零售 非非售零非零 非零售 售非售零非零 售 非售 非零零 售零非售 非零售 零售 非零非 售非售 非零售 零零非 售零非 售零售 非非售零非零售 非 售 零零售 非非售 非零售零业 种正餐正 正餐餐特色餐 中饮快西 中西快餐 中西快餐餐中 西餐快 西快餐中 中快西餐休闲餐饮 闲餐休饮休 餐闲饮休 闲餐饮休 闲饮 餐休闲餐饮休闲餐 休饮闲餐饮 休餐饮闲休闲 餐 特色餐饮 特色餐饮 特饮餐饮色 品 牌朝唐酒店 大韵阁桦 叶 味知堂泓 肯德基麦当 劳赛百 味味千面拉K OYCHON快餐 点舫 雅必客 棒!约翰胜避 塘 风皇后餐 沙厅多利 华小心恬 燕之 屋许山留 百屋特 聚阁湘 水淡镇老 藏泰珑极 档次国内 一 线内国线 二国内线 国二内二线国际一线 际一线国 际国二 线际国二 国际三线 国内二线 线国一线际国 际线 国内二线一 内二国线国 际线三国 内二线 内国线二国 二线内国 三际线国 二线 内内二国线国内二 线面 （积㎡）4500 20 00 800400 30 300015 400 1500 40 080 0600 250 80 600 1000120 0 110080 60 102 150 501

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售 零售 非零售 非零售 非非零 非零售 非售售 非零售 非零售 零非售零 非售零 零非售 零售 非非售零非零售 非零售 非零 非零售 售零非售非零 售非售零 零非售 非零 非售零 非售售 零零售非非零 售 零非 售零售 非零售 非非零 售零非售非 零售

特

色餐 特色餐饮饮特 餐饮 特色色饮 特色餐餐 饮特色饮餐特 餐色 饮啡茶咖 咖馆啡馆 咖啡茶茶 咖啡馆馆茶 酒 吧吧酒 酒 吧吧酒 甜品食 品 食品食品 品 食品 食品 食食 品食 品食品 品 食品食 品食 品食 乐 娱乐 娱娱 娱乐

乐

边情炉谈 月花亭 杰本比 腊希厅 韩林碳烤 餐捞豆制 西蜀风情 星巴克 香造缤 沃啡歌 杜梦咖啡斯美 丽时 光哇 爱尔兰文化吧餐 厅马龙美式酒餐吧 哈厅根斯 雪达灯の保罗贝香 哥孛马罗 黎贝巴 甜食间道 草园百海 博之 浪小漫 CAFÉ镇-astet Mliso快乐柠檬 心开果乐 好果多影 数码电影 酷好乐迪乖宝 宝儿童乐园LZ H吧网

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线国 二内 国际线三线 国三线际 际国三 线国内线 国内二二 国线际线一 国际二 国际一线线 内国线 二品非牌非 牌品非 品牌非 品 国牌际一

线 非品牌国 际二 线国内一 国际线二线非 品牌 品非牌国 二线 内国内线二 国内线一 品非牌 国内线一非 品牌国内二线 内国一 线国内线 一品牌 非非牌

品1

8 000120 0 250400 40 00202 0 20001 0 120 185 200 020 1300 20 00 110 4005 0 1 01 100 1 01 00 10 101 0 1600 5200 250050 07

内著国案名借例—鉴上海大—拇指广

场上联海洋际国区社大指拇场建广设筑亮点计

拇指大场广的规划较注比重化附文加值营造的还，进引了桥廊创意饰、服意家创，证居大术馆等与创艺

意、术元素关艺度联较强的态。

除业场的标志性雕广“大塑拇”指，外多可见处性个的艺化品术设计和品展示作 。证艺术馆大

类该创、艺术类的意筑景建观设置的，仅使得项不目具其备他同类型业所商不备具独特的亮，给点留人下了强的烈印

象，

从形而二次成前的动力，往更能将整消费客群个散到扩之相涉及的与各行业类之，引导中的目强烈的性 客的到群达并，且此由产相关的其他生业商费，消而间接的将从射商辐延展到更圈为广宽的畴范。比中证大艺如馆术行

进关的艺术展览，相可以引吸大业量人士内前出席来参，从而观带商动业消费。

8

国内名案例借鉴—著—海上拇大指场

广

上联洋国海社区际拇指大场广鉴意义借

必须合理控制1商开业发体量

的本目项辐射域内区费消口约4人万5项，目筑建积近面10000平1米方，人商均业积面为0. 24M2/人

2

须必合控制理售零卖专的数店，降低零量比重

售项本辐射目域内区消人口费4约万5项，目零内售专店5卖1家零售专，卖指数为 11. 3/万人家

3

须必有主设商家

家乐力福及好迪等商家乐入驻，不的对仅客于的聚集起到流定性决作用，同提时升了体商业产整的品价值

4

加大餐饮娱等连乐消带功费能的重

本项比目在饮、娱乐餐休面闲积的重比高70%，达售面积零比重为23仅，为客%提户供好的多良化样休的闲消 费场所，而餐其饮比的提高重接带动直营状经况提的

升

5

建

中增筑特加商业色设计与亮

点术艺意雕塑创与特餐色，饮得使目项到得极的大增，为增色加复重费客消群创造了好良条件的

9