20**年税收筹划案例集--1

案例6 北京恒隆置业公司税收筹划方

1、 甲公司开发乙项目概况及财税分析

（1） 乙地产项目概况

①甲公司及乙项目

甲企业是一家房地产投资开发企业，自2004年注册成立一来，2005年上半年进行土地一级开发，至2009年中期开发完成乙项目，该项目属于京西地区标志性、旗舰式商业地产项目，在项目规划、功能、业态及经营上都力求新意，成为京西地区国际性、现代化商业地产的典范，也成为核心商业圈的经典之作。

乙项目是旗舰式的商业地产项目，该项目的占地面积为59 422㎡,建设用地面积为52 819㎡，规划总建筑面积为97172㎡，其中地上建筑面积为74227㎡，地下建筑面积32945㎡，共分为A、B、C、D、E、F、G、H、J及地下室10个分区，停车位多达595处。

②乙业务的延伸：全资子公司及其经营

第一、 由甲公司创造创办的全资子公司——丙公司，是

一家大型购物广场，总经营面积为34152㎡，内

设高中档百货、综合性娱乐场所、高档特色酒店、酒吧等，同时引进世界零售业巨头沃尔玛超市、

苏宁电器等品牌店，能够满足各类不同消费群体

的需要。

第二、 丁公司

丁公司是甲的另一家全资子公司，是一家从事物业管理的配套服务公司。

（2） 乙项目经营用途及商业结构

乙项目总投资63176万元，总建筑面积为97172㎡，具体经营用途及商业结构如下表所示

2、 乙项目财税问题分析与筹划方案

（1） 政府拨付款项的筹划方案

项目涉及政府财政拨款8580元万元（系预算内资金，性质为基础设施、新能源、供热补贴、市政配套基础设施、冬季施工补助、停车场建设等）已在账簿中计入“资本公积”科目。

财政局以财经建指[2006]70号、财经建指[2007]27号、财经建指[2008]54号、财经建指[2009]49号等文件，拨付财政建设资金8580万元，该拨付的财政资金系预算内资金，并需甲公司专款专用，截止2009年底全部拨付完毕。

[分析与筹划]从财政拨付资金性质来看，属于财政局预算内资金，专款专用，资金用途及使用范围：土地的一级开发补助，市政基础设施建设、市政配套基础设施建设、工程款、项目建设能源供热补贴，冬季施工补贴等，其目的是为了促进城市建设，因此，属于财政拨款性质，按照《企业所得税法》的规定，财政拨款属于不征税范围。

对企业取得的专项用途财政性资金企业有关企业所得税处理规定如下：

企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

① 企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的

专项用途；

② 财政部门或其他拨付资金的财政部门对该项资金有专门的资金管理办法或具体的管理要求;

③ 企业对该项资金以及该资金发生的支出单独进行核算。

根据上述财政政策，乙项目所获得的财政拨付资金属于财政拨款，具体为专项用途的财政资金，完全符合不征税收入政策的要求，但甲公司目前缺少资金拨付文件，需要到财政部门获取原文件或复印件，以作为预算内资金拨付证明。

（2） 回迁房财税疑难及解决方案

土地征用费和拆迁补偿费构成房地产项目开发成本的重要组成部分，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税 [2009]31号）第二十七条规定，土地征用及拆迁补偿费支出是为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要土地的买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的底价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。其中，直接以货币形式支付的成本支出，会计和税务处理基本一致，而以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，由于其行为的特

殊性，会计和税务处理存在差异，会直接应道开发产品的计税成本，分析如下：

① 视同销售确认收入正常计税

房地产企业以自己的开发产品换取被拆迁人的土地使用权，在企业所得税处理上一般情况作为非货币性交易处理，即“以物易物”处理。

根据国税发[2009]31号文件第七条的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或与实际取得利益权利是确认收入（或利润）的实现，确认收入或利润的方法和顺序为：

（1） 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市

场销售价格确定：

（2） 由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允

价值确定：

（3） 按开发产品的成本利润率确定（组成计税价格） 注意：回迁房必须视同销售处理，需要计征营业税、城建税及附加。

② 计税成本的确认原则

国税发[2009]31号文件第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，按下列规定处理：

换取的开发产品如为该项土地开发、建造的、接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分开产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的以后应分出的）的市场的公允价值和土地使用权转移过程应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款和删除应收到的补价款。

因此，回迁房成本应该按照回迁房的实际建安成本金额分配计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”，具体账务处理为：

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 贷：开发成本——建筑安装工程费 细致分析，其实回迁房并没有实现净所得，因为视同销售收入与确认的计税成本一致，因此也没有增加所得不需要缴纳企业所得税。

（4） 借款扣除利息扣除问题及筹划方案

甲企业借款总计29166万元，工程余款为4000万元。 对于借款利息支出的处理，必须严格遵从利息费用的税务规定。甲企业如何才能合法地处理好借款利息问题： ① 竣工前后的利息费用处理差异

企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规划进行归集和分配，其

中属于财务费用性质的借款费用，可直接税前扣除。符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业（房地产企业）开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机器设备等。这类存货一般需要经过相当长的时间建造或者生产，才能达到预定可销售状态。即从事房地产开发业务的企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工前，应计入有关房地产的开发成本。在房地产完工后，应计入财务费用。

中信达国有资产经营管理中心与甲企业于2009年8月6日及2010年4月2日签订的《借款协议》，凡是在竣工后继续支付利息的，该利息不允许再资本化计入项目成本，而要计入财务费用当期扣除。

② 完工前的利息支出不可在土地增值税前重复扣除

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产醒目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

而按照国税发[2009]31号文件和《企业会计准则第十七号——借款费用》规定，从事房地产开发业务的企业为开发房地产而借入的资金所发生的借款费用，在房地产完工前，应计入把有关房地产的开发成本。在房地产开发后应计入财务费用。

③ 土地增值税前不能扣除非金融机构的借款利息

房地产开发企业从非金融机构取得的借款利息，如果不能提供金融机构证明的，即使能够按转让房地产项目计算分摊并按规定计入财务费用，也不能在土地增值税前扣除。但是，按照《企业所得税法实施条例》第三十八条（一）规定，非金融企业向金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，企业所得税前允许扣除。

另外，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。而《企业所得税法实施条例》第三十八条（一）规定：非金融机构从金融机构借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出，准予扣除。

换言之，从事房地产开发企业的纳税人向金融企业借款的利息支出，即便是超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，也准予企业所得税前全额据实扣除。

（4）开发成本的结转与分摊筹划

① 开发成本与期间费用的筹划

对于一些开发支出，在处理时能进成本的尽量不要进期间费用。

② 各种类型房产的成本分摊筹划技巧

甲公司自持房产与回购房产、回迁房产在成本分摊时，考

虑到自持房产需要每年按照房产余值缴纳房产税，因此，可尽量降低从开发产品结转来的相应成本，降低该资产的入账价值。自持房产部分在竣工时应结转为固定资产，其相应的账务处理为：

借：固定资产——不动产

贷：开发产品/开发成本

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定：企业发生些列情形时，不需要缴纳企业所得税：

第一、 将资产用于生产、加工、制造另一产品; 第二、 改变资产形状、结构或性能；

第三、 改变资产用途

第四、 将资产在总机构及其分支机构之间转化 第五、 上述两种或两种以上情形的混合

第六、 其他不改变资产所有权属的用途

《国家税务总局关于印发＜房地产开发经营业务企业所得税处理办法＞的通知》第七条规定：

自2008年1月1日起，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或与实际取得利益权时确认收入（或利润的实现）。

筹划思路如下：

第一、 加大出售房产的成本分摊额，不仅可以降低自持

房产的成本，还可以减少出售房产的企业所得税和土地增值税

第二、 出租房产的成本分摊也可以适当高一些，因为出

租房产一般采取从租计税

第三、 中心环形穹顶：作为长期待摊费用处理，不构成

房产价值。这样可以避免增加自持物业的入账成本，从而降低未来的房产税负担。

第四、 停车场（地下车库）：根据产权的归属来确定成本

的处理。国税发[2009]31号文件规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础实施形成的停车场，作为公共配套实施进行处理。甲企业的地下车库属于公共配套设施，因此可以将其成本全额扣除。

（5）丙公司为甲公司提供资金的税收筹划

丙公司为甲公司及乙项目提供资金，适当收取利息，借以增加乙项目的成本扣除。

（6）合同涉税疑难问题及解决方案

①利用广告位降低税负

甲公司与苏宁的《房屋租赁合同》第一部分第四条所载“本合同租赁物还包括附属的可免费使用的店招位、广告

位（广告位为相对应的租赁区域的外立面及顶部的区域，双方确认的效果图为准），门前的共用的停车场、停车位”，此条款我们认为存在一定的误区，如果单独签订广告位租赁合同，则可以降低租赁的房产税，节约税金。 ②代收款项的分解

合同规定“除租赁费外，甲方不另收取物业管理费、中央空调能源使用费及运行费、供暖费等其他任何费用”，我们存在一定的误区，这些费用属于代收代付性质的款项，不应该包含在租赁费用中，应该由丙公司独立收取。

（7）甲公司的物业提供给丙使用的处理

这一处理存在误区，因为双方属于不同的法人单位，产权划分不清，交易模式含糊，极易被视为“房产销售”或“房产租赁”来处理。我们认为，最好的处理模式是把双方的关系定位为“房产投资”，这样可以名正言顺地有丙公司来经营该资产，而不必负担税负。

（8）经营性自持房地产的税收筹划

①售后返祖模式的筹划

在售后返祖模式下，存在两个出租关系：

第一个出租关系：购房者将房屋出租给甲公司，购房者按租金收入的5%缴纳营业税和12%缴纳房产税

第二个出租关系：甲公司再将房子出租给商户，甲公司也按收入的5%缴纳营业税和12%缴纳房产税

②变房产出租为承包经营

房产税的计算分为从价计征和从组计征两种方法。从租计征税负较重，从价计征税负较轻。具体规定如下：

从价计征：按照房产原值一次减除10%至30%后的余值，乘以税率1.2%计算缴纳房产税。

从租计征：按照房产租金收入计算缴纳房产税，税率12% 筹划方式：甲企业以自己的名义领取营业执照和税务登记证，将房屋承租人招聘为经营者，将房屋的出租行为改变为自营行为再承包出去，并收取承包收入。则原有的房产就可以按从价计征方法征收房产税，避免导致较高的房产税负担，同时也合理规避了流转环节的营业税、城建税及附加。

③ 合理分解租金

甲公司与沃尔玛签订的《房屋租赁协议》中，关于租金的条款部分列明协议项上的租金包括租金、物业服务费、空调系统及其他设施系统使用费、设施年检费只需缴纳营业税及其附加费，相比较而言，物业管理费的税负较轻。 筹划方式：甲公司可以把租金收入合理分解一部分为物业管理费收入，并尽量加大物业费（低税负）的比列，降低租金收入（高税负）的比例，这样就可以有效降低租赁行为的税负。即改由甲公司收取租金，丙公司收取物业管理费。

3、 企业所得税及土地增值税清算筹划方案

（一） 清算前的准备工作

① 补交营业税及附加

已经缴纳的营业税、城建税及附加，允许实现税前扣除和土地增值税清算扣除。因此，甲企业应尽快实现结转收入，并按确认的收入总额缴纳营业税、城建税及附加。 ② 妥善处理未取得发票的相关费用

项目开发所发生的费用中，有800万元没有发票。主要涉及工资、补贴（车补、餐补）、公关费用、股东借钱（只有白条）、股东分红（未缴纳个人所得税）。这些无票的费用，需要适当借助业务招待费、市场费用、广告费用、咨询费用、工程价款等补齐。

会计处理：通过“以前年度损益调整”或者“开发成本”等账户进行处理，调整计入房地产开发成本、开发费用或者期间费用。

③ 工程款及其发票处理

在土地增值税清算之前，必须取得合法的工程款发票以及其他费用发票。土地增值税清算对发票的要求更严格。

（2）土地增值税

①清算条件

国税发[2006]187号文件规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项

目，以分期项目为单位清算。

《北京市地方税务局关于印发的通知》，符合下列情况之一的，房地产项目进行清算：

第一、 全部竣工并销售完毕的房地产开发项目

第二、 整体转让未竣工的房地产开发项目

第三、 直接转让土地使用权的项目

第四、 纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目

符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

第一、 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在

整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85%（含）以上的；

第二、 取得销售或预售许可证满三年仍未销售完毕的； 第三、 经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认

为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。 国税发[2006]187号文件规定：如果将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移，则不征收土地增值税。在税款清算时不列收入，不扣相应的成本费用。上述规定明确了企业自用开发产品在征收土地增值税时不作为视同销售处理，在土地增值税的税款清算时不填《土地增值税纳税申报表》。

② 清算时的账务检查与调整

第一、 账务检查

在土地增税清算时，对于已经核算记录的成本、费用项目，应进行细致检查。在土地增值税清算中，确定清算项目的扣除额时， 发生的各项成本应按实际发生额确认扣除，对无法提供合法有效凭证的，不予扣除，对于各项预提费用也不得包括在内。

开发过程中发生的土地征用费、耕地占用税、拆迁地上地下建筑物、附着物的拆迁费用、拆迁户的安置及补偿费等支出可以据实扣除。

对于开发土地和新建房及配套设施的成本中的前期工程费、建筑安装费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。若无法按清算要求提供开发成本核算资料的、虚报开发成本的、成本费用发生额明细偏离工程造价标准的且无正当理由的，税务机关核定其工程造价成本。

对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。

第二、 账务调整

对于已核算记录的成本、费用项目，检查中发现记录有误或不妥的，可以适当调整，如间接费用的分摊，成本项目的重新划分，错账的更正等。这是清算过程中的一项基本工作，有助于正确计算扣除项目，合理进行土地增值税的筹划。

③ 土地增值税收入总额的确认

乙项目最终状态划分有四种类型：出售、回购、回迁、供电局和自持。

其中出售部分的收入以“诚意金”形式预收，诚意金累计余额（截止2010年5月31日）为16222684.75（含2010年收到的诚意金8962695.75,2010年三月退还诚意金10000元 ），应于当期确认收入16222648.75元。

回购部分为政府委托县商贸局回购后支付款项64300000元，当期应确认销售收入64300000.

依据《国家税务总局关于印发的通知》第七条规定，回迁部分和供电局部分应做视同销售处理。依据已售和回购部分收入和建筑面积之间的关系计算出同类房地产的单位面积售价为6216.1459元/㎡，回迁部分面积为9581.19㎡（含不分摊建筑面积2357.112㎡），供电局建筑面积为1199.32㎡。通过估算应确认回迁视同销售收入59558074.94元，供电局视同销售收入为7455148.10元。

(4)企业所得税

①人防设施的税务处理

纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有、使用、占有、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，也不能列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。

② 回迁房开发成本的说明

企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，其换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该土地使用权的成本。

③ 广告费、业务宣传费及业务招待费

税法规定，业务招待费未超过扣除限额的可以结转至以后年度扣除，所以采用总的销售收入来计算可以可以扣除限额。

④莫忘土地增值税额的扣除

乙项目所计算缴纳的“土地增值税”允许在企业所得税清算时税前扣除。因此，必须先前清算土地增值税，而后清算企业所得税。

4.丙公司的财务税收筹划方案

①丙公司的经营模式与现存问题分析

丙公司成立于2009年6月，自2009年7月起建账。丙公司主要存在一下三种经营模式：

第一， 联营模式

丙企业依靠商业核心地位引入大型商家，采取联营形式进行合作，目前达100余家。基本运营模式及财务特征如下：

A． 有商家进货，不承担垫款和支付货款责任。消费者

购买商品，有隆盛开具发票，一般为普通发票，特殊情况下只为个别大客户出具增值税专用发票；如果消费者不要发票，则视同销售处理，进行价税分解，计算应缴纳的增值税。

C．根据每月销售情况，按事前协商确定的扣点（分成）①计算需要返还商家的金额，一般此月由商家按此金额开具增值税专用发票，进行成本入账和冲抵增值税处理。

D.丙公司替商家垫付一些水电费等费用，在结算时扣回。 E.商家的销售员等雇员有隆盛招聘，进行培训和着装统

一管理但工资有商家负担并支付。

F.节假期间搞促销活动，具体如何承担成本费用，最后通过调周口店处理。

第二， 租赁模式

丙公司以出租摊位的租赁模式引入一部分商家，大约有20-30家左右，基本运营模式及财务特征如下：

A. 替商家代收营业额，统一收款，但由商家为客户开具发票，销售税款由商家承担。

B. 丙公司与商家结算周期为一个月，进行结算时，确定一个以销售额为寄基础的扣点（分成），但以租金形式反映，并采取保底租金制，即如果扣点低于保底租金，则按保底租金计算。因此，这种模式的本质是以经营额为基础的一种浮动租金制。

第三， 固定租金制

还有一部分引进的商家，采取固定租金制，如干洗店、娱乐岛等，为数不多。基本运营模式财务特征如下：

A. 丙公司不为商家代收营业额，商家独立经营。

B. 志向商家收取固定租金，按照租金加纳营业税及附加。

（2）丙公司的财务与税收筹划操作要点

①丙公司与甲企业之间的资金拆借

丙公司为甲企业提供资金拆借，收取利息，这样可以加大甲丙的利息支付。

②丙公司的收益按照与引入商家的净收益，采取收益分成制。这样可以不承担经营风险。而成本进货商家负责。 ③联营代垫问题

代垫费用需要为商家开具普通发票，造成丙公司多支出营业税金及附加。

④无库存问题

丙公司与联营商家之间采取扣点分成制，只看重分成收益的获得，不考虑对库存的管理，联营商家的库存有商家自行管理，丙公司不予负责，因此，丙公司账面并无库存金额，所有的结算反应为商家开具发票的购进成本，并被丙公司管理者称为“以销定购模式”。税务曾对此问题提出质疑，财务部给予回复，但存在风险，建议采用备查薄记录进销存信息。 ⑤出租的筹划方案：变出租为承包经营

如果企业以自己的名义领取经营执照和税务登记证，将房屋去，获取承包收入，那么原有的自持房产就可以按从价计征方法征收房产税，规避较高的房差租金和较高的房产税，也合理避免了流转环节营业税及附加，从而减轻企业税收负担。

（3）物业公司的税收筹划造作要点

物业公司收取物业费，主要负责日常卫生与管理工作，以及负责维修和购买零星配件业务。

基于目前甲公司的基本情况，可以利用物业公司进行出租屋

业的租金筹划，操作原理为：合理分解租金。

具体操作方法如下：由于租赁收入涉及营业税及附加、房产税、企业所得税等，税负较重，而物业管理费只缴纳营业税及其附加，相比而言，物业管理费税负较轻。因此，丙公司可以把租金收入合理划分成租赁收入和物业管理费收入，尽量加大低税负收入（物业管理费）的比例，降低高税负收入（租赁收入）的比例。这样就可以有效降低企业房产租赁的实际税负。具体操作步骤如下：

A.利用现有的物业管理公司，提供承租方更多的物业管理服务

B.该物业管理公司要取得尽可能高的物业管理资质，因为资质越高，允许收取的物业管理费的价格越高。

C.有丙公司收取租金，由物业公司收取物业管理费。