科技信息检索与技术

《科技信息检索与技术》综合报告

小组分工描述

模块一：选题背景。即详细描述所选题目的研究意义、研究现状（即国内外研究动态）及存在问题.

（2）研究意义：探寻房价过高的深层次原因。

（3）研究现状（即国内外研究动态）：研究近几年的房价宏观调控措施的力度和政府职能的作用，分析市场经济效应的影响。

（4）存在问题：炒房，垄断，供需不平衡，政府失职。 （5）本报告拟解决的问题：分析房价调控失策的原因，了解国内房价与政府调控措施之间的厉害关系。

模块二：需求分析与文献收集。围绕本报告拟解决的问题，进行需求分析和文献收集。

(1)需求分析：

文献类型:期刊、学术论文

拟用的检索工具名称:CNKI知识搜索、维普科技期刊数据库

检索词分析:房价调控、政策、措施、有效措施

(2)文献收集：

检索工具1：CNKI知识搜索

模块三：信息选择。通过对文献外部特征的分析，初

步选择6篇文献以题录格式记录。

作者名. 李伟 文献名 住房价格上涨的原因分析及完善调控措施建议期刊名 价格理论与实践 年2006 卷（期）07：页码范围:40-41

选择原因：改革开放以来,我国主要大中城市的住房价格一路攀升。该文章就房价上涨的现象从资本炒做，中国房地产市场和开发商的开发销售措施等方面做出了深刻的剖析。并且提出了调控住房价格应当目标明确,大力兴建经济适用房和完善廉租房制度,为民间资本开辟投资新途径,同时要加强对外资的监管的措施建议。

作者名于红霞; 汪波; 钱荣;文献名论房地产宏观调控对房价及消费者购房需求的影响 期刊名价格理论与实践 年2006 卷（期）07：页码范围:42-43

选择原因：本文分析了新一轮房地产宏观调控对房地产市场和不同消费群体的购房需求会产生的影响,认为在新政策影响下未来房价将出现稳中有升的局面,同时为了确保实现宏观调控的目标,针对政策失效的地方因素,提出了如何强化地方政府执行力的应对措施。

作者名郭邦涌; 刘晓菊;文献名房地产市场供求机制与调控

效应分析 期刊名会计之友(下旬刊) 年2010卷（期）11：页码范围:78-79

选择原因：本文在分析了2010年房价过快上升原因的同时，提出了遏制炒房行为的必要性。总结出遏制房价过快上涨需要从市场供求两方面着手,既要增加供给,又要调整需求结构。抑制炒房是调整市场需求结构的关键,必须增加调控措施的针对性,既要有效降低房地产市场的投机成分,同时又应当支持和保护首次购房、改善性购房需求,使房地产市场回归到正常运行的轨道。

作者名山思行;文献名对调控房价的建议 期刊名财经界(学术版)年2011卷（期）09：页码范围:29-30

选择原因：本文极具时效性，针对我国2011年房价增长过快的现状,分析了其产生的原因并提出了一些遏制房价过快增长的方法，明确指出政府的职能作用。

作者名张贤基 文献名浅谈调控房价的难点与对策 期刊名经济研究导刊年2010卷（期）36：页码范围153-155 选择原因：该文明确指出了政府应在房价调控中负起应有的职责，为国民经济发展多做贡献和为广大人民群众带来实惠,已成为各级政府的一项重要任务，并对百姓买房的心理需求做出研究。

作者名冉光和 郑久平;文献名2003年以来我国房地产调控政策的效果、问题与创新 期刊名贵州社会科学年2010卷（期）12：页码范围:26-30

选择原因：本文通过对2003以来我国房地产调控政策的总结认为,我国房价高的主要原因是低效的房地产商开发经营体制攫取超额利润以及缺乏基本住房需求管理、供给管理、开发成本控制不当所造成的。在回顾了从1998年我国实行住房分配货币化,房地产业开始市场化以来,我国房地产房展的过程。

模块四：信息分析。

将以上6篇文献进行结构要素比较与分析。

模块五：信息应用。

2009年以来中国的房地产业仍然呈现较快增长的势头房价也随之快速地上涨。开发商高价拿地以致“地王”频出且价格一浪高过一浪，购房者从观望、试探性买房再到排队抢购，整个楼市房市呈现一派繁荣景象，仅据国家发改委、国家统计局调查结果显示，去年 12 月份，全国 70 个大中城市一手房价同比上涨 9.1%，环比上涨 1.9%，房屋销售价格较上年同期上涨 7.8%，涨幅创下 17 个月以来的新高。从最近公布的数据来看也好不到那里去。房价涨得太快了，平民百姓

实在难于支付这样的高房价。

事实上，房价从 2004 年、2005 年起就开始一路上涨，为抑制房价的过快上涨，打击投机炒房行为，除 2008 年因金融危机国家为扩大内需，实施了降息、减免税费等扶持政策而未采取调控措施外，国务院曾出台一系列的调控政策，从2005 年 4 月的“国八条”、2006 年“国六条”、2007 年的“限外令”以及央行银监会的 359 号文件等，到 2009 年的“国四条”以及相关的其他政策措施，但效果并不明显，甚至出现了调控—反弹，越调控—越反弹的不正常现象。2010 年初，国家出台了“国十一条”等调控政策，希望能够遏制房价的过快上涨。

住房价格上涨的原因分析

（一）住房消费需求量大是住房价格快速上涨的基本原因大中城市对房屋需求量大的原因主要有:

1.城市居民更换新房。目前我国一些大中城市居民的平均收入已经大大提高,加上金融政策的配合,购买住房已经不是一件困难的事情,因此许多原本有住房的家庭会选择购买第二套住房或者更换更为舒适的住房。

2.城市新增人口需要住房。我国目前正处于城市化的发展时期,因城市化而导致的城市人口增长是巨大的。随着城市化的发展,对住房的需求也急剧增大。据预测,到2020年,我国市化的水平将达到50%- 60%,城镇居民将增长到8-8.5亿人。在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。

3.城市拆迁迫使部分居民购买房屋。我国许多城市旧城改造的速度非常快。在对旧城的拆迁中,许多居民失去住宅(当然他们可以回迁或者会得到一些金钱补偿)。这些失去住宅的居民也会购买住房。需求量大导致住房价格快速上涨的一个明显的旁证是农村和小城镇住房价格比较稳定。由于人口相对固定,需求比较稳定,农村和小城镇住房价格变化基本不大。

(二) 房屋建筑成本不断升高推动房价上涨在市场机制下,住房价格的确定除供求关系之外,还取决于房屋的建造成本。在我国城市商品住房的开发中,房屋的建筑成本不断攀升。导致住房建筑成本升高的因素主要有三个:一是土地成本升高。目前在房屋的建筑成本中, 土地所占的比例为25%左右，部分地区更高。地价的上涨必然导致整个房价开发成本的提高,进而推动房价的快速上涨。二是建筑材料涨价。近年来, 水泥、钢筋、铝合金等建筑材料的价格上涨幅度比较大,成为房价上涨的一个推动因素。三是房屋质量不断提升。近几年修建的房屋从设计到装修与以前相比都有很大的提升,这必然会导致成本的增加。

(三) 民间资本缺乏适当投资途径,大量进入房地产市场, 导致对住房的需求虚高随着我国经济发展水平的提高, 民间资本的数量巨大。2003年2月,我国居民储蓄余额为10.3万亿元。目前我国民间资本大约为15万亿元。这些资金需要一个投资的渠道释放出去。但是由于种原因,大量的民间资金寻找不到合适的投资渠道,于是大量的资金就进入了房地产市场用于炒作住房。闻名全国的温州人炒房

正是这一现象的典型表现。由于大量的民间资本参与炒房, 导致温州的住房价格是全国最高的地方之一。

(四) 房地产开发商开发、销售手段促使房价升高由于土地资源的稀缺和价格的上涨,导致开发商在开发商品房和销售的过程中采取一些手段来推高房价,以获取最大利润。开发商采取的手段主要有:一是推迟开发进度,囤积土地; 二是建设高档房屋以获取更高的利润。许多城市目前开发的房屋都是大面积、高档次的。广州市2005年批准预售的每套商品房面积100平方米以上的占51%和66%(面积);三是隐瞒房屋开发、销售的各种信息,人为制造供求紧张的现象。

(五) 外资在近几年大量进入我国的房地产市场也对房价的上涨起到一定的推动作用中国人民银行在2005年8月15日公布的《2004中国房地产金融报告》中指出, 受房价快速上涨和人民币升值预期的影响,境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。外资进入中国房地产市场已成潮流。据央行有关部门调查统计,上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年一季度的8.3%上升到2004年四季度的23.2%。境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房。外资正以越来越大的规模和越来越快的速度进入热点房地产市场。 房价有效调控的建议：

(一) 坚定调控立场,明确调控目标

房地产行业的兴旺可以带动水泥、钢材、装修材料等行业的发展,并提供许多就业机会。对于地方政府而言,房地产行业的兴旺更是意味着可以收取大量的土地转让金和大量的税费。正是上述利益的存在导

致我国中央政府在房地产调控政策制定上的摇摆不定和一些地方政府执行上的敷衍了事。2006年5月,国务院再一次表达了对住房价格调整的决心, 新政策出台后,开发商不再观望,而是积极寻找对策, 这正是中央表明调控决心的效应。

(二) 降低由市场渠道供应商品住房的需求商品住房价格上涨过快的主要原因是对住房的需求量过大。因此调控措施应当围绕需求方面来制定,主要应当采取下列措施:

1.大力发展经济适用房和廉租房,大大减少通过市场渠道供应商品房的需求。如果政府承担起责任,对城市中、低收入的家庭提供能够满足其基本需求的经济适用房或者廉租房,则可以大大降低对市场价格供应的商品房的需求,对于房屋价格的上涨可谓是釜底抽薪。

2.促进房屋租赁市场的发展。目前房屋租赁市场还不是十分发达,因此还应当大力推动房屋租赁市场的发展。采取措施提高出租房屋的供应量,降低出租房屋的税费,通过竞争和降低出租成本等方式降低出租房屋的租金,鼓励中低层收入者租用房屋解决居住问题。

3.控制城市拆迁进度。许多城市在旧城区改造中急功近利,对于旧城区居民的补偿不到位、没有妥善安排住房。这不仅损害了居民的合法权益,也造成了在短时间内对住房需求的急剧增加。对此,在2005年3月国务院的《国务院2005年工作要点》中明确提出要控制拆迁数量。2006年国务院转发的建设部等9部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中明确规定严禁大拆大建。这一政策的出台和执行, 不仅可以在一定程度上降低居民对商品住房的被动需求,

也会维护被拆迁居民的合法权益。

4.引导居民树立合理的住房消费观念。在改革住房制度的过程中,为了引导城市居民转变观念,我们在舆论导向上是引导居民通过市场化的方式解决住房问题。这样导致的一个后果是无论穷富,人人都希望拥有自己的住房,造成对商品住房的需求不合理的扩大。实际上,许多经济发达的国家, 住房的自有化程度也并不高,许多人是居住在政府提供的价格比较低廉的房屋内或者是租住房屋。我国城市居民也应当逐步树立住房消费量力而行的观念,不要一拥而上都去购买商品住房。

(三) 扩展民间资本的投资途径

在住房价格上涨的浪潮中,一些民间资本参与住房的倒卖、炒作对住房价格的上涨也起到了一些推波助澜的作用。笔者认为,限制民间资本炒房的主要途径应当是为大量的民间资本开辟新的投资途径。目前制约民间资本投资的原因主要有:一是缺乏带动经济发展的龙头行业;二是社会保障制度不健全,人们投资有后顾之忧;三是市场准入的限制太多,许多行业不准民营资本进入;四是融资渠道狭窄,限制了民间资本的融资能力。针对以上原因,政府应当积极采取措施,激活民间资本在其他领域的投资。具体措施有:调整民间资本的市场准入政策,进一步放宽投资领域,拓宽投资渠道。

(四) 加强对外资进入我国房地产市场的管理应当看到, 部分外资进入我国房地产市场主要目的是看准人民币升值和住房价格上涨,企图短线牟利。这种短线投入的资金,对我国房地产行业的发展有害

无利。针对这一情况国务院应组织外汇管理等有关部门,制定相应的对策。我们应当采取引导的方式,限制外资参与短线炒作,促使其参与我国房地产行业的长期开发。

(五) 构建住房梯级供应的体系。一个成熟、健康的房地产市场,应当是能够提供高档、中档、低档的商品住房和价格适当的出租房屋,让居民根据自己的消费能力各取所需。2006年5月建设部等部委出台的文件中明确了要加大普通住宅的供应,兴建经济适用房和廉租房。对于高档住房,目前政策主要是停止、限制审批高档住房的建设用地和项目审批。

（六）以房价收入比作为核心目标,建立统一的城市房屋价格调控机制。应将保障群众的正常住房需求,实现一户一宅作为全部住房政策的根本目标。建立事权统一的以房屋价格与收入比为核心目标的房屋价格调控体系。以目前房屋价格与收入比为基点,逐年下降,限期达到预定目标,并纳入各级政绩效考核体系。

（七）实施有效的基本住房需求管理政策。实施有效的基本住房需求管理政策。在确保房价收入比持续下降的前提下,适当提高购买第一套住房首付比例。对自愿延后购买住房的新婚人口、新落户农民工及其他新迁入人口提供住房租金补贴或购房补贴。加大廉租房、平租房、经济适用房、低价商品房等保障性住房的供应量,扩大其供应对象范围至中等收入及以下人群,对低收入者提供充足的廉租房,作到应保尽保。对超出家庭正常需求的第二套住房或超标面积征收特别消费税或高额契税,提高银行贷款首付比例至80%以上,并大幅度提高

贷款利息。

（八）改革现行房地产开发经营体制,推行合作建房等多种开发体制,实现城市房屋供给主体多元化,大幅度增加房屋供给。