深圳新都酒店财务分析

深圳新都酒店财务分析

资产负债表分析

资产负债表的作用：

1、资产负债表向人们揭示了企业拥有或控制的能力货币表现的经济资源，及资产的总规模及具体的分布形态。由于不同形态的资产对企业的经营活动有不

同的影响，因而对企业资产结构的分析可以对企业的资产质量做出一定的判

断。

2、把流动资产（一年内可以或准备转化为现金的资产）、速动资产（流动资产中变现较强的货币资金、债权、短期投资等）与流动负债（一年内应清偿的债

务责任）联系起来分析，可以评价企业的短期偿债能力。这种能力对企业的

短期债权人尤为重要。

3、通过企业债务模式、债务结构及与所有者权益的对比，可以对企业的长期偿债能力及举债能力（潜力）做出评价。一般而言，企业的所有者权益占负债

与所有者权益的比重越大，企业清偿长期债务的能力越强，企业进一步举借

债务的潜力也就越大。

4、通过对企业不同时点资产负债表的比较，可以对企业财务状况的发展趋势做出判断。可以坑点的说，企业某一特定的日期（时点）的资产负债表对信息

使用者的作用及其有限。只有把不同时点的资产负债表结合起来分析，才能

把握企业财务状况的发展趋势。同样，将不同企业同一时点的资产负债表进

行对比，还可对不同企业的相对财务状况做出评价。

5、通过对资产负债表与损益表有关项目的比较，可以对企业企业各种资源的利用情况做出评价。如可以考虑资产利润表，运用资本报酬率，存货周期率，

债券周期率等。

资产负债表

资 产期末数期初数负债及股东权益期末数

一、流动资产一、流动负债

货币资金72265817.7214453085.08短期借款0

应收票据00应付票据0

应收账款15521125.1513156483.75应付账款2621650.81

预付账款[1**********]预收账款10605936.66

应收利息00应付职工薪酬1337716.65

应收股利00应交税费1685971.4

其他应收款1569247.7160498588.46应付利息2861517.01

存货1503752.091563576.59其他应付款30601919.5

一年内到期非流动资产00一年内到期非流动负债10000000

其他流动资产9038356.068724389.86其他流动负债0

流动资产合计99948031.7398567323.74流动负债合计59714712.03

二、非流动资产二、非流动负债

持有至到期投资00长期借款233210000

长期应收款00应付债券0

长期股权投资00长期应付款0

投资性房地产193818608.391459705.87预计负债8328442.23

固定资产271948107.2278753627.5递延所得税负债0

在建工程00其他非流动负债0

工程物资00非流动负债合计241538442.2

固定资产清理00负债合计301253154.3

无形资产229107.66287947.61三、所有者权益

开发支出00实收资本329402050

商誉00资本公积100317986

长期待摊费用773818.73637571.76减：库存股0

递延所得税资产00盈余公积9816549.88

其他长期资产00未分配利润-174072066.5

非流动资产合计466769641.9371138852.8所有者权益合计265464519.3

资产总计566717673.6469706176.5负债及所有者权益总计566717673.6

据上表对深圳新都酒店——资产负债表进行如下分析：

一、反映企业财务结构是否合理的指标有：

期初数002955743.6966285.841906595.251747094.022618028.5828795081.[***********]8.[***********]42.[1**********]42.[***********][***********].88-174072065.5268388905.6469706176.5

1、净资产比率=股东权益总额/总资产

由此新都酒店的期末股东权益总额265464519.33元，总资产为

566717673.59元, 则净资产比率为46.84%。对于该指标一般应在50%左右，

说明该酒店的资金实力和偿债安全性较好。

2、

据表固定资产净值为271948107.20元，固定资产原值为278753627.53元，

则固定资产净值率为97.56%。对于该指标一般超过75%为好，该酒店此

指标高于75%，说明酒店固定资产的新旧程度和生产能力较好。

3、资本化比率=长期负债/（长期负债+股东权益）

据此表中长期负债为233210000.00元，股东权益265464519.33元，长期

负债+股东权益为498674519.33元，则该指标比率46.77%，而该指标不

宜超过20%，反映该酒店需要偿还的及有息长期负债占整个长期营运资金

的比重过高。

二、偿债能力分析

（一）短期偿债能力分析

1、流动比率=流动资产/流动负债

据表中资料流动资产合计为99948031.73元，流动负债合计为59714712.03

元，则计算得出流动比率约为1.64，表明每1元的短期债务（流动负债）存

在1.64元的流动资产。根据一般企业经验，每1元流动负债应该备有2元（或

更多）的流动资产。

这条经验也为那些把大量流动资产冻结为存货的企业提供了安全界限。但酒

店行业则不同，酒店的最大存货就是所提供的客房——在资产负债中又归为

固定资产部分。酒店企业唯一的存货就是食品、饮料和低值易耗品——这在

流动资产中所占的比例一般较小。因此，酒店企业可以把流动比率保持在1.5

或再少些。只有这样才能做到既不会发生短期流动性问题（比率太低时），也

不会为了安全儿牺牲获利机会（比率太高时），因为冻结在营运资金中的货币

是不会盈利的。

2、速动比率=速动资产/流动负债=（流动资产—存货）/流动负债

根据表中数据该酒店流动资产为99948031.73元，存货为1503752.09元，据

此速动资产为98444279.64元，又流动负债为59714712.03元，因此速动比率

约为1.65。

因为存货往往是流动资产的“大头”，而其变现能力有较差，所以在很多时候

比流动比率更加有说服力。通常认为安全的速动比率为1，低于1的速动比

率被认为是短期偿债能力偏低，因为行业不同，速动比率会有很大差别，没

有统一标准的速动比率。速动比率越高，则说明企业的短期偿债能力越强。

该酒店1.65的速动比率，表明该几点的短期偿债能力越强。

3、现金比率=（现金+现金等价物）/ 流动负债

根据现金流量表中，期末现金及现金等价物余额为72265817.72元，资产负

债表中流动负债为59714712.03元，则算出现金比率约为1.21, 。

现金比率可以反映企业的直接偿付能力，越高则说明有很好的支付能力. 。根

据此据点的现金比率为1.21，一般超过约20%较好，该酒店超过21%，此酒

店的直接偿付能力较高。

4、现金流量比率=经营活动产生的流量净额/流动负债

根据现金流量表中经营活动产生的现金流量净额为2653366.31元，资产负债

表中的流动负债为59714712.03元，则计算得出4.44%左右。本期经营活动产

生的现金流量净额偿付流动负债能力偏低。

（二）长期偿债能力分析

1、资产负债率=负债总额/资产总额x100%

根据表中可知负债总额为301253154.26元，资产总额为566717673.59元，则

资产负债率约为53.16%。

资产负债率多少为合理，没有定论，行业标准有一定的借鉴。此指标反映了

债权人所提供的资本占全部资本的比例，该指标也被称为举债经营比率。

从债权人讲，此比率越低越好，因为酒店的风险由债权人负担；

从投资者讲，此比率越高越好，投资者所关心的是全部资本利润率是否

超过借入款项的利率。如果超过，投资者所得的利润就会加；反之，运用全

部资本所得的利润率，低于借款利息率，则对股东不利，因为借入资本的部

分利息要由投资者所得的利润份额来弥补。

从经营者讲，如果这一比率很高，超出债权人心理承受程度，则认为是

不保险的，酒店就借不到钱。如果酒店不举债，或负债比率很小，说明酒店

畏缩不前，对前途信心不足，利用债权人资本进行经营活动的能力很差。借

款比率（当然不是盲目的借款），越是显得酒店充满活力。

从财务管理的角度看，酒店应当审时度势，全面考虑，在利用资产负债

率制定资本决策时，必须充分估计预期的利润和增加的风险，在二者之间权

衡厉害得失，做出正确的决策。

2、股东权益比率=股东权益总额/资产总额x100%

权益乘数=资产总额/股东权益总额

根据表中知股东权益总额为265464519.33元，资产总额为566717673.59元，

则股东权益之比约为46.84%；又权益乘数约为2.13.

股东权益比率应当适中。如果权益比率过小，表明企业过度负债，容易削弱

公司抵御外部冲击的能力；而权益比率过大，意味着企业没有积极地利用财

务杠杆作用来扩大经营规模。

值得一提的是，有时一些公司不是由于股东权益比率过低而导致亏损，而是

由于行业不景气导致亏损。这样的公司较容易实现扭亏。以昆明机床为例:

这家公司2000年中期的资本充足率高达92.34%，在国内外机床市场回暖的

带动下，下半年主营业务收入环比增长91%，一举实现全年扭亏目标。

比率公式 股东权益比率＝股东权益总额/资产总额

股东权益比率与资产负债率之和等于1。这两个比率从不同的侧面来反映企

业长期财务状况，股东权益比率越大，资产负债比率就越小，企业财务风险

就越小，偿还长期债务的能力就越强。

3、产权比率=负债总额/股东权益总额

有形净值债务率=负债总额/（股东权益总额-无形资产净值）

根据表中负债总额为301253154.26元，股东权益总额为265464519.33元，

则产权比率约为1.13。又无形资产净值为229107.66元，则有形净值债务率

为1.14.

产权比率是负债总额与所有者权益总额的比率，是为评估资金结构合理性的

一种指标。

一般来说，产权比率可反映股东所持股权是否过多（或者是否不够充分）等

情况，从另一个侧面表明企业借款经营的程度。这一比率是衡量企业长期偿

债能力的指标之一。它是企业财务结构稳健与否的重要标志。该指标表明由

债权人提供的和由投资者提供的资金来源的相对关系，反映企业基本财务结

构是否稳定。产权比率越低表明企业自有资本占总资产的比重越大，从而其

资产结构越合理，长期偿债能力越强。该指标作用与有形资产净值债务率相

似。

这一比率越低，表明企业长期偿债能力越强，债权人权益保障程度越高，承担

的风险越小，一般认为这一比率为1﹕1，即100%以下时，应该是有偿债能力

的，但还应该结合企业的具体情况加以分析。当企业的资产收益率大于负债

成本率时，负债经营有利于提高资金收益率，获得额外的利润，这时的产权

比率可适当高些。产权比率高，是高风险、高报酬的财务结构；产权比率低，

是低风险、低报酬的财务结构。

4、偿债保障比率=负债总额/经营活动产生的现金流量净值

该酒店负债总额为301253154.26元，现金流量表中经营活动产生的现金流量净值为2653366.31元，则偿债保障比率为113.53.

从公式中可以看出，偿债保障比率反映用企业经营活动产生的现金净流量偿

还全部债务所需的时间，所以该比率亦被称为债务偿还期。

偿债保障比率是负债总额与经营活动现金净流量的比率。一般认为，该比率

越低，企业偿还债务的能力越强。

偿债保障比率与国内企业经常用到的已获利息倍数有所区别，已获利息倍数

是企业息税前利润与利息费用的比率，是用来衡量企业偿付借款利息的能力，

偿债保障比率不仅衡量企业偿付借款利息的能力，而且衡量企业偿付本金的

能力。

有效提高企业短期偿债能力的途径和措施：

（一）加强应收账款管理，提高资金使用效率

1、加强应收账款管理，加强风险防范的措施。

2、建立良好的内部控制制度，是控制坏账的基本前提。

（1）不相容职务相互分离，建立赊销制度，审批权限，分别确定责任人的

权限范围。

（2）建立专门的信用管理机构，对赊销进行管理。

（3）建立应收账款预警管理机制。

（4）健全企业内部激励机制。

3、规范财务职责，落实对账制度。

4、控制应收账款的发生。在购销过程中，要尽可能地减少赊销业务。

5、制定有效的收账政策。

（1）催收账款是赢注意到的事项。

（2）催收账款的方法。

（3）收款政策的评价。

(二) 通过合理的存货管理挖掘经济效益

1、运用ABC 控制法，降低库存，加速资金周转。

2、健全存货的内部控制系统。

3、用科学的手段管理存货，促进存货管理的优化。充分利用计算机等现代管理

工具加强对存货的管理，实现存货管理动态化，适时跟踪掌控存货的购人、

库存、领用和生产等环节。

(三) 营运能力分析

1、(这个不会)

应收账款周转率=赊销收入净额/应收账款平均余额

（赊销收入净额=销售收入-现销收入-销售退回、折让、折扣）

（应收账款平均数额=（期末数+期初数）/2）

则根据利润表中销售收入为33150335.95元，

2、存货周转率=销售成本/存货平均余额

存货周转天数=360/存货周转率 存货平均余额=（期初存货+期末存货）÷2

根据利润表销售费用为1714152.72元，期初存货为1563576.59元，期末存

货为1503752.09元，存货平均余额为1533664.34元，存货周转率约为1.12

次 ，存货周转率为321.43天。

该酒店低到1.12次的周转次数，周转速度慢。说明该酒店可能离市场较远，

每次交货量少，拥有大的储存设施和大量采购可使价格较低；也可能表明差

的采购技术，意味着浪费、损坏，甚至可能存在着非道德的购买问题。

3、流动资产周转率=销售收入/平均流动资产

平均流动资产=（期初流动资产+期末流动资产）/2

据利润表中销售收入为33150335.95元，期初流动资产为98567323.74元，期末

流动资产为99948031.73元，平均流动资产为99257677.735元，则流动资产周

转率约为0.33次，该酒店周转慢。流动资产周转得快，可以节约流动资金，提

高资金的利用效率。说明酒店资金流动不节约，资金利用率不高。

4、固定资产周转率=销售收入/固定资产平均净值

固定资产平均值=（期初固定资产+期末固定资产）/2

总资产周转率=销售收入/资产平均总额

平均资产总额=（期初资产总额+期末资产总额）/2 销售收入为33150335.95元，期初固定资产278753627.53元，期末固定资产

为271948107.20元，固定资产平均值为275350867.365元，则固定资产周转

率为0.12次。 据表销售收入为33150335.95元，期初资产总额469706176.51元，期末资

产总额为566717673.59元，则平均资产总额为518211925.05元，则总资

产周转率为0.064次。 固定资产比率主要用于分析企业对厂房、设备等固定资产的利用效率，该比

率越高，则固定资产利用率越高，管理水平越好。0.8-1之间比较正常，固定

资产效率利用较高，由此可推，该酒店对厂房、设备等固定资产的利用率交

底管理水平偏低。

总资产周转率在一般企业设置的标准值：0.8（80%）。该项指标反映总资产的周转速度，

周转越快，说明销售能力越强。企业可以采用薄利多销的方法，加速资产周转，带来利

润绝对额的增加。总资产周转指标用于衡量企业运用资产赚取利润的能力。经常和反映盈利能力的指标一起使用，全面评价企业的盈利能力。总资产周转率指标反映的是资产

总额的周转速度。周转率越大，说明总资产周转越快，反映销售能力越强。

提升企业运营能力的措施：

1、 提高领导者的管理能力

2、 提高员工的执行能力

3、 提高产品的竞争力

4、 加强对市场的掌控力

利润表分析

利润表及其分析

一、概述

利润表是反映企业在一定时期(月份、季度、年度) 经营成果的会计报表。它是依据“收 入－费用＝利润”的关系，按照其重要性，将收入、费用和利润项目依次排列，并根据 会计账簿日常记录的大量数据累计整理后编制而成，是一种动态报表。运用利润表，可 以分析、预测企业的经营成果和获利能力、偿债能力，分析、预测未来的现金流动状况， 分析、考核经营管理人员的业绩，为利润分配提供重要依据。

二、利润表分析的目的：

(1)能了解企业利润的构成及主要来源.

(2)能了解成本支出数额及成本支出的构成.

(3)能了解企业收益水平

根据合并利润表的分析，我们可以从中看到深圳新都酒店股份有限公司的销售费用2013年要稍微低于2012年，而资产减值损失2013年损失了-1,595,783.47 ，2012年没有损失反而盈利了2,905,993.61 。

营业利润相对于2012年来说2013年有一定的升高，营业收入2013年要比2012年增加的一些。

2013年的营业利润为-2,924,386.23 且没有任何营业外收支，而2012年的营

业利润是-6,841,864.10，其中营业外收入为67,000.00，营业外支出为30,842.67。

1、 营业收入、营业成本

项目 本期金额 上期金额

主营业务收入 33,150,335.95 32,015,806.19

其他业务收入

营业成本 18,507,427.46 19,262,289.75

2. 主营业务

本期金额 上期金额

项目 主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本 客房收入 17,816,719.87 11,537,253.60 17,236,716.39 12,295,521.19

租赁收入 8,536,864.34 3,230,640.89 8,844,710.43 3,797,241.22

餐饮收入 3,566,488.63 3,739,532.97 3,169,527.34 3,612,167.41

其他 2,423,228.11 1,919,553.96

合计 32,343,300.95 18,507,427.46 31,613,148.19 19,262,289.75

1、本报告期资产减值损失-1,579,150.58元，较上年同期减少44.09%，是因上年计提了对外财务资助款项应收本息的坏账准备；

2、本报告期投资收益4,150,000.00元，较上年减少62.8%，是按谨慎性原则，不确认投资收益；

3、本报告期营业利润为-3,282,276.53元，较上年同期增加3.08%，利润总额及净利润为-3,282,276.53元，较上年同期增加14.85%，是因为收入增加，本年有投资收益；

一、营运能力分析

1、应收账款周转率=赊销收入净额/应收账款平均余额

（赊销收入净额=销售收入-现销收入-销售退回、折让、折扣）

（应收账款平均数额=（期末数+期初数）/2）

则根据利润表中销售收入为33150335.95元，

2、存货周转率=销售成本/存货平均余额

存货周转天数=360/存货周转率

存货平均余额=（期初存货+期末存货）÷2

根据利润表销售费用为1714152.72元，期初存货为1563576.59元，期末存货为1503752.09元，存货平均余额为1533664.34元，存货周转率约为1.12次 ，存货周转率为321.43天。 该酒店低到1.12次的周转次数，周转速度慢。说明该酒店可能离市场较远，每次交货量少，拥有大的储存设施和大量采购可使价格较低；也可能表明差的采购技术，意味着浪费、损坏，甚至可能存在着非道德的购买问题。

流动资产周转率=销售收入/平均流动资产

平均流动资产=（期初流动资产+期末流动资产）/2

据利润表中销售收入为33150335.95元，期初流动资产为98567323.74元，期末流动资产为99948031.73元，平均流动资产为99257677.735元，则流动资产周转率约为33.40%

销售毛利率= (销售收入-营业成本)/销售收入*100% 2013年=(32343300.95-18507427.46)/32343300.95*100%

=42%

2012年=（31613148.19-19262289.75）/31613148.19*100%

=39%

营业利润率=(营业利润/销售收入) ×100%

2013年=-3282276.53/32343300.95*100%

=-9%

2012年=-7402987.32/31613148.19*100%

=-216%

销售利润率=利润总额 / 营业收入×100%

2013年=-3282276.53/32343300.95*100%

=-9%

2012年=-7402987.32/31613148.19*100%

=21.5%

销售净利润率=（净利润/销售收入）*100%

2013年=-3282276.53/32343300.95*100%

=-9%

2012年=-7402987.32/31613148.19*100%

=-21.5%

通过上表可知，深圳新都2013年年度的收入盈利能力分析的相关指标比

2012年的有了一定程度的增长，这表明公司的获利能力有所提高。

深圳新都的销售利润率的变化说明公司的销售获利能力增强了，公司经营效

益更好了，对投资者和债权人更有利了。在分析公司的销售净利率中，我们发现

该公司的销售收入额增加，这使得公司的盈利能力增强。公司在扩大销售的同时，

应注意改进经营管理，以提高盈利水平。

(八) 投资性房地产

项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额

1．账面原值合计 165,934,876.58 103,747,600.00 269,682,476.58

（1）房屋、建筑物 165,934,876.58 103,747,600.00 269,682,476.58

（2）土地使用权

2．累计折旧和累计摊销合计 74,475,170.71 1,388,697.60 75,863,868.31

（1）房屋、建筑物 4,475,170.71 1,388,697.60 75,863,868.31

（2）土地使用权

3. 投资性房地产净值合计 91,459,705.87 193,818,608.27

（1）房屋、建筑物 91,459,705.87 193,818,608.27

（2）土地使用权

4．投资性房地产减值准备累计金额

合计（1）房屋、建筑物

（2）土地使用权

5．投资性房地产账面价值合计 91,459,705.87 193,818,608.27

（1）房屋、建筑物 91,459,705.87 193,818,608.27

（2）土地使用权

(二十九) 管理费用

项目 本期金额 上期金额

职工薪酬 6,979,564.88 6,240,400.99

办公费、物耗能源费、通讯费 135,846.71 215,438.98

车辆交通费、管理物业费 198,471.65 398,820.00

差旅费、业务招待费、工作餐费 1,259,252.29 1,113,936.27

折旧费、摊销费 201,569.72 185,454.06

修理费、保安消防费 615,557.01 612,457.31

房产税、土地使用税、其他税费 2,473,226.28 2,455,896.11

咨询费、诉讼费等 421,998.00 456,873.00

证劵服务费、交易费用、信息披露费 85,800.00 91,000.00

董事津贴、董事会费 28,379.14 394,876.10

其他 882,383.47 870,986.09

合计 13,682,049.15 13,036,138.91

据上表可知，本期的管理费用金额是13,628,049.15，上期管理费用金额是

13,036,138.91，本期金额比上期金额同比增加了10%。

华天酒店 一、营业总收入1,780,991,430.26 1,645,126,913.59

其中：营业收入1,780,991,430.26 1,645,126,913.59

利息收入

已赚保费

手续费及佣金收入

二、营业总成本 1,594,356,862.14 1,530,726,812.11

其中：营业成本 662,926,543.89

利息支出

手续费及佣金支出

退保金

赔付支出净额

提取保险合同准备金净额

保单红利支出

分保费用

营业税金及附加 130,730,662.28 92,546,219.64

销售费用 33,816,877.05 33,701,815.24

管理费用 667,433,896.52 620,038,440.43

财务费用 108,003,073.32 111,688,069.63

资产减值损失 8,350,332.71 9,825,723.28

加：公允价值变动收益（损失以

“－”号填列） 556,596.46

投资收益（损失以“－”

号填列） 369,966.27

项目 本期金额 上期金额

一、营业收入 411,090,283.00 262,553,627.26

减：营业成本 109,195,159.33 105,098,269.14

营业税金及附加 36,154,851.15 15,337,575.24

销售费用 4,088,819.72 2,540,733.54

管理费用 72,730,440.33 67,741,979.47

财务费用 80,757,175.98 67,222,998.81

资产减值损失 3,093,160.94 1,385,405.49

加：公允价值变动收益（损失以

“－”号填列）

投资收益（损失以“－”号

填列） 138,618,852.00 1,422,731.75

其中：对联营企业和合营企

业的投资收益 2,951.30 -82,093.33

二、营业利润（亏损以“－”号填列）243,689,527.55 4,649,397.32

加：营业外收入 967,385.87 1,258,196.89

减：营业外支出 125,280.28 26,206.42

其中：非流动资产处置损失 73,280.28 11,206.42

三、利润总额（亏损总额以“－”号

填列） 244,531,633.14 5,881,387.79 减：所得税费用 29,028,671.52 3,304,826.33

四、净利润（净亏损以“－”号填列）215,502,961.62 2,576,561.46

五、每股收益：

（一）基本每股收益

（二）稀释每股收益

六、其他综合收益

七、综合收益总额 215,502,961.62 2,576,561.46

2014年经济仍然有下行压力, 受经济形势的影响, 酒店业发展面临严峻挑战;

受深圳发展规划的影响, 深圳经济中心已经逐渐转向福田区及南山区, 罗湖区酒店

的商务客源在逐年减少; 新兴酒店不断涌现造成新都酒店市场份额面临萎缩; 地铁

施工对酒店经营的负面影响短期内难以消除, 这些客观因素将直接影响酒店业务

发展及经营效益。

一、措施：

1、面对当前的不利市场发展趋势，公司制定了一系列有针对性的措施，通过提供优质的个性化服务，提高客户满意度及忠诚度，维护既有客户，同时努力开发新客源，提高酒店入住率；另一方面加强各项费用及运营成本的控制，提高管理效益，保证酒店在罗湖区的市场份额和行业地位。

2、从酒店目前的经营现状看，仅仅依靠发展酒店经营这一项主业，公司很难摆脱微利甚至亏损的窘境。报告期内公司董事会及股东大会通过审议，同意向深圳市光耀地产集团有限公司非公开发行股票，同时引入战略投资者---天津科道股权投资基金管理有限公司，以上两家非公开发行股票的认购机构合计将认购公司非公开发行A 股12,465万股，本次非公开发行股份通过证监会审核后将可募集资金44,998.65万元，主要用于补充公司流动资金，未来公司将审慎使股司主营业务亏损的现状。

二、建议：

1、2014年公司经营计划

(1)公司经营实体经营计划

2014年公司将继续努力做好主业经营, 积极应对经济形势、市场格局、成本

上升、地铁施工等多重不利因素的冲击, 持续加强自身经营管理, 在对客服务质量

上不断提升, 做好市场推广, 努力开发新客源, 真诚留住老顾客; 同时做好酒店经营

成本及费用控制, 开源节流, 尽最大努力增加经营效益。

酒店管理公司最近两年发展势头良好, 业务拓展速度快、范围广, 管理公司以

新都酒店作为管理平台和背景支持, 本土老酒店的管理模式和企业文化被业主单

位普遍接受和认可, 管理公司的经营收入和营业利润较2012年度实现较大幅度增

长, 为上市公司完成2013年度经营预算做出一定贡献。2014年管理公司除做好现

有业主酒店管理业务外, 将继续努力开发新的管理项目, 拓展市场领域, 创造经营

佳绩。

(2)上市公司2014年度投资计划和后续发展展望

A 、针对公司违反规定程序为实际控制人提供担保事项, 董事会将积极采取措

施进行抗辩, 尽可能降低或避免对上市公司产生实际损失, 并责成借款人深圳市光

耀地产集团有限公司尽快制定方案解决上述债务纠纷, 解除上市公司该项违规担

保, 解除上市公司账户查封以消除该项违规担保对上市公司造成的不良影响。如

公司遭受损失, 公司将向实际控制人进行追偿, 以维护全体股东的利益。

B 、公司所经营的酒店行业作为传统行业, 盈利能力非常有限, 近几年公司虽

然尽最大努力经营酒店, 但一直未能改变酒店经营持续亏损的局面; 单凭酒店业务

经营很难实现上市公司可持续、健康发展的战略目标, 公司董事会也将继续寻找

符合公司实际情况、盈利能力强的业务领域和投资项目, 以改善公司经营现状。。

(3)公司可能面临的风险

A 、经营风险

公司目前主营业务收入主要来源于一家存续26年的四星级酒店,2013年下

半年深圳地铁9号线施工占用酒店停车场, 施工期3年。地铁公司将酒店正门、

侧围交通进行不同程度封闭, 造成酒店客人住宿及入店用餐极大不便, 地铁施工噪

音投诉率居高不下, 严重影响酒店客房、餐饮正常经营。在未来的两年, 这种影响

将一直持续, 对本来已经处于风雨飘摇中的酒店经营更是雪上加霜。深圳市罗湖

区酒店市场的竞争形势越来越激烈, 本公司酒店市场份额面临萎缩的压力, 酒店经营形势不容乐观。

B 、财务风险 截止2013年12月31日, 公司银行贷款本金24,000万元, 每年支付贷款利息

2,040.60万元, 在主营业务无法保证盈利的情况下, 公司面临偿还银行到期本息

的资金压力。

面对以上极为严峻的各项风险, 公司必须要寻找出一条盘活公司发展的自救

道路, 除了努力经营现有主业, 提高其盈利能力外, 必须从战略发展角度出发, 为

公司寻找适合自身经营、可持续发展的项目产业, 从根本上扭转经营亏损的局面。

三、利润表的局限性

利润表的局限性主要表现在：

(一) 不包括未实现利润和已实现未摊销费用，未实现利润、已支付未摊销和

数额尚未确定的费用常常是报表使用者极为关心的内容。

(二) 销售成本按照账面价值计算，会受到资产计价及会计政策、会计估计的

影响，不能反映现时实际价值。

(三) 利润可以人为“操纵”。人们可以通过提前“实现”收入、改变费用与

收入的配比来“创造”、“平滑”利润，甚至虚构收入、费用来调节利润。

(四) 可能发生高利润的“贫困”企业。按照权责发生制而非收付实现制来确

认收入不仅便于“操纵”利润，还可能发生实现了高额利润但却资金短缺的“贫困”企业。

现金流量表分析

现金流量表是以收付实现制为编制基础，反映企业在一定时期内现金收入和现金支出情况的报表。可以从以下几个方面对其进行分析：

一、经营活动产生的现金流量；

二、投资活动产生的现金流量；

三、筹资活动产生的现金流量；

四、现金流量构成分析

具体分析如下：

一、经营活动产生的现金流量分析

1、将销售商品、提供劳务收到的现金与购买商品、接受劳务支付的现金进行比较得：2013年的比率为：637.22%；2012年的比率为：704.71% 。从这两个数据可以看出，不管是2013年还是2012年，该酒店的销售利润都较大，说明了该酒店的销售回款良好，创现能力强。同时也说明了该酒店在管理方面做的很好，尤其是销售管理这方面做的很好。

因此，该酒店应该保持并继续加大在管理这方面的做法，确保且加大这方面为酒店带来的利益。

2、将销售商品、提供劳务收到的现金与经营活动流入的现金总额进行比较得：2013年的比率为97.51%；2012年的比率为：88.42% 。从这两个数据可以看出，不管是2013年还是2012年，该酒店的主营业务突出，销售状况良好，从而可知该酒店的资金来源对增加外资或对外借款的依赖可能比较小。

因此，该酒店应该保持并加大酒店的商品销售和提供劳务，确保该酒店有充足的资金来源，尽量减小增加外资和对外借款的依赖性。

3、将2013年经营活动现金净流量与2012年相比，比率为43.48% 。从该数据可以看出，该酒店的成长性不是很好，并没有取得进步。该酒店2013年的经营活动流入的现金总额虽大于现金流出总额，但与2012年相比，2013年的现金流入总额少了很多，从而导致该酒店没有取得进步。

导致该酒店的成长性不好的原因有经理人理论水平和管理水平；全体技术人员、职工的文化程度、心理素质、工作能力等；行业前景；政策扶持等各方面。而从上面的分析可知该酒店在管理这方面做的很好，这说明管理者有一定的管理水平和管理经验。因此导致该酒店成长性不好的原因可能是该酒店的某些职工的文化程度、心理素质、工作能力等较低；而且，习近平上台后所实施的一些政策也不利于酒店发展。

因此，关于国家作出的政策酒店只能按部就班，没法改变。但酒店可以在其他方面加以改进，如：1、该酒店在招聘员工时可以适当的提高门槛，招聘一些文化程度较高的员工，同时提高员工的心理素质，适当的加大对员工培训，如：技能培训等，从而提高员工的综合能力和素质。2、该酒店应努力提高自身产品竞争力，从而提高产品毛利率，力争占有一定市场。

二、投资活动产生的现金流量分析

从上述数据可知，不管是2013年还是2012年，该酒店投资活动产生的现金流入量都小于现金流出量，投资活动产生的现金流量净额为负数，分别为：

-28521340.00；-47424048.00说明了该酒店正在进行规模扩张，或者是新的利益点，是该酒店获得新的发展的机会，但如果该酒店投资有效，将会在未来产生的现金流入用于偿还债务，创造收益，企业不会有偿债困难。因此，应结合酒店目前的投资项目来分析投资现金流量。

2013年该酒店投资活动产生的现金流量净额与2012年相比有所增加，说明了该酒店投资正确，如加大了基础设施设备的投资，使该酒店的设施设备更加完善，更能满足顾客的需要；也可能加大了娱乐，享受等方面的投资，以此来吸引顾客

等，所以酒店将会通过新的利润增长来补偿资金缺口，偿还债务，而不会因为之前的债务阻碍发展。

三、筹资活动产生的现金流量分析

从上述数据中可得，2013年筹资活动产生的现金流入大于现金流出，但现金流出的速度并不是很快，同时筹资产生的现金流入占酒店总现金流入的71.11% ，占主要部分，说明了该酒店可能面临较大的财务风险。

导致此原因的是该酒店筹资活动产生的现金流入主要用于偿还债务，从而该酒店需要更多资金来偿付利息或股利，从而导致了该酒店的财务风险比较大。 因此该酒店应可以这样做：1、提高警惕，强化风险意识。立足市场，在充分考虑影响负债筹资风险因素的基础上，树立风险防范意识，制定适合企业实际情况的风险规避方案。2、保持适度负债，及时调整资本结构，选择最优资本结构。在筹资管理过程中，采取适当的方法以确定最佳资本结构，使之达到最优化。一方面，在筹资决策中，酒店应确定最佳资本结构，并在以后追加投资中继续保持最佳结构；另一方面，对于那些原来资本结构不尽合理的方面，可以通过调整资本结构，尽量使其资本结构趋于合理，以至达到最优化。3、拓宽筹资渠道。要想减低财务风险，酒店必须形成多渠道、多方式、多种类的筹资格局，发展直接金融的企业债券市场。4、筹资渠道上，追求以信誉取胜。主动与金融机构保持良好关系，使之了解酒店，看到酒店远大的前景，愿意支持酒店的发展。

5、建立健全风险防范和预警机制。6、筹资决策的科学化和制度架构。要规范筹资方式和程序，做好筹资决策可行性研究，尽量采用定量计算及分析方法，并运用科学的决策模型扭行决策，防止因筹资决策失误而产生的财务风险。同时在筹资决策中不仅要考虑筹资机会和风险、酒店发展目标和阶段、现有资本结构及经营管理状况，还必须考虑财务匹配因素。即在酒店经营或投资项目所需资金量相匹配的前提下安排筹资，防止过度筹资或筹资不足，从而保证酒店资金的良性循环，使酒店业务成长得到稳健财务的支持，正常开展生产经营活动。7、提升素养，加强经营管理水平建设。加强酒店资金管理按照市场需要组织生产，及时调整产品结构，完善酒店生产经营流程，使存货保持在一个合理的水平上，不断提高存货周转速度

四、现金流量构成分析。

从上面3个表可以算出该酒店2013年和2012年的总现金流入量和总现金流出量分别如下：

总现金流入量，2013年为342012843；2012年为60054692

总现金流出量，2013年为284200110；2012年为117367706

经营活动现金流入、投资活动现金流入和筹资活动现金流入占现金总流入的比重分别如下：2013年的为，9.59%，19.30%，71.11%；2012年的为，66.70%，33.30%，0

从上面的数字可以知道2013年该酒店的现金主要来源于筹资，而2012年主要来源与经营活动。一般来说，经营活动现金流入占现金总流入比重大的酒店，经营状况较好，财务风险较低，现金流入结构较为合理。因此2013年该酒店的经营状况不如2012年的好，财务风险较大，现金流入结构不是很合理。

经营活动现金支出、投资活动现金支出和筹资活动现金支出占现金总流出的比重分别如下：2013年的为，10.61%，33.26%，56.13%；2012年的为，28.93%，57.45%，13.62%

从上面的数字可以知道2013年该酒店的现金主要用于筹资活动，而2012年的现金主要用于投资活动。一般来说，经营活动现金支出比重大的企业，其生产经营状况正常，现金支出结构较为合理。因此不管是2013年还是2012年该酒店经营状况都不是很好，而两年相比较起来，2013年该酒店的经营状况不如2912年的好。

导致酒店经营状况不好的原因通常为两点，一是酒店外部环境，二是酒店内部环境。外部环境有这些，如生产力布局和发达水平、交通运输条件、产业结构、居民购买力水平、市场行情，税收金融法律环境等因素。但从上述分析来看，该酒店经营状况不好几乎不受外部环境的影响，除了个别的国家政策和较强的竞争对手，因此主要受内部环境的影响。

酒店的内部环境主要有企业领导者的素质与管理水平、企业的规模、产品的市场占有率及企业所拥有的资产数量、员工的工作热情和文化素养、生产装备的现代化程度、工艺水平和企业的外部形象等等。

（1）、领导者的素质与管理水平。从经营活动产生的现金流量的分析中可以知道该酒店的在管理方面做的很好，所以该酒店领导者的素质与管理水平并不低。

（2）、企业的规模。该酒店作为一家五星级酒店，酒店规模较大。因此这一点并不是该酒店经营状况偏差的主要原因。

（3）、产品。产品是企业生存的依托，发展的基础。从上表中可以看出该酒店在商品的销售和劳务的提供这方面所收到的现金在下降，说明该酒店的产品受欢迎程度有所下降，产品市场竞争力降低。

（4）、该酒店可能还具有所拥有的资产数量较小，员工的工作热情和文化素养都不是很高，生产装备的现代化程度、工艺水平较低，企业的外部形象不是很好等内部因素，从而导致该酒店的经营状况较差，财务风险较大，现金流入结构和现金流出结构都不是很合理。

因此该酒店在原来的基础上应保持良好的管理，加大商品销售和劳务的提供。同时还要弥补一些不足，从而改善该酒店的经营状况。

1、酒店必须注重员工队伍建设，要在业务上加强培训，努力提高面对客人的员工的素质和服务水平；在生活条件改善方面舍得投入，使员工在各自的工作岗位上心情舒畅，工作努力，发挥着自己应有的作用，为酒店的发展尽自己的一份力

量。以此来增加酒店忠诚的顾客。

2、领导、团队、贯彻、执行力要使酒店文化能在酒店中得到全面、彻底地推行，需要酒店最高领导的支持、大力倡导。加强酒店最高领导者及整个管理团队经过不懈努力，形成高效率、快节奏、战斗力、凝聚力强的领导团队，把酒店中优秀的东西沉积下来并执行贯彻下去，从而能形成自己的酒店文化。

3、加强酒店制度化管理。酒店文化是持续性的，不是中断的、脱节的，这就需要一个强有力的制度来保障，否则，酒店文化也是一种形式，不能真正的发挥酒店文化的作用，失去了酒店文化的意义。

4、加强酒店环境建设。企业环境是企业文化的象征，是企业文化的保障。

（1）、建设好酒店的组织环境。重点是建设好用人机制、管理机制和约束机制；

（2）、建设好心理环境。使员工形成“爱店如家”、“与饭店共兴衰”的良好心理，自觉遵守企业的规章制度，艰苦奋斗，勤俭节约，并能够正确处理好上级与下级、平级之间的、内部与外部之间的关系和由此造成的各种矛盾；

（3）、建设好工作和生活环境。在工作环境上，要注意做到设备功能的完善，环境要有舒适感，工作秩序要有节奏感，劳动条件要有安全感，劳动强度要有轻松感；在生活环境上，要不断改善酒店员工的居住条件和饮食质量，搞好环境卫生，大力开展形式多样的文化教育和文化活动，丰富员工的业余文化生活；

（4）建设好经营环境。健全的市场导向，可靠的资金保证，良好的公共关系等。