降低房价是促进住房消费.扩大内需的最有效措施

内    容：市政协经济委委员，致公党广州市委会参政议政工作委员会副主任，广州航海高等专科学校商贸系主任，经济学教授、博士后

一、房价过高使促进住房消费、扩大内需成为一句空话

当前，促进消费、扩大内需已成为我国应对国际金融危机不利影响的重大举措。由于房地产产业链长、对国民经济拉动效果明显，因此，扩大住房消费就成为克服经济萧条、促进经济增长的有效手段，同时也是化解房地产金融风险，实现房地产业健康发展的关键。朱小丹书记在今年两会期间也强调房地产是扩大内需的重点。然而，广州市过去两年住房交易量明显回落，居民购房欲望明显下降，住房消费没有在扩大内需中发挥应有的积极作用。全市十区2006年一手住宅交易登记累计量为924.65万平方米，2007年为801.57万平方米，2008年则下降为553.04万平方米；二手住宅市场交易量过去一年也迅速下降，2007年二手住宅交易登记累计量为747.34万平方米，2008年则下降为452.99万平方米。一、二手住宅市场交易量2008年比2007年下降了35%。现阶段，我市消费结构正向全面小康型过渡，住房建设与消费本应在扩大内需中发挥重要作用，但住房交易量的迅速下降，不仅使房地产拉动内需成为一句空话，而且使整个房地产业继续笼罩在巨大的金融风险压力下，许多开发商也因此付出越来越大的代价。

造成房地产成交量下降的原因是多方面的，其中，房价过高以及市场预期是最主要的两个原因。但两者的影响是有所区别的。住房购买需求可以分成两种类型：一是消费性购房（自用型购房）；二是投机性购房。消费性购房需求主要取决于房价与收入比，同时也受市场预期影响；而投机性购房则主要取决于对房价的市场预期。当房价有下降预期时，对投机性购房的影响最大。一个健康的房地产市场，必须是一个以消费性购房即自用型购房为主的市场，因为投机性购房一般来说是导致房地产泡沫的主要因素之一。

首先，从房价来看，表1可见，广州市2005年之后房价迅速上升，房价上涨远远高于经济增长以及居民可支配收入增长的速度，2004年广州房价平均为4618元，2008年则为9339元。并且，生活比较方便的荔湾区、越秀区、海珠区、天河区等中心城区房价远高于全市平均水平（表2）。按照广州2008年居民人均可支配收入为25317元计算，广州市目前房价与居民收入水平严重脱离。按照国际的通行惯例，一个城市的平均房价应该是该城市（居民）平均家庭年收入的4至6倍，但广州这一比例已达到10.2倍。可见，目前的房价仍然没有回归到合理区间，当前的房价是缺乏经济支撑的，是不可能形成广泛的住房消费的。房价不降,用房地产拉动内需只能是一句空话。

表1   广州市近年房价情况

时间 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

房价（元）/平方米 4296 4292 4200 4211 4618 5366 6545 8599 9339

房价增长率（%） -0.2 -0.1 -2.1 0.2 9.7 16.2 22.0 31.4 8.6

资料来源：根据《广州市统计年鉴》2000—2007整理计算，2008年数据来自“阳关家园”网站。

表2     2008年1-12月广州市十区一手住宅交易登记累计信息

宗数 面积 金额 均价

全市          52059 553.04 516.46 9339

荔湾区          3491 33.49 37.90 11319

越秀区          2880 29.88 38.03 12728

海珠区          8250 85.71 93.92 10958

天河区          7870 87.31 112.81 12920

白云区         10740 104.89 87.59 8351

黄埔区           917 10.22 8.17 8001

番禺区          7299 80.39 67.15 8353

花都区          4727 54.73 30.12 5503

南沙区          2320 29.39 13.61 4632

萝岗区          3565 37.04 27.16 7331

其次，从市场预期看，去年以来，公众根据宏观经济形势以及房地产行业自身的运行规律判断房价还有下降的空间，在这一预期下，投机性购房基本退出市场，消费性购房也受到一定影响，居民持币待购的现象还比较多，这是当前房地产成交量回落的另一个主要原因。但这本身是市场力量对市场失衡的自动调节，是无形之手对房价回归理性的推动，它使得市场投机大量减少，市场泡沫逐步消去。可见，这一现象对当前房地产市场健康发展是有益的。房价“不见底”，这一现象就将持续下去。因此，只有让房价尽快回落到合理的水平，即回落到现有的收入水平可以承受的水平才是消除这一市场预期的根本，也是刺激购房，释放居民购房能量的根本。但是，我们今天采取的很多刺激购房措施，由于是在房价尚未回归理性，还存在很多泡沫的时候就匆忙实施，客观上使得一些房地产开发商在扛、在拖、在等，希望以时间换市场空间，希望利用政府的刺激购房政策来抵抗市场回落的力量，这本身是非常有害于楼市的健康发展的，一方面使广大人民群众难以实现住房梦想，另一方面也无法真正让开发商摆脱困境，更难以达到振兴楼市，拉动经济增长的目标。

二、降低房价是促进住房消费、扩大内需的最有效措施

我们认为，解决当前的问题，真正发挥好房地产业在应对国际金融危机、扩大内需中应有的重要作用，最关键是必须掌握好房地产调控的顺序。即：第一步必须是让房价回调到合理区间；第二步才是采取措施刺激房地产需求。之所以不能在房价还存在严重泡沫的时候就刺激购房需求，因为这首先是老百姓所不能接受的，经济上不可取，政治上也不可取。一个地方老百姓都消费不起住房，何来房地产市场稳定？何来民生为重？何来“首善之区”？只有把价格先降下来，让大家都来消费，市场才能真正稳定，老百姓才会拥护。其次也违背经济规律。经济规律到这个关头，所有阻碍房价回归理性的措施都将是徒劳的，任何刺激都将难以取得良好的效果，无法达到振兴楼市、扩大内需、刺激经济增长的目标。再次，即便是刺激楼市“成功”，房价随着需求的增加而高位回升，那也只是为今后更大的危机埋下隐患，美国金融危机已经是活生生的“范例”，必须引起我们高度警惕。总之，我们当务之急就是必须让房价回调到合理的水平，这对于房地产业振兴和促进地方经济复苏都将非常有利，并且这种回调越早结束，就越能使经济步入良性发展轨道。

因此，在实施上，我们建议政策宜一步到位，让房价迅速回到合理区间，让购房者排除疑虑。

1、在当前特殊形势下，建议实行房地产市场最高指导价，不同区域区别对待，鼓励开发商一步降价到位；建立开发商信息披露制度，要求房地产开发商在及时披露空置率、建筑面积、销售面积、开发成本等市场数据；要继续发挥限价房对房地产市场价格的引导功能，如果出现限价房卖不出去的问题，只能说明限价房目前的价格偏高了，还应该降价。

2、有效增加住房供应量。经济学认为，增加供应可以促使商品价格理性回归于自身价值，降低房价的最有效调控政策就是增加市场供应，特别是中小套型住房的供应。要在对我市住房正常需求规模进行科学预测基础上，采取有效措施、有计划地增加住房供应量。这些措施可包括：加大经营性商品住宅用地供应量，多渠道增加住房供给，特别是中小户型、中低价位住房的供应；加强保障性住房的供应，发挥住房保障制度对房地产市场价格的调节功能；加大闲置土地收回力度，盘活再利用存量土地，坚决查处故意延迟发售、恶意炒作、囤积房源和哄抬房价行为。

3、适当减轻房地产开发环节税费，减轻开发商成本负担。当前，不少房地产企业因为以往的过度乐观而被深度套牢，银行、政府也因此受拖累。房价回调是需要代价的，这需要由包括政府在内的各方共同承担，各方承担的比例可以通过对楼市进行深度压力测试来确定，看看房价回调时房地产企业可以承受多大的代价，银行可以承受多大的代价，地方财政可以承受多大的代价。地方政府承担的房价回调代价可以通过减轻房地产开发税费、减轻开发商成本来落实。因与房地产有关的税费绝大部分集中在开发环节，而这些税费都将计入房地产开发成本，一次性转嫁给消费者。因此，建议我市认真清理房地产开发环节各项税费，减轻商品房开发税费，降低开发成本。同时，减轻税费还必须同开发商公布开发成本、执行政府房地产市场最高指导价结合起来，开发商享受税费减免的前提必须是向社会公开其开发成本。

4、在房价回归合理区间后，再果断实施一系列措施扩大住房消费，释放居民的住房消费能力，政策的核心必须是鼓励居民消费性购房，抑制投机性购房。具体措施可包括：（1）减免自住型购房个人所得税；（2）居民购买首套中小户型商品住房（体现合理、自住、普通商品住房三要素），可以直接获得房价总额一定比例的财政补贴；（3）继续完善降低交易税费政策，对符合要求的购房实行包括公积金优惠贷款在内的金融优惠措施等行之有效的配套办法。

发布时间：2009-3-13

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