社区服务中心建设项目_可行性研究报告

黑龙江省五大连池农场

社区服务中心建设项目

可行性研究报告

目 录

第一章 总 论 ............................................................................................ 1

一、项目提要 ......................................................................................... 1

二、编制依据 ......................................................................................... 4

第二章 项目建设背景与必要性 .............................................................. 7

一、项目建设背景 ................................................................................. 7

二、项目建设必要性 ............................................................................. 7

第三章 项目承担单位情况 .................................................................... 12

一、农场概况 ....................................................................................... 12

二、主要业务范围与业务能力 ........................................................... 13

三、经营情况及财务状况 ................................................................... 14

第四章 项目选址与建设条件 ................................................................ 15

一、项目选址的原则 ........................................................................... 15

二、项目选址确定 ............................................................................... 15

三、建设条件 ....................................................................................... 15

第五章 建设规模与建设内容 ................................................................ 19

一、指导思想 ....................................................................................... 19

二、建设规模 ....................................................................................... 19

三、建设内容 ....................................................................................... 19

四、建筑结构设计 ............................................................................... 21

第六章 环境影响评价与劳动安全 ........................................................ 26

一、环境影响评价 ............................................................................... 26

二、劳动安全 ....................................................................................... 27

第七章 项目组织管理与实施进度 ........................................................ 28

一、组织管理 ....................................................................................... 28

二、实施进度 ....................................................................................... 31

第八章 投资估算与资金来源 ................................................................ 33

一、投资估算 ....................................................................................... 33

二、资金来源 ....................................................................................... 34

第九章 社会效益评价 ............................................................................ 35

第十章 结 论 .......................................................................................... 37

附图：

附图1：项目建设地点位置图

附图2：项目建设房屋建筑平面布置图

第一章 总 论

一、项目提要

（一）项目名称、建设单位与负责人

1、项目名称: 黑龙江省农场社区服务中心建设项目

2、项目建设性质：新建

3、项目主管部门：黑龙江省农垦总局

4、项目建设单位：黑龙江省五大连池农场

5、项目建设地点：黑龙江省五大连池农场新区

6、项目总负责人：姜世佳 五大连池农场场长 高级工程师

7、项目技术负责人：王子龙 五大连池农场副场长高级工程师

8、项目经济负责人：姜世佳 五大连池农场场长 高级工程师

9、可行性研究承担单位：黑龙江农垦工程咨询评审中心

10、承担单位负责人：李尚民 主任 注册咨询工程师

（二）项目由来

黑龙江省委、省政府于2009 年10 月确定，五大连池镇是是率先建设的12 个旅游名镇之一。五大连池风景区经向国家申报，于2010 年1 月19 日经国务院批准，作为中国政府2010 年向联合国教科文组织唯一提名的世界自然遗产项目。根据按规定编制了申遗文本的重要附件《五大连池世界遗产提名地保护与管理规划（2009-2025）》的要求，为了更好的保护五大连池珍贵的火山熔岩台地自然资源，将火山熔岩台地边缘和五大连池沿湖1 000m 范围内居民、行政办公等搬迁至镇区。总局的工作重点是抓城镇，强工业，优农业。根据黑龙江

省的统一部署，总局正在深入谋划，强力推进的的“32111”工程指出，参与建设五大连池风景区。五大连池农场场部及其所属分场居民点属于全部拆迁至风景区的范围。搬迁后，新区成为五大连池旅游名镇的重要组成部分，建设成为现代化的农垦新城。

根据国家五大连池风景区的发展建设，给农场带来了新的机遇。新城要成为集现代化大农业展示、农业科普教育、旅游观光、医疗康复、休闲度假、低碳节能生态环保于一体的现代化农垦新城。

社区服务中心是城镇建设的重要组成部分，生产和居民生活的不可缺少的设施，同时也是城市必须的功能之一。农场搬迁的新区，社区服务中心的建设必须跟上搬迁的速度，才能保证新区生产和居民的正常生活的需要。

所以，社区服务中心建设是必须随着新城建设，同步进行。 五大连池新城区的社区服务中心建设立足于农场，面向全镇，扩展到周边地区。本着这一原则，建设的规模要适应整个区域的发展和要求。

根据《五大连池镇农场新区（2010-2015 年）》建设规划对社区服务中心建设提出了规范性的要求，确定建设目标、建设规模，建设标准。同时也要考虑到随着农场小城镇建设进程与规模的发展，人民生活水平的不断提高，农场和城镇周边人民群众不断发展的需求。

（三）建设规模与建设内容

1、建设规模

本项目是社区服务中心建设，包括农场机关和社区的服务中心的

综合建设。项目总占地面积7366平方米，建筑占地面积2684平方米。整个建筑为П型，建筑面积9691平方米，主楼建筑层面为五层，左侧建筑层面为两层，右侧建筑层面为三层。社区服务中心中的农场机关建设部分按照国家发改委公布了《党政机关办公用房建设标准》的标准，社区服务部门的建设结合实际需要，参照相关的建设标准。

2、建设内容

社区服务中心总建筑面积9691平方米，使用面积 8390平方米。其中主楼的建筑面积是5965平方米，使用面积是5047平方米；右侧建筑面积是2236平方米，使用面积是1964平方米；左侧建筑面积是1491平方米，使用面积是1378平方米。

（四）投资估算及资金来源

1、投资估算

项目建设总投资3560万元。

（1）土建工程投资3295万元。

（2）项目建设其他费用165万元，其中：

可研报告编制费5万元；

勘测设计费80万元；

工程监理费50万元；

项目建设单位管理费30万元。

（4）基本预备费用100元。

2、资金来源

项目总投资为3560万元，全部申请上级拨款。

3、建设期限

项目建设期为2011-2012年，一年。

（五）综合评价

项目建设是中国政府2010 年向联合国教科文组织唯一提名的世界自然遗产项目。黑龙江省委、省政府为了更好的保护五大连池珍贵的自然资源，保护火山熔岩台地重要措施。项目建设是国家和黑龙江省的总体要求，也是新区建设的重要组成部分。符合黑龙江省的发展战略和总体规划。项目建设对五大连池镇和黑龙江省北部地区的开发和经济发展有着重要的作用。

项目建成以后，不仅保护人类的自然资源，而且繁荣该地区的经济、文化事业和保证人们生活。

项目建设是在新区加速城镇化的重要组成部分，有着广泛的社会效益，为农场和该地区的职工的服务。项目建成以后，可以满足农场的生产和生活需要。同时有利于缩小城乡的差别，加快城乡一体化的进程。也有利于加快该地区的城市化的发展进程。促进该地区的城市化、工业化和现代化的快速实现。

项目建设是农场新区建设的必要组成部分，也是新区建设规划的组成部分。

项目建设能够安置部分人就业，有利于减少社会上的闲散人员，进而有利于促进社会安定，有利于构建社会主义和谐社会。

二、编制依据

（一）文件依据

1、中共中央、国务院《关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（中发〔2008〕1号）；

2、2010 年5 月25 日，黑龙江省住房和城乡建设厅通过的《五大连池镇总体规划2010-2025》；

3、2010 年7 月21 日，黑龙江省农垦总局通过的《五大连池镇农场新区方案（2010-2015 年）》；

4、《风景名胜区条例》；

4、《黑龙江垦区国民经济和社会发展“十二五”规划》；

6、《五大连池农场“十二五”发展规划》

5、2002年国家计委颁布的《投资项目可行性研究报告指南（试用版）》（计办投资〔2001〕1153号）；

6、2006年国家发改委、建设部出版的《建设项目经济评价的方法和参数（第三版）》（发改投资〔2006〕1325号）；

7、2009年国家发改委公布的《党政机关办公用房建设标准》。

（二）资料依据

1、《黑龙江省建筑工程估算指标》和现行市场建筑材料价格资料；

2、《民用建筑设计通则》（50352-2005）；

3、《城市居住区规划设计规范》（GB50180）；

4、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；

5、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）2008年版；

6、《黑龙江省地震动峰值加速度区划图》；

7、《办公建筑设计规范》（JGJ49-88）。

9、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）。

（三）资料依据

1、2010年黑龙江农垦统计年鉴；

2、2010年北安农垦分局统计资料；

3、2010年五大连池农场统计资料；

第二章 项目建设背景与必要性

一、项目建设背景

根据国家自然保护区的要求和黑龙江省建设十大旅游风景区的建设，黑龙江省规划建设五大连池风景区，新建五大连池新镇。五大连池农场是五大连池新镇的一部分，位于新镇的西部。目前五大连池农场已经在新区建设居民新区，年底建成近百栋居民楼，年内入住。

新区按照规划要建设功能齐全的新城镇，各项设施完备。其中，社区服务中心是不可缺少的建设。

随着自然保护区的建设，搬迁建设五大连池镇的机遇，新建社区服务中心，按照国家的标准建设是当务之急。

社区服务中心建设依托农场，面临五大连池旅游风景区，扩展到五大连池市及周边地区，市场广阔。项目对于农场的发展十分有利。项目促进农场经济的繁荣和地区经济发展。

二、项目建设必要性

（一）项目建设是创新社区管理服务新模式的实际需要

按照黑龙江垦区城乡一体跨越发展规划要求：“把垦区建成能够集聚产业要素、辐射带动农村发展的城乡一体化先行区；建立和完善城乡一体化发展体制机制，加强以改善民生为重点的社会建设”。根据五大连池风景区建设的需要，由于生产力的发展，城镇化进程的加快，面对农场职工集中到场部生活的新形势，农场社区人口不断增加，社区卫生、文化、环境、治安、保障等问题的新情况、新问题也会增

多，强化社区管理，维护社会稳定是十分重要的工作。加强农场社区功能，完善社区服务体系的建设，是农场建设的不可缺少的组成部分。社区服务中心的建设，可以提高农场可经济发展的活力，促进农场经济可持续发展，增强群众生活的安全感、幸福感、成就感、舒适感。社区服务中心的建设有利于该地区的社会主义文化大发展大繁荣，进一步兴起社会主义文化建设新高潮，对夺取全面建设小康社会新胜利、开创中国特色社会主义事业新局面、实现中华民族伟大复兴具有重大而深远的意义。社区服务中心的建设有利于弘扬精神文明、崇尚科学、和谐向上、蔚然成风的良好氛围。把社区建设和管理搞上去，进一步增强社区管理和服务功能，可以为垦区改革发展提供和谐稳定的社会环境，也是创新社区管理服务新模式的实际需要。

（二）项目建设是农场构建社会主义和谐社会的具体措施

中共中央《关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》指出：“各级政府要把基础设施建设和社会事业发展的重点转向农村”。 我们所构建的社会主义和谐社会是经济建设、政治建设、文化建设、社会建设协调发展的社会，是人与人、人与社会、人与自然之间整体和谐的社会，是实现社会和谐的价值目标与创造性实践相统一的渐进的历史过程，是从全面建设小康社会的全局出发而确立的一项重大战略任务。做好农场社会事业工作，是构建社会主义和谐社会，保民生的重要组成部分。是维护广大人民群众根本利益的重要前提，是经济社会全面、协调、可持续发展的重要保障。农场加强社区服务中心建设，是推进社会事业发展的重要内容，也是构建和谐社会的必然要求。

（三）项目建设是农场创造良好社区工作环境的有效途径

五大连池农场的居民集中居住在农场场部，管理区的社会管理服务职能也需要实行集中统一，建设社区服务中心，可以方便职工群众，提高办事效率，增强服务质量。五大连池农场是按照黑龙江省建设自然保护区，发展旅游事业而变迁到该地区新建农场场部，各种基础设施都需要新建。为了适应新的形势，项目把农场的管理机构、居民委员会、农业保险、农场居民生活的服务机构、公检法等机构统一在一起，建设社区服务中心是有利于生产可持续发展，有利于方便职工生活，有利于文化的大发展大繁荣，有利于繁荣边疆，有利于建设社会主义新农场的一举多得的建设。加快社区建设工作、加快小城镇建设、加快农场经济的发展。同时能满足使居民对社区服务提出更高、更新的要求。因此，项目建设是农场创造良好社区的有效途径。

（四）项目建设是加快垦区社会主义新农村建设的需要

我国的“十二五”规划指出要加快社会主义新农村建设。项目建设是农场“十二五”规划的重要组成部分，今年是“十二五”规划的开局之年，为了加快社会主义新农村的建设，要政治、经济、教育和文化等各项事业全面发展。加强小城镇建设，完善城镇的功能，建设社会主义新农村，缩小城乡的差别，使职工享受和城市一样的生活，是建设社会主义新农村的需要。

（五）项目建设是构建社会主义和谐社会的需要

党中央、国务院在“十二五”规划中明确提出了全面建设小康社会的宏伟蓝图。在努力构建社会主义和谐社会的形势下，加快医院建

设，对于促进社会和谐，保证社会稳定有着重要的意义。面临全面搬迁建设新的场区的机遇，农场按照省政府批准的规划，在城镇新区新建社区服务中心，满足农场职工的需要，使农场职工能向城市一样，享受完善社会的服务能力，是构建社会主义和谐社会的重要标志。我国在经济高速发展过程中，出现地区和城乡之间不平衡，这是社会的焦点。解决这种矛盾，是社会的要求，也是人民群众的要求。如果长期得不到解决，影响社会的安定团结。社区服务中心建设是按照建设小康社会的目标，加快经济社会的建设，缩小城乡差别，是构建社会主义和谐社会，加快小康社会建设的需要。

（六）项目是是该地区加快城镇化、工业化、现代化的进程 我国经济连年高速增长，特别是城市经济的高速增长，促进了农村的发展。我国农村的城镇化、工业化和现代化的进程不断加快。农场搬迁建设新的城镇，符合经济发展的要求。社区服务中心建设是城镇建设的重要组成部分。城镇建设完善，功能健全，全方位发展，加速城镇化、工业化和现代化的进程。也是垦区提出的抓城镇，强工业，优农业的体现。农村村镇的建设发展迅速，城市和农村差别减少，有利于加快农村城市化、工业化和现代化的发展进程。促进城乡一体化进程。

（七）项目建设是发展旅游业的有力保证

五大连池市有火山熔岩台地和五大连池沿湖，是著名的风景名胜区，于2010 年获国务院批准为自然遗产，作为中国政府2010 年向联合国教科文组织唯一提名的世界自然遗产项目。黑龙江省把该地区作

为重点发展的旅游风景区。为了保证旅游事业的发展，必须建设相适应的社区综合管理和服务机构，使来的旅游者来的舒适、安全、方便快捷，游得高兴，把该地区的旅游信息带到全国，甚至世界，吸引更多的游客。使游客享受世界优秀的文化遗产，同时促进该地区的经济发展。这就要求必须把社区服务中心建设好，保证旅游业的发展。项目建设实现旅游业和经济发展共赢，取得良好的经济效益。

第三章 项目承担单位情况

一、农场概况

（一）地理位置

五大连池农场隶属于黑河市五大连池市，位于黑龙江省北部，黑河市南部，小兴安岭与松嫩平原的过渡地带。东邻逊克县，西与克山县、讷河县毗连，南接北安市、克东县，北与孙吴县接壤，西北与嫩江县隔河相望。处于火山爆发形成的世界地质公园——五大连池风景名胜区境内，地理坐标为东经126°3＇—126°26＇，北纬48°38＇—48°46＇。

（二）自然气候

全年平均气温为零下0.3℃，大于等于10℃的活动积温2073.2℃，年日照总时数为2732.1 小时，年平均降雨量为535.5mm，海拔

278—283m 之间，属大陆季风气候，地形为丘陵漫岗地，夏季短暂湿润，冬季严寒漫长。春季多大风，夏季温热湿润，雨量充沛，秋季短暂，气温下降迅速。年平均降水量550—596毫米；农场水资源丰富，地下水资源年可利用量为0.5 亿m3，其中年可利用地表水量0.28 亿m3，地下水年可利用量0.19 亿m3。五大连池堰塞湖环绕场部三面：北部、东部、西部。多年平均径流深180mm，多年平均年径流0.298 亿m3。

地形地貌，五大连池地区山丘起伏连绵，河流纵横交错，平均海拔在500-900米之间。小兴安岭犹如一道绿色的屏障自西北向东南贯穿全市，使地势呈现出中部高、两侧低，北部高、南部低的特点。

农场区域内土壤类型分为暗棕壤，黑土、草甸土3 种，土质肥沃，有机质含量为5.7％，PH 值在5.5－6.5 之间，属微酸性。地理和自然环境适合大豆、小麦、蔬菜等农作物生长。

（三）土地及人口情况

现全场总占地面积28.2 万亩，其中：耕地12.6 万亩，林地3.4 万亩，草地2.7万亩，建筑物及道路占地0.8 万亩，待定湖泊水面3.1 万亩。全场播种面积12.6 万亩。

全场总户数2843 户，拥有总人口7185 人，其中：从业人员4736 人，专业技术人员145 人，管理人员144人；60 岁以上人口约占16%。在册职工人数3896 名，其中离退休941 人。

二、主要业务范围与业务能力

（一）农场的历史沿革及现有组织机构

自1986 年3 月隶属关系划归原五大连池市（现风景区管理委员会），1991年7 月又划归原省农牧渔业厅，于2007 年3 月回归农垦系统（黑龙江农垦总局北安分局），历经19 次隶属关系的变更，农场现有下设管理单位18 个，其中农业生产队11 分场（队），林、建、商、服企业6 个（林业公司、供电局、工程公司、农业服务公司、公路管理站、社区服务中心），卫生事业单位1 个（社区服务中心，属于企业单位事业管理），实行两级管理一级核算。

（二）农业生产

五大连池农场始建于1984年，主要以农业生产为主， 2009年播种面积15.5万亩，主要是粮食作物，其中：小麦播种面积3.8万亩，总产1.32万吨，单产345公斤/亩，玉米播种面积1万亩，总产0.4万吨，单产418公斤/亩，大豆播种面积10.3万亩，总产1.82万吨，单产176公斤/亩。农场是用当代先进农业机械装备的现代化农场，也是规模化、标准化农业企业。农场设有农业、畜牧、农机、水利、科技、粮贸、物资等生产服务职能部门，同时具有交通、通信、供电、教育、民政、城建、环保等行政职能部门，形成了农工商运建服全面发展，并且具一定社会职能的国有农场。

三、经营情况及财务状况

2010 年实现生产总值1.022 亿元，同比增长15.5%。第一产业6920 万元，增长14.6%；第二产业100 万元（因受地质公园保护条例 制约，禁止工业生产，减少环境污染。），第三产业3200 万元，增长39.1%。全口径利润总额2700 万元；粮食总产46602 吨，同比增长29.4%，实现种植业增加值6200 万元，养殖业500 万元，旅游服务业实现收入1500 万元。人均纯收入7800 元，同比增长20%。

第四章 项目选址与建设条件

一、项目选址的原则

按照国家《民用建筑设计通则》选址应符合下列原则：

（一）在规划区内建设相对独立的小区，避免出现疫情时造成交叉感染。

（二）地址高燥、向阳、通风。

（三）具备必要的工程、地质条件，道路畅通、电力网、给排水网、排污网、通讯网连接方便的原则。

（四）建设地点应符合环境安静幽雅、远离污染源，城市交通比较方便地段，在居民集中区中心地带的原则。

（五）建设地点应符合远离易燃、易爆物品的生产和储存区，远离食品和饲料生产、加工、贮存，家禽、家畜饲养、产品加工企业的原则。

（六）应该遵循具备足够的场地，留有发展余地的原则。

二、项目选址确定

根据选址的原则与要求条件，社区服务中心建设地点选择在农场新区中部广场的南面。该区是行政管理用地，北面连着区中心广场；东面五星级酒店，南面是新型住宅区，西面是医院。农场内公路畅通。

三、建设条件

（一）自然资源条件

1、气候特征

五大连池镇属寒温带大陆性季风气候，温差大，年平均气温－0.1℃，夏短冬长，7 月最高气温38℃，1 月份最低气温－48℃，相对湿度69％，雨季为6－9 月份，年均降水量467.8mm，年无霜日119 天，最大冻土深度2.47m，平均风速3.3m/s，西北风为主。五大连池镇位于地震断裂带上，但目前火山喷发可能性小，抗震设防烈度为6 度。

2、地形地貌

五大连池风景区地处山地和平原两种地貌交接地带，五大连池镇海拔250－300m，地面坡度最大6.7%，总坡向北，东、西交于南，形成一个向南开口的箕状地形，西北部有药泉山，相对高度为65m，石龙台地将镇区分为东、西二部分。

3、工程地质

五大连池风景名胜区位于黑龙江省西北部黑河市境内，总面积约1060km2。由于历史上火山频频爆发形成了独特的自然景观及丰富的矿泉资源，并因五个湖泊相连而得名，这些湖泊因近代熔岩流阻塞南北流向的石龙河而形成。五大连池地处小兴安岭山地与松嫩平原接壤的岗阜状丘陵地区。区域内土壤类型分为暗棕壤，黑土、草甸土3 种，土质肥沃。

4、水文情况

五大连池地处小兴安岭山地与松嫩平原接壤的岗阜状丘陵地区，属于白河与张通世沟共同构成的流域，水流方向由北向南，最终汇入讷漠尔河。水资源丰富，地下水资源年可利用量为0.5 亿m3，其中年

可利用地表水量0.28 亿m3，地下水年可利用量0.19 亿m3。五大连池堰塞湖环绕场部三面：北部、东部、西部。多年平均径流深180mm，多年平均年径流0.298 亿m3。

适合生活、工业用水条件。

（二）公共环境条件

1、公共设施

五大连池风景区的公共设施，有新区统一规划，分期建设，保证社区服务中心建设项目的实施。

电源规划，本镇为10kV 电源引入，镇内采用10kV 环网供电，终端用户电压等级为220/380V。10kV 电源引自新区东北方向的现有35/10KV 区域变电站。镇内需该区域变电站提供10kV 配电线路2 至4 路。

城网规划，规划新建区域采用10KV 电网环网供电，新区电缆沟由东侧引入，与五大连池镇东区内规划的10 kV 电缆管沟连接。主要街区、住宅区采用10/0.4KV 箱式变电站，共13 个。规划中的宾馆、商业等旅游辅助设施等用电单位，在其建筑内部设置10kV/0.4 kV 变电站。

程控电话：规划设置数控电话覆盖率达到100%。主要道路每隔150-200m 设置IC 卡电话。

网络：建成两个No.7 信号转接点，全网应开通具有ISDN 功能的No.7 信令系统。新建小区应考虑光缆接入网，方便数据业务、综合业务、有线电视等系统的协调建设，避免重复建设，要求每500 户住