个人住房商业用房贷款暂行办法

四川省农村信用社

个人住房商业用房贷款暂行办法

第一章 总 则

第一条 为规范全省农村信用社个人住房、商业用房贷款管理，促进此项业务健康发展，根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》和《四川省农村信用社信贷管理基本制度》等有关规定，制定本办法。

第二条 本办法所称个人住房、商业用房贷款是指农村信用社向符合条件的自然人发放的用于购买各类型住房或商业用房的贷款。

各类型住房包括普通商品住房、经济适用房等，商业用房包括商铺、写字楼或商住两用房等。

第三条 个人住房、商业用房贷款坚持“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则。

第四条 本办法适用于四川省农村信用社(含农村合作银行，农村商业银行，下同) 所属各级分支机构（以下称贷款人）发放的个人住房、商业用房贷款。

第五条 住房公积金等政策性住房贷款不适用本办法。

第六条 借款人采用个人住房贷款所购买的只能是主体结构已封顶的住房，采用个人商业用房贷款所购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。

第二章 贷款对象及条件

第七条 贷款对象为具有完全民事行为能力、年满十八周岁的中国自然人及在中国大陆有居留权的境外、国外的自然人。

第八条 申请个人住房、商业用房贷款的借款人必须同时具备下列条件：

（一）具有固定住所或稳定的经营场所；

（二）有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无重大不良信用记录；

（三）持有与售房人签订的真实、合法、有效的购房合同、协议或其他有效证明文件；

（四）能够提供符合贷款人要求的担保；

（五）支付符合农村信用社规定比例的购房首付款；

（六）贷款人规定的其他条件。

第三章 贷款额度、期限与利率

第九条 贷款额度

（一）购买首套自住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款额度最高不超过购房款的70%；

（二）购买第二套住房的家庭，贷款额度最高不超过购房款的40%；

（三）购买商业用房、别墅的，贷款额度最高不超过购房款的50%，购买“商住两用房”的，贷款额度最高不超过购房款的55%。

（四）暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

第十条 贷款期限

（一）个人住房贷款期限最长为30年，个人商业用房贷款期限最长为10年；

（二）贷款期限加上借款人实际年龄之和，最高不超过65周岁。

第十一条 贷款利率按照人民银行和农村信用社的有关规定执行。

第四章 贷款受理、调查、审查与审批

第十二条 贷款受理。农村信用社可以委托合作项目开发企业代为受理，也可以自行受理。借款人申请个人住房、商业用房

贷款，需填写《四川省农村信用社个人住房、商业用房借款申请表》，并提供下列资料：

（一）借款人及其配偶有效身份证明材料，包括：居民身份证、户口本、军官证、警官证、文职干部证、港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证件，以及未婚证明、结婚证和离婚证（原件及复印件）；

（二）借款人偿债能力证明材料，包括收入证明材料、工作证明、有关资产证明和资产出租证明等（原件及复印件）；

（三）已通过房管部门备案登记的购房合同；

（四）借款人已付所购房屋价款规定比例以上的首付款交款单据（预收款收据或税务部门监制的发票、银行进账单等）；

（五）贷款人规定的其他文件和资料。

第十三条 贷前受理岗位人员与贷款调查岗位人员可以互相兼任。贷款人应对借款人的信用状况、还款能力以及提交的全部文件、资料的真实性、合法性和贷款可行性进行调查。

第十四条 贷款的审查和审批。个人住房贷款和商业用房贷款审查和审批环节可合并进行。经审查同意的贷款，报有权审批人审批，并向借款人作出正式答复。

第五章 贷款保险与担保

第十五条 抵押人原则上要办理保险，抵押人可在贷款人认可的保险公司范围内自主选择保险公司办理有关手续。保险期限

不得短于借款期限，保险金额不得低于贷款金额，保险费由投保人负担，保险单正本由抵押权人代为保管。在借款债务存续期间，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。保险期间届满，借款人未能清偿全部借款时，抵押人须续办保险。保险单必须约定抵押权人为该保险的第一受益人。保险单中特别约定，一旦发生保险事故，保险人应将保险赔偿金直接划付至贷款人指定的账户。

第十六条 贷款担保。采取阶段性担保加本房抵押的担保方式。贷款人认为有必要的，可增加其他担保方式。

阶段性担保是指在取得以贷款人为抵押权人的房屋他项权证之前，由售房人承担连带责任保证的方式，售房人须在贷款人处开立保证金专户并按不低于贷款金额的5%存入保证金。发生保证金代偿事项后，售房人须在5个工作日内补足。

（一）保证人必须是贷款人与之签订了商品房销售贷款合作协议书的，且又是借款人所购住房或商业用房的开发商或售房单位；

（二）在所抵押的住房或商业用房取得房屋所有权证并办妥抵押登记后，根据保证合同约定，保证人不再履行保证责任，一次性退回保证金；

（三）贷款人应与借款人、抵押人、保证人同时签订个人住房商业用房借款合同。

第十七条 担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现担保权的费用等。

第六章 贷款发放与偿还

第十八条 签订借款合同后，根据国家法律法规和当地的相关规定，办理抵押登记、保险及其他必须的手续，并视实际情况办理合同公证。

第十九条 贷款发放。经贷款人同意发放的贷款，在借款人办妥有关手续后，贷款人应按照借款合同约定的用款计划和用途分别划转至开发商在贷款人处开立的结算账户和保证金存款专户，并由贷款人按有关规定监管使用。

第二十条 贷款偿还。借款人应按照借款合同约定的还款计划、还款方式和还款日期偿还贷款本息。

第二十一条 贷款还款方法。贷款人与借款人应在借款合同中明确约定还款期限和方法。偿还贷款本息可选择一次性还本付息、等额本息还款和等额本金还款法等。

（一）贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方法；

（二）贷款期限在1年以上的，可采用等额本金还款法和等额本息还款法等。

第二十二条 贷款还款方式。借款人可采取委托扣款方式或柜面还款方式偿还贷款本息，但提前还款只能采取柜面还款方式。

（一）委托扣款方式即借款人委托贷款人从其指定的账户中直接扣收贷款本息；

（二）柜面还款方式即借款人直接以现金、支票或信用卡、储蓄卡到贷款人规定的营业柜台还款。

第二十三条 提前还款处理。借款人如提前还款，应向贷款人提出书面申请。提前清偿的贷款本金在以后期限不再计息，此前已计收的贷款利息也不再调整。提前还款违约金按照相关政策规定执行。

第二十四条 借款的展期。借款人在原合同履行期间，如不能按照原还款计划按期归还贷款，可向贷款人提出展期申请，经贷款人批准后，签订贷款期限调整补充协议，并办理有关手续，同时担保人在展期还款协议上签字。

借款人申请借款展期只限一次，原借款期限与展期期限之和，个人住房贷款最长不超过30年，商业用房贷款不超过10年。原借款期限加上展期期限达到新的利率期限档次时，从展期之日起，贷款利息按新的期限档次利率计收。已计收的利息不再调整。

第七章 贷后管理

第二十五条 贷款发放后，贷款人必须加强贷后管理，搞好贷款检查。项目竣工验收后，贷款人要督促开发商和借款人及时办理抵押登记手续。

第二十六条 贷款人应建立贷后检查制度。对正常、关注类贷款可采取抽查的方式不定期进行，对次级、可疑、损失类贷款

采取全面检查的方式，每季度至少进行一次贷后检查，并填写个人贷款贷后检查表，送经部门负责人签字后及时归档。

第二十七条 贷后检查可通过监测贷款账户、查询不良贷款明细台账、查询人民银行个人信用信息基础数据库、电话访谈、见面访谈、实地检查等途径获取信息，并对各种信息进行综合分析，判断贷款的风险状况，提出预防或补救措施。

第二十八条 贷后检查人员应根据借款合同的约定，检查借款人是否履行合同，重点包括以下内容：

（一）借款人依合同约定归还贷款本息情况；

（二）借款人职业、收入、健康状况等影响其还款能力和诚意的因素变化情况；

（三）借款人工作单位、住址、联系电话等信息的变更情况；

（四）担保变化情况，包括：保证人保证资格和保证能力变化情况、抵（质）押物状况及价值变化情况等；

（五）其他可能影响贷款质量的因素变化情况。

第八章 合同的变更与终止

第二十九条 借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。如果是担保贷款，应事先征得担保人同意。协议未达成之前，原借款合同继续有效。

第三十条 借款人出现死亡、丧失民事行为能力或经有权部门宣告失踪、死亡等情况的，依据法律规定，应由其财产合法继

承人在继承财产范围内或其财产代管人在借款人财产范围内继续履行借款合同。

第三十一条 抵押物发生意外损失或保证人失去担保资格或丧失担保能力时，借款人应及时通知贷款人，并提供贷款人认可的新的担保，重新签订担保合同。未经贷款人同意，原合同继续有效。

第三十二条 借款人按借款合同规定还清全部贷款本息后，借款合同随即终止。贷款人应在借款合同终止后15日内通知借款人，返还其用于担保的抵押物权属凭证及相关证明文件。

第九章 违约与处置

第三十三条 下列情况属借款人违约：

（一）提供虚假的资料、文件而取得贷款；

（二）未按合同约定的还款计划归还贷款本息；

（三）拒绝或阻碍贷款人对贷款使用情况和抵押物情况实施监督检查；

（四）将设定抵押权的财产拆迁、出售、未征得贷款人同意的出租、转让、馈赠或重复抵押；

（五）与他人签订有损贷款人权益的合同或协议；

（六）借款人及家庭财务状况恶化，卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，可能或已经影响贷款义务的履行；

（七）保证人违反保证条款或丧失承担连带保证责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿债权，而未按要求重新落实担保；

（八）借款人在合同履行期间死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后，其遗产或财产继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人拒绝继续履行原借款合同；

（九）隐匿、私分、违法出让、故意压低价格变卖财产，危害贷款安全；

（十）借款人发生违反借款合同的其他行为。

第三十四条 借款人发生本办法第三十三条违约行为时，贷款人可视借款人违约情况，采取以下一种或数种债权保护措施：

（一）责令限期纠正违约行为并赔偿相应损失；

（二）停止发放尚未支用的贷款；

（三）宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；

（四）对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括借款人未按约定的分期还款计划按时并足额归还贷款本息情况、被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收利息和复利；

（五）向借款人收取违约金；

（六）从借款人在贷款人系统的账户上划收任何币种的款项；

（七）要求借款人对本合同项下所有债务提供符合贷款人要求的新的担保；

（八）行使担保权利；

（九）解除与借款人的借贷关系；

（十）依法采取其他必要措施。

第十章 附 则

第三十五条 对借款人以“商住两用房”名义申请个人贷款的，贷款期限和利率水平按照商业用房贷款管理规定执行。

第三十六条 如遇国家政策调整，以调整后的国家政策为准。

第三十七条 各市、县级联社可结合实际制定实施细则。 第三十八条 本办法由四川省农村信用社联合社制定、解释和修订。

第三十九条 本办法自印发之日起执行。

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