浅谈房屋租赁合同的相关法律问题

露 。 管理　

浅谈房屋租赁合 同的相关法律 问题　

赵海 霞　（ 青海广播电 视大学教学指 导中心） 　

摘 要： 近几年来 ， 商 品 经 济 迅 速 发展 市 场 经 济体 系 的建 立。 各 种　 给 女 方支付 一 些另外租 房 必要 费用 。 　 行业从 事经商 的数居 多， 租用私人住宅 ， 租用 公有房 的情况猛增。甚　 １ ． ４ 房屋租赁 的法律 问题 ： 对租赁期长的私人用房和　

营业用房 确 定 因租 金 太低 反悔 的诉讼 。可 以依 照最 高 人 民　 法院《 关于贯彻 民事政策和法律意见》 中规定的“ 不能任意　 规， 除合 同法外 ， 也 多是从行政 管理的角度来进 行规范 的， 并 由此而　 增租 或 强行 收房 ， 房 客 不能 拖欠 房屋 或 转租 ， 租 期届 满 ， 房　 构成 了对房屋租赁市场进行行政管理的法理基础。 　 主 确 因困难 要 求 自住 的 ， 应 当允 许 ， 但 必 须 给房 客 找房 搬　 关键词 ： 房屋租赁　 ， 法 院 虽然依 照 规定 作 了处理 ， 但总 感法 律依 据　 房屋 租赁 合 同是 当事人 双 方约 定在 一定 的期 限 内 ， 一　迁 的 时间 ” 明显 会损 害 了 出　 方将 房 屋 交 付 另一 方使 用 或 收益 ， 另一 方 给付 租 金 ， 并 于　不 足 。法 院如 果认 定原 定低 租 协议 有效 ； 租 人 利 益 ， 与 市 场经 济 的 建 立发 展 不利 ； 如 果对 低 房 租 一　 期 限届 满时返 还该 房屋 的合 同。房屋 租赁 合 同在我 们 的 日 　 虽有 一 定 的合 理性 ； 但 又 无 明确 的法 律　 常生 活和 经 济 活动 中十 分 常见 ， 法 院在 审理 此 类案 件 的数　味 支 持 判决 增 租 ， 依 据 ， 处理 起来 较 为棘 手 。另外 在 实 际办 案过程 还 存在 一　 量上 也一 直居 高 不下。我 国的房屋 租 赁制度 在 经历 了数 次　 急 待 法律做 出 明确 的规定 ， 如 公 房 出　 立法 的修 改和 完善 之后 ， 已经 日益健全 。 但 在 司法 实践 中 ， 　 种 普 遍 存在 的 问题 ， 租人按照《 城市公有房屋管理规定》 办理（ 房屋所有权证 ） ； 　 要妥 善 处理 好 该类 案件 ， 需重 点把 握好 以下几 个 问题 。 　 按照建设部发布 的《 城市房屋租赁管理条例》 办理 了（ 房屋　 １房 屋租 赁合 同纠纷发 生 的几种 情况　 ： 出租人依照《 城市房地产管理法》 第５ ５条规　 １ ． １商品房屋的出租 ， 目前发生纠纷最 为突出的问题　租赁许可见 ） 定 “ 以营利 为 目的 ， 房屋 所 有权 人将 以划拔 方式 取 得 使 用　 是营业用房 ， 铺面用户的出租。 几年来无论从案件的种类、 　 应 当将租 金 中所 含 土地　 范围 、 结构 上都 发生 了很 大 的变 化。 利 用 空余房 屋

出租 ， 谋　权 国有 土地 上 建成 的房 屋 出租 的 ， 收 益 上缴 国 家 ” 应 上 缴 部 分 已上 交 ， 出租 人严 格 履 行 双 方　 取租 金 已成 为单 位 、 个人 争 先 恐 后追 逐 的对 象 ， 过 去 被 人　 履 行 出租 人 应尽 各项 义 务 ， 承 租 人 是 具　 们 忽视 的房屋 出租 ， 今 天变得 格 外活 跃。 于 是 私人 、 单位 一　签 订 的租 赁 合 同 ， 起上 ， 大 建 营业 用 房 出租 获 取 租 金 比任 何 时候 都 多 ， 租 金　有 独 立 法人 资 格 法人 机 构 以承 租 的房 屋 经 营餐 饮 、娱 乐　 由于承 租 人 内部管 理机 制 混乱 等诸 多 因素 造成 无 法经　 价 格 不 受 限制 ， 随行 就市 ， 涨 落 随意 性很 大 ， 不仅 是暴 露 出 　业 ： 租 赁 合 同 无 法合 面履 行拖 欠 租 金达 数 十 万 元 ， 甚 至 上　 了许 多 问题 ， 而 且产 生纠 纷越 来越 多 ， 处理 起 来 十分 棘手 。 　营 、 百 元 ， 出租 人 起诉 法院 要 求依 法 解 除 合 同 ， 承 租 人 完 全 有　 建议 立法 机 关对 租 金 收 取根 据 房 屋 的 建筑 结 构 制 定 出相　 承租 人 在承租 房 屋时 将房 屋进　 对标 准 ， 以便 在司 法实 践 中 ， 有法 可依 。共建经 营房 出租 后　支 付所 欠租 金 的支付 能 力。 改造 。在 双 方 的租赁 合 同 中没 有 明确 装 璜 部 分　 利益分配与风险责任承担也是难点问题。 部分承租人经营　行 了装 璜 、 归属 问题 ， 法 院 委托 工 程 造价 部 门核 定价 格 后 ， 交承 租 人　 不 善 不 交房 租 ， 造 成 拖 久租 金 纠 纷 时 有发 生 ， 有 的一 走 了 　 判给 出租 人 以折顶 拖 欠 房 屋租 金 ， 这种 强行 叫　 之， 产生 连锁 反 映。 在 房屋 租赁 中 既有 守法承 租经 营 的 ， 也　装 璜 折 价 ， 出租人 接 受 装璜 的作 法 不利于 保 护 出租 人 的合法权 益， 也　 有规 避 法律政 策 的。 　 往往 造 成 出　 １ ． ２ 房 屋 转租 问题 ： 这 种 问题 较 为普 遍 ， 纠 纷 发 生 原　 不能体 现 我 国 民事立 法 公平 公正 的基 本原 则 ， 给 出租 人　 因方 方面 面 ， 一是 出租 人 明知 出租 的房 屋 已被 转租 ， 表 示　租 人 所接 受 的装 璜对 出租 人没 有 丝 毫使 用价值 ， 首先 应 查　 默许 态度 。 基 于 出租 人 的心理 因素 ， 只要 交租 金 ， 什 么人 都　 带来 重大 的 损失 。人 民 法院在 审理 此 类纠 纷 时 ， 可 以承 租 ； 二 是反 复 “ 连环 ” 转租 ， 不 经 出租 人 同意再 转 租　 清承 租 人 偿还 租 金 能和 ，其 次 区 分合 同不 能 履 行 过 错 责　 由过错 责任 方承担 违 约 的 民事责任 ， 还 出租 人 以公平 、 　 给 第 三人 ； 三是 承 租 人

擅 自将 承 租 房屋 转 租 他 人 ， 出租 人　任 ， 民法通则》 １ 　 １ ６ 　 多 次书面 通知 这种 行 为严 重违 约和 违法 。 在 出租 人诉诸 法　 公正、公道 ，使守法者得到应有的保护。《 《 经济合同法》 ３ ５条对过错一方应承担违约责任有 明 　 院 审理 过程 中承租 人一 落 不 明 ，造 成 出租 人租 金 受损 ； 四　 条、 但 对 违 约金 如 何 承担 ， 目前 财产 租 赁 合 同 没 有　 是 原 承租 人 隐瞒 欠租 情 况 ， 将 房 屋 转租 ； 五 是 承租 人 与 受　确 的规 定 ， 应当制定违约金承担 比例　 转租人秘密协议有意不交租金损害 出租人 的利益 ， 人民法　 明确法律规定违约金承担比例 ， 指导实际办案工作 ， 使违约受到相应的法律制裁。 　 院在处理 此类案件时应该采取必要的法律手段保护合 法　 ２房屋租赁合 同签订时 。 防止纠纷产生应注意的事项　 经营者 的利益 ， 在这种租赁合同中可以设定抵押制度。 　 房屋属于不动产 ， 在 民事领域 中， 凡涉及不动产作 为 　 １ ． ３夫妻离婚后房屋 出租 问题。在离婚 案件 中， 住房　 标 的的 ， 各种合同， 当事人双方应该慎重对待 ， 一方面是为 　 承租权和店面经 营权发生纠 纷处理 ， 情况同样复杂 ， 难度　 　 很大。应当根据《 妇女权益保障法》 及相关法律规定， 女方 　 了便于不动产进行管理 ，另一方面也可以尽量减 少纠纷。 应 注意以下事项 ， 以减少纠纷 ， 　 无房居住 的， 男方有条件的应 当帮助解决 ； 对离婚前 以女　所 以签订房屋租赁合 同时， 　 方名义租用经营用房 ， 铺面商店房处理时原则上应 判归女　保证 合 同顺利 履行 ； ２ ． １ 签订 房屋租赁合 同时 ，应力求做 到合 同条款齐　 方租用 ， 女方可适 当对男子进行补偿 ； 女方对男方另租房　 内容明确、 完整、 双方责、 权、 利清楚。签订 时最好请法　 所花的费用 ， 可给其合理补偿。 女方自找居住 ， 男方应适当 　 备，

件 出现了诸 多复杂 的新 问题、 新情况。现行有关房屋租赁的法律、 法　

至许多单位 也将 临街办公用房改为营业房进行出租 ，故房屋租赁案　

管理　

浅析我 国城 市社 区养老服 务存在 的问题 及发展取 向　

缪自 锋　 （ 甘 肃 政 法学 院 法 学 院 　

摘要 ： 我国人 口红利正 在逐渐消 失 ， 人 口拐点提前 到来 ， 养老问 　 是非营利机构组织。 通常情况下是组织机构 内部 的工作人　 题 已经成为我 国在发展过程 中面临的一大 问题。计划生育政策使我　 员 无偿 或低 偿 向社 区 老年 人 提供 服 务 ， 以最 小 的成 本 运　 国的家庭结构 由以前 的多儿多女变

成现在的独子结构。这一变化导　 致我国传统的 以家庭养老和社会养老 的模式面临严峻挑战 ，本文正　 是基于这样 的现实 问题考虑 ， 提 出社 区养 老服务 的构 想 ， 旨在为我国　

的养老模式的改革提供有益思考 ， 促进社会福利事业 的发展。 　 关键词 ： 社 区养 老 家庭结构 福利　

营， 有很 强 的公 益性 。 　 １ ． ２ 组织形式灵活， 社会参与广泛　 社区养老服务模 式不是正式的政府社会保 障机构 ， 其　 组织 形 式较 为 灵活 ， 可 以根 据 服务 对 象 的特 点 ， 调 整结 构 ， 　

差 异化 的社 区福 利 ， 可 以根 据 老 年 人 的具 体　 我 国人 口结构 的 变化 ， 尤其 是 年 龄 结 构 的变 化 ， 使 我　提供 多层 次 、 家 庭 结构 及 其 身体 素 质 等 各 方面 考 虑 ， 提供 差　 国 的人 口红利 逐 渐消 失 ，老 龄 化社 会 已经 离我 们 不远 了。 　经 济情 况 、 在 其运 营 资金来 源 方面 ， 社会 资金 来源 广泛 ， 　 这就导致 了我 国传统家庭养老模式面临严重困难 ， 甚至到　 异化 的服 务 。 社 会参 与程度 较 深 。 有政 府 资金补 贴 、 商业捐 赠 、 慈善 组织　 了难以为继 的地步 ，大量老年人 口对养老需求越来越迫　 社 会 公益 基金 等。 　 切 。因此 ， 必须 认清 楚 我 国社 会 养老 目前 的现状 ， 并 大胆创　 捐赠 、 １ ． ３ 综合 性　 新新 的养 老模 式 。 大力发 展 社 区养 老服 务 ， 是我 国养 老模　 在 社 区养 老服 务 具体 运作 过 程 中呈 现 出多 种社 会 力　 式 必须 做 出 的 改变 ， 它是 适 应 老龄 化社 会 的 ， 也符 合 养 老　 其服 务 的 内容也 是在 不 同程度 上弥 补 了我 国　 模 式 转 型 的规律 。 从 一 定意 义上 来说 ， 社 区养 老服 务 ， 也是　量综 合 参与 。 社会 保 障体 系的 一些 不足 ， 为其提供 了有 益补 充 。 同时也　 我 国社 会保 障体 系的重 要组 成部 分 。 　 得到了社会各界力量的参与。 这就使社 区养老服务能够为 　 １ 社 区养 老 服务概 述　 　 ’ 居 家老 人 提供 全 方位 的支 持 ， 在 不断 完善 中呈现 出鲜 明 的　 本质上“ 社区养老服务” 主要是是由政府扶持、 社会参　 　 与、 市场 运 作 ， 逐 步建 立 以 家庭养 老 为核 心 ， 社 区服 务 为依　文 化性 和综 合性 的特 点。 ２ 在 实 际 运作 过 程 中社 区 养老 的 现 实 情 况及 其存 在　 托， 专业化服务为支撑 ， 为 社 区里 生 活 的老年 人供 生 活 照　 料、 医疗 保 健 、 精神慰藉 、 文化 娱 乐 等 为 主要 内容 的服 务 。 　问题　 ２ ． １ 对于 社 区养 老 服 务 多数 人 存在 认识 偏 差 ， 不 能真　 社

区养 老模 式 是 功 能 弱 化 的 家庭 养 老模 式和 理 想 的机 构　 正理 解 社 区养老 的内涵　 养 老模 式 之 间 的一 个最佳 结 合 点 ， 既 为老人 提供 了相 应 的　 不 仅是 服 务对 象 存在 认识 偏 差 ， 就连 提供 社 区服 务 的　 照顾 ， 又 充 分利 用 了老人 家庭 的资 源 ， 是 一 种 适 合 中 国 国　 机 构 、 工作 人 员也 对其 工作 内容 存在 认识 偏差 。社 会 公益　 情 的养 老模 式 。 　 专业 服 务思 想 不 到位 。不 能站在 更 高 的角度 去　 社 区养 老 服 务主 要是 在 政府 的支持 下 ， 由基 层 组 织单　精神 淡 薄 ， 　 位 区、 街道、 居 委 会具体 组 织 实 施 的社 区养 老服 务计 划 ， 服　理解 认识 社 区养 老 的现 实意 义。 ２ ． ２ 社 区养 老组织 机构 服务 内容 单一 、 服 务质 量较低　 人的需求是多层面 的， 现阶段我国老年人需要的更多 　 养 老需求的社区服务。 该种社区养老模 式主要有以下几个　 是 物质 层 面 之 外 的 需 求 ， 有精 神 充 实 的 需 求 ， 有社 会 活 动　 特点 ： 　 参 与 的需 求 ， 还 有身体 健 康 的需 求 ， 文化 娱 乐 的希 求 。 而大　 １ ． １ 福利 性 与服 务性 并 存　 提 供 的服 务形　 社 区养 老 主 要 目的是 向社 区老 年 人提供 养 老 服务 ， 它　 部 分社 区养 老 服务 机 构还 是 囿于传 统 思 想 ，

（ 上接第 ８ ０页 ） 　

务 目标 对 象 以社 区 老年居 民为 主 ， 为其 提供 能够 满 足 基本　

律 方面 专 家， 进行必须审查 ， 进行资信调 查 ， 这样 既可 以　所 有权 仍 属 于 国 家 ， 职 工和 单 位 之 间 只是 租 赁 关 系 ， 职 工　 预、 减少纠纷， 又 可 以纠 纷发 生后 ， 有据 可查 ， 便 于 处理 。 　 无权 处 分房屋 。 　 ２ ． ５ 要服 从 国 家特 殊情 况 的规 定 《 中 国人 民解 放军 房　 ２ ． ２ 租 赁 双 方对 装 饰 ， 装 璜 归属 问题 在合 同 中约定 清　 地产管理条例》 的有关规定 ， 军队要出租非军事设施 的房　 楚， 合 同履 行过 程 由于 承租 方 的过错 造成 拖 欠租 金 ， 装饰、 　 要对房屋承租人进行严格审查 ， 不得租赁 给无法人　 装璜 如何 归属 ， 合 同履 行 完毕 ， 应 如何 归属 ， 签订 合 同时进　屋 时 ， 地位 ， 又无经济保障人员和 民间组织。 　 行 明 确 的约定 ， 有利于 纠 纷 的处理 。 　 单位 应 工作 需 要承 租 私人 房屋 时 ， 必须 经 过县 级 以上　 ２ ． ３ 防止草率签订合同 ， 承租 方应查清楚 出租人和 出 　 私自 订 立房屋租赁　 租房屋之 间的关系 ： 出租人是所 有人还是 占有人 ， 还要搞　政府和房屋主管部的批准。未经批准

， 协议是违法的， 协议无效 。 　 清楚该房屋是不是共有， 房屋产权有无其他纠纷。出租人　

参考文献 ： 　 主体是否合法 ， 有无产权证 明， 有无租赁许可证明。 　 ［ １ 　 Ｊ 李文科． 房屋租赁 法律 制度研究【 Ｄ 】 ． 四Ｊ Ｉ Ｉ 大学 ２ ０ ０ ５ ． 　 ２ ． ４ 承租人应清楚出租房屋 的性质 ； 现在城镇 中有相　 【 ２ 】 苏镧浠 ． 试析房屋租赁法律 问题 【 Ｊ 】 ． 黑 龙江省政 法管理干部学　 当一部分房屋属于单位补贴 出售给职工的， 对这些房屋行　院学报 ． ２ ０ １ 　 ０ （ ０ ９ ） ． 　 ‘ 　 使所 以权时 ， 国家有专 门规定。国家、 单位、 个人三 方投入　 【 ３ 】 曾茂 ． 房 屋租 赁 中的 附合 法 律 问题 研 究 【 Ｄ １ ． 西 南政 法大 学　 共建的房屋 ， 分配给职工居住 ， 职工并未取得房屋所有权 ， 　２ ０１ １ ． 　

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