灾后重建工作

灾后重建工作第 10 期“5.12”地震 三台县 灾后恢复重建委员会办公室2009 年 2 月 26 日编者按：涪城区警钟街社区在维修加固的过程中创造了宝 贵经验：充分依靠业主，充分组织业主，充分发挥业主的作 用，运用群众智慧办全体业主满意的事。现将这两个小区实施 震损房屋维修加固工程施工的经验材料予以印发，供学习借 鉴。依靠群众、动员群众、组织群众 通过业主自治依法实施维修加固工程—— 涪城区警钟街社区马家巷 18 号院居民住房维修加固经验介绍涪城区警钟街社区马家巷 18 号院共有居民住房三幢，建于—1—上世纪 90 年代初期。“5・12”特大地震致使三幢房屋不同程度 受损，其中 A、B 幢在应急检查时被确定为“加固后使用”， 后经安全鉴定被定为“中度受损”（C 级）,C 幢为可以使用。A 、B 两幢共有业主 69 户，约 300 余人。因该小区修建年代较 早，没有缴存维修基金，物业公司震后单方面撤离，致使该小 区出现了房屋维修加固资金从何而来、维修加固工作由谁来组 织等问题。 面对这些现实问题，涪城区、城厢街道和警钟街社区积极 回应群众诉求，充分依靠群众，广泛动员群众，精心组织群 众，引导全体业主迅速成立业主委员会。业主委员会受全体业 主委托，积极发挥自治作用，组织业主不等不靠、自力更生， 依法快速推进住房维修加固工作。经过 5 个多月的施工，该小 区维修加固施工已于年初竣工，通过此次施工，不仅使受损住 房维修加固工作全部完成，而且还使小区环境得到了提升，小 区配套设施得到了完善，效果十分良好，业主普遍满意。 一、主要做法 1、引导成立自治组织，支持业委会发挥自治作用。面对震 后小区住房受损严重、原有物业公司单方面撤离小区、小区业 主要求实施维修加固愿望强烈的实际，城厢街道、警钟街社区 干部第一时间来到小区，在帮助小区业主解决临时居住等实际 问题后，根据群众意愿引导成立了业主委员会。在成立业主委—2—员会的过程中，街道和社区多次深入群众中间，依据群众意愿 和维修加固需要，把有专业特长，热心公益事业，有专长、有 能力组织实施维修加固的业主提名为业主委员会预备人选，并 通过全体业主大会将预备人选依法选举进入到业主委员会。业 主委员会选举产生并经区房管局备案登记后，街道和社区全力 支持其履行职能，根据业主授权和业主大会赋予的职权依法开 展工作。 2、充分尊重群众意愿，整个过程做到了公开透明。业主委 员会在履行职能职责的过程中，坚持实行集体负责制，重大事 项坚持征求群众意见。维修加固方案通过公开招标、业主委员 会集体比选确定，维修加固施工单位从建设部门网上推荐的、 有相应资质的施工单位中公开竞标，业主委员会反复遴选甄 别，入围单位按规定公示无异议后确定；维修加固经费由国家 补助资金和全体业主自筹资金构成，先期由全体业主以户为单 位根据工程预算造价筹集，国家补助资金按照“以户计算、按 楼栋统一申请、集中使用”的方式兑现，最终同业主前期自筹 资金合并结算、多退少补。针对群众对维修加固经费管理和使 用情况十分关心的实际，业主委员会建立了经费管理、使用相 互制约机制，资金由专户存储，存折与密码分别保存，资金支 付至少有业主委员会三人同时在场见证，并及时公布每一笔经 费支出情况，将经费的筹集和使用置于群众全过程监管之下。—3—3、切实加强监管服务，确保维修加固经得起检验。业主委 员会由具备专业特长的专职委员负责维修加固施工过程中的质 量监管。为确保维修加固质量，专职委员制定了每一道工序、 每一个部位的质量要求，并利用自己的专业特长切实做好监理 工作，督促施工单位不减少一道施工程序，不降低一个施工标 准，不放过任何一点施工瑕疵。市、区两级建设主管部门切实 搞好技术指导和协调服务，在指导中落实技术质量标准，在协 调服务中落实各项监管措施。 二、主要经验 总结马街巷 18 号院维修加固工作，其经验可以概括为“五 个一”： 1、引导建立了一个好的自治组织。实施维修加固，全体业 主是主体。要保证维修加固顺利实施，一个由全体业主推选产 生、得到全体业主授权的业主委员会必不可少。为此，马家巷 18 号院全体业主在市、区两级房管部门和街道、社区的组织引 导下，于 2008 年 8 月 24 日成立了业主委员会。根据维修加固需 要，街道和社区在组织引导的过程中，作了大量摸底调查工 作，将有精力、有专长、热心公益事业的业主提名为业主委员 会的预备人选，并经法定程序将其选入业主委员会。在这个业 主委员会中，既有从事建筑施工和质量管理的老同志，也有懂 法律、长于维权的法律工作者，还有多年从事会计事务的财会—4—人员。这样一个自治组织，在实施维修加固的过程中，既能帮 助全体业主搞好施工监理，又能保证施工过程中的合法权益不 受侵犯，还能确保维修加固资金安全，可有效提高维修加固工 作效率。 2、比选确定了一个好的维修加固方案。为了使房屋加固方 案切实可行，费省效宏质量高，业主委员会及时召开业主大 会，听取全体业主的意见、建议。此次会议要求业主签到，业 主到会率会达到 100%。为确保维修加固方案具有坚实的群众基 础，业主委员会在会上向全体业主书面征求了意见，内容包 括：是否同意加固维修、是否同意外墙装饰、是否同意改装水 表一户一表，是否同意在维修加固的同时实施环境改造提升。 在统一全体业主意见之后，业主委员会首先找到绵阳市工业设 计院为小区设计加固方案，该院报价为 6.90 元/平方米。经测算 分析，业主委员会认为该院的设计费用过高，全体业主难以承 受。为此，业主委员会又东奔西走，四处打听，最后通过网上 搜索找到南京固强建筑技术有限公司，经咨询达成初步意向后 邀请他们实地考察，最后与该公司谈判确定维修加固设计费用 为 2.0 元/平方米。相比第一家报价，节约维修加固设计费 70% 以上。南京固强建筑技术有限公司按照约定形成的维修加固方 案，很好地体现了全体业主的意愿，很好地处理了维修加固与 完善提升之间的关系，经公示得到了全体业主的普遍认可。—5—3、比选明确了一家有资质的施工单位。维修加固方案确定 后，业主委员会立即启动了维修加固施工单位的招标工作。业 主委员会首先在小区门张贴了维修加固招标公告，并通过网上 查询的方式广泛邀请有资质的维修加固施工单位报名参与竞 标。在此进出上，业主委员会对自愿报名和受邀报名单位进行 了初步的资格审查，共有南京固强公司、安徽安固公司、绵阳 兴州建设公司、富阳建设公司、大友装饰等 8 家具备维修加固 施工资质的单位参与小区房屋维修加固工程的公开比选。经业 主委员会从报名单位的实力、业绩、信誉等方面进行评分考 核，最后选定安徽安固公司入选中标。为保证全体业主的知情 权，业主委员会将中标单位的施工预算、施工方案在小区公示 10 天，69 户业主均无异议。2008 年 9 月 26 日，安徽加固公司 正式进场施工，目前加固工程已全面顺利竣工，验收报告已进 入主管部门评审环节。 4、全面推行了一抓到底的工作推进机制。在马家巷 18 号 院维修加固过程中，涪城区委、区政府主动承担领导责任，及 时安排基层干部深入到小区、深入到业主中间开展工作；城厢 街道办事处切实当好桥梁和纽带，及时向上反映群众诉求，及 时向辖区群众宣传解释有关政策，指导社区做好群众工作；警 钟街社区和小区业主委员会切实发挥自治作用，主动承担维修 加固工作的法律责任、工作责任，组织动员全体业主共同当家—6—作主，积极研究解决推进过程中的具体问题，保护好全体业主 的积极性，维护好全体业主的合法权益。 5、严格执行了一套群众认可的工作运行机制。主要有 四 个方面的机制：一是公开透明的决策机制。整个维修加固工 程，从维修加固方案的确定，到维修加固施工单位的比选认 定，到维修加固施工日常管理和质量监管，到维修加固资金的 筹集、管理和使用，都坚持公开透明，关键事项决定后按照规 定进行公示，重大事项由业主委员会召集业主大会集体决定， 一般事项业主委员会集体商定后公开征求业主意见，切实保障 和维护了全体业主的参与权、知情权，真正做到了全体业主当 家作主。二是相互制约的权力运行监管机制。比如：资金的筹 集、管理和使用，业主委员会在银行设置了专户，业主在银行 交钱，在业主委员会取得发票；专用存折、账户密码由业主委 员会两名同志分别保管，现金支付必须由业主委员会三人同时 在场并签字认可方为有效。再比如：质量监管不仅业主委员会 有专人负责，而且还要通过业主代表近乎苛刻的检验监督（如 关水三天查验屋顶处置是否达到防漏标准），最后还要经过质 量检验机构的验收，凭权威机构的验收报告才能办理竣工决 算。三是团结友爱的互帮互助机制。小区业主的生存能力有大 小，家庭结构有差异，收入水平有高低，面对均等的责任，个 别家庭承担起来有困难在所难免。对这些困难家庭，街道、社—7—区和业主委员会利用各种机会给予不同形式的关心、帮助，让 他们感受到小区是个温馨温暖的小世界，让他们感受到社会是 个包容互助的大家庭，帮助他们克服困难，渡过难关。四是以 人为本的矛盾纠纷协调解决机制。针对部分业主存在产权纠 纷、个别业主认为应由国家承但费用、少数业主因家庭困难暂 时无法缴费等实际困难和问题，业主委员会请求街道和社区干 部多次上门为业主宣传解释国家政策，对存在产权纠纷的业主 提供法律、法规和政策咨询，帮助他们尽快解决矛盾纠纷。对 个别实在困难的业主采取了暂缓缴费等人性化措施。绵阳城区金阳公寓维修加固经验介绍金阳公寓位于涪城区安昌路西段社区长虹大道中段 133 号，楼高 20 层，面积约 28915 平方米。其中，1-3 楼为绵阳 万泰实业有限责任公司所属商业用房，4-20 楼为住宿楼，有住 户 126 户。“5・12”地震致使该楼受损，应急鉴定为“加固后 使用”，安全鉴定为“C 级”，损坏等级为中度损坏。金阳公 寓维修加固工程于 2008 年 11 月 16 日开工，于 2008 年 12 月 29 日结束，并由设计单位、施工单位、监理单位、业主委员会、 绵阳万泰实业有限责任公司组织了联合验收，结论为总体合 格。—8—一、主要做法 1、协商确定维修加固承办业主。该公寓 126 户住户业主与 商业用房业主—绵阳万泰实业有限责任公司经友好协商，一致 同意由绵阳万泰实业有限责任公司出面，代表全体业主组织实 施维修加固工作，双方据此成立了维修加固领导小组，根据协 商结果签订了书面委托书，委托内容经公示得到全体业主一致 认可。根据协议，由绵阳万泰实业有限责任公司主导，全体住 户业主推选业主代表与承办业主共同成立了金阳公寓维修加固 工作领导小组。 2、公开比选确定维修加固施工单位。绵阳万泰实业有限责 任公司根据协议，由其主导并会同住户业主代表以领导小组名 义对 10 家报名施工单位进行资质审查，确定了 4 家施工单位入 围参加比选。领导小组对 4 家入围施工单位进行了综合考察和 公开评审，最终确定由上海久坚加固工程有限公司四川分公司 （资质等级一级）中标。初步确定中标施工单位后，领导小组 及时对其情况进行公示，经公示无异议后即与其签订了维修加 固施工合同。维修加固工程设计单位和监理单位均按此方式确 定。 3、综合确定维修加固总造价、各方出资比例并切实加强资 金管理。按照全体业主共同当家和平等协商的原则，妥善处理 好维修加固过程中的资金问题。第一，共同测算确定维修加固—9—费用。按照维修加固设计方案，绵阳万泰实业有限责任公司会 同住户业主代表以领导小组名义测算出总体资金需求，共 110 万元。其中，设计费用 8 万元，审图费用 1.8 万元，监理费用约 1.5 万元，电梯维修费用约 5 万元，外墙维修和电梯井墙维修费 用约 10 万元，加固施工费用 80 万元。第二，协商确定各方出资 比例。经绵阳万泰实业有限责任公司与住户业主多次协商，并 综合考虑不同类型房产的产权价值、使用价值等情况后确定了 各方出资比例：绵阳万泰实业有限责任公司出资 50%、其余 126 户住户业主出资 50%，并先由绵阳万泰实业有限责任公司全额 垫付，待住户业主按政策应该兑现的国家补助资金到位后据实 结算。第三，切实加强维修加固资金管理。在维修加固过程 中，凡是到了需要支付费用的时候，均由承办业主事先通知住 户业主到场，共同审定支付资金额度，支付后共同签字认可并 及时向全体业主公示。 二、主要经验 1、充分调动了最大业主的积极性。金阳公寓维修加固工程 之所以能顺利实施，与绵阳万泰实业有限责任公司作为最大业 主勇于担当、善于作为密不可分，也与 126 户住户业主坦诚相 见、支持最大业主发挥作用关系密切。 2、始终坚持了平等协商的基本原则。在金阳公寓维修加固 的过程中，不论是最大业主，还是住户业主，都始终坚持开诚—10—布公、坦诚相见，重大问题坚持事先沟通，关键问题坚持广泛 征求意见，使维修加固工程既照顾了彼此关切，又维护了各方 利益。 3、切实做到了公开透明、业主认可。在整个维修加固过程 中，从维修加固方案的确定，到维修加固施工单位的比选认 定，到资金的筹集、管理和使用，都坚持公开透明，该协商的 及时协商，该相互监督制约的严格履行程序手续，结果该公开 公示的及时公之于众，主动接受全体业主监督。维修加固没有 现成模式，但金阳公寓的维修加固工作坚持把公开透明、业主 认可作为基本标准始终坚持，取得了十分明显的工作成效。送：县四大班子领导。 发：各镇乡人党委、政府，县级各部门。—11—