城市规划法批后管理

城市规划法

批后管理

目 录

一、《城市规划法》批后管理 .................................................................... 3

（一）规划审批办理程序及要求 ................................................................ 3

（二）重点建设项目办理流程 .................................................................... 5

（三）规划审批变更程序 ............................................................................ 6

（四）遗失规划审批证件补办程序 .......................................................... 10

（五）规划审批文件（一书两证）注销程序 ...........................................11

二、规划审批前置审查要求及依据 .......................................................... 12

三、 建设项目规划批后管理的主要内容 ................................................ 13

（一）城市规划批后管理的定义 .............................................................. 13

（二）建设工程规划批后管理的内容 ...................................................... 13

（三）城市规划批后管理中存在的问题及原由 ...................................... 16

（四）加强城市规划批后管理的措施和设想 .......................................... 16

四、规划批后管理实施细则 ...................................................................... 17

（一）建设工程规划批后管理的范围 ...................................................... 17

（二）建设工程规划批后管理的主要方式和具体内容 .......................... 17

（三）建设工程规划批后管理的责任划分 .............................................. 21

（四）批后管理责任措施 .......................................................................... 21

五、批后管理实践与探讨 .......................................................................... 23

一、《城市规划法》批后管理

（一）规划审批办理程序及要求

1 建设项目权属资料

2 受理申请 总平面规划图

计划文件

初步提供规划选址要求

现场踏勘

3 初步审查 科、局务会审查

填报建设工程定点申请表

圈划建筑位置控制线

4 提出规划设计要求 提出规划设计要求 征询有关部门意见

5 方案设计 方案选择 6 方案审查 规划方案审查 经济技术措施

修改意见

填报建设工程规划许可证申请表

扩初设计审查（建委）

7 核发建设工程规划许可证 审查设计图纸文件

核收有关费用

现场放线定位

核发建设工程规划许可证副证

建设期间检查

8 批后管理 竣工验收和修测地形图

换发建设工程规划许可证正证

（二）重点建设项目办理流程

1、《建设用地规划许可证》的核发

《建设用地规划许可证》可与规划方案审查分离。对已经规划选址明确建设用地规划设计条件、经用地范围实测的项目（出让用地需一并提交《国有土地使用权出让合同》），在规划方案审查前，根据建设单位申请，可先行核发《建设用地规划许可证》。

对纳入土地储备进行招、拍、挂，并签订《国有土地使用权出让合同》的项目，按照规划设计条件要求提供用地实测图后，《建设用地规划许可证》与《选址意见书》一并核发。（此项一般项目也可参照执行

2、基础提前开挖的办理

建筑方案（初步设计）正式批复后，经项目单位申请并按有关规定审查后，可批准其进行基础提前开挖。

3、施工图审查与《建设工程规划许可证》审批分离

项目建筑方案批准后（高层建筑、大型建设工程可在初步设计批准后），对符合有关规定的项目，根据建设单位的申请，可按照核准的建筑方案先行核发《建设工程规划许可证》。

先行核发的证书“建设规模”一栏填写批准方案的建筑面积。并告知以下内容：“1、施工图批准后办理验线开工手续；2、明确施工图审查中需征求的消防等相关部门审查意见，注明证书的有效期限及提示建设单位在《建设工程规划许可证》有效期内报批施工图等相关内容；3、竣工后办理规划验收手续。”

建设单位完成施工图设计（建筑、外饰面、环境设计），提交消防等部门审查意见并通过规划管理部门施工图审核后，建设单位提供《建设工程规划许可证》原件，规划管理部门在“建设规模”一栏加注批准的施工图建筑面积（房产登记面积以批准的施工图建筑面积为准），建设单位在领取施工图后申请规划验线。分步核发的施工图与《建设工程规划许可证》使用同一编号。

建设单位报批建筑方案和施工图时，应同时填报建设工程设计方案规划指标呈报表，设计单位应在方案图、施工图中按统一格式填写建设工程设计方案规划指标一

览表

4、出具提前招标所需相关规划意见的办理

对已批准建筑方案的重点项目，由市规划局（规划分局）向建设单位出具证明，证明采用统一格式将批准方案的建筑面积、建筑高度、建筑层数、项目地址予以确认，作为建设单位提前申请工程发标手续的规划依据。

特殊重点项目，为加快办理，经建设单位申请，由规划与建设管理部门召开联合办公会，以会议纪要的形式提出具体办理意见。

5、实行建设项目单体、规划管理验收备案制度

在实行批后管理的基础上，建设单位委托测绘单位对建设项目进行现状实测，按规划管理要求出具验收测绘图纸及验收测绘报告，规划管理部门对出具的验收资料进行审核。

符合规划审批要求的，核发验收文件；不符合要求的，书面提出整改意见。 局法规处分别对建设项目验收工作和验收测绘成果进行抽查。

（三）规划审批变更程序

1、变更用地性质

各专业规划确定的相关专业设施用地性质的变更

申请变更单位向行业行政主管部门提出申请，由行业行政主管部门报经市政府（或法定的主管部门）批准后，持政府批文报我局办理用地性质规划变更手续。 城市分区规划和控制性详细规划确定的用地性质的变更

申请变更单位书面征求用地所在区政府意见（对周围地区有一定影响和控制要求的建设项目，还应当取得环保、卫生防疫、消防等相关专业部门的意见），由我局按程序报经市政府批准后，办理用地性质规划变更手续。

2、变更容积率

（1）市财力或上级主管部门投资建设项目

①项目单位向原审批的规划主管部门书面申请并说明建设用地容积率变更的理由，在符合法定要求以及满足城市景观、城市各项配套合理性前提下，规划主管部门提出容积率变更的初步意见；

②申请变更单位根据规划部门意见优化建设项目的规划或建筑设计方案，按程序批准后，依据批准的设计方案所核定的容积率指标办理规划变更手续；

③申请单位持规划部门的变更意见报相关下达计划部门按规定办理项目投资计划变更手续后，规划部门办理《建设工程规划许可证》。

④对位于重要区域、用地规模较大的项目，申请变更单位根据规划部门提出的容积率变更初步意见，优化建设项目规划或建筑设计方案后，须经专家评审并推荐，必要时应进行社会公示；位于特殊区域或涉及其他群体利益的要举行听证。专家和公众意见作为规划部门审定规划或建筑设计方案的参考。

（2）享受特殊政策的开发建设项目

享受特殊政策的开发建设项目（如经济适用房等）容积率变更，参照政府投资或上级主管部门拨款建设项目容积率变更程序办理。

（3）经营出让土地建设项目

经营性开发建设项目容积率变更（含用地性质变更）实行专项审查制度。  专项审查范围

根据市纪委青纪发[2004]10号文件的有关精神，经营性土地开发项目，申请用地性质、容积率变更的,纳入专项审查范围。

 专项审查依据

专项审查工作依据有关法律法规规定的内容、程序进行，并依据以下主要内容严格把关：

①各层面城市规划以及规划确定的用地性质及用地兼容性要求；

②重要区域、重要项目规划变更方案的专家评审与社会公示意见；

③市政府批复及专题会议纪要（需报市政府审批的项目）

④办理要求

a、处务会（分局办公会）应请分管局长、总工、局监察室及相关处室派员参加，申请变更事项超出已批准分区规划、控制性规划的项目，经办部门牵头与规划编制处进行会审，形成处室审查意见（分局办公会意见）并进行会签，需征集相关部门意见、社会公示、听证的项目，征集相关部门意见、社会公示、听证结论后上报局业务办公会。

b、局业务办公会对处室上报意见（分局办公会意见）进行会审，局纪检组长参加办公会此类项目的审查，形成会议纪要，需报市政府审批的，应按程序报市政府审批。

 专项审查监督机制

①社会监督。窗口收件时向建设单位发放项目办理情况监督表，取件时收回报送局监察室，备案后存入专项档案。

②纪检参与。局监察室派员参加此类项目处务会审查，进行现场监督；局纪检组长参加局业务办公会，并会签意见。

③专卷归档。审批完毕后，此类项目档案由综合处整理成专卷，由局纪检组复核并签署确认意见。

（4）定期配检

每月末将本月变更用地性质和容积率的建设项目有关情况汇总形成书面材料，报送市纪检监察部门备案。

 保障措施

①批后管理应将此类项目作为“重中之重”，加大监督力度

②对变更项目的审批应依据充分，坚持依法行政，坚持实事求是、具体问题具体分析的原则，保证对城市土地资源的合理利用，满足城市景观要求。

③各经办处室、经办人应自觉接受局监察部门的监督。对在变更项目专项审查中不按规定履行其职责的工作人员，依照《青岛市规划局公务人员违纪及行政过错责任追究暂行办法》实行责任追究；构成犯罪的，移交司法机关处理。

 告知制度

为防止国有资产流失、加强行政监督，确保改变土地用途和使用强度的建设项目及时办理土地变更手续，在批准建设项目容积率、用地性质变更后，应及时告知土地管理部门，便于土地管理部门及时督促建设单位补交土地出让金。

告知范围及方式见我局与市国土资源和房屋管理局会签文件《关于经营性出让土地建设工程容积率变更等问题办理规定的通知》

3、控制线调整

 城市绿线和绿地调整

申请变更单位向市园林主管部门提出申请，并由市园林主管部门提出调整方案，按程序报市政府批准。建设单位持政府批文报我局办理用地变更手续。

 城市道路红线、河道蓝线的调整

申请变更单位应首先征求市规划行政主管部门意见，并向市规划行政主管部门提出申请，市规划行政主管部门确定调整城市道路红线、河道蓝线方案后，按程序报经市政府批准，办理规划变更手续。

4、变更建设单位

变更建设单位应提交以下相应的变更材料：

建设用地证件：已经核发《建设工程规划许可证》的项目，应提交土地权属变更证明；只核发《建设用地规划许可证》和《规划选址意见书》的项目，应提交《国有土地使用权出让合同》或《土地证》变更证明；只核发规划《选址意见书》的建设项目，应提交《建设项目用地预审意见》或《国有土地使用权出让合同》或《土地证》变更证明。

计划：市财力投资项目，经济适用房，部队项目，中央及省驻青单位项目，非市财力投资项目实际完成投资占核准、备案总投资30%以下建设主体发生变更的，应先征求原批准计划备案、核准部门的意见（含其上级主管部门的意见）。

已经规划管理验收的项目，该项目《选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》许可的建设行为已结束，原则上不再办理建设单位规划变更手续。一书两证都需变更的，建设单位可申请同时变更

5、变更建设规模

土地：需要变更建设用地性质、容积率的建设项目，规划管理部门出具同意变更建设项目的规划设计条件的审查意见后，到土地管理部门办理《国有土地使用权出让合同》或《土地证》变更证明。

计划：市财力投资项目，经济适用房，部队项目，中央及省驻青单位项目，非市财力投资项目建设地点发生变更、主要建设内容发生变更的、用地面积超出原核准、备案范围的、建设规模超出原核准、备案规模30%以上的，应先征求原批准计划备案、核准部门的意见（含其上级主管部门的意见）。

6、其它规划内容的变更

规划变更按谁审批谁变更的原则，按原审批程序报审。

其中变更事项超出前置审批部门确定的强制性控制要求的，应先变更前置审批事项。

（四）遗失规划审批证件补办程序

1、用于规划报建的

⑴凡在市局、分局档案室可查明原审批存档资料的，本着便民、服务的原则，建设单位对自己单位丢失的文件提出查询申请，由档案管理部门复印，还须加盖“韶山市规划局（分局）档案管理专用章”，作为规划报建资料。

⑵建设项目规划审批档案已移交市城建档案馆的，建设单位可在档案馆查询，由城建档案馆复印并对复印资料逐页加盖“城建档案馆管理专用章”，作为规划报建资料。

⑶凡在档案管理部门无法查明原始审批（查）资料的，建设单位应按原审批（查）程序重新申报

⑷ 对第⑴、⑵项中复印的审查文件内容，经办处室在审查中发现与现行规定不一致或有异议的，审查中应确定是否需按现行规定调整，对需按现行规划管理有关法规予以调整的，建设单位须服从规划调整。

2、无处查明或确需补办规划审批文件原件的补办（主要指一书三证：规划选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证，下同）

⑴首先由局法律审核部门对申请补办的事项进行审查、确认是否具有法定理由、不提供原件无法进行后置审批的情况，经确认，确需补办的，法律审核部门在3日内出具审核意见并告知建设单位，窗口收文录入办公系统，经业务处室（分局）审核、提出补办审批文件的具体意见按程序予以补办。

市内五区范围内补发文件的法律审核由局法规处办理，城阳、黄岛、保税区范围内补发文件的法律审核由分局参照上述规定办理

⑵经研究，同意补办“一书三证” 的，申请者领取补办证书前，须在《青岛日报》刊登一至三天（具体登报时间、登报内容由法律审核部门根据项目办理需要确定）

遗失声明，并将刊登报纸交我局备案。登报后7日内无异议的，经法律审核部门会签后，到窗口领取补发证书。登报后有异议的，由法律审核部门按法律法规的要求审结后再予发放。

⑶补办的“一书三证”上注明“补办”及“原证（具体编号）已于某年、某月、某日在《青岛日报》登报声明遗失，现予以注销”等字样，并写明原发证时间、证书编号及补办时间。

⑷对采取隐瞒、虚构事实等手段骗取补办批文的，经查实后应取消所补办的审批文件，并提请司法部门追究责任单位和责任人的法律责任。

3、需对原审批图纸进行补办、确认的

遗失原审批文件附图且经法律审核确需重新补办、确认的，应按原审批程序、要求，从遗失环节补办。原审批事项需按现行法律法规、规定予以调整的，应按现行规定予以确认、补办，建设单位需服从规划调整。

（五）规划审批文件（一书两证）注销程序

按法规规定超过有效期或其他原因应予以注销的规划审批文件（主要指一书两证），由经办处室按照办文程序办结后，提出目录由综合处汇总，会同法规处审核后，予以登报注销。

二、规划审批前置审查要求及依据

1、土地管理部门

要求：建设项目除以下三种情况外，均需先提交土地管理部门出具的土地预审意见及附图：

⑴以招、拍、挂方式获得用地、并已正式签订国有土地使用权出让合同的； ⑵在取得房地产权证的建设用地上进行的、不改变土地用途、不增加容积率等主要用地控制指标的修、翻建建设项目；

⑶拟纳入储备的建设用地向规划部门申请规划设计条件的建设项目。  建设项目规划、设计方案申请表

 报送的文件、图纸清单：

 建设项目勘设红线图（复印件）

 总平面图二份（单体建筑1/500，居住区1/1000）

 方案说明书

 各层平、立、剖面图，街景立面图等

 管网综合布置图

 建筑效果图（视情况提供）

 模型（视情况提供）

 相关行政主管部门审查意见和有关协议或纪要

 土地权属证明

 规划或建筑设计单位资质

三、 建设项目规划批后管理的主要内容

（一）城市规划批后管理的定义

城市规划的批后管理工作,就是城市规划监督管理,是指城市规划行政主管部门在核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证(含临时许可证)后,在建设项目的建设过程中,依照规划许可证件批准的内容,对建设项目的实施情况进行检查,对出现的问题进行处理,以及确认建设项目实施完成的行为。

规划行政主管部门负责城市规划区范围内的规划批后监督管理工作。建设单位、施工单位必须按照本规定接受管理，市相关部门应给予支持和协助。

建设工程规划批后管理从市城市规划行政主管部门对建设工程现场放线开始，至建设工程竣工规划验收后结束。

（二）建设工程规划批后管理的内容

1、对城市规划区范围内经规划批准的各类建设工程进行现场放线及验线。

2、对批准的建设工程项目的基础、地下工程、标准层、平面变化层、屋顶、总高度、外墙装饰材料和色彩以及绿化、室外附属设施等环节进行跟踪检查。

3、对经批准的建设工程竣工后的规划验收。

4、对违反城市规划管理的违法建设行为，由城市管理执法部门进行查处，城市规划行政主管部门负责协助和技术认定工作。

5、建设单位应根据批准的总平面及施工图制作《规划公示牌》，设立于施工现场醒目位置，接受社会监督，规划验收合格后方可拆除（有保密要求的工程经市城市规划行政主管部门批准可不予公示）。公示牌的内容应包括：建设单位、工程位置、规模、层数、面积、间距、高度、绿地率等主要技术指标、监督举报电话等。

6、建设单位在领取《建设工程放线通知单》后，方可进行现场放线。建设单位在基础施工前和±0两个阶段，应告知市城市规划行政主管部门分别对上述环节进行验线。验线合格后，建设单位方可进行下阶段施工。

7、设计单位不得擅自变更批准的施工图，确需变更的，应报原批准机关批准；涉及到平面规划调整、增加建筑面积、改变建筑立面造型、色彩和高度等，须报经市

城市规划行政主管部门批准。

8、城市规划行政主管部门根据建设工程进度，分别对以下环节进行跟踪检查：

1)建设工程基础阶段。

2) 主体阶段。

3)外墙装饰阶段（外装饰阶段建设单位必须具备装饰材料的样品；城市重要地段的建筑还应做装饰样板）。

4)室外附属工程阶段。

5)管网走向、埋深等。

9、城市规划行政主管部门对经批准的项目建立动态跟踪管理系统，对建设工地进行巡查，建设单位应给予配合。

经现场检查不符合规划要求的，须整改后方可进行下一阶段的施工，对违法建设由城市管理行政主管部门会同市规划行政主管部门依法查处。

10、建设工程竣工后，建设单位必须拆除临时设施，完善室外附属工程，并由有资质的测绘单位测绘竣工图，由市城市规划行政主管部门会同有关部门实地进行规划验收，并会同相关部门、单位接收社区、物管用房。验收合格后，建设单位以验收报告作为《建设工程规划许可征》附件，方可审报有关部门办理房产权属证明。

11、城市规划管理人员应在建设单位申请后规定的时限内完成阶段性批后管理工作。

对在批后管理工作中失职、渎职、徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的依法给予行政处分，构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。

（三）城市规划批后管理中存在的问题及原由

1、政府没有出台一个规范性文件作为依据

2、城市规划批后管理的社会舆论宣传监督工作有待加强

3、城市规划批后管理的执法队伍建设有待强化

4、批后管理的新内容：地下管线工程的批后管理”、科学发展

（四）加强城市规划批后管理的措施和设想

1、制定相应的规范性文件,保证批后管理工作的顺利开展

2、加强社会舆论的宣传和监督,强化工作措施

3、加强规划的批后管理力度,变被动受案为主动巡查

4、形成一支反应快速战斗力强,执法水平高的规划执法队伍,确保各类建设按规划的目标高标准实施

四、规划批后管理实施细则

（一）建设工程规划批后管理的范围

实施建设工程规划批后管理的范围主要包括：从《韶山市建设工程规划批后管理暂行规定》（筑规管〔2007〕2号）发布之日起在本市规划区范围内经市规划局审批同意的新建、扩建、改建各类建筑物、构筑物,包括户外广告、临时建筑等。 建设工程规划批后管理从验建设工程灰线起至竣工验收止结束。

户外广告设施设置规划批后管理从审批核发《规划建设许可证》复印件设置户外广告起至竣工验收核发《规划建设许可证》原件止。

临时建筑规划批后管理从审批同意建设起至期满拆除止结束。

（二）建设工程规划批后管理的主要方式和具体内容

对建设工程实施规划批后管理，实行建设工程建设阶段检查验收与平时不定时跟踪检查相结合的方式实施。

建设工程项目发证前放线、验线由建设工程项目规划管理经办人负责牵头市测绘院、市规划信息中心完成;建设工程项目发证后的阶段检查验收由局建设工程项目规划批后管理责任人负责与牵头；

建设项目经办人及批后管理责任人在接到建设单位放线、验线及建设工程阶段检验申请后，应在3个工作日内组织相关人员到现场进行检验，经检验合格的，将检验结果填入批后管理跟踪表；

在批后管理跟踪表上与建设单位双方签字认可后，建设单位方可进入下阶段施工； 经检验不合格的，规划批后管理项目责任人应依据规划审查意见书面通知建设单位进行整改；

对有违法建设行为的应及时移交局法规处进行查处；

经过整改检验符合要求后，再在批后管理跟踪表上签字认可，建设单位方可进入下阶段施工；

建设工程竣工验收由市规划局法规监察处负责；

建设工程项目规划批后管理除各阶段的检查验收外，平时巡查时间为每周四下午，

以处室为单位自行组织本责任片区建设工程项目的巡查检查。

1.建设工程批后管理

建筑工程批后管理除城市综合执法部门平时不定期检查外，在建设过程中规划部门须对建筑工程5个阶段进行跟踪管理：

（1）放线、验线（基槽）阶段

在核发《建设工程规划许可证（副本）》前，建设工程项目规划管理经办人负责核实用地范围内的拆迁完成后，依建设单位申请，书面通知市测绘院放线，市规划信息中心验线（基槽），核实放、验线（基槽）结果符合城市规划要求，建设工程项目规划管理经办人、放线单位、验线单位、建设单位三方签字确认后，再按程序核发《建设工程规划许可证（副本）》。未完成拆迁、验线不合格的，不核发《建设工程规划许可证（副本）》。

（2）检验基础施工阶段

规划批后管理责任人在接到建设单位验基础申请后，应书面通知规划信息中心依据规划审批总平面布置图和建筑单体设计方案，对基础平面位置、平面轴线尺寸及基础顶标高进行检验。

合格的，规划批后管理责任人、市规划信息中心、建设单位经办人三方签字确认，建设单位方可进行下一阶段施工；不合格的，整改合格后，三方签字认可，建设单位方可进入下一阶段施工。

（3）检验地面第一层封顶阶段（任何建筑面露出地面层封顶）

建设单位完成±0.000以上第一层封顶时，应书面向规划局申请检验，规划批后管理责任人应依据规划审批总平面布置图和建筑单体设计方案，对该层以下层的平面位置、平面尺寸、标高及层高进行检验。

合格的，规划批后管理责任人、建设单位代表双方签字确认，建设单位方可进行下一阶段施工；不合格的，通知建设单位进行整改，经整改合格后，双方签字认可，建设单位方可进入下一阶段施工。

（4）检验建筑顶层封顶阶段

建设单位在完成建筑工程顶层封顶后，应书面向市规划局申请检验，规划批后管理责任人应依据规划建筑单体设计方案，检查主体的平面位置、外形（阳台设置、

雨蓬出挑、开窗面等）、与相邻建筑的间距、层数及各层平面尺寸、层高。合格的，规划管理责任人、建设单位代表双方签字确认；建设单位方可进行下一阶段施工；不合格的，通知建设单位进行整改，经整改合格后，双方签字认可，建设单位方可进入下一阶段施工

（5）竣工验收阶段

建设工程完成所有项目施工后，市规划局法规监察处应对其进行竣工验收。在接到建设单位申请，并核查建设单位报验收资料齐全后，应在规定时限内组织竣工验收。

竣工验收应依据规划审批总平面布置图和建筑单体设计方案，对该项目范围内各建筑主体的平面位置、总建筑层数、总建筑高度、外立面形式、色彩、各层平面尺寸和层高、建筑性质和项目配套公共设施、环境绿化、道路硬化、消防环道及回车场、停车场进行检查验收，并核查项目用地范围内的临时建筑和原有旧房拆除情况，以上各项符合原规划审批要求，并完成拆迁及临时建筑的拆除后，按程序换发《建设工程规划许可证（正本）》。

2.户外广告设置的批后管理

申请设置的户外广告项目，经我局审批同意后，给申请单位核发《规划建设许可证》（筑规管（广）字第*号）复印件（原件随档案资料），规划批后管理责任人负责督促申请单位在规定期限内按审批要求完成户外广告设置，在设置过程中要对3个阶段进行跟踪管理：

（1）户外广告设置定位阶段

当建设单位进行户外广告设置位置定位时，应书面向规划局申请定位，规划批后管理责任人应在规定时限到现场对广告设置的位置及尺寸进行定位。

（2）检验户外广告构架设置阶段

户外广告设置单位当完成广告构架建设时，应书面向规划局申请检验，项目批后管理责任人应在规定的时间对广告设置的位置及尺寸进行检验。

（3）竣工验收阶段

户外广告设置单位在完成设置后应向规划局申请验收，市规划局法规监察处应在规定时限内组织验收，验收时应根据原审批设置要求，核查设置位置、形式及尺寸

和设置期限是否与原审批一致，验收合格的，经审批发给申请单位户外广告《规划建设许可证》（筑规管（广）第*号）原件。

3.临时建筑物（构造物）的批后管理

临时建筑经审批同意建设后，给建设单位核发临时建筑《规划建设许可证》（筑规管（临））复印件（原件随档案资料）。

临时建筑工程批后管理除城市综合执法部门平时不定期检查外，在建设过程中要对4个阶段进行跟踪管理：

（1）检验建筑工程灰线阶段

在核发临时建筑《规划建设许可证》（筑规管（临）字第*号）复印件前，规划信息中心根据局建设工程规划管理处放、验线通知单与建设工程项目规划管理经办人共同组织放、验线，并将放、验线结果填入批后管理跟踪表，建设工程项目规划管理经办人核实放、验线结果合格后，再按程序核发《规划建设许可证》（筑规管（临）字第*号）复印件。

（2）检验基础施工阶段

建设工程项目规划批后管理责任人在接到建设单位验基础申请后，应组织市规划信息中心，依据规划审批总平面布置图和建筑单体设计方案，对基础平面位置、平面尺寸轴线及基础顶标高进行检验。检验合格的，建设单位方可进入一下阶段施工。

（3）检验建筑第一层封顶阶段

建设单位当完成第一层封顶时，应电话或书面向市规划申请检验，在接到建设单位申请后，批后管理责任人应依据规划审批的建筑单体设计方案，对该层平面位置、平面尺寸轴线、标高及层高进行检验。合格的方可进入下一阶段施工。

（4）竣工验收阶段

建设单位完成临时建筑建设后，应书面向市规划局申请竣工验收，局法规监察处组织验收，验收时应根据原审批设置要求，核查建设位置、平面尺寸、层数及高度是否与原审批一致，经验收合格的，发给建设单位临时建筑（构造物）《规划建设许可证》（筑规管（临）字第*号）原件。

临时建筑期满，项目责任人应检查临时建筑是否按规定自行拆除，如未拆除应及时通知并督促建设单位及时拆除，仍不按期拆除的，应及时移交局法规处协调城市

综合执法部门督促建设单位予以拆除。

（三）建设工程规划批后管理的责任划分

建设工程规划批后管理实行分片区落实管理责任与逐人落实各建设工程管理责任相结合的方式。

由局长负总责，其它局领导按（筑规党〔2006〕08号）文件所明确的分工，负责分管处室的建设工程规划批后管理工作

建筑工程规划批后管理的实施，由局总工程师办公室、城市规划设计管理处、建设用地规划管理处、建设工程规划管理处、市政公共设施规划管理处、村镇建设规划管理处、法规监察处、综合处8个业务处室具体负责，业务处室处长负责监督检查本处室工作人员责任区内建设工程规划批后管理的落实情况。

责任区划分如下：总工室与城市规划设计管理处负责中山路以北与中华路以东区域；建设用地规划管理处、市政处负责中山路以北与中华路以西区域；建设工程规划管理处、村镇处负责中山路以南与中华路以东区域；法规监察处负责中山路以南与中华路以西区域（具体责任区划分请见详图）

综合处负责每星期五将经审批核发的规划许可证及建设工程审批图复印件移交局法规处转城市综合执法部门；并按照建设工程批后管理责任区，从处长到工作人员逐人按发证流水顺序落实每个项目规划批后管理责任人，每月将项目分片及责任人落实情况汇总，分别送局领导。

建设工程规划管理处负责在核发《建设工程规划许可证（副本）》前，核查审批建设工程用地范围内的拆迁及建设工程的放、验线。

法规监察处负责建设工程竣工验收并换发《建设工程规划许可证（正本）》。 规划批后管理责任人负责建筑工程建设过程中基槽开挖、基础施工、地面第一层封顶、主体顶层封顶各阶段检验；临时建筑期满拆除的管理；并负责与城市综合执法部门相对应项目责任人指导、协调、联络工作。

（四）批后管理责任措施

1、在批后管理中，项目责任人在收到建设单位的阶段检验申请后，应及时在规定的

时限内完成对各阶段的检验。

2、在实施批后跟踪管理和竣工验收过程中遇到问题时，项目责任人应在规定时限内及时处理或书面上报领导，同时提出解决问题的积极性意见。

3、项目责任人应及时向城市综合执法部门项目责任人了解平时跟踪检查情况，发现存在违规建设行为的，应及时发出停工通知书，并及时移交局法规处予以查处，待其整改符合规划要求后方可继续施工。

4、局分管领导和业务处室处长应掌握所分管处室和本处室建设工程批后管理情况，要加强对在建项目批后管理情况进行检查、督促，并及时处理在批后管理中出现的问题。

5、在实施批后管理工作过程中，各级责任人要尽职尽责，严格执行相关法律、法规和规章制度，遵守廉政纪律规定，按照规划管理人员“十不准”要求做到廉洁自律，并自觉接受各级的监督和检查。

6、在实施批后管理工作过程中，项目责任人不得无故拖延检验时限，故意刁难建设单位，如无故超时检验或不及时将检验结果通知申请单位而造成一定损失或被申请单位举报或投诉，一经查实，市规划管理局将按有关规定给予当事人适当的纪律处分；各级责任人因工作失误、徇私枉法或不认真履行职责造成重大影响和损失时，将按照行政责任过错追究制追究当事人或相关领导责任；并将批后管理工作落实情况纳入年终目标考核和“评先选优”工作中。

五、批后管理实践与探讨

 韶山市人民政府关于加强建设项目规划批后管理的意见

一、明确建设项目规划批后管理职责分工

（一）市规划局负责经市规委会、市规划局办公会议审定并核发《建设工程规划许可证》（副本）的项目的全过程批后管理。对此类项目以及其它在建设工程竣工规划验收中发现的改变建设工程规划许可证确定的内容进行建设等违法建设行为，由市规划局负责查处。市规划局每个月应将经市规委会和市规划局办公会议审定并核发《建设工程规划许可证》（副本）的项目目录，抄告市城市管理行政执法局；

（二）对未领取《建设工程规划许可证》（副本）及其他违反规划要求的违法建设，仍由市城市管理行政执法局负责查处。

（三）市规划局的批后监督管理在建设工程规划竣工验收完毕换发建设规划许可证正本后完结。此后建设单位（个人）未经批准新建的建设均由市城市管理行政执法局负责查处。

（四）市规划局在工作中发现未取得建设工程规划许可证进行建设或者违反建设工程规划许可证的内容进行建设，属于市城市管理行政执法局职权范围的，应函告市城市管理行政执法局查处。

市城市管理行政执法局对市规划局函告的违法案件应当及时组织查处，查处结果函告市规划局

（五）市城市管理行政执法局查处违法建设，对违法事实及性质、情节、处理方式等需要进行规划技术认定的，市规划局应积极给予配合。

二、统一建筑面积、容积率计算标准

本《意见》发布之日前审批的项目，阁楼、车库建筑面积计入容积率的方式按规划审批要求执行。

（一）竣工验收建筑面积计算。竣工验收建筑面积的计算口径统一执行国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2005，自2005年7月1日起实施）。

（二）建筑物层高和容积率计算

1、阁楼建筑面积。按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2005）确定的阁楼建筑面积的一半计入容积率。

2、商业用房、办公用房合理层高H≤4.5米。若层高H＞4.5米，按H/4.5×原建筑面积计算出建筑面积（虚拟）作为核算容积率的标准。大型超市、大型商场等公共建筑除外。

3、低层（多层、高层）住宅建筑标准层层高H≤3.6（3.0）米。若层高H＞3.6（3.0）米，按H/3.6（3.0）×原建筑面积计算出建筑面积（虚拟）作为核算容积率的标准。

4、建筑物底层及独立设置的地上车库高度H≥2.5米的，建筑面积计入容积率；2.2≤H＜2.5的，计算建筑面积但不计入容积率。

三、加大建设项目规划批后管理力度

（一）房屋竣工后，由有规划测绘资质的部门测绘竣工平面图/地形图，并在此基础上实测建筑面积，以此作为核发《建设工程规划许可证》（正本）及确定竣工面积的依据。

（二）严格控制建筑面积合理误差。

以建设项目规划审批地块总建筑面积为单位，5000平方米以内（含5000平方米）合理误差为1%；5000平方米以上部分合理误差为0.5%。在合理误差范围内的，视为规划竣工验收合格，补缴超面积部分相关规费后按实际测量面积换发《建设工程规划许可证》（正本）

（三）对建设项目超面积的处理。

对建设项目实测建筑面积超出规划审批面积（含经批准增加的建筑面积）在合理误差范围以外的，由规划部门责令补缴超面积部分的全部规费并处以超面积部分工程总造价3%-15%的罚款。补缴规费部分返还给相关部门。

（四）对建设项目超容积率的处理。

对因建筑面积合理误差造成容积率超土地出让时要求的，不予补缴土地出让金。 对建筑面积合理误差之外超容积率的，一律补缴土地出让金。

其中，对超容积率在5%以下的，由规划部门函告房管部门，暂停建设单位商品房的销售，并书面通知建设单位（同时函告市国土部门）到市国土部门补缴土地出让金，应补缴的土地出让金由市国土部门按规划部门确认的容积率评估确定，土地出

让金补缴完毕后换发《建设工程规划许可证》（正本）；对超容积率在5%（含5%）以上的，一律由分管市长或市政府分管秘书长牵头召开联席会议，研究决定处理办法。

 采取六项措施加强城市规划批后管理

市规划局建议采取六项措施，加大批后管理力度，遏制违法建设，保护城市资源，维护公众利益。

一是实行规划协管员制度。每个乡镇办事处聘请两名规划协管员，协助规划局对城市规划进行管理监督。

二是实行承办人全程跟踪责任制。从接受项目报建开始，谁承办谁负责批后管理。对放线、验线、复查、竣工验收等环节实行全程跟踪管理，发生问题按行政效能保证金的有关规定对承办人予以处罚。

三是实行批后核查制度。分管局长和有关科室每两周组织一次在建工程核查，填写批后管理跟踪卡，写出批后核查报告，发现问题及时纠正。

四是严格执行竣工验收制度。工程竣工后由承办科室负责组织进行规划验收，验收合格后，核发《建设工程竣工验收合格证》。

五是加强与综合执法局协调配合。批后管理中，发现违法行为和违法建设，立即通知综合执法局对违法行为实施停工，然后依据有关法律法规提出书面处理意见，递交市执法局进行处理。

六是实行督查追究制度。对检查中发现的问题及时督促协调处理，对违反工作制度或批后管理不到位导致违法行为的工作人员追究相关责任。

 关于批后管理多发问题指导性建议

（一）针对建成小区内的插建、扩建现象

1、严把公建配套建设关，使公建配套与住宅建设同步进行

对小区公建配套建设的控制，需要规划审批和批后管理两个部门共同把关特别是那些分批开发或由不同开发单位开发的区域。

从保证小区公建配套建设出发，原则上应限制规模过小的住宅建设项目，以确保建设足够、有效的配套设施。

2、对建成小区内的插建项目，应分类认定，采用不同管理方式

对于居住区内属公益性插建的建筑物，如果该建筑物不影响整个小区的环境和规划技术要求的，应进行分类认定，并作暂时保留。

由于目前规划审批的程序单一(不管项目的大小、性质)，而公益性的插建项目又具有规模小、布点多的特征，如果全部要求按正常手续报批，对规划管理部门和建设者都带来不便。

此外，从法律角度考虑，在购买房产时，小区原有的公建配套设施的土地使用权已分摊到每户居民，如果对以后插建的公建设施发放权证，则会在土地权益上引发问题，因此也不宜进行补照。最好的方法是由规划管理部门进行“认定”并“保留”。 对插建的公建设施的认定可以采取“认定书”的形式，由规划管理部门对其认定，但对这些设施不予办理产权证。

3、采取动迁、置换等手段，降低旧居民区的居住密度，为完善公建配套提供空间 在对旧居民区改造的过程中，可以采取动迁、置换部分居民的方法，降低小区容积率，开辟部分空间用于公益设施。

对旧居民区的改建，必须由规划部门统一进行规划把关，并在此过程中采取疏建(动迁、置换出部分居民以降低容积率)等措施，缓解公建配套建设空间不足的矛盾，避免进行二次改建

4、利用城市待开发地区建设临时商业服务网点，集中解决再就业需求

在建成小区内进行插建、扩建，除了公建配套设施需要外，还有相当部分是社区 管理部门为解决辖区内下岗人员再就业需要而搭建造的用房，这些违法建筑虽应依法予以拆除，但从保持社会稳定的角度而论，还需要“友情操作”。

此类临时商业网点建设可参照临时建筑的管理方式，规划管理部门应对这些临时网点严把时效关，避免“临时”变“永久”，造成新的矛盾。

（二）针对工程项目超面积建设

1、加大对工程项目超面积建设行为的处罚力度

按规定，对工程项目的超面积部分，应按土建造价2%～20%的处罚幅度进行罚款。在实际工作中，发现这样的处罚力度明显偏低，首先是上限太低，特别是对商品住宅建设项目而言，即使以最高的20%额度进行处罚，开发商大多还是有利可图的。其次是弹性幅度过大，不确定因素增大，我国目前的行政执法工作中，一定程度上

还存在着一些弊端。鉴于建设工程超面积施工行为具有较大的危害性，在制定具体处罚标准时，应当减小弹性幅度，以利于执法部门依法行政。

2、规划、房地、设计和测绘等各部门应加强业务沟通，使核算标准统一

3、建设工程申报材料应包括面积计算说明，并附带电子文件

（三）针对建筑物改变使用性质

1、设定建筑物使用性质的兼容范围，用市场机制进行调节，政府部门负责宏观调控

2、建筑物改变使用性质，必须由规划管理部门进行认定、统一管理

（四）针对规划控制地块的管理

1、实行统一的动迁政策，遏制规划控制地块内的违法建设行为

建议在动迁安置工作中，尽快制定出统一的政策，减少不确定因素，减少政策的弹性，使动迁安置工作真正做到有规可循。在新政策的制定上，必须规范两方面内容。一方面，必须规范安置标准的核算，用统一的标准进行动迁安置，特别是，必须明文规定，对违法建筑不予补偿。另一方面，必须规范动迁单位的行为，动迁问题不仅仅是企业行为，动迁单位必须按照有关动迁政策进行安置补偿，必须明文禁止动迁单位擅自对违法建筑进行补偿。

2、以规划部门为主测算地价，利用价格杠杆解决开发“死角”问题

3、加强对开发商的资质审查，确保土地出让后迅速完成居民动迁

4、对规划控制地块内企业、居民户的发展问题，应制定相应的政策

（五）针对规划批后管理工作其他问题

1、评定房地产开发单位的信用度，按信用度实行不同的监督方式

2、发挥人民群众监督的广泛性、及时性，加大规划管理工作透明度

“公众参与”既是一个理论问题，又是一个实践问题；既是规划管理工作中的一个重要环节，也是提高工作质量的重要手段；公众参与既可增加城市规划的透明度，又可对规划的批后管理进行监督。更重要的是，引入公众参与机制，对规划管理部门来说是多了一项约束机制，增加规划的透明度也就降低了随意调整规划的可能性，这对规划管理部门也是一种有效监督。

按目前规划批后管理工作的情况，最直接、最有效的公众参与方式，建议树立“规划实施告知牌”，就是在每一个建设工地醒目处树立一块告示牌，将该建设项目的规

划情况予以公示，内容应当包括该项目的具体位置、相邻关系、审批高度、层数、面积、容积率、绿化率、开发单位、施工单位和举报途径。使群众了解身边正在实施的规划项目，并参与到对项目实施的监督中来。

3、建立建设工程全过程规划监督机制，用完善的工作程序保证城市规划正确实施

4、加强各职能部门之间的工作联系，建立协调工作的机构

建议成立一个协调各部门工作的机构，其成员应当包括规划、房产、土地、公安、工商、司法、卫生、市政、环保等各职能部门，由新区领导担任机构领导，可常设办公室以处理日常工作；其主要职能是协调、解决、处理已建成区域内产生的影响城市规划的行为；为城市管理综合执法提供规划方面的参考；以及定期召开工作例会或专项问题协调会等协调、布置工作。

5、发挥属地政府的协助管理作用，建立规划批后管理网络体系

属地政府(街道、镇)对所辖区域的情况较为熟悉，容易发现违反城市规划的行 为。比如，在对建设工程进行监督检查过程中，规划管理部门在完成开工验线、基础完工、结构到顶、竣工验收四个节点的监督检查后，属地管理部门可协助执行实际层面的全过程管理和监督工作。

在规划批后管理工作中，职能部门可借助属地政府，建立起一个建设工程全过程监督检查网络。建立规划批后管理监督网络，可以由规划批后管理职能部门作为网络中心，辐射各街、镇市政管理部门，形成“两级巡查，区域监督”的批后管理监督网络

6、完善规划管理方面的法律法规，为职能部门依法行政提供依据

 大幅度提高对故意超面积建设行为的处罚力度。现行的法律法规对超面积建设

行为的处罚力度明显不够。

 完善针对建筑物改变使用性质管理的法律法规。确定建筑物改变使用性质在管

理上的申报、审批、批后管理程序，并赋予强制执行权。

 完善针对闲置土地和规划控制地块管理的法律条文。按现行的《中华人民共和

国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》

 制定出统一的，规范动迁安置工作的法规。目前实施的动迁安置政策不确定因

素太多，政策重复设置又无统一标准，而且在实施过程中操作弹性过大，直接

导致了一系列规划问题，并且也增加了动迁工作本身的难度。

7、规划批后管理工作要服务于“可持续发展原则”

可持续发展之路是中国未来发展的自身需要和必然选择。根据这一目标，新区的规划批后管理工作应在以下两个层面为城市的可持续发展服务：

首先，充分发挥规划管理的反馈作用，通过对城市管理各个职能部门以及街道、居民的走访、调查，及时得到真正适合市民居住的未来城市发展的意向，从而为规划制定和实施的可持续发展服务。

其次，通过规划管理部门对城市的控制与管理作用，有效地制止城市建设中的无序开发、过量开发，使城市建设能与经济发展、环境保护相协调，使城市走上可持续发展的健康之路。