我国产权酒店的发展现状及对策分析

产业经济·Industria l Economy

2009年第8期（下）总第331期

中外企业家

我国产权酒店的发展现状及对策分析

张

瑜

（信阳师范学院经济与管理学院，河南信阳464000）

摘要：通过对我国产权式酒店这一新领域目前的发展现状及出现问题的分析与探讨，总结出我国产权式酒店的发展对策，并展望其未来的发展态势。

关键词：分时度假；时权酒店；独立产权；房产投资；创新经营模式

文献标志码：文章编号：（2009）中图分类号：F062.9A 1000-877216-0082-02

产权式酒店，顾名思义，是指由个人投资者买断酒店客房的

产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权，它是由“时权酒店”演变而来。

是有良好的经营业绩、成熟的酒店经营管理经验和良好形象及

较强实力的企业，因此短期行为的痕迹少得多。从开发商的属性看，目前产权式酒店开发商是以旅游服务业为主体，辅以房地产的一些运作思路和模式来运行的，这种方式契合了产权式酒店的本质，又迎合了消费者的投资利益。

二、目前我国产权式酒店的发展障碍

（一）受自然环境、交通条件的制约

产权式酒店把城市高收入阶层作为自己的目标客户，而客户在进行异地置业时，无论是从自身需要角度还是投资角度考虑，追求更为优越的自然环境都是其首要因素之一，青山、秀水、海滨的自然风光，著名景区的资源共享，都是产权式酒店增值的

是否具有完善的交通网络，两地之间生活衔接是否筹码。其次，

自如，也是制约产权式酒店销售的主要因素之一。

（二）受旅游者的多少、假日旅游经济发展程度的制约异地购买产权式酒店，由于其居住的“阶段性”而决定了它所具有的额外的投资价值。当地假日经济、旅游经济的发展程度，旅游者客流量的多少，都是决定产权式酒店异地项目投资环境优劣的主要因素。

（三）受价格因素的制约

产权酒店销售一般不像普通房地产销售那样“按建筑平方米明码标价”，多数直接以首付、月供整套售价面对买房人。这样做

适的主要原因是强调低廉的价格，而且不容易出现使用率降低、

用面积缩水、公摊面积人为加大等期房销售中的暗箱操作行为，保证客户利益。据了解，国内产权酒店标准间一般标价20万到

如果按照国际市场分时度假产品的平均首付800040万元之间，

美元计算，目前国内产权酒店首付相当于人民币6万多元。就我国居民的平均收入水平而言，显然还是奢侈品，城市工薪阶层多数不具备购买能力。

（四）制度上存在的局限性

随着产权式酒店在我国的不断发展，随之而暴露出出来的许多弱点日益明显。首先，国内大多数产权酒店规定：业主应在每年固定的时间使用一周左右的分时度假期，这与我国城市居民现在的旅游度假消费模式有很大差异，规定显得缺乏灵活性。其次，目前我国公民出境旅游在范围上还受到一定限制，这也制约了产权酒店的发展。再次，缺乏有效的监控部门，产权酒店目

一、我国产权式酒店的发展现状

欧美发达国家进入“丰裕社会”，中产家庭20世纪70年代，

成为社会主流，度假旅游方兴未艾。瑞士企业家亚力山大·耐首先提出“分时度假酒店”的概念，即出售一定时间内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。

法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义1976年，

上的时权经营，并立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中

加勒比海地区以及太平洋地区发展，一个分支演变逐渐向北美、

为现在的产权式酒店，成为旅游发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的投资方式之一。分时度假与产权酒店同根共祖，皆源自欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式。产权酒店可看做分时度假发展过程中衍生的一种特殊经营模式。

在我国，产权式酒店已经有十多年的发展历史，且多分布在我国各大沿海城市和经济发达地区。自20世纪90年代中后期，分时度假酒店（或“时权酒店”）的概念传入中国，逐步衍变成为极具中国特色的产权式酒店。现如今，随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已经逐步形成稳固的发展态势，吸引了大批投资者的眼球。当然，有投资就会有风险，随着产权式酒店在我国发展的日益成熟，随之也暴露出一些缺点，例如售价偏高、回报率低、客户群狭窄等等。

产权式酒店的客户群同时兼具消费者、投资者两重个性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等配

度假屋的经营套优惠；而作为投资者，客户享受所购买的房间、

利益。同时，产权式酒店的消费群体也相对固定。而作为产权式酒店的开发商，目前国内的产权式酒店较之七八年前有所改变，开发商意志到必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作，不再把迅速回笼资金作为开展产权式酒店业务的终极目标，而是把其作为培养企业竞争力、发展稳定的客源关系的重要手段，而且经过前几年大浪淘沙般的洗礼，现在的产权式酒店开发商多

收稿日期：2009-07-04作者简介：张瑜（1987-），河南巩义人，大学本科学历，主要从事酒店管理研究。

前应该隶属于什么部门管理，相关部门没有出台针对产权酒店的法律法规。这造成了传统方式的分时度假产品由于在销售环节上存在问题和部分不法经营者的抢先进入，影响了市场健康发展。

三、开发商、业主、消费者的角色分析及战略对策

（一）开发商：认清形势，完善管理

开发商在进行投资之前一定要认清市场形势，切忌唯利是图，盲目跟进。针对产权市场已存在的问题，例如项目需求有待引导，消费观念有待激发等等，开发商应该做到：（1）要下大力气培育市场、培育消费者，要运用好的促销手段、示范方式，通过有切身体会的消费先行者口碑传播吸引大批的跟进者。（2）应建立

完善的企业管理制度，加强企业的经营获利能良好的企业形象、

力，同时增强企业运作的透明度，为投资者提供安全、可靠的投

（3）开发商应该运用有效的资源优资保障，增强其投资的信心。

势和先进的运作模式，为消费者提供额外的利益和优惠，这些都可以对消费者的投资购买行为起到很大的促进作用。

（二）业主：谨慎投资，规范获益

业主站在兼具投资者和消费者两重身份的客户角度，投资购买产权式酒店虽然有很多好处，但投资回报的可靠性和投资的安全保障必须考虑，关键在于酒店管理者的承诺能否兑现？酒

酒店的设备和服务能否满足客户需要，另店所在地的旅游资源、

外，酒店是否已经落成、是否已加入可靠的“分时度假交换公

司”、酒店经营管理能力、未来市场潜力、开发商以往经营业绩和经济实力等等都是客户要关注的内容。此外，消费者应通过索取产权证明相关文件、物业管理规范文件以及要求参与监控酒店运作等途径维护自身利益，督促开发商规范运作。

（三）消费者：了解行情，认真核证消费者在选择产权式酒店时，首先要从自身实际需要出发，了解当地的市场行情，关注当地售价，市场规范程度，城市发展前景等诸多因素。其次还应该确保房产的合法性，买房验“五证”，保证自己的合法权益不受侵害。对于异地海景项目，有必要请律师审核证照或者与代理公司签订协议等等，而房屋的工程

再次，消费者有必要摸清质量也是消费者应该注意的一个问题。

开发商的情况，注重开发商的信誉及实力以及后期的管理工作，特色服务等等，避免出现前期开发商大力炒作而后期工程进度和配套服务跟不上的情况。

参考文献：

·产权酒店———饭店业和房地产业的创新发[1]刘赵平. 分时度假

展之路[M].北京：中国旅游出版社，2002.

张国安，高汝熹. 分时度假在中国的市场发展分析[J].[2]罗守贵，

商业经济与管理，（1）2002, .

（责任编辑：吴鹏辉）

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依托隆昌县地理位置、行政势能、交通等优势，围绕区域合

“区域共建型”模式，鼓励市作的项目都在隆昌县得以对接，借助

县（区）之间、与相邻市州的县（区）按照“市场主导、政府推动、平等互利、充分合作”的原则，共建工业园区。建议“成渝经济区自由贸易园区”落地隆昌县，在原有的“川渝合作隆昌试验示范区”基础上扩建，一方面集聚承接成都和重庆市的雷同产业、绿色产业、新兴产业、战略性产业等，规模化、规范化发展相关产业，提高经济效益；另一方面利用重庆市成为西部承接沿海产业转移示范区的试点区之一，将获得国家专门配套政策扶持的契机，适时、适当引进东部沿海地区产业入驻园区，将有力地推动川渝两地的经济发展。同时，努力把内江市现有的工业园区都归并到隆昌县境内，实施工业园区产业发展总体规划，打造“自由贸易园区”。

充分挖掘该合作园区“聚合成渝资源、驱动西部未来”的巨大潜力，力图建设成为以食品加工、医药化工等高科技产业为主导，融合各类居住、商业和社会公共设施的现代化、跨越化的综合新城区。立足“招商引资”和“招才引智”相结合，积极扶持品牌科技产业研发项目进区发展，形成科技产业及人才的聚集效应，进一步增强区域竞争力。

冲应在这些相邻地区展开合作。两地以毗邻地区为突破口，破除

进一行政区域的封锁，实现各种商品和生产要素的无障碍流动。

步引导机械制造、食品等优势产业形成产业集聚，争取把产业关键链配置在合作园区内，促进产业链在在园区内不断完善。

增强区域合力。立足“招商引资”和“招才2. 统筹项目发展，

相结合，积极扶持品牌科技产业研发项目进区发展，形成引智”

科技产业及人才的聚集效应，进一步增强其区域竞争力。

构建绿色主导产业。充分挖掘该合作园区3. 整合发展规划，

“聚合成渝资源、驱动西部未来”的巨大潜力，统筹该产业合作园区经济一体化发展规划，努力做到同规划同建设，不再形成断头路，实现在经济协作、交通、市场、产业、城乡等方面的合作，力图建设成为以机械制造、食品加工、医药化工等高科技绿色产业为主导，融合各类居住、商业和社会公共设施的现代化、跨越化的综合园区。

参考文献：

[1]王亚清. 成渝经济区城乡统筹发展实证研究[J]. 知志经济，2008，（11）.

张明举. 共建成渝经济区政策措施保障研究[J].经济[2]钟敦慧，

体制改革，（4）2008，.

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与合作策略[J].经济体制改革，（1）2008，.

成内渝经济带[J].重庆工[4]戴宾. 成渝经济区与成渝城市集群、

商大学学报，（6）2005，.

[5]马景娜，罗有贤，苏维词. 成渝经济区作为西部增长极的

（1）SWOT 分析[J].乡镇经济，2009，.

（责任编辑：侯亚静）

四、成渝两地共建的保障措施建议

由于市场失灵和政府管理机制的不健全，不同区域间的产

业合作往往存在“囚徒困境”问题，单纯的市场运行导致了区际产业合作难以切实实施，许多美好的合作愿望流于空谈。为统筹协调各方面的利益关系，使之形成合力，建议成立由中央直接掌控的成渝经济区合作协调机构，专司组织协调成渝经济区产业合作园区建设工作。

实现商品无障碍流动。川渝合作，首当其1. 打破市场封锁，

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