浅谈当前房地产企业的财务风险及防范措施

浅析当前房地产企业的财务风险及防范措施

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浅析当前房地产企业的财务风险及防范措施

深圳中核集团有限公司 陈兵

摘要：房地产投资周期长、投资额巨大、追求高收益，且需要大量的融资贷款，面临一定高风险，如何防范和化解财务风险就显得尤为重要。本文从房地产企业财务风险的类型，客观具体地分析了当前我国房地产企业财务风险的成因，提出了财务风险的防范策略和措施。

关键词：房地产企业 财务风险 防范策略和措施

随着我国经济的高速发展，全国各地出现了“房地产过热”、“房地产泡沫”。房地产行业面临的主要风险有：偿债风险、利率风险、筹资风险、投资风险等，这些风险都与企业的财务活动密切相关，目前因受国内宏观政策调控和国际经济变动的影响，房地产企业承受着巨大的财务风险，加强房地产企业的财务风险防范已迫在眉睫。

一、房地产企业财务风险定义

当前市场经济条件下，财务风险作为一种经济上的风险现象，任何企业都客观地存在财务风险，已成为现代财务管理理论的核心内容。

财务风险是指企业财务结构不合理、融资不当而使公司可能丧失偿债能力，并导致投资者预期收益下降的风险。财务风险有广义和狭义之分，狭义的财务风险，是指由于利用财务杠杆给企业带来的破产风险。广义的财务风险，是企业在筹资、投资、资金运营及利润分配等财务活动中因各种因素而导致的对企业的生存、盈利及发展等方面的重大风险。房地产投资周期长、投资额巨大、追求高收益，且需要融资贷款，通过财务杠杆融资，必然要面临高风险，当发生房地产市场销售价格大幅变动，开发建设成本或者市场吸纳能力发生变化时，都会对房地产企业的预期收益产生巨大的影响，因此，财务风险已成为我国房地产企业迫切需要解决的现实问题。

二、现阶段房地产企业财务风险种类

1、偿债风险

目前我国房地产企业，注册资本的最低限额为1000万元，相对于项目投资总额而言，自有资本金比例相当低，且项目开发资金大部分来源于银行贷款。据调查，我国房企的资产负债率平均高达75.7%以上，远高于60%的警戒线，房地产企业过多依赖银行贷款，利息负担沉重，销售资金周转速度慢时，销售利润的实现具有很大的不确定性，因此，房地产企业不能支付到期银行借款本息的概率相当大，必将面临无力偿还债务的风险。 现阶段主要存在以下几种现象：

（1）现行房地产调控政策，使房企出现明显资金缺口

近年来，因房地产市场非理性上涨，中央出台了一系列的房地产调控政策，如房地产财政政策、货币政策和税收政策，尤其是今年，国家税务总局下文明确规定将加大清税力度，多数房地产企业将面临补交以前年度的税款，故房企资金缺口明显。

（2）资金链紧绷，转让土地、项目现象日益突出

2008年下半年以来，受房地产政策调控影响，购房者都持币观望，房地产企业在建项目资金紧张，利息负担日益加重，开发商对未来市场信心不足，土地项目转让的态势比较明显。如上海、重庆，北京等多省份的上市公司不同程度地出现了转让土地、项目的现象。这一迹象表明房企的资金已十分紧张，隐藏着巨大财务风险。

（3）土地市场流拍、保证金被没收现象增多

2008年以来，在北京、广州、上海等地多个地块流标，流拍的主要原因就是资金紧张。多数房地产企业的自有资金只能支付地价款，在后续工程开发建设资金没有保障的情况下，不敢轻易拿地。

2、利率风险

房地产调控政策不断加强，大宗商品价格上涨，加上通货膨胀预期，利率上调成为必然，利率波动对房地产企业影响非常大，贷款利率的上调必然增加资金成本，抵减项目预期收益，同时按揭贷款购房者成本上升，使购房者持币观望，资金不能形成良性循环，进而产生极大的成本压力财务风险。

3、筹资风险

货币政策持续紧缩，资本市场融资渠道严格，筹资风险加大。上市房地产企业，可通过资本市场融资，以实现项目滚动开发，降低财务风险。而一些大型房地产集团，以母公司、控股公司名义，采用担保保证形式取得项目贷款，但一旦“资金链”中的一环断裂，筹资风险将成倍放大，形成多米诺骨牌效应，从而给集团经营带来致命威胁。可见，房地产企业的筹资风险能否被尽早识别、发现，对房地产企业的健康、可持续良性发展具有重大意义。

4、投资风险

房地产投资额大、投资期长的特点，产生特有的投资风险。投资风险主要是根据项目的报酬率来确定，若项目利润率大于负债利率，则风险较小。反之，投资风险较大。投资风险可以根据项目的期望报酬率和期望值标准差来衡量，投资过程中，可以把多个方案进行比较，选取其中期望报酬率较大、同时方差较小的投资项目。

三、房地产企业财务风险的成因

财务风险的形成，有外部环境等客观原因，也有企业风险意识淡薄等诸多内部管理原因。因此需要客观地分析和认识财务风险，采取各种措施来控制和避免财务风险的发生。

1、客观原因

经济全球化步伐加快，财务环境复杂，外部环境难以改变。当前房地产行业的调控政策，如财政政策、货币政策、税收政策等都是企业自身难以改变的。

利率、汇率变动的原因。房地产项目一般采用中长期贷款，利率一般是固定的，如预期利率下降，按原合同约定的利率水平支付较高的利息，从而加大了财务风险；如预期利率上升，虽按原合同约定的利率水平支付较低的利息，但随着利率的持续上升，货币升值压力增大，一旦货币升值，则企业还本负担加重，从而加大了财务风险。如果采用外币融资，汇率的不断变化也必然会产生财务风险。

2、财务决策缺乏严肃性、科学性。项目前期准备工作不足，普遍存在经验主义和主观个人决策现象，对项目的可行性研究与项目评估不够全面，缺乏深入细致的市场调研和科学论证，没有重视项目开发对资源环境、公共环境的影响，项目预期利润过高，由此导致决策失误经常发生，从而产生财务风险。

3、缺乏财务预算管理

对市场销售预测把握不准、内部财务关系不合理、资金筹集和运用不当。如营销推广策略不符合市场规律、领导者和财务管理人员风险意识淡薄，对风险的认识不充分，缺乏资金管理的经验和能力；没有对项目成本、资金运作、预期报酬率做细致的财务分析，缺乏对整个项目资金收支预算；没有掌握工程建设特点，分不清资金使用的轻重缓急，造成在资金管理上盲目运作；没有处理好投资、质量、进度的三统一关系，导致财务风险发生时束手无策。

4、缺乏现金流管理理念

房地产是资金密集型行业，投资金额大、开发周期长，需要特别加强对现金流量的管理。国内大多数房地产企业，缺乏现金流管理理念，只注重利润总额指标，不重视现金净流量，在经济效益良好的情况下，盲目买地增加土地量，加大了财务风险控制的难度，企业难以健康、可持续发展。

四、房地产企业财务风险的防范策略和措施

（一）房地产企业财务风险防范策略

在房地产项目开发过程中，如预计某一事项将发生财务风险时，应根据具体情况设定风险管理目标，并对该财务风险进行评估，并及时制定应对策略。常用的风险防范策略有：风险规避、风险降低、风险分担和风险承受。可主要采用风险规避、风险分担策略。

1、在进行项目投资时，首先考虑的是避免风险，凡风险所造成的损失不能由该项目预计可能获得的利润予以抵消时，避免风险是最可靠的简单方法。

2、风险分担，是企业计划借助他人力量，采取业务分包、购买保险等方式和适当的控制措施，将风险控制在风险承受度之内的策略。如果预计存在较大的财务风险，则宜采用风险共担的合资、联营、联合开发经营模式，如果预计存在过大的财务风险时，宜采用风险主体转移即出售部分或全部在建开发项目的经营模式。

（二）房地产企业财务风险的防范措施

针对当前房地产企业财务风险的种类及期形成原因，建议可采取以下具体防范措施。

1、认真学习房地产政策法规，变客观不利因素为项目所应用。领导者要带头树立风险防范意识，财务人员要加强财务风险管理培训，理顺内部财务关系，明确各部门在财务管理中的地位、作用和职责，提高对分析风险的应变能力，提高财务风险管理水平。

2、增加自有资金，优化资本结构

房地产企业必须保持合理的资金结构，适度负债经营，提高资金使用效益，增强盈利能力和偿债能力，确保项目利润率。在确定偿债能力后筹集资金，逐步改善资本结构，降低财务风险。开发新项目时，可以通过股票融资、债券融资、合作开发等筹资方式，逐步做大做强企业。

3、制定财务预算管理制度，并加强执行力

根据项目实际情况，制定财务预算管理制度，不断的修改和完善，并构建财务预算指标体系。以项目预算和资金预算为基础，在项目预算方面，应对项目土地成本、前期工程费用、建筑工程开发成本、开发间接费用、预收收入、融资金额等进行全面预算，并严格执行财务预算，以提高投资决策的准确性，减少失误。在资金预算方面，应根据工程建设进度，合理及时安排建设资金，加强预算管理，实行定期汇报制度，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期检查，发挥预算监督的财务预警作用。

4、分解责任，加强资金管理

房地产企业在建项目占用了大量的资金，如资金流转不畅，会加重财务风险。因此，要注重项目资金的管理，制定合理的资金使用、回收计划，将资金管理的责任分解落实到各相关部门。在财务收支上要有严格的内控制度，合理安排工程建设资金，加强对预收售楼款、首期款、按揭贷款等销售资金的管理，严格控制费用的支出，杜绝超预算资金支出，提高资金的安全性和合理性。

5、建立健全内控制度，加强开发成本费用管理

根据成本管理、内部控制的要求，细化成本核算对象。建立设计阶段工程概算，建设阶段工程预算，促使工程决算实际成本，接近于工程概算和工程预算；加强成本费用控制，完善成本费用分析，通过各个关键环节控制点的管理，达到成本费用管理目标。

总之，房地产企业的财务风险是客观存在的，在不同的历史时期存在不同的财务风险，且始终处于动态变化之中，伴随着经营风险而存在。只要树立风险意识，正视风险，认真分析，积极采取正确有效的防范措施，风险可以得到控制与降低，有利于企业的可持续健康发展。

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